«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» – сказал сегодня на конференции министр строительства Ирек Файзуллин.

Считаю, наивно предполагать, что девелоперы ни с того ни с сего начнут снижать цены. Конечно, они будут их снижать, на это влияют рыночные факторы. А призывы чиновников, которые отвечают за отрасль, для этого не нужны и даже неуместны.

Допустим, в Эмиратах все шесть ведущих строительных компаний, которые держат основные объёмы, – государственные, в этом смысле государство диктует ценовую политику, и это является императивом, на который смотрят другие компании. Да, другие застройщики продают дороже, чем государственные, но у них и сроки выбытия больше.

А в нашем случае я не очень понимаю, что это за призывы такие – ценник снизить, мол, есть же возможность… Есть возможность вообще в ноль продавать, но бизнес не для этого строится. Государство должно создавать законы и предпосылки, чтобы этот ценник снизить, давать какие-то преференции именно строителям. Да, государство поддерживает спрос, финансируя при этом банковскую деятельность и стройку, вопросов нет. Но тогда надо так и говорить: мы поддерживаем спрос, а вы снижаете цены. Иначе все предложения продавать дешевле очень странно выглядят.

Для меня визуальные коммуникации всегда были прежде всего инструментом, который решает задачи компании, проекта, идеи. Значимость этого инструмента мы поняли очень давно, и благодаря этому пониманию сформировали собственную дизайн-студию, которой уже больше 12 лет.

Когда рождается какая-нибудь работоспособная продуктовая или маркетинговая идея, чтобы донести ее ценность, мы облекаем ее в определенную визуальную форму. А иногда, наоборот, дизайн-студия приносит такие идеи, которые ты потом раскладываешь на смыслы и добавляешь в УТП проекта или девелопера. Такое случалось часто и в российской практике, и в зарубежной.

И поскольку 80% людей – визуалы, я считаю, визуальные коммуникации являются важнейшей частью общения с потребителем, внутренней командой и вообще со всеми людьми, которые окружают бизнес.

Сегодня у нас будет отличный вебинар на эту тему, его проведет наш арт-директор Диана Жданова. Она расскажет, как создавать визуал, на что опираться при разработке логотипа и айдентики для девелоперских проектов и объяснит, как понять, в полной ли мере визуал отражает проект.

Зарегистрируйтесь на вебинар по ссылке, будет полезно.

Что посоветую тем, кто хочет сейчас стать девелопером

Когда у меня спрашивают потенциальные инвесторы, которые хотят зайти в девелопмент, стоит ли это делать и какие риски есть, я последние полгода отвечаю так.

Рынок потихоньку схлопывается (это очевидно всем), нарастает объем нереализованной недвижимости. Поэтому с точки зрения входа в девелопмент это может быть самое сложное время. Вероятнее всего, девелоперу придется делиться с покупателем своей прибылью за счет снижения цены. Так или иначе, это сейчас происходит через субсидирование ипотеки, скрытые скидки.

2023-й будет точкой, близкой к максимально плохому времени. На протяжении года мы увидим пик, когда рынок недвижимости будет в самом плохом состоянии с точки зрения спроса, потенциала роста цены, емкости рынка.

✔️С одной стороны, если у вас хватит сил это выдержать, и вы будете работать головой, а не деньгами (которых, вероятнее всего, у вас ограниченное количество), то когда рынок восстановится, вы начнете очень быстро расти.

✔️С другой стороны, по тем же причинам есть вероятность того, что рынок быстро вас выдавит. Потому что опыта нет, а профессиональные игроки на схлопывающемся рынке быстро понимают все сложности и начинают работать над эффективностью. Жизнь их заставит, другого варианта нет.

В этом смысле время сложное, поэтому выбор за каждым.

Наверное, идеальной точкой для входа были 2018-2019 годы. Вошел с небольшим количеством проектов, потом – бах – все выросло! На этом сформировал финансовую подушку и сейчас оказался в более хорошем положении, чем другие.

Можно подождать где-то еще полцикла. Думаю, до конца 2024 года рынок будет в балансе с точки зрения спроса / предложения и начнёт потихоньку расти. Мы это наблюдали, когда был дефицит жилья и ценник вырос в том числе поэтому.
Сейчас объем на рынке профицитен по отношению к спросу. И это, конечно, сильно давит.

В любом случае, рынок недвижимости – это очень интересный, серьезный, сложный, но увлекательный бизнес. Удачи!

Про цену…

Когда в молодости читал роман «Крестный отец», восхищался доном Корлеоне. Он приехал в чужую страну, где у него никого не было, создал целую империю с нуля, выстроил огромный бизнес.

Но пару лет назад я опять прочитал книгу и выборочно посмотрел фильмы (первую и третью части). И я заметил, как интересно с возрастом меняется восприятие. Восхищения уже нет.

Кто такой Вито Корлеоне? Да, он создал огромную империю и заработал кучу денег. Но. Его старший сын погиб в разборке, младший Майкл убил среднего брата Фредо. У Майкла убиваюти дочь и жена бросает его. И сам Корлеоне, умирая, предупреждал сына — как только он умрёт, на Майкла будет совершено покушение.

В итоге Корлеоне умер очень богатым и очень несчастным.

Кто-то умер, кто-то кого-то убил, кто-то жил в вечном страхе. И тогда вопрос: и зачем это все нужно было?

Благодаря этому роману я понял, что вопрос ценностей с возрастом реально переосмысливается. Когда тебе 25, ты думаешь, что тебе надо заработать все деньги мира и перецеловать всех прекрасных женщин. А когда становишься более-менее осмысленным, понимаешь, что за все придется заплатить. Хочешь огромный бизнес? Будь готов бесконечно много работать. Хочешь бизнес мирового масштаба? Сладко точно не будет.

У всего есть своя цена.

Пару дней назад наш президент заявил, что необходимо поддержать продажи на вторичном рынке недвижимости, чтобы улучшить доступность жилья.

Какие выводы из этого можно сделать.

1. Вероятнее всего, возможности государства с точки зрения стимулирования спроса на первичную недвижимость, практически исчерпаны. Больше преференций (если ничего экстравагантного не случится) не будет.

В силу того, что рынок получил серьезные меры стимулирования спроса, ценник на первичное жилье разогнался. Да, наши девелоперы, скажем так, не скромничали, и в результате доступность жилья снизилась.

Сейчас Центробанк справедливо урезает ипотеку: увеличивает первоначальный взнос, запрещает кредиты с околонулевыми ставками. Фактически, у государства подходят к концу инструменты для стимулирования спроса на первичку.

Единственная возможность – через поддержку вторичного рынка немного охладить первичный, потому что ценник перегрет во многих городах. Все знают, что недавно Сочи вошел в тройку городов мира с самым дорогим элитным жильем, обогнав Нью-Йорк и Лондон.

Поэтому нужно хотя бы зафиксировать ценник на первичке. Ну, и помочь людям улучшить жилищные условия через покупку жилья на вторичке.

2. Стимулирование спроса на вторичном рынке впоследствии поможет первичному.

На вторичном сейчас тоже большое предложение, в том числе за счет объема, который из стадии долевого строительства переходит в стадию завершенного, но еще не распроданного.

Надо понимать, что первичка хорошо идет тогда, когда и на вторичном рынке неплохой спрос. Особенно за счет технологии трейд-ин, когда человек продает свою квартиру девелоперу и покупает 2- или 3-комнатную.

Десятилетия ценник на вторичном на рынке был выше, чем на первичном. В этом главная логика инвестпривлекательности: купил квартиру за 10 условных единиц, после строительства она стоит уже 12 условных единиц. Это был хороший стимул для покупки жилья. Сейчас мы видим дисбаланс: вторичка на многих рынках дешевле, чем первичка.

Поэтому когда меры поддержки будут приняты, это сбалансирует соотношение цен, простимулирует покупку вторички и поспособствует увеличению продаж больших квартир на первичном рынке по технологии трейд-ин.

Ищем архитекторов

В свое время мы пришли к понимаю того, что наши маркетинговые стратегии, где есть анализ участка, формирование технического задания на продукт, разработка идеологии с брендингом, креативной стратегией, необходимо дополнить архитектурной концепцией.

Так у нас родился продукт «Маркетингово-архитектурная стратегия» – уникальная для рынка разработка, потому что содержит в себе еще и архитектурную концепцию, которая формируется на базе маркетинговых изысканий.

Новый продукт оказался востребованным. Сейчас мы разрабатываем несколько маркетингово-архитектурных стратегий в разных частях России. Поэтому ищем в штат архитекторов, которые хотят проявить свои способности в концептуальном развитии проектов, базируясь на маркетинге.

Чем предстоит заниматься:

– комплексная оценка архитектурных концепций;
– аудит планировочных решений с комментариями и обозначением рекомендуемых корректировок;
– формирование рекомендаций для разработки продуктовых стратегий, в том числе для объектов КРТ;
– анализ и разработка квартирографии на основе маркетинговых исследований;
– формирование стандарта продукта для новых ЖК;
– участие в разработке ТЗ на проектирование;
– разработка архитектурной концепции с нуля (от анализа участка и определения ТЭПов до 3D-визуализации).

Присылайте отклики мне в личные сообщения. Отдельная благодарность тем, кто поделится вакансией.

Уже более трех лет мы занимаемся консалтингом в области настройки сервисных/управляющих компаний девелоперов. Это мы делаем совместно с нашим экспертом Данилом Солошенко. Данил обладает уникальными компетенциями – имеет опыт работы в управляющих компаниях Брусники, ПИКа и других девелоперов. Вместе мы сделали ряд интересных проектов, как с небольшими компаниями, так и с крупными системами, как, например, BI Group в Казахстане, где у девелопера работает целая группа управляющих компаний.

В последнее время запросы на консалтинг сервисных компаний растет, мы расширяем команду, расширяем портфель, а также сформировали понимание основных вопросов, которые возникают у девелоперов относительно работы УК. Базовые моменты можно раскрыть за час продуктивной беседы – и мы попросили Данила провести вместе с нашими коллегами вебинар, который и состоится сегодня, в 12 часов по Москве.

Настоятельно рекомендую посмотреть, познакомиться с Данилом, если возникнут вопросы – пообщаться, а если возникнет предметный интерес, заходите к нам на консалтинг.

Чтобы получить ссылку на вебинар, посмотреть онлайн или позже в записи, регистрируйтесь здесь: https://bit.ly/3KTSpzl

«Сейчас лучшее время покупать жилье, не надо ни о чем думать. Ну, хрен знает, что будет завтра». Вчера это весьма специфичное заявление Никиты Стасишина облетело все профильные телеграм-каналы.

И, несмотря на его неординарность, я с ним согласен.

Во-первых, он говорит: непонятно, что будет завтра. Немного в другой формулировке, но по факту прав. Мы находимся в такой ситуации нестабильности, что четко сказать, что будет завтра, очень сложно. Экономика находится под сильнейшим давлением.

Во-вторых, Стасишин заявляет, что если вы действительно хотите улучшить жилищные условия и нуждаетесь в этом, то лучшее время – прямо сейчас.

Человеческая жизнь быстро проходит. В 25 лет ты можешь жить ожиданиями светлого будущего, пока набираешь потенциал, впитываешь знания и понимаешь, что за старания и лишения (когда выбираешь самообразование, а не развлечения), ты получишь дивиденды в будущем.

Но когда тебе в районе 30 и больше, надо понимать, что жизнь – не то, что будет завтра (хотя будущее, безусловно, важно). Жизнь – это то, что происходит сейчас.

Надо пытаться быть счастливым в моменте. Иначе может так случиться, что жизнь пройдет. И вот, тебе уже не 30, а 40, а ты 10 лет жил не так, как хотел, и не там, где хотел. Эти 10 лет уже ничто не вернет, никакие деньги. И нет ипотеки на возврат времени, понимаете? Ни с господдержкой, ни без нее – вообще никакой.

Поэтому стоит позволить себе быть счастливым сейчас. А комфортные условия проживания – один из базовых элементов счастливой жизни. И если вы, допустим, молодая пара, у которой родился ребенок, и вы жили в студии, то, конечно, надо брать квартиру побольше.

В этом отношении Стасишин прав. Не в смысле покупать именно сейчас, а в общефилософском смысле: покупать тогда, когда надо и когда есть возможность. Иначе жизнь пройдет, а ты все еще живешь в студии на 20 квадратов. Хотя мог себе позволить лучше, но ждешь, когда же ценник на первичку упадет, а ипотека станет еще более льготной.

Время проходит, жизнь уходит, надо радоваться и наслаждаться здесь и сейчас.

Вся эта вакханалия с тем, что Дубай якобы новый центр мира, лучшее место для жизни, отдыха и шопинга, конечно, подействовали на меня. И когда меня пригласили выступить там на мероприятии Urban Institute (в Дубае мы работали пусть на одном проекте, но очень знаковом, про него я рассказывал), решил совместить это со своим отпуском.

И вот что, я вам скажу, друзья: Дубай – это п****ц.

Начать с того, что там конский ценник на все. Я думал, куплю себе костюм Canali. Но в Москве такой пиджак в бутике стоит за 90 тысяч (это дорого), а там они начинаются от 170 тысяч. Поесть в ресторане на семью из четырех человек без вина – 12 - 20 тысяч.

Что касается отдыха. Да, там много развлекательных объектов. Но их настолько много, что ты стоишь на пляже, а моря не видишь. С одной стороны – взлетная площадка, с другой – чертово колесо (которое не крутится). Поэтому выходишь на яхте. Но в Турции за прогулку на море я заплатил 12 тысяч, в Эмиратах – 54 тысячи (яхты одного класса). И в любом случае ты попадаешь на стройплощадку! А пока ее обходишь, тебя укачает и уже ничего не хочется.

Поэтому Дубай – не то место, где надо отдыхать. Меня не покидало чувство, что я на стройке, причем не на самой лучшей. Да, есть знаковые объекты (их много) вроде башни Бурдж Халифа. Но в основном ты видишь точечные варианты застройки, когда одна башня переходит в другую и смотрят они окна в окна.

С точки зрения инвестиционной привлекательности, конечно, надо разбираться. Но элитная недвижимость там дешевле, чем в Сочи, это успокаивает)))). И техника Apple.

В общем, я в легком шоке от Дубая, и ноги моей там не будет много лет, если только по работе. Для отдыха точно выберу другие эмираты.

Мы неплохо зарабатываем на девелоперах, кто-то даже считает, что наши ценники выше, чем у некоторых московских агентств. Но не хлебом единым жив человек. И я, и мои коллеги испытывали потребность не только брать что-то у девелоперского сообщества, но и давать что-то взамен. Поэтому и появилась серия книг «Библиотека девелопера», GMKTalks, и другие мероприятия.

Как вы знаете, в 2021 году мы сняли, презентовали и подарили девелоперам на День строителя фильм «Сценарии жизни». Сейчас снимаем его продолжение – сериал. Мы поняли, что самый удачный формат – это несколько небольших серий, каждая из которых всесторонне раскрывает тему развития девелопмента.

Для нас этот сериал – возможность сделать мир лучше.

Мы отказались от треша. Самое простое – плюнуть девелоперу в спину и обвинить в том, что он не умеет строить. Мы же пытаемся найти способы решения назревших проблем, возможно, не всегда верные.

Нас критиковали за первый фильм. Вероятнее всего, будут критиковать и сериал, но мы этого не боимся, потому что главное – быть услышанным и профессиональным сообществом, и потребителем. Мы благодарны всем людям и компаниям, которые участвовали в создании этого проекта и прежде всего его идейным вдохновителям.

Первую серию «Сценариев жизни» покажем в конце мая на форуме АРХ МОСКВА. С нами на премьере будут герои сериала и партнеры. После показа обсудим впечатления и поговорим об осознанном подходе к девелопменту, о принципах человекоцентричного проектирования городской среды.

Всех неравнодушных и сопричастных приглашаю присоединиться к нам 26 мая. Подробности по ссылке.

Вчера отвозил сына на экзамен в один из лицеев в Москве. В ожидании опёрся на поручень возле входа. А там не до конца засохшая краска... Испортил рукав хорошей куртки, расстроился. Думаю, что делать? Могли бы написать предупреждение, что недавно покрасили.

Пошел в лицей, позвал сотрудников. Пообщался с завхозом, мы спокойно поговорили, она вызвала начальника по хозяйственной части – милейшую женщину, которая дала мне растворитель, чтобы я куртку очистил.

Мы поговорили о лицее, о снабжении. Она оказалась очень вовлеченной, живет школой и любит ее. Рассказала мне про сложности и про хорошие моменты.

И что я в итоге выяснил: вчера было 24 апреля, а перила были покрашены 8 апреля. Прошло 16 дней, краска на улице до сих пор местами не засохла. Как же так?

Завхоз сказала, что бюджетники получают краску по распределению, закупают ее в больших объемах. При этом краска, которую люди покупают в магазине для дачи, одного качества, а для бюджетных учреждений – другого.

А я вот о чем подумал.

Пока мы будем снабжать наши учебные заведения всяким г****м вроде такой краски, которая 2 недели не может высохнуть при отличной погоде, наша страна не будет развиваться.

Какие бы экономические преференции ни предоставляло правительство, мы не туда смотрим. Экономика начинается с образования. Всё начинается с образования.

Поэтому дети должны получать лучшее. А этого не происходит. И я сейчас говорю про Москву. А чем тогда красят в глубинке?

Только что мы выложили наше первое GMKTalks в формате шоу: https://youtu.be/qAVKjqNC4vQ . Это первое шоу о российском девелопменте.

Да, мы снова придумали новый формат, и нам нравится быть первыми. Новизна – это движение вперед, и это то, что является внутренней потребностью нашей команды.

Сама идея шоу описана чуть раньше – мы просто переосмыслили GMKTalks, чтобы серьезные темы подавались в развлекательном формате. Хотим, чтобы этот информационный коктейль был понятен и доступен тем, кто занимается девелопментом, оказывает услуги девелоперам и кто хочет развиваться в этой сфере.

Надеемся, что новый продукт будет полезен и интересен.

Благодарим за участие героев:
Александра Прыгункова, управляющего партнера «Самолёт страна».
Ивана Романова, заместителя генерального директора «Группы ЛСР»
Антона Финогенова, директора по развитию городской среды ДОМ.РФ
Андрея Елбаева, урбаниста
Аркадия Гершмана, урбаниста

Благодарим за информационную поддержку: Forbes, РБК, GMKTelega , ЕРЗ, Repa, Мир квартир

Выражаем благодарность всем, кто нас поддерживал и ждал шоу.

Что касается будущего, конечно, мы будем смотреть на отклик и результат. Открыты к темам, интеграциям – если есть конкретные предложения, пишите мне, будем очень рады.

Впервые побывал в роли ведущего ток-шоу

До сих пор отхожу от съемок. Что могу сказать? Быть ведущим ток-шоу оказалось не так просто, хотя опыт однозначно интересный и запоминающийся. Прожил целый спектр разных эмоций, смотрите видео – там делюсь своими впечатлениями от новой для себя роли.

GMKTalks in the Show на нашем канале: https://youtu.be/qAVKjqNC4vQ

В конце апреля помимо выплаты налогов с фонда оплаты труда мы выплачиваем квартальные, плюс прилетает сумма за последний квартал прошлого года.

В итоге накопилась достаточно большая сумма – 3,2 млн. Для кого-то это, конечно, немного, но для нас чувствительно. Тем более что ты тратишь деньги не на развитие или оплату труда сотрудникам, а просто отдаешь государству.

А тут как раз произошла ситуация с Блиновской, налоговая начала трясти блогеров. В этой связи я подумал, что налоги для меня имеют два аспекта.

Первый – безопасность. Лучше недополучить, чем сэкономить, потому что потом с этой экономией можно сесть в тюрьму. Своевременная уплата налогов и взносов – вопрос безопасности.

Но второй и главный аспект в другом.

Был как-то случай. Иду по Зареке, вижу – мужик доедает мороженку и бросает обертку мимо урны. Я подошел к нему и возмутился: «Что делаешь? Вон урна, пройди два метра». А он в ответ – в стране бардак, все плохо!

На что я говорю:
– Так ты за собой следи. И тогда в стране все наладится.

Так и с налогами. Каждый предприниматель делает выбор: «дойти до урны» или искать оправдания – «раз они не платят налоги, то и я не буду».

Это сложно, особенно если видишь, как конкуренты находят способы «оптимизации».

Но суть не в этом. Суть в том, что я отмечаю, как меняются наши города, как преобразились Тюмень, Москва. Да, не вся Россия стала красивой, нужно время. Но не так давно я был в Заводоуковске (городок недалеко от Тюмени). Там тоже чисто, улицы выметены.

Осознание того, что крупица изменений произошла благодаря тому, что моя компания платит налоги, – очень важно для меня. Да, денег жалко, но это вопрос выбора: хочешь жить в этой стране дальше? Какой она будет для твоих детей и внуков?

И последнее. Одному из родственников потребовалась операция, я пошел договариваться, чтобы его поместили в отдельную палату и дали лучшего врача за отдельную плату. К моему удивлению мне сказали: у нас есть двухместные боксы, и так будет комфортно. А оперировать будет главврач и зам, которые собираются на эти операции как на сражение.

Вот еще одна причина, почему надо платить налоги.

Ипотека на коммерческие помещения для физлиц – очень нужный и ожидаемый продукт.

Это серьёзно расширяет вариативность инвестирования для физлиц. Раньше можно было купить только квартиры. Но там приходится ремонтировать, обставлять, а потом сдавать. Доходность выходит очень низкая – 4-5% годовых.

Что касается коммерческой недвижимости, доходность здесь выше. Но у меня такое предположение, что ипотечная ставка в 12,4% (такой процент предлагает Сбер) очень близка к рентабельности бизнеса.

Что я имею в виду. Совершенно очевидно, что окупаемость коммерческих помещений раньше была 7-8 лет, сейчас она сместилась на 12-15 лет.

Соответственно, ставка, которую предъявляет банк, фактически съедает всю потенциальную доходность. А есть еще инфляция.

Как определить ее реальный показатель? Есть цифры, которые показывает нам Росстат, а есть реальная инфляция. Надо смотреть не на данные статистики, а на те ставки, которые дает Сбербанк по депозитам. (Это отнюдь не официальная рекомендация, а мое видение).

Я считаю, что реальная инфляция как раз примерно равна этой ставке. Потому что Сбербанк никогда не будет давать депозиты больше, чем реальная инфляция. Банк занимает доминирующее положение в стране, он вообще один из самых «прижимистых». Сложно в его линейке продуктов встретить хорошие проценты за исключением коротких временных периодов при форс-мажорах.

Если хотите узнать уровень инфляции, зайдите на сайт Сбербанка, посмотрите вклад на год и вы увидите реальные показатели. Можно даже не прислушиваться к Росстату.

Поэтому ипотека на коммерцию для физлиц – хорошо, но еще лучше, если ипотечная ставка и инфляция не будут съедать всю потенциальную доходность.

Как поддерживать здоровый образ жизни сотрудников

После того, как мы начали оформлять ДМС для сотрудников, наша компания решила пойти дальше. Следующем шагом у нас была оплата занятий спортом, но мы решили сделать это несколько иным способом.

Подобный опыт у нас уже был: лет пять или шесть назад мы договорились с одним из фитнес-центров в нашем городе, взяли там 7 или 8 абонементов годовых по количеству руководителей. Выдали эти абонементы, но к своему удивлению констатировали, что через 3-4 месяца все сотрудники просто перестали заниматься.

Эта печальная история заставила нас задуматься о других способах поддержки сотрудников, выбирающих ЗОЖ.

Возможно вы знаете, что наше государство готово компенсировать часть НДФЛ для тех, кто занимается спортом. Как это работает: купили вы абонемент в фитнес-центр, стоит он, допустим, 100 000, соответственно, 13% от этой суммы государство готово компенсировать. Таким образом оно стимулирует ваши занятия спортом.

Я посчитал это достаточно интересным: мы, как компания, заинтересованы, чтобы люди больше двигались, чтобы они были здоровей, меньше ходили на больничные и в принципе чувствовали себя лучше. Но с другой стороны, в этом должен быть заинтересован сам человек.

Поэтому логика такая: если человек по своему желанию идёт в фитнес-центр, приобретает годовой абонемент, государство ему даёт компенсацию в 13% от НДФЛ, а наша бухгалтерия, в свою очередь, поможет оформить этот вычет. Плюс и от компании сделаем такой же вычет – вернём ещё 13%. Единственное, что мы это сделаем не к концу года, а в моменте – по подаче служебной записки.

Этот опыт стартовал у нас с этого месяца, пошли первые заявки, первые выплаты. Рассчитываю, что это будет одним из постоянных элементов нашего компенсационного пакета наряду с другими.