Существуют три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика

По многим СМИ активно распространяется информация, что лидер в топе застройщиков сменился — последние 5 лет это был ПИК, сейчас — «Самолёт». Объем строящегося жилья у «Самолета» действительно на несколько сотен тысяч квадратных метров больше, команда девелопера за последнее время проделала огромную работу: покупка МИЦ, выход в новые регионы. Честь им и хвала.

Но надо смотреть на ситуацию более критично (вообще, критичность мышления в последнее время резко упала). В том же ЕРЗ есть информация о вводе за 2023 год, где мы четко видим, что ПИК за прошлый год ввел почти вдвое больше квадратных метров, чем «Самолет». Если на секунду представить, что ПИК взял бы, да и не стал вводить какой-то объем, то он оставался бы крупнейшим застройщиком как по строящимся объектам, так и по введенному жилью.

К чему это я? Да, «Самолет» проделал огромную работу, но факты говорят о том, что на 1 января ПИК всё-таки остается крупнейшим застройщиком.

А у «Самолета» пиарщики покруче, это точно.

Вчера прошла новость, что Setl Group отказался работать по новой схеме льготной ипотеки со Сбером и прочими банками. Это очень серьезный демарш, все-таки компания входит в пятерку крупнейших девелоперов в России, реализует существенный объем.

Но несмотря на то, что комиссии за льготную ипотеку больно ударят по рентабельности девелоперов, особенно региональных, особого выбора у них нет. Люди хотят льготную ипотеку, и девелоперам проще заложить это в цену, нежели входить в противостояние с крупными банковскими структурами, вроде Сбера или ВТБ.

Во-первых, эти банки держат существенную долю проектного финансирования, и весьма болезненно отнесутся в случае подобного демарша. Если у вас есть проектное финансирование в одном из них, получить его будет сложнее.

Во-вторых, банковская система гораздо более ресурсна, чем девелоперы. Прибыль Сбера — более триллиона рублей, а всей девелоперской отрасли — порядка 12-14 триллионов. Разные цифры, поэтому один или даже несколько крупных застройщиков своими заявлениями вопрос не решат.

Полагаю, что уже в первом квартале большая часть девелоперов смирится с подобной логикой. Единственный возможный вариант — если какой-то крупный системный банк, типа ДОМ.РФ, проявит чудеса эквилибристики и серьёзно расширит свое ипотечное кредитование. Хотя я не уверен, что в нем есть такие ресурсы.

Некоторые крупные девелоперы уже начали делать аккуратные наценки для компенсации части (до 50%) затрат на сборы банков по льготной ипотеке…

Ох ты! Дом.РФ не будет взымать комиссию при ипотеке с государственной поддержкой. А клятые американцы говорили, что у нас не рыночная экономика. Наблюдаю с интересом!

Для понимания. Доля Сбера и ВТБ в ипотечных продуктах в районе 70%. Доля Дом.РФ только 3%. Голосование выше показало, что аудитория считает отказ от введения комиссий продвинутым маркетинговым ходом, направленным на увеличение доли рынка. Однако, даже если они нарастят ее кратно вопросы девелоперов по льготной ипотеке это не решит, к сожалению.

Первая неделя января прошла ожидаемо активно, это сообщают наши коллеги риелторы и подтверждает Сбербанк — спрос на новостройки вырос почти на 60%. Это, что называется, последний аккорд прошлой системы. После 11 января, когда банки начали взимать комиссию, ситуация кардинально изменится.

Полагаю, что итоги января в целом вряд ли будут сильно лучше, чем в прошлом году — активность спроса в начале месяца сбалансируется его резким падением во второй половине.

Будем наблюдать и общаться с девелоперами.

Я думал, что история с комиссией по льготной ипотеке заканчивается, и девелоперам стоит смириться с этой не очень хорошей новостью, которая появилась в канун Нового года.

Но тут ЦБ выступил с двумя очень интересными заявлениями. Первое: тем банкам, которые не вводят комиссию, предлагают увеличить лимит ипотеки с господдержкой. Второе: сказали, что будут активно наблюдать за адекватностью стоимости ипотечных залогов — предполагают, что эта комиссия может перейти в цену, и стоимость залога существенно увеличится.

Осталось дождаться, что скажет ФАС. Возможно, бой ещё не проигран.

В последнюю неделю активно общаюсь с девелоперами, обсуждаем комиссии банков по льготной ипотеке. Завтра консолидирую все данные и, возможно, напишу о выводах в отдельном посте.

Сегодня хочу поделиться интересной статистикой, которую предоставила Ольга Сидоренко из компании Сделка.РФ. Эти данные, безусловно, не охватывают весь рынок, но определенные тренды увидеть можно. В таблице выше — доли банков в декабре 2023-го и в январе этого года. Хочу сразу оговориться, что это доли банков именно на платформе Сделка.РФ, поэтому то, что у ВТБ объем выше, чем у Сбера, — это локальная история, которая рынку не соответствует. Но нам интересна динамика.

Даже на примере одной относительно небольшой компании, которая проводит ипотечные сделки для девелоперов, видно, как резко упала доля лидера — ВТБ, и как резко выросла доля ДОМ.РФ.

Большинство участников опроса решили, что то, что предпринял ДОМ.РФ — продуманный маркетинговый ход для увеличения доли, и сейчас это подтверждается.