Мой канал в хорошей компании оказался. Нравится подборка, в ней, во-первых, каналов немного, а во-вторых, авторские блоги на профессиональную тему от экспертов, которых знаю лично - Оксаны Дуниной, Дмитрия Севостьянова, Василия Фетисова. Рекомендую.

Маркетинг и продажи — приоритетные сферы для внедрения цифровых технологий на ближайшие 2-3 года

Таковы результаты исследования Strategy Partners о приоритетах цифровизации российских девелоперов 2023. Значит, в ближайшие годы ждём наплыва контента о маркетинге и продажах в недвижимости. А чтобы не мониторить каждый день миллион источников, мы собрали каналы о цифровизации маркетинга и продаж у застройщиков.

Сохраняйте подборку себе 👇🏻
https://yangx.top/addlist/usBWn1rcTQRkZTgy

Как рассчитать емкость рынка для КОТа в чистом поле?

Поскольку наша компания занимается комплексным освоением территории, крупными площадками, зачастую случается ситуация, когда девелопер рассматривает или уже имеет земельный актив на периферии населённого пункта.

Для того чтобы зайти в этот проект, необходимо построить финмодель. Она базируется на понимании емкости рынка (потенциал площадки, какой объем недвижимости и по какой цене может быть реализован за определенный период времени). Дальше это все преобразуется в график освоения участка и уходит в финмодель.

Конечно, когда вокруг участка идет системная застройка на протяжении нескольких лет, собрать данные, выявить емкость и потенциал участка не представляет сложности. А если участок, допустим, отдален от жилых массивов, вокруг – чистое поле? Тогда стандартные расчеты показывают, что емкость рынка минимальна: условно, 2–3 тысячи квадратных метров в год, а нужно, к примеру, 50 или 30.

Что делать девелоперу?

Если в городе есть проекты в аналогичной застройке, можно взять логику развития тех проектов. Высчитать, как развивался район, как шло его освоение и какое было выбытие за последние 3–5 лет, с учетом наличия системных программ – сейчас это несложно. И методом аналогии перенести это на свою площадку.

Если нет подобных проектов в вашем городе (что достаточно часто случается), то можно смотреть на логику развития подобных проектов в других городах.

Важно подойти правильно к выбору города. Если работаете в миллионнике, то и второй город должен быть миллионником. Посмотрите, как развивались периферийные районы. Если увидите там емкость рынка, можно предположить, что и в вашем городе (при наличии условий освоение инфраструктуры и появление мест приложения труда), емкость рынка будет близка к достигнутой в ином городе.

Этот метод мы зачастую используем, когда нет возможности зацепиться за конкретную территорию или в городе нет аналогичных локаций. Опыт показывает, что и город подобрать можно, и данные собрать можно, и развитие проекта идет по большому счету по тем же сценариям.

Девелоперу полезно знать о такой простой линейной технологии и регулярно использовать ее.

Случилось то, что случилось. Ставку увеличили на 100 б.п. В принципе, все эксперты рынка об этом говорили. Вчера обсуждали с Антоном Табахом – Центробанк работает на опережение и понимает, что за падением курса рубля неминуемо последует рост инфляции, и он уже начался.

С точки зрения девелопмента это, конечно, негативным образом отразится на рынке.

Во-первых, кредиты станут дороже, а это проектное финансирование.

Во-вторых, нормальная ипотека (не льготная) станет дороже.

И это будет еще одним сдерживающим фактором, который будет давить на спрос (а он и так сейчас не очень активный).

В целом, ничего положительного не видим в увеличении ставки.

И здесь сложно сказать, как мыслит регулятор. Он смотрит на макроэкономику верхнего уровня (теоретически это должно привести к более-менее сбалансированной системе в среднесрочной перспективе в 4 месяца). Но мы-то хлебнем.

И думаю, мы увидим ещё более серьезную стагнацию рынка. Минус 5-7% к продажам точно даст.

Хотя это, безусловно, это не отразится на льготной ипотеке, поскольку государство будет фондировать и тратить на это больше средств. А мы знаем, что Хуснуллин уже заявил, что средства по льготной ипотеке на пределе и могут до конца года закончится. Не знаю, будет ли государство искать на это ресурсы. Наверное, будет. Поэтому льготная ипотека будет рулить, и доля ее выйдет за разумные границы. Она и сейчас достаточно высока.

Рано или поздно льготную ипотеку отменят, и это больно ударит по рынку. Точно не в этом году, но, вероятнее всего, в следующем.

В этом смысле я бы рекомендовал девелоперам обратить внимание на рассрочку.

Есть страны, где ипотеки нет или её роль не очень высока. Например, в Узбекистане. Нет больших объемов ипотеки в Казахстане. Поэтому там развит институт рассрочки, и проектное финансирование может хорошо и активно работать. А если посмотреть на опыт Дубая: рассрочка популярна у инвесторов, они вносят 10% первоначальный взнос, ждут какой-то период перед внесением основных платежей, перепродают недвижимость и на этом зарабатывают. Но для этого цена на недвижимость должна расти, а у нас мы этого пока не видим.

В последние два–три года многие девелоперы размышляют, а кто-то реально выходит в другие регионы. Иногда это сопредельные территории, иногда принципиально другие, которые находятся на другом краю страны. И это касается не только крупных девелоперов, для которых это последовательная часть осмысленной программы, но и относительно небольших региональных компаний.

Уже несколько раз к нам обращались девелоперы с запросом – как понять, как оценить регион для экспансии? У нас больше десятка городов-миллионников, около 30 – с населением от 500 до 1 млн. Соответственно, выбор достаточно богат. Как по укрупненным показателям верхнего уровня понять, в какой город выходить?

Подобную консалтинговую работу мы делали лет 7 назад для компании «Унистрой» – рассчитывали и соизмеряли ряд параметров, давали рекомендации. Заказчик в какой-то степени следует этой методике.

В 2020 году мы закончили исследование для «Минстроя», которое отвечало на те же вопросы – насколько развиты, интересны, агрессивны, конкурентны региональные рынки.

Делюсь основной таблицей исследования – это рейтинг городов по привлекательности для девелоперов. Он был сформирован на основе опроса застройщиков, а также кабинетного исследования данных, таких как стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынке, объем сделок, количество населения и еще ряд параметров, которые влияют на емкость рынка. Рекомендую свериться в ваших намерениях с этой диаграммой.

Да, понимаю, что уже 3 года прошло, но суть в том, что порядок цифр не изменился. Может, какой-то город стал чуть больше или чуть меньше за это время, но критичным образом ситуация не поменялась. Поэтому, думаю, исследование будет актуально еще пару лет.

Мы вторые в рейтинге по объёмам Урала и Западной Сибири. Интересный материал по рынку консалтинговых услуг: https://expert-ural.com/archive/nomer-27-33-880/cena-antikrizisnih-sovetov.html

Думают ли девелоперы о сценариях жизни покупателей, когда создают свои проекты? Давайте выяснять.

Если вы представитель девелоперской компании (а таких среди моих подписчиков, полагаю, немало), предлагаю вам поучаствовать в исследовании проекта «Сценарии жизни», ответить на несколько вопросов по ссылке:

ПРОЙТИ ОПРОС

И, так как мы понимаем, что вы потратите на это какое-то время, среди участников опроса будет разыгран подарок – консультация по запросу от экспертов GMK.

Однако мне кажется, что пройти этот опрос стоит не только из-за ценного подарка. Он поможет посмотреть на девелопмент, на создание проектов более осознанно, оценить, насколько вы готовы к «воспитанию» своего покупателя, готовы вкладывать ресурсы в изменение продукта в лучшую сторону.

Очень ждем ваших ответов – и обязательно поделимся результатами со всеми, кто поучаствует. А также опубликуем в одном профильном издании (в каком – пока секрет).

Взаимоотношения агентской панели и девелопера на протяжении последних десяти лет регулярно становились причиной дискуссий. По накалу страстей, пожалуй, может сравниться с вопросом проектного финансирования. Но с этим разобрались, жизнь расставила все на свои места.

А тема агентств недвижимости не отпускает. Сколько платить, как работать с риелторами и вообще, агентская панель для застройщика – добро или зло?

Эти вопросы нас как консалтинговую компанию всегда интересовали. У GMK даже есть книга «Девелопер и риелтор». Кроме того, мы настроили несколько десятков агентских панелей для застройщиков и способствовали интеграции агентов в девелоперский бизнес.

Поэтому в нашем шоу GMKTalks in the Show мы сделали эту тему одной из центральных.

И поговорили со всеми крупнейшими с точки зрения сделок агентствами недвижимости, обсудили рынки Сочи, Калининграда и Дубая.

Задача была – услышать мнение агентств недвижимости. Потому что о девелоперах обычно говорят как о главных игроках рынка. А агентства выступают в качестве «полугероев» (кто-то и вовсе считает их лишним игроком).

На шоу мы посмотрели на разных руководителей агентств – с разной философией и подходом к бизнесу. Услышали интересные истории и мнения:

Ильдар Хусаинов («Этажи») по полочкам разложил, почему считает, что агентства недвижимости будут только укреплять свои позиции в будущем. Олег Торбосов (Whitewill) рассказал о нюансах работы с премиальной недвижимостью, а также привел примеры не всегда корректного отношения девелоперов к риелторам.

Заметил, насколько характер отдельной личности и взгляды на жизнь влияют на агентский бизнес и взаимоотношения с девелоперами.

Также посмотрим на опыт федерального застройщика «Эталон» и побеседуем о бизнес-модели «Самолет Плюс». Все подробности раскрывать не буду – рекомендую посмотреть наш второй выпуск GMKTalks in the Show. Скоро выложим его на нашем канале на YouTube, подписывайтесь.

Сегодня наша коллега Мария Кара выступает спикером на онлайн-спринте от Smartis «Как застройщикам запускать новые проекты в регионах».

Мария поднимет очень важную и полезную тему – «Продукт на стыке понимания идеологии, аудитории и конкурентов». На примере наших кейсов расскажет, как работать с целевой аудиторией, получать инсайты от нее, анализировать конкурентов и где искать тренды, чтобы в конечном счете формировать востребованный девелоперский продукт и стратегию его вывода на рынок.

Будут и другие эксперты из ведущих компаний, рекомендую присоединиться.

Мы выложили новый выпуск GMKTalks in the Show в сеть – смотрите его на нашем Youtube-канале: https://youtu.be/5RRC-V_zZAY

Назвали его «Риэлопмент» – это отражает суть очень тесных, но при этом непростых взаимоотношений девелоперов и риелторов. Моя коллега Анна Шишкина, которая настроила немало агентских панелей у девелоперов по всей России и которая также участвовала в создании этого выпуска, назвала их «синусоидными», и это действительно так: в течение многих лет риелторы то становятся «любимчиками» девелоперов, то наоборот, впадают в немилость.

Особенность этого выпуска в том, что главными героями ток-шоу стали сами риелторы: мы поговорили о том, как они видят работу с девелоперами. В ток-шоу приняли участие Ильдар Хусаинов, Олег Торбосов, Рим Хасанов, Ленария Хасиятуллина, Виктор Заглумин. Коллеги рассказали, что им нравится, что не очень, в чем их выгода, каковы нюансы работы с новостройками в разных регионах, в разных сегментах жилой недвижимости.

Считаю, девелоперы должны внимательно прислушиваться к тому, что говорят руководители агентств недвижимости, и надеюсь, этот выпуск шоу, несмотря на то, что там немало и развлекательных моментов, позволит по-новому взглянуть на риелторско-девелоперский союз и даст пищу для размышлений.

Мы всегда на стороне девелоперов, поэтому очень интересно, как мыслит и действует агентская панель, каких принципов придерживается.

Например, Олег Торбосов в новом выпуске #GMKTalksintheShow сравнил риелторский бизнес с древнейшей профессией. Некоторые агенты продают объекты только тех застройщиков, которые предлагают самую высокую комиссию.

Как Торбосов решил в своей компании Whitewill вопросы с комиссиями - смотрите ответ в ток-шоу "Риэлопмент". А вы согласны с логикой "кто платит больше комиссию - тот и выигрывает"? Привлекали агентов сладкими комиссионными?

Это телеграмм моего сына Степана. Ему 16 лет и он «ищет себя». Сейчас пишет об интересных людях. Подпишитесь на его канал. И я буду вам очень признателен. https://yangx.top/kaleidoscopeofhobby

Вслед за ухудшением платежного баланса России рубль начал свое пике. ЦБ предпринял шаг по сдерживанию инфляции и увеличил ключевую ставку на 100 базисных пунктов (на 1%). Но полагаю, на этом все не остановится.

Инфляцию будет сложно удержать. Конечно, морковка вряд ли серьезно подорожает. А вот всё, что завязано на импорте, в ближайшее время заметно прибавит в цене. Фактически, это уже произошло.

Что же касается квартир, то появились первые признаки серьезного интереса к лотам, которые на протяжении нескольких месяцев у региональных девелоперов «стояли» (речь о премиальной недвижимости) – они начали эти лоты припарковывать.

И застройщики, и потенциальные инвесторы, и просто люди, которые планируют приобрести квартиру, понимают: вероятнее всего, нас ожидает еще какой-то ценовой гэп, который отыграет если не все падение рубля, то какое-то частично.

Поэтому все начинают пристраивать деньги в рублях. Поскольку их сложно припарковать, ставки по депозитам просто смешные, а рынок акций, облигаций не подходит – люди еще не отошли от шока 2020 и 2022 года и не готовы вкладывать в прежних объемах.

Соответственно, у нас остаются квартиры. А учитывая, что льготная ипотека осталась все на том же уровне, назревают предпосылки для хорошего роста объемов продаж у девелоперов.

Мы констатируем у некоторых партнёров хорошие продажи в июле. Этим в какой-то степени отыгрывается падение рубля. На мой взгляд, ситуация будет только усугубляться для покупателей и улучшаться для девелоперов.

Другими словами, иллюзий о возможном системном падении цен в связи со снижением спроса остается на рынке все меньше. Возможно, сейчас тот самый момент, когда нужно приобретать недвижимость для себя. Потому что завтра, вероятнее всего, она станет дороже.

И еще: зампред правительства Марат Хуснуллин говорил, что объем ресурсов на поддержку льготной ипотеки близок к исчерпанию. Их когда-то просто не станет. Учитывая повышение ключевой ставки, этот момент стал ближе.

Насколько – пока не очень понятно.

Мы получаем много отзывов по поводу GMKTalks in the Show. В частности, идет интересная и содержательная обратная связь по второму выпуску "Риэлопмент". Разные вещи говорят, есть и конструктивная критика. Но в основном мы видим, что, с точки зрения контента и картинки, разнообразия сюжетных линий и подачи информации, шоу зашло.

Такое количество просмотров было для нас несколько неожиданным. Если первый выпуск посмотрело чуть больше 25 000, то со вторым на разных площадках суммарно мы преодолели отметку в 50 000. Причем затраты на продвижение первого выпуска были вдвое больше.

С первым шоу мы, скорее, экспериментировали. Ко второму уже подходили более программно и осмысленно. Сократили почти на 20 минут, видео стало динамичнее, в нем просматривается несколько сюжетов. Мы научились более грамотно делать этот формат.

Что интересно, сейчас в режиме реального времени получаем запросы на интеграции. Этого мы тоже не ожидали, у нас не была разработана ценовая политика, сейчас мы ее готовим. Но, честно скажу, очень приятно. По вопросам интеграции можно связаться с руководителем проекта @Elizaveta_Artamonova .

И, конечно, мы благодарны тем компаниям и коллегам, которые решили поддержать формат: это Ильдар Хусаинов, Олег Торбосов, Рим Хасанов, Ленария Хасиятуллина, Виктор Заглумин, Эвелина Сверчиньска и Анна Шишкина.

Открыты к сотрудничеству, готовы к экспериментам и нацелены развивать шоу дальше.

Главное – чтобы контент был интересен и развивал тех людей, которые его смотрят. А это профессиональное или полупрофессиональное сообщество, которое ориентировано на недвижимость, и жилую, и коммерческую.

Наша основная задача – это повышение уровня осознанности, вовлеченности и профессионализма бизнес-среды.

Впрочем, как и всегда.

Немного о нашем Ремарке) https://yangx.top/digitaladventures/100

Обновился рейтинг по качеству продукта девелоперов

ЕРЗ опубликовал рейтинг компаний с точки зрения потребительских свойств ЖК. И снова в лидерах находятся компании из регионов. Брусника, УГМК, Голос.Девелопмент, ГК Железно и другие.

Как интерпретировать эти данные? Рейтинг Единого ресурса застройщиков базируется на стандартах ДОМ.РФ, которые учитывают много разных показателей качества. Все они оцифровываются, и в итоге получается определенный коэффициент.

На мой взгляд, региональные компании в своих проектах гораздо ближе к стандартам качества, нежели столичные застройщики. И на это есть ряд причин.

Главная из них (об этом я уже писал) – в столице стоимость выхода в стройку очень высокая, поэтому девелопер старается «пригрузить» плотность настолько, насколько это возможно. Это влияет на остальные показатели.

Не могу сказать, что это связано с тем, что столичные девелоперы больше сориентированы на финансовый результат. Такова логика рынка, которая сложилась за много лет. Поэтому, конечно, с точки зрения комфортности (принимая во внимание стандарты Дом.РФ) региональные девелоперы серьезно опережают московских коллег.

В данном случае я говорю о проектах масс-маркета – это стандарт-класс и комфорт-класс. В премиальной недвижимости компаний, равных столичным девелоперам, в России нет.

А нам, как консалтинговой компании, очень приятно видеть в этом топе своих клиентов. С кем-то мы работали в разовых проектах, с кем-то – системно, а с кем-то сотрудничаем многие годы.