Безопасность зависит не от количества камер.

По данным исследования НАФИ, 57% россиян выступают за увеличение числа камер видеонаблюдения. Понятно, почему это происходит. У нас менталитет такой: россияне думают, что заборы, видеокамеры, глухие стены – вопрос безопасности.

Но на самом деле всё это не решает проблему преступности, вандализма. Видеокамеры эффективны только в том, что дают возможность посмотреть по факту, кто что сделал, уличить нарушителя, а не предотвратить нарушение.

Безопасно там, где люди.

Абсолютно подавляющее большинство не станет на центральной площади вываливать мусор или затевать потасовку. Люди – социальные существа, поэтому все знают, что за любым противоправным действием будет реакция: замечание, вызов полиции или, если есть прямая угроза, например, ребенку, то и прямое вмешательство в ситуацию.

Безопасно там, где организованы открытые, просматриваемые пространства.

Почему светопрозрачная входная группа безопаснее, чем глухая дверь? Видно все, что происходит: как зашел ребенок в подъезд, вызвал лифт, поехал. В закрытом же никто не видит, что происходит внутри, кто там находится.

Или возьмем двор. Грамотное озеленение с крупномерами, когда кроны деревьев находятся выше человеческого роста, а живые изгороди, наоборот, ниже, чем взгляд человека, когда он сидит, сделают пространство просматриваемым. Правильное зонирование добавит приватности и разграничит досуг разных возрастных групп (это, кстати, тоже вопрос безопасности).

Камеры, безусловно, нужны, особенно там, где нельзя сделать пространства прозрачными, просматриваемыми. Например, в паркинге, чтобы увидеть, если кто-то снимет колеса, испортит имущество или оставит мусор.

Но в целом в жилых проектах стоит не заборы городить и замки устанавливать, а создавать общественные пространства и среду, где люди хотят проводить время. Там, где приятно находиться и гулять, преступлений, хулиганства, вандализма гораздо меньше.

Регионы в лидерах рейтинга по качеству продукта

Любопытно выглядит рейтинг ЕРЗ по потребительским качествам новостроек: в топ-10 большинство проектов – региональные. Москва представлена только одним девелопером. Почему так происходит?

Надо понимать, что методология оценки жилых комплексов является единой для всей территории РФ, критерии разработаны по Стандарту комплексного развития территорий Минстроя и ДОМ.РФ. И регионов больше в этом топе, потому что их проекты больше соответствуют этим стандартам.

Это не означает, что в Москве плохие проекты. Это означает, что стандарты рейтинга нерелевантны столичному рынку. В столице есть феноменальные с точки зрения продуктовых решений жилые проекты, но они находятся в премиальном сегменте.

Рынок диктует, как строить московским девелоперам. Например, здесь гораздо выше плотность, потому что земля стоит сумасшедших денег. И застройщики вынуждены нарушать стандарты, кратно увеличивая рекомендуемую плотность. По-другому никак.

Если стоимость участка измеряется в несколько миллиардов, тебе надо как-то окупить проект. А потом ты должен к этому построить еще несколько детских садиков и школу. Вот и вырастают дома до небес. В регионах же чаще инфраструктура ложится на плечи государственных структур различного уровня.

И насколько это справедливо, мне сложно сказать. С одной стороны, стандарты – это хорошо, с другой стороны, неплохо бы учитывать в этих стандартах экономику.

Коммерция для позитивных сценариев жизни

Создавая коммерческие помещения в жилых проектах, девелопер в первую очередь стремится к тому, чтобы она дорого продавалась.

Для этого многие создают дефицит площадей, отдавая буквально 4-8% под коммерцию, чего обычно недостаточно, чтобы покрыть потребности квартала / микрорайона. Но и 20% (доля, которую рекомендует КБ «Стрелка») для регионального проекта чрезмерно большая цифра, если нет серьезного внешнего трафика. Нормальной я считаю 10-12% коммерческих помещений от общей площади жилого проекта.

Другой вопрос – качественное наполнение. Покупая квартиру в новом микрорайоне, человек меньше всего хочет видеть галерею алкомаркетов (за исключением отдельных персонажей).

Как формируется коммерческая недвижимость в новых проектах? Часто – как бог на душу положит. Но если девелопер осознанный и через инфраструктуру хочет капитализировать жилую недвижимость, то он ищет компромиссы. Я вижу всего 2 варианта управлять наполнением коммерческих площадей:

1. Сдавать / продавать часть помещений с большим дисконтом или рассрочкой тем, кого девелопер считает интересным. Например, если нужен магазин формата «у дома», застройщик заранее планирует наполнение недвижимости под конкретного оператора. Но иллюзий питать не надо. Если часть помещений изначально строится под определенного оператора, остальная нарезка все равно продается тому, кому придется.

2. Организовать управляющую компанию и сдавать в аренду помещения тому, кому девелопер посчитает нужным. Если в моменте не хватает аптеки, а приходит пивнушка, все равно сдавать объект аптеке, хотя она и платит меньше. Также в этом случае будет возможность проводить ротацию арендаторов в зависимости от потребностей современного человека. Нужны супермаркеты? Ставим супермаркеты. Появляется тренд на доставку – заводим дарксторы.

Других путей нет. Да, это сложно, потому что недвижимость стоит денег, а девелоперу нужно возвращать инвестиции. Но с другой стороны, трафик, который при этом формирует девелопер, будет хорошим заработком вдолгую. Системные компании делают именно так.

В топ самых привлекательных районов Тюмени попали Заречные микрорайоны. Сейчас это действительно наиболее востребованные территории, где цена на квартиры несопоставима с другими локациями.

Территорию за рекой начал осваивать в 2005 году «Партнер-Инвест» (будущая Брусника). Мы, как компания, которая его сопровождала, занимались коммуникациями, рекламой, пиаром проекта. Тогда это был депрессивный и не очень хороший район: никаких новых строек, повышенная криминогенность, как и во многих городах России в то время. Представить, что нормальный человек за свои деньги поехал бы туда жить, было сложно.

Но холдинг «Партнер», в котором состоял «Партнер-Инвест», преобразил Зареку. Депрессивная территория превратилась в принципиально другое место. Это был первый проект по комплексному освоению территории в Тюмени. Был построен большой торговый центр, появилась вся инфраструктура и сейчас тюменцы воспринимают Заречные микрорайоны как самые перспективные для жизни. «Европейский» стал прецедентом на российском рынке

На этом примере мы видим, как может измениться район всего за 10 лет. Здесь на практике реализована теория маркетинга территорий. Заслуга Брусники в том, что они поверили в Зареку, вложились сюда деньгами, ресурсами и потенциалом.

Конечно, потом к развитию присоединились и другие компании. «Страна Девелопмент» тоже много вложила в Заречные микрорайоны, привнесла сюда самобытность. Другие компании в меньшей степени повлияли на территорию (больше подпитывались потенциалом, который формировали Брусника и «Страна Девелопмент»), но, тем не менее, также сыграли свою роль.

Для нашей команды это был значимый опыт – мы на практике убедились, что можно принципиально изменить имидж локации, ее идентичность и роль в городском пространстве. Впоследствии этот опыт мы начали применять в других городах и регионах, активно работать с КОТами и КРТ. Геобрендинг, маркетинг больших территорий стал ключевой экспертизой и программным продуктом GMK.

Потенциал земельного участка – один из самых распространенных запросов, с которым к нам приходят девелоперы.

Решать этот запрос можно по-разному. Часто думают, что можно посмотреть на ценник конкурентов в близлежащих локациях, оценить выбытие и на этом успокоиться. Но мы считаем, что простой линейный подход в большинстве случаев не работает, в том числе потому, что иногда бывают площадки, где вообще нет конкурентов.

У нас в компании другой подход. Чуть глубже, и может быть, несколько академичнее, но в конечном счете эффективнее.

Работая с участком, мы изучаем территорию комплексно, берем квартал, микрорайон, группу кварталов. Оцениваем, какой продукт можно там сделать и насколько он будет конкурентен. И только в этой логике рассчитываем потенциал площадки, а затем преподносим клиенту.

Исследованием потенциала участков занимается Центр маркетинговых исследований GMK. С точки зрения компетенций мы собрали настоящих профессионалов, которыми я горжусь. Очень и очень немногие компании могут похвастаться хотя бы одним специалистом такого уровня, а у нас работает целая команда.

Поэтому если вас интересует, как рассчитывается потенциал площадки, рекомендую послушать и посмотреть вебинар руководителя Центра маркетинговых исследований Екатерины Сидоревич, которая рассчитывала емкость таких территорий, например, как Академический район в Екатеринбурге. После наших расчетов девелопер даже видоизменил модель бизнеса.

Регистрация на вебинар про анализ участка для девелоперского проекта по ссылке.

Про доверие

Когда ты заходишь на какой-то стандартный, абсолютно рациональный проект, то там всё просто. Ты понимаешь рынок, его потенциал, конкурентов, ценовые возможности. Из этого формируется финмодель, которая служит фундаментом для принятия решений.

Но часто бывают случаи, когда ты встречаешься с девелопером, он тебя вывозит в поле и рассказывает тебе, какой красивый, интересный, и, главное, очень нужный городу проект будет в этом месте.

Если подходить формально, то такому проекту никогда не быть. Потому что предпосылок, кроме желания девелопера, нет.
И здесь очень важно отделить эмоции от рационального. И даже иногда действовать очень нерационально.

Однажды в 2004 году Алексей Круковский (владелец Брусники) привёз нас на какие-то барханы. Смотришь направо – старые панельки, налево – болото с камышом, еще левее – цыганский поселок. А он рассказывает, какой здесь будет город-сад, как людям будет хорошо здесь жить, какую концепцию он видит, как мы будем строить.

Смотришь на него и думаешь: «Нормальный мужик, говорит красиво, но в себе ли он?». А потом принимаешь его позицию и начинаешь верить. Вместе с тобой начинает верить окружение, бизнес-сообщество, потребитель.

Примерно так и был создан лучший микрорайон в России «Европейский». И таких историй я ещё с десяток могу вспомнить за нашу 18-летнюю историю.

Поэтому и я, и мои сотрудники, выработали в себе две черты.

С одной стороны, мы – скептики, циники и консерваторы. Всегда говорим клиенту, что думаем о проекте. С другой, мы полностью подстраиваемся под видение клиента. И даже мысли не допускаем, что это невозможно. Тогда включается весь наш потенциал.

Ты уже не думаешь «надо / не надо». А просто делаешь.

Вот так воплощаются в жизнь самые сложные, амбициозные и, на первый взгляд, нереализуемые вещи.

Про роль первоначального взноса в ипотечном кредитовании

С мая Центробанк увеличит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом. Согласно аналитике ДОМ.РФ, в прошлом году средний размер первоначального взноса составил 26%. Годом ранее он был равен 36%.

Безусловно, первоначальный взнос играет колоссальную роль. Чем выше взнос, тем меньше возможности зайти в ипотеку. Это очевидные вещи. Поэтому девелоперы максимально приветствуют снижение взноса вплоть до полной отмены. Но тут есть несколько моментов.

Банки хороши тем, что они научились просчитывать финансовые возможности и потенциал заемщика. Почему это важно? Потому что иногда сложно предположить, что будет с человеком.

Он хорошо живет, зарабатывает и понимает, что может купить квартиру в ипотеку. Но банки существуют в другой логике. У заемщика могут поменяться условия, которые влияют на уровень дохода – декрет, потеря работы, болезнь. Поэтому формируются заградительные барьеры. Сумма первоначального взноса и есть один из таких барьеров.

Если потенциальный заемщик не может накопить на первоначальный взнос 10-15%, то банкиры (и я с ними абсолютно согласен) считают, что такой человек не должен брать ипотеку. Потому что у него не хватит потенциала обслуживать кредит, и при этом, условно, не умереть с голоду.

А на макроуровне первоначальный взнос является регулятором количества кредитов. Это тоже очень важно. Потому что займы, которым светит потенциальный дефолт – это плохо, и в больших объемах может обрушить экономику. Мы это видели, вспоминаем 2008 год.

Поэтому желание Центробанка, чтобы ипотечные кредиты были рабочими, а не выжатыми из пальца, категорически поддерживаю.

Вместе с тем, рост первоначального взноса выше 20% становится серьезным барьером, учитывая стоимость жилья. Здесь очень важно соблюдать баланс. Любые же махинации, не побоюсь этого слова, когда девелоперы разными путями (например, через внутренние микрокредиты) пытаются преодолеть запреты ЦБ, нарушают баланс. И я бы девелоперам не рекомендовал пользоваться такими инструментами, потому что регулятор, глядя на это, еще жестче закрутит гайки.

Сколько девелоперы тратят на рекламу

В последний год девелоперы серьёзно нарастили рекламные бюджеты. Это обусловлено тем, что рынок весьма сложный и, конечно, необходимо увеличивать лидогенерацию, чтобы прогружать лиды в сделки.

Понятно, что в такие времена нормативов бюджета не существует. Его ограничивает только рентабельность проекта. Если же мы говорим о временах, когда рынок более-менее сбалансирован, существуют определенные KPI, которые базируются на стоимости лида и стоимости контракта. Необходимое количество контрактов суммируется и получается какой-то бюджет.

Однако финансовому блоку проще считать бюджет в проценте от валовой выручки. Так, для проектов комплексного освоения территории в регионах (ещё раз подчёркиваю – речь о сбалансированном рынке) считаются нормой цифры:

✔️при выходе на проект бюджет не должен превышать 1,5-2%,
✔️на второй-третий год работы – где-то в районе 1-1,2%,
✔️на третий-четвертый и последующие – 0,8%.

В целом, при сбалансированном рынке затраты на КОТ в масс-маркете и комфорт-классе не должны превышать 1%. И это подтверждается на практике. Когда мы работаем с крупными системами, которые насчитывают сотни тысяч квадратных метров, маркетинговый бюджет не превышает 1% и может колебаться от 0,6%. Особенно если это большие девелоперы, такие как BI Group в Казахстане, где компания занимает доминирующее положение на рынке. И до 0,8%, если это региональный лидер.

В премиальном сегменте рекламный бюджет не должен превышать 5% от валовой выручки девелопера. При этом надо понимать, что есть инвестиционный период, а есть период, когда проекты получают известность (в этом случае затраты снижаются). Поэтому 5% – усредненная величина за 5 лет.

Конечно, в премиальном сегменте суммы могут быть и другими – говорить об этом достаточно сложно, потому что статистики по премиальной недвижимости нет, есть только экспертные оценки. А они очень разные.

Наконец, надо сказать следующее. Понятно, что есть KPI, которые прописаны у директоров по маркетингу в системе мотивации. И это хорошо работает на сбалансированном рынке, на слегка дисбалансированном уже хуже. Поэтому директорам по маркетингу и руководителям я всегда советую: лучше потерять мизинец за невыполнение KPI и перевыполнение затрат по бюджету на маркетинг, чем потерять голову за невыполнение плана.

Каков сегодня региональный девелопер?

Он перестал мыслить, как региональный девелопер — это важная трансформация. Появились компании, которые научились масштабировать бизнес (в стройке это очень сложно), работающие в нескольких регионах, включая Москву, при этом не становясь москвичами, не теряя корней.

Сегодняшний региональный девелопер более агрессивен, чем его столичный коллега, потому что работает в более агрессивной среде: конкуренция количества ввода на человека в регионе существенно выше, чем в Москве. При этом он более эффективен, потому что может строить системный бизнес и развиваться, выходить в новые регионы при заработке даже от 15 до 20 тыс. на кв.м. Такого не может позволить себе ни один московский застройщик.

Также в регионах научились работать над продуктом, сотрудничать с мировыми архитектурными бюро и мощными креативными агентствами, налаживать частное партнерство, обсуждать и соблюдать договоренности и взаимодействовать с властью — перестали смотреть ей в рот и начали сотрудничать.

Изменились в хорошем смысле и строительные бизнес-процессы, в том числе эффективность строительных работ, прежде всего — такой ключевой параметр, как управление себестоимостью.

Все это позволяет региональному застройщику масштабировать бизнес, выходя в столицы — или сразу, с наскока, или постепенно, сначала пробуя себя в более крупных регионах. В результате региональный девелопер научился создавать продукт в масс-маркете, превосходящий московские аналоги.

Жилая среда глазами детей

Как отец двух замечательных личностей 16 и 8 лет, часто смотрю на наши дворы, кварталы, город глазами детей. Создается ощущение, что городская среда создана исключительно для взрослых. Для детей проектируют специально отведенные места – игровые комплексы, плейхабы. Но горками и качелями потребности маленьких людей не ограничиваются.

Вместе с коллегами собрали банк идей, как можно улучшить городскую среду для детей разного возраста.

Общественные туалеты и вода. Знаю не так много проектов, где был бы предусмотрен бесплатный туалет для жителей. Иногда и в общественных парках их нет. Как и доступа к питьевой воде.

Скамейки для отдыха. Дети устают, и даже быстрее взрослых. Иной раз, гуляя по городу, и присесть некуда. Или же скамейки высокие и неудобные.

Безопасная инфраструктура «школа-дом». Нужно продумывать варианты маршрутов в кварталах для безопасного перемещения.

Элементы дорожной инфраструктуры. Кнопки остановки по требованию размещаются слишком высоко, светофоры находятся вне поля зрения ребенка.

Бордюры и ступени. Родителям с колясками и детям с самокатами / роликами сложно гулять. Сюда же относятся парковки прямо перед тротуарами, подъездами (авто часто перекрывают проходы).

Городская эстетика. Дети любят исследовать, любят разнообразие материалов, фактур. Вместо пустых бетонных/асфальтовых пространств нужны скверы, укромные уголки, много зелени, безопасных зон для игр с покрытием.

Цифровизация. Важно, чтобы телефон ребенка можно было зарядить во дворе, у подъезда, в доме.

Места первой помощи. Вершина заботы – мини-наборы для помощи на площадках / в лобби. Вода, зеленка, бинт – и достаточно.

Пространство для подростков. Нужны «третьи места» для общения, иначе они оккупируют подъезды, ТРЦ, качели. Небольшой зоны с беседками достаточно.

Kid-friendly заведения. Все чаще встречаются заведения, где можно попросить воду для ребенка, сводить в туалет. К движению kid-friendly присоединяются кафе и выборочно – отделения Сбера. Нужно больше таких мест в городе.

Пишите ваши идеи и мысли в комментариях, дополним список.

Нахожусь сейчас в отпуско-командировочной поездке в Дубае. Сегодня у меня лекция, а все выходные я гулял по городу, и вспомнил анекдот.

40 лет назад в Дубае нашли нефть. Только нефть, много нефти. И один бедуин сделал из пустыни процветающий город. В России есть нефть, газ, золото, платина, никель и ещё половина таблицы Менделеева, но никак Россия не может найти того бедуина, которого нашли в Дубае…

Вчера выступил на мероприятии наших друзей из Urban Institute, рассказал о нашем небольшом с точки зрения объемов, но очень интересном проекте. Это премиальный проект XXII Carat на Пальме Джумейра, где стоимость одного лота исчислялась миллионами долларов.

Наша задача была сформировать упаковку, брендинг, стандарты оформления строительной площадки, наладить работу sales office. И примерно полтора года после окончания разработки маркетинговой стратегии мы сопровождали проект и принимали участие в продажах.

Это был уникальный опыт. Мы впервые работали с действительно дорогой недвижимостью. Согласитесь, 1,2-1,4 млрд за лот – интересная цена.

В процессе было много сложностей: мы не знали, как будем реализовывать проект, как работать с аудиторией и какие есть особенности у рынка Дубая. Об этом откровенно рассказали девелоперу, на что получили ответ – тогда давайте разбираться.

В этот момент мы вспомнили об основном тезисе: маркетинг – это здравый смысл и цифры. В итоге у нас получился достаточно интересный проект. Его не раз отмечали как за лучшее оформление стройки, так и в целом за идеологию. Было много публикаций в местных СМИ. Поэтому мы считаем проект удачным, и этот кейс занимает важное место в нашей коллекции.

В целом, даже в Дубае таких проектов не так много. Сейчас комплекс полностью готов. Завтра собираюсь погулять в окрестностях (комьюнити закрытое, ни кого не пускают), посмотреть своими глазами, что получилось.

В процессе работы с XXII Carat мы узнали много нового об аудитории, которая приобретает подобного рода недвижимость. Поняли, как очень богатые люди принимают решения, на какие предложения реагируют, а на что не реагируют. Выяснилось много забавного, например, что сверхбогатые люди – тоже люди. Они точно также реагируют на триггеры, как и мы. Но все же, качество инструментов, материалы, исполнение на другом уровне.

Поэтому когда руководители по московских компании спрашивают, как вы будете работать с нашими объектами и есть ли у нас релевантный опыт работы с лотами на $1-1,5 млн, мы отвечаем, что, конечно, хотя для нас это серьёзные падение в цене. Мы привыкли продавать недвижимость за $22 млн / лот. Это вводит в ступор тех, кто несколько сверху смотрит на компании, которые работают в регионах.

Да, мы действительно работаем в регионах. Например, в Дубае, на Кипре, в Астане или Ташкенте.

В новейшей истории моей страны есть две даты, которыми я горжусь.

Первая – 9 мая. Мой дед воевал и был ранен, бабушка была в оккупации, они никогда не рассказывали про войну, но мы всегда знали, что наша семья с этим соприкоснулась.

И вторая дата, которая дает повод для гордости за свою страну, – это День космонавтики. Несмотря на то, что в тот период страна еще справлялась с последствиями войны, потерями, разрушениями, глобальной катастрофой, она смогла обойти «сытые» страны, такие, как США, например, и запустить человека в космос. Я помню это ощущение из детства, ощущение победы и драйва, ощущение, что ты живешь в «той» стране, несмотря на все эти очереди за хлебом и прочее.

Этот прорыв научный, технический, который всегда останется за нами. Светлый праздник для тех, кто говорит, понимает и мыслит на русском языке, и это победа не только для России, а для всех стран бывшего Советского Союза. Великая дата, которая напоминает: если наш народ концентрируется, он добивается больших результатов, несмотря на любые обстоятельства и трудности.

«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» – сказал сегодня на конференции министр строительства Ирек Файзуллин.

Считаю, наивно предполагать, что девелоперы ни с того ни с сего начнут снижать цены. Конечно, они будут их снижать, на это влияют рыночные факторы. А призывы чиновников, которые отвечают за отрасль, для этого не нужны и даже неуместны.

Допустим, в Эмиратах все шесть ведущих строительных компаний, которые держат основные объёмы, – государственные, в этом смысле государство диктует ценовую политику, и это является императивом, на который смотрят другие компании. Да, другие застройщики продают дороже, чем государственные, но у них и сроки выбытия больше.

А в нашем случае я не очень понимаю, что это за призывы такие – ценник снизить, мол, есть же возможность… Есть возможность вообще в ноль продавать, но бизнес не для этого строится. Государство должно создавать законы и предпосылки, чтобы этот ценник снизить, давать какие-то преференции именно строителям. Да, государство поддерживает спрос, финансируя при этом банковскую деятельность и стройку, вопросов нет. Но тогда надо так и говорить: мы поддерживаем спрос, а вы снижаете цены. Иначе все предложения продавать дешевле очень странно выглядят.

Для меня визуальные коммуникации всегда были прежде всего инструментом, который решает задачи компании, проекта, идеи. Значимость этого инструмента мы поняли очень давно, и благодаря этому пониманию сформировали собственную дизайн-студию, которой уже больше 12 лет.

Когда рождается какая-нибудь работоспособная продуктовая или маркетинговая идея, чтобы донести ее ценность, мы облекаем ее в определенную визуальную форму. А иногда, наоборот, дизайн-студия приносит такие идеи, которые ты потом раскладываешь на смыслы и добавляешь в УТП проекта или девелопера. Такое случалось часто и в российской практике, и в зарубежной.

И поскольку 80% людей – визуалы, я считаю, визуальные коммуникации являются важнейшей частью общения с потребителем, внутренней командой и вообще со всеми людьми, которые окружают бизнес.

Сегодня у нас будет отличный вебинар на эту тему, его проведет наш арт-директор Диана Жданова. Она расскажет, как создавать визуал, на что опираться при разработке логотипа и айдентики для девелоперских проектов и объяснит, как понять, в полной ли мере визуал отражает проект.

Зарегистрируйтесь на вебинар по ссылке, будет полезно.

Что посоветую тем, кто хочет сейчас стать девелопером

Когда у меня спрашивают потенциальные инвесторы, которые хотят зайти в девелопмент, стоит ли это делать и какие риски есть, я последние полгода отвечаю так.

Рынок потихоньку схлопывается (это очевидно всем), нарастает объем нереализованной недвижимости. Поэтому с точки зрения входа в девелопмент это может быть самое сложное время. Вероятнее всего, девелоперу придется делиться с покупателем своей прибылью за счет снижения цены. Так или иначе, это сейчас происходит через субсидирование ипотеки, скрытые скидки.

2023-й будет точкой, близкой к максимально плохому времени. На протяжении года мы увидим пик, когда рынок недвижимости будет в самом плохом состоянии с точки зрения спроса, потенциала роста цены, емкости рынка.

✔️С одной стороны, если у вас хватит сил это выдержать, и вы будете работать головой, а не деньгами (которых, вероятнее всего, у вас ограниченное количество), то когда рынок восстановится, вы начнете очень быстро расти.

✔️С другой стороны, по тем же причинам есть вероятность того, что рынок быстро вас выдавит. Потому что опыта нет, а профессиональные игроки на схлопывающемся рынке быстро понимают все сложности и начинают работать над эффективностью. Жизнь их заставит, другого варианта нет.

В этом смысле время сложное, поэтому выбор за каждым.

Наверное, идеальной точкой для входа были 2018-2019 годы. Вошел с небольшим количеством проектов, потом – бах – все выросло! На этом сформировал финансовую подушку и сейчас оказался в более хорошем положении, чем другие.

Можно подождать где-то еще полцикла. Думаю, до конца 2024 года рынок будет в балансе с точки зрения спроса / предложения и начнёт потихоньку расти. Мы это наблюдали, когда был дефицит жилья и ценник вырос в том числе поэтому.
Сейчас объем на рынке профицитен по отношению к спросу. И это, конечно, сильно давит.

В любом случае, рынок недвижимости – это очень интересный, серьезный, сложный, но увлекательный бизнес. Удачи!

Про цену…

Когда в молодости читал роман «Крестный отец», восхищался доном Корлеоне. Он приехал в чужую страну, где у него никого не было, создал целую империю с нуля, выстроил огромный бизнес.

Но пару лет назад я опять прочитал книгу и выборочно посмотрел фильмы (первую и третью части). И я заметил, как интересно с возрастом меняется восприятие. Восхищения уже нет.

Кто такой Вито Корлеоне? Да, он создал огромную империю и заработал кучу денег. Но. Его старший сын погиб в разборке, младший Майкл убил среднего брата Фредо. У Майкла убиваюти дочь и жена бросает его. И сам Корлеоне, умирая, предупреждал сына — как только он умрёт, на Майкла будет совершено покушение.

В итоге Корлеоне умер очень богатым и очень несчастным.

Кто-то умер, кто-то кого-то убил, кто-то жил в вечном страхе. И тогда вопрос: и зачем это все нужно было?

Благодаря этому роману я понял, что вопрос ценностей с возрастом реально переосмысливается. Когда тебе 25, ты думаешь, что тебе надо заработать все деньги мира и перецеловать всех прекрасных женщин. А когда становишься более-менее осмысленным, понимаешь, что за все придется заплатить. Хочешь огромный бизнес? Будь готов бесконечно много работать. Хочешь бизнес мирового масштаба? Сладко точно не будет.

У всего есть своя цена.