А ваши дети знают, как работает ипотека?

В Советском Союзе не обучали финансовой грамотности, это было совершенно не нужно. Как сейчас помню статьи о том, что ипотека – это кабала, с помощью которой капиталисты наживаются на простых людях. Но за последние 30 лет жизнь кардинально изменилась. Понимание финансовых законов сейчас имеет несопоставимо большее значение, чем в СССР. Финансовую грамотность надо развивать, и начинать надо со школьной скамьи.

Дети должны знать, что такое деньги, в чем их сила и слабость, что деньги требуют управления, что такое ипотечный кредит – что он дает и что забирает. Тогда, будучи уже взрослым, человек, покупая квартиру, будет понимать, что по факту он – инвестор. Да, государство разработало схемы защиты, систему проектного финансирования и так далее, но человек тем не менее делает свой выбор, и выбор этот должен быть осознанным. Беря ипотечный кредит, потребительский или тем более «скоростной» микрокредит, человек будет понимать, что за все это придется платить, понимать логику этих расчетов, четко осознавать, что деньги стоят денег.

Это сфера ответственности не только родителей, но и государства. Государство в первую очередь заинтересовано в обучении, так как с грамотными людьми меньше проблем. Такой человек никогда не будет участвовать в лохотронах, потому что будет понимать простую мысль: халявных денег нет. Он не будет заходить заходить в мутные схемы, за которые государству приходится рассчитываться. Грамотный человек будет понимать, с каким девелопером стоит иметь дело, а с каким нет.

И сама мысль о том, что человек должен самостоятельно разбираться и отвечать за свои финансовые поступки, должна формироваться еще в школе.

Прямо сейчас спросите у своих детей: что такое кредит? что такое ипотека? что такое долевое строительство? Интересно, что они ответят).

В интернете немало тематических подборок книг по финансовой грамотности для детей. Если можете порекомендовать что-то, пишите в комментариях, соберем свою.

Ограничения по околонулевым процентным ставкам: что дальше?

Какое-то время назад я писал, что Центробанк озадачен нулевыми ставками по ипотеке. Прочитал документ, где они изложили свое видение, и согласился с позицией.

Сейчас ситуация поменялась: нулевых ставок нет, есть ставки 3-5%, что, кстати, все равно ниже, чем ставка с господдержкой. Я считаю, что рост ипотечных ставок серьезно охладит интерес людей к приобретению квартиры, так как размер ипотечного платежа – серьезный ограничитель. Это с одной стороны.

С другой стороны, что такое субсидированное ипотечная ставка? Это завуалированная скидка девелопера. Любой, кто в рынке, это понимает. Соответственно, девелоперам придется менять цены на квартиры и давать уже незавуалированные скидки, чтобы снизить платеж. Да, это уменьшает интерес людей, которые считают квартиру неким капиталом. Инвесторов на рынке уже почти нет, потому что есть видимая стагнация с точки зрения объемов и разгона цен.

В конечном итоге это приведет к определенной просадке. Сложно говорить, какой она будет. Девелоперы будут вынуждены или давать скидки, или снижать цены, чтобы увеличивать доступность.

На мой взгляд (и Центробанк, думаю, такого же мнения), в результате мы получим более честные цены на недвижимость.

Сейчас получается, что стоимость квадратного метра в регионах, условно, около 110 тысяч рублей, а с учетом субсидированной ипотеки она фактически 95-98 тысяч рублей… Запрет Центробанка в какой-то степени очистит рынок, снимет с цен «воздушность», которая рынку не нужна.

Сегодня участвую в конференции «Коммерсанта» в Новосибирске.

С этим городом нас многое связывает, работаем с девелоперами здесь больше 10 лет, реализовали кейсы с Брусникой («Сибакадемстрой»), «Первый строительный фонд», «АКВА СИТИ», «СК-Инвест» и другими компаниями, делали стратегии, брендинг, исследования, аудит продаж, продвижение проектов.

Считаю рынок Новосибирска одним из самых интересных в России.

1. По итогам 2022 года Новосибирск попал в топ российских городов по количеству сделок и высокой стоимости за квадратный метр – больше 115 тысяч рублей за квадрат.

2. Новосибирск на третьем месте в рейтинге городов по потенциалу развития. Город опередили только Уфа и Екатеринбург. Это результаты нашего исследования для Минстроя.

3. Но пока рынок можно назвать, скорее, местечковым. Крупные федералы, такие как ПИК и «Самолет», пока туда не идут (исключение – «Эталон», а также Брусника, которая обосновалась там много лет назад и сейчас строит больше 300 тысяч квадратов). По данным ЕРЗ, только 11 игроков пришли из других регионов. Есть несколько некрупных девелоперов из Алтайского края, небольшие объемы есть у «Томской ДСК».

С удовольствием пообщаюсь с девелоперами Новосибирска, пишите.

Почему GMK регулярно участвует в рейтингах

В этом году мы снова будем участвовать в рейтинге крупнейшего агентства RAEX. В прошлом году заняли первое место среди консалтеров в PR и маркетинге, а в общем рейтинге мы поднялись с 74-го на 58-е место.

Меня спрашивают – зачем мы это делаем? Для участия нужно предоставить документы, которые подтверждают обороты компании. Это заверенная инспекцией финансовая отчетность. Мы светим обороты, и кому-то кажется это нелогичным.

Я считаю, информация об оборотах давно уже не стратегическая. Любой человек, который зайдет в Яндекс и наберет в строке поиска ООО «Рога и копыта», сможет легко найти отчетность. А если потратит 9 тысяч рублей на годовую подписку в специальных сервисах, то увидит и обороты, и прибыль компании. Все финансовые показатели в динамике.

Найти эту информацию элементарно, скрывать сложно, поэтому мы не паримся.

А в рейтингах мы участвуем, потому что понимаем, что крупные игроки обращают внимание на консультантов, которые также мыслят в логике системности. А что такое системный подход? Это когда ты работаешь открыто и по правилам. То есть:

– четко обозначаешь предмет своей работы: финансовый, управленческий, маркетинговый консалтинг или любой другой вид консалтинга;
– раскрываешь юридические лица, которые есть в группе компаний;
– обозначаешь обороты.

Рейтинговые агентство сопоставляет компании в рейтинге и вы можете увидеть динамику. Когда-то мы были на 98 месте среди российских консалтинговых компаний. В прошлом году переместились на 58 место. Я считаю, это важно для тех, кто смотрит на консультанта системно и хочет выстраивать долгосрочную работу.

А поскольку мы работаем о многими девелоперами годами, а с некоторыми даже десятилетиями (нашей компании уже 18 лет), то наш рост в рейтинге имеет значение.

Кроме того, есть ещё понятие капитализации. Хотя в свете последних событий понятие капитализации в полном смысле этого слова ушло. Тем не менее, я думаю, что консалтинговый бизнес, построенный на системной основе, ещё может в дальнейшем капитализироваться. Поэтому мы участвуем в рейтингах и достаточно открыты.

Надеюсь, что мы не ошибаемся.

Раньше я часто бывал в разных европейских странах и вот что заметил. Гуляешь в Германии по городу, видишь там разные частные домики – как очень зажиточных, так и не очень богатых людей. Но газон подстрижен и у тех, и у других, и мусор нигде не валяется.

Четверг и пятницу я провел в Новосибирске. Город очень интересный, с точки зрения архитектуры, девелопмента, у нас там много друзей и партнеров… Но в вечернее время безопасно пройти по улицам невозможно. Шанс поскользнуться и свернуть себе шею очень высок.

Вернулся в Тюмень: наледи практически нет, все прибрано, подметено.

Можно ответить: «Бюджет Новосибирска не такой, как в Тюмени». Нет, дело не в бюджете. Возьмем Санкт-Петербург. Зимой от Невского отойдешь на две-три улицы, а там машины ставят на обочину с 40-сантиметровым настом из снега и льда. Полагаю, у Питера-то бюджет побольше, чем у Новосибирска или Тюмени…

В этом смысле прав был незабвенный профессор Преображенский: разруха не в клозетах, а в головах. В головах тех, кто сидит во всевозможных красивых зданиях, в муниципалитетах, мэриях. Если люди действительно работают, средства на уборку наледи и снега всегда найдутся.

Это большая проблема для нашей страны.

В чем проблема деревянного многоэтажного строительства?

Сейчас активно лоббируется строительство деревянных многоэтажек. Деревянное домостроение – очень сложный и важный вопрос. С одной стороны, страна обладает огромными лесными ресурсами. С другой стороны, до недавно во времени она в огромных объёмах отправляла кругляк, то есть, практически необработанный лес с минимальной добавленной стоимостью, за границу. Сейчас эти каналы во многом обрезали.

В этом смысле строительство многоэтажных домов из древесины – правильная вещь. Потому что пиломатериал проходит гораздо более глубокую обработку, следовательно, добавленная стоимость изделия гораздо выше. Это гораздо интереснее, нежели сплавлять за границу кругляк.

Но есть и другая сторона. Я сам живу в деревянном доме, два года его строил и знаю, что лес – живой материал, дерево нужно специально высушивать, обрабатывать, а сам дом должен «сесть»

В процессе строительства понял, что технологии строительства деревянных домов утеряны. Все делается кустарным способом, на глазок. Специалистов, которые могут это делать хорошо и качественно, мало. А в сегменте массового строительства их вообще практически нет.

Поэтому, чтобы начать массовое строительство многоэтажных домов в промышленных масштабах, отрасль должна этих специалистов очень быстро найти / подготовить / перепрофилировать под новые технологии и только тогда мы, вероятнее всего, будем к этому готовы.

Дизайн - код проектов, районов и городов. Эта тема из модного тренда постепенно переходит в повседневную, но очень необходимую составляющую. Рекомендую прочитать пост моей коллеги в корпоартивном блоге:https://gmk.ru/blog/zhizn-posle-sdachi-zachem-zhilym-proektam-dizajn-kod

Города нуждаются в реновации и развитии, но, когда этот тезис сталкивается с реальностью, возникают конфликты.

Последнее время вижу много публикаций о том, что жители выступают против КРТ, реновации – причем в разных регионах: Санкт-Петербург, Тюмень, Нижний Новгород… Буквально на днях прозвучало заявление главы Тюмени о том, что программу КРТ придется корректировать из-за несогласных.

В Тюмени (и во многих городах с историей, я думаю), есть большие районы частной застройки индивидуальными домами в самом центре города, или рядом с активно развивающимися новыми микрорайонами. В моем представлении там должны быть не «уставшие» и полуразвалившиеся дома, а какой-нибудь Тюмень-Сити с интересной, современной застройкой. Реновация кардинально изменит этот район.

Но тут живут люди, которые привыкли к своим домам, буквально вросли в них и ничего не хотят менять, часто это люди в возрасте, прожившие там всю жизнь. Положение мэра города в этой ситуации сложное: как соблюсти баланс интересов развития города, инвесторов и граждан? Территории, о которых я пишу выше, огромные, они могут быть вовлечены в городскую структуру, привлечь десятки миллиардов инвестиций. Жизнь людей кардинально изменилась бы. Только жители этих домиков не хотят уезжать, и, в принципе, имеют на это право.

Я считаю, что поиск баланса интересов – задача федерального масштаба.

Если отстраниться от частных интересов и мыслить глобально, чего мы хотим: новую, современную урбанизированную страну, в городах которой комфортно и интересно жить или держаться за старое? На мой взгляд, нужны законодательные меры, которые дадут главе города четкие инструкции того, что нужно делать в таких ситуациях.

Должен быть тренд на изменение и развитие городов. Сейчас я не говорю об исторических ценностях – это тема для отдельного разговора. Но территории с ветхим жилым фондом, который рассыпается и даже не имеет коммуникаций, где люди живут как в прошлом веке, нужно переосмыслить.

Нельзя, чтобы старые привычки и привязанности сдерживали развитие всего города, интересы общества и будущего здесь важнее интересов частных лиц.

Те, кто считает, что приобретение недвижимости в масс-маркете – прагматичная, а не эмоциональная история, скорее, заблуждаются.

Конечно, здравый смысл тоже есть: тебе нужно где-то жить и ты покупаешь квартиру.

Чем наполнена эмоциональность приобретения жилья? Представьте ситуацию: молодой человек/девушка/семейная пара приходит с желанием купить, скажем, двухкомнатную квартиру. В регионах это 8 млн рублей, в Москве – 28.

Им говорят: «У нас есть прикольные ипотечные программы на 30 лет».

А потом разворачивают экран, показывают котлован и нарисованную картинку.

Понятно, что людей охватывает буря эмоций: где они возьмут первоначальный взнос, как они будут жить с этим ярмом на шее, что они будут есть, будут ли они вместе жить, а не станет ли тесно, когда появятся дети.

Другой комплекс вопросов связан с тем, что за компания, достроит ли она и когда, каким будет это жилье.

Столько вопросов, что не эмоционировать по этому поводу может только не слишком вменяемый человек. Поскольку реального дома нет (а мы говорим больше про ДДУ), у человека разыгрывается фантазия, он переживает.

Поэтому понятно, что вся культура продажи недвижимости в России строится на эмоциональных факторах. Это как в самолетах используют цвета, которые внушают, что все хорошо и безопасно.

В офисах продаж внушают солидность. Приветливый менеджер, грамотно выстроенные скрипты, чай/кофе. Эмоциональные качели покупателей от «Господи, зачем я это делаю» до «Ой, смотри какие домики!» регулируются инструментами продаж.

Вот, посмотрите наш сайт, виртуальные очки, шикарный буклет, а это наш прораб – загляните в его честные глаза, разве он может построить что-то плохое? Он построит красивый дом, где вы будете счастливы.

Поэтому самые эффективные рекламные кампании и продажи у тех, кто умеет управлять эмоциональными качелями и талантливо передает тезис «Все будет так, как вы мечтаете. И даже лучше».

Безопасность зависит не от количества камер.

По данным исследования НАФИ, 57% россиян выступают за увеличение числа камер видеонаблюдения. Понятно, почему это происходит. У нас менталитет такой: россияне думают, что заборы, видеокамеры, глухие стены – вопрос безопасности.

Но на самом деле всё это не решает проблему преступности, вандализма. Видеокамеры эффективны только в том, что дают возможность посмотреть по факту, кто что сделал, уличить нарушителя, а не предотвратить нарушение.

Безопасно там, где люди.

Абсолютно подавляющее большинство не станет на центральной площади вываливать мусор или затевать потасовку. Люди – социальные существа, поэтому все знают, что за любым противоправным действием будет реакция: замечание, вызов полиции или, если есть прямая угроза, например, ребенку, то и прямое вмешательство в ситуацию.

Безопасно там, где организованы открытые, просматриваемые пространства.

Почему светопрозрачная входная группа безопаснее, чем глухая дверь? Видно все, что происходит: как зашел ребенок в подъезд, вызвал лифт, поехал. В закрытом же никто не видит, что происходит внутри, кто там находится.

Или возьмем двор. Грамотное озеленение с крупномерами, когда кроны деревьев находятся выше человеческого роста, а живые изгороди, наоборот, ниже, чем взгляд человека, когда он сидит, сделают пространство просматриваемым. Правильное зонирование добавит приватности и разграничит досуг разных возрастных групп (это, кстати, тоже вопрос безопасности).

Камеры, безусловно, нужны, особенно там, где нельзя сделать пространства прозрачными, просматриваемыми. Например, в паркинге, чтобы увидеть, если кто-то снимет колеса, испортит имущество или оставит мусор.

Но в целом в жилых проектах стоит не заборы городить и замки устанавливать, а создавать общественные пространства и среду, где люди хотят проводить время. Там, где приятно находиться и гулять, преступлений, хулиганства, вандализма гораздо меньше.

Регионы в лидерах рейтинга по качеству продукта

Любопытно выглядит рейтинг ЕРЗ по потребительским качествам новостроек: в топ-10 большинство проектов – региональные. Москва представлена только одним девелопером. Почему так происходит?

Надо понимать, что методология оценки жилых комплексов является единой для всей территории РФ, критерии разработаны по Стандарту комплексного развития территорий Минстроя и ДОМ.РФ. И регионов больше в этом топе, потому что их проекты больше соответствуют этим стандартам.

Это не означает, что в Москве плохие проекты. Это означает, что стандарты рейтинга нерелевантны столичному рынку. В столице есть феноменальные с точки зрения продуктовых решений жилые проекты, но они находятся в премиальном сегменте.

Рынок диктует, как строить московским девелоперам. Например, здесь гораздо выше плотность, потому что земля стоит сумасшедших денег. И застройщики вынуждены нарушать стандарты, кратно увеличивая рекомендуемую плотность. По-другому никак.

Если стоимость участка измеряется в несколько миллиардов, тебе надо как-то окупить проект. А потом ты должен к этому построить еще несколько детских садиков и школу. Вот и вырастают дома до небес. В регионах же чаще инфраструктура ложится на плечи государственных структур различного уровня.

И насколько это справедливо, мне сложно сказать. С одной стороны, стандарты – это хорошо, с другой стороны, неплохо бы учитывать в этих стандартах экономику.

Коммерция для позитивных сценариев жизни

Создавая коммерческие помещения в жилых проектах, девелопер в первую очередь стремится к тому, чтобы она дорого продавалась.

Для этого многие создают дефицит площадей, отдавая буквально 4-8% под коммерцию, чего обычно недостаточно, чтобы покрыть потребности квартала / микрорайона. Но и 20% (доля, которую рекомендует КБ «Стрелка») для регионального проекта чрезмерно большая цифра, если нет серьезного внешнего трафика. Нормальной я считаю 10-12% коммерческих помещений от общей площади жилого проекта.

Другой вопрос – качественное наполнение. Покупая квартиру в новом микрорайоне, человек меньше всего хочет видеть галерею алкомаркетов (за исключением отдельных персонажей).

Как формируется коммерческая недвижимость в новых проектах? Часто – как бог на душу положит. Но если девелопер осознанный и через инфраструктуру хочет капитализировать жилую недвижимость, то он ищет компромиссы. Я вижу всего 2 варианта управлять наполнением коммерческих площадей:

1. Сдавать / продавать часть помещений с большим дисконтом или рассрочкой тем, кого девелопер считает интересным. Например, если нужен магазин формата «у дома», застройщик заранее планирует наполнение недвижимости под конкретного оператора. Но иллюзий питать не надо. Если часть помещений изначально строится под определенного оператора, остальная нарезка все равно продается тому, кому придется.

2. Организовать управляющую компанию и сдавать в аренду помещения тому, кому девелопер посчитает нужным. Если в моменте не хватает аптеки, а приходит пивнушка, все равно сдавать объект аптеке, хотя она и платит меньше. Также в этом случае будет возможность проводить ротацию арендаторов в зависимости от потребностей современного человека. Нужны супермаркеты? Ставим супермаркеты. Появляется тренд на доставку – заводим дарксторы.

Других путей нет. Да, это сложно, потому что недвижимость стоит денег, а девелоперу нужно возвращать инвестиции. Но с другой стороны, трафик, который при этом формирует девелопер, будет хорошим заработком вдолгую. Системные компании делают именно так.