#мысливслух

ДЕРЕВЬЯ НЕ РАСТУТ ДО НЕБЕС

Так звучит одна из главных заповедей Wall Street. Иными словами, рост стоимости актива не может продолжаться вечно — рано или поздно он обязательно сменяется падением👇.

❗Всем тем, кто живет по принципу, что «деньги должны работать» известно золотое правило: никогда не покупай недвижимость, в которой не живешь хотя бы три месяца в году. Вне зависимости где она: в Москве, Дубае или Лондоне. Недвижимость должна приносить комфорт или доход.

❌Самая ошибочная стратегия инвестора – надежда в будущем увидеть цифры из прошлого. Склонность заблуждаться и придумывать пути диверсификации своего капитала часто приводит к весьма сомнительным инвестициям.

💲В инвестициях важны не обещания и графики из прошлого, а гарантия отсутствия потерь и убытков. Часто инвестор, наблюдая рост на рынках, начинает все, что в этот период заработано, реинвестировать с повышенным риском и путать растущий рынок со своей гениальностью.

Но деревья не растут до небес, об этом нужно помнить всегда.

ИЗ ДЕПОЗИТОВ В СЛИТКИ

#инвестиции

⚜️ Интересный выбор делают уже не первый месяц российские инвесторы, вкладывая накопления в золотые слитки. Счет таким приобретениям идет уже на десятки тонн, пишет «Коммерсантъ».

👉 Вкладываться в этот драгметалл ещё в начале марта посоветовали россиянам министр финансов Антон Силуанов и премьер Михаил Мишустин, указав, что на фоне нестабильной геополитической ситуации вложения в золото станут идеальной альтернативой скупке долларов.

✅ Дополнительным стимулом для златоинвестиций послужили налоговые льготы: в марте был отменён НДС 20%, который раньше надо было уплачивать при покупке, а в июне и НДФЛ 13%, который инвесторы платили при продаже.

❗️Между тем, пройдя мартовский пик $2058,6 за тройскую унцию, цена на золото стала резко снижаться и сегодня находится на уровне $1789,3. До конца 2022 года стоимость золота ещё упадет, предположительно до $1 650, сообщает Capital Economics, британская консалтинговая компания по экономическим исследованиям.

🤔 Не забудем, что цена выкупа слитков в банке на 15–25% ниже цены продажи – и значит, чтобы вложения не стали убыточными, надо дождаться адекватного роста цены.

🫙 Учтём и дополнительные расходы: к моменту продажи необходимо обеспечить идеальное состояние слитка, ведь даже небольшая царапина радикально обесценивает его. Следовательно, хранить этот актив придётся в банковской ячейке, арендная плата которой стартует от ₽130 в сутки.

👍 Такой вот чувствительный ко всему актив, во время владения которым инвестор не получает никакого дохода. То ли дело грамотно подобранный стрит-ритейл: цена растёт, арендатор платит, индексация арендной платы ежегодно.

Одним из самых компетентных участников рынка street retail мы считаем консалтинговую компанию Malina Property. И вот такой «крик души» мы прочитали сегодня на их канале 👇 Присоединяемся 🤓

⚡️ Хочу купить помещение с окупаемость 7-8 лет....

▫️ Не понятно откуда берется цифра "7-8" лет, но достаточно часто когда мы с покупателями обсуждаем критерии поиска помещения с арендатором на покупку, покупатели озвучивают ее как один из самых основных факторов влияющих на принятие решения о покупке.

▫️ Сегодня рынок в Москве сформирован исходя из окупаемости 11-13 лет и на интересные лоты с такими показателями порой выстраевается очередь из потенциальных покупателей. Интересно какая вероятность купить качественное помещение с окупаемостью 7-8 лет и какая будет очередь за таким помещением, если оно вдруг появится в продаже?

СУБАРЕНДА С ДИСКОНТАМИ

📈 Главный тренд московского рынка офисов на сегодня – субаренда. Её объём растёт в геометрической прогрессии, говорят в Nikoliers и теперь составляет более 90 тыс. кв. м помещений без учета гибких рабочих пространств. А по оценкам Knight Frank, этот показатель уже превысил 200 тыс. м².

❓ Что всё это значит?

⤵️ Бизнес-активность снижается, компании отказываются от офисов. Будучи связанными обязательствами по договорам, согласно которым досрочное расторжение влечёт за собой штрафы, они пользуются своим правом пересдать занимаемые площади другим арендаторам. И предлагают при этом выгодные условия, замечают аналитики Nikoliers. Другими словами, дают интересный дисконт от ставки аренды, которую платят сами.

🤫 Поскольку спрос всегда перемещается туда, где выгодно, нетрудно предположить, что на рынке прямой аренды, где объём вакантных площадей, по разным оценкам, составляет от 1,5 до 2 млн м², в той же прогрессии наступает затишье. Совокупный спрос уже на 18% ниже, чем год назад, 556 м² против 681,4 м² – и мы понимаем, что как минимум 20% сделок совершались на рынке субаренды.

⁉️ А что будет к концу этого года и в начале следующего, когда на рынок выйдут ещё от 230 до 340 тыс. м² в новых бизнес-центрах, и плюс к этому, как ожидается, большая часть из 185 тыс. м² «отказных» офисных помещений?

💤 Очевидно, что не только следующее полугодие, но и весь 2023 год офисный рынок будет лихорадить, как это всегда происходит в кризисные периоды. Мы увидим снижение ставок аренды, которые сейчас по инерции продолжают подрастать (но далеко не везде), а также частичную смену формата – о том, как это бывает, расскажем в наших следующих публикациях.

⚡В ритейле, как и в жилой недвижимости, тоже есть de luxe. Именно такой проект, по адресу Столешников переулок, 12 стр. 2, мы проектируем и в ближайшее время планируем выводить на рынок.

Торговый объект гармонично вписывается в архитектурный ансамбль одного из лучших торговых коридоров старой Москвы. В двух шагах от Совета Федерации, в окружении театров, высококлассных отелей, дизайнерских бутиков, этот проект станет центром притяжения для состоятельной публики.

По соседству также расположены:

▪️мэрия Москвы
▪️Государственная дума
▪️Большой театр
▪️Министерство здравоохранения
▪️МХТ им. А. П. Чехова
▪️Театр Наций
◾️ЖК «Камергер»

Вакансия в стрит-ритейле Столешникова и прилегающих переулков составляет 7,2% против 8,8% годом ранее, по данным Knight Frank.

Также в локации отсутствуют участки под застройку, поэтому появления в обозримом будущем новых торговых площадей, несмотря на возрастающий спрос, ожидать не стоит.

#Столешников12

НАШ ТОП-5 ЗА НЕДЕЛЮ

Если с понедельника по пятницу вы были в цейтноте и не успевали читать наш канал, то вот с чего мы советуем вам начать:

✅ Стрит-ритейл начинает и выигрывает

🔆 Предложение, от которого нельзя отказаться

🌲 Деревья не растут до небес

⚜️ Из депозитов в слитки

🌆 Субаренда с дисконтами

ЦИМЛЯНСКИЕ ВИНА

Представляем вашему вниманию #лотнедели: торговое помещение, расположенное у выхода из станций метро и МЦД «Дмитровская». Арендатор – монобрендовый магазин «Цимлянские вина», о котором мы писали ранее.

Ключевые преимущества лота:
• Первая фасадная линия, в нескольких шагах от входа/выхода из метро
• Сверхинтенсивный пешеходный трафик
• Сложившееся торговое окружение
• Отдельные входы с фасада и со двора
• Витринное остекление, вывеска на фасаде
• Высота потолков 3,2 м
• Отличный залоговый актив для получения кредита

Что по цифрам?
• Общая площадь помещения: 76 м²
• Подтверждённый доход от аренды: 450 тыс. руб./мес.
• Долгосрочный договор аренды: 5 лет
• Ежегодная индексация арендной ставки
• Беспроцентная рассрочка платежа на покупку: 4 месяца

Интересно? Комментируйте, задавайте вопросы – обсудим.