КОРОНАВИРУС VS ГЕОПОЛИТИКА

#тренды

Как вы думаете, что оказывает большее влияние на московский рынок стрит-ритейла: пандемия коронавируса или нынешняя геополитическая напряжённость?

Правильный ответ: первое. Наши наблюдения позволяют сделать вывод о том, что состояние здоровья населения – более важный фактор для прочности рынка стрит-ритейла, чем геополитика.

«Удивительно, но факт: ковидные ограничения прошлого года оказались более стрессовыми для рынка стрит-ретейла, нежели те социально-экономические проблемы, с которыми столкнулась экономика в третьем квартале 2022 года», – говорит Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group.

Главный итог III квартала: активность арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла вдвое.

«Стрит-ретейл традиционно наименее зависим от внешнеполитических событий и способен быстрее других секторов коммерческой недвижимости подстроиться под новые условия», – подтверждает директор направления стрит-ретейла NF Group (ранее Knight Frank Russia) Ирина Козина.

По её словам, ликвидные объекты в востребованных локациях с интенсивным пешеходным трафиком не претерпели существенных изменений в арендных ставках и в спросе со стороны арендаторов.

Да, ставки наиболее ликвидных площадок с хорошим трафиком остались на прежнем уровне, но в целом собственники помещений стали более лояльны, замечает Игорь Кузьмин, аналитик компании Accent Capital. «Арендаторы стремятся продлевать договоры аренды на короткий срок, минимизируя таким образом возможные издержки в случае необходимости релокации или закрытия торговой точки». Он добавляет, что текущая вакантность на ключевых пешеходных улицах города сохраняется с пандемии, и рынок в данный момент старается восстановиться.

Ирина Буренко считает, что это получится: опыт преодоления прошлых кризисов подготовил прочную базу для развития резистентности сегмента к внешним факторам. «Именно благодаря этому опыту даже в столь непредсказуемой ситуации, как сегодняшняя, рынок демонстрирует устойчивый рост», – отмечает эксперт.

НАШ ТОП-5 ЗА НЕДЕЛЮ

Доброй субботы! Хотите узнать, как поживает московский стрит-ритейл? Тогда открывайте одну за другой вот эти публикации.

📍 Cosmomedica на Малой Бронной

📍 Чай на Патриках

📍 Четырнадцать

📍 Правильные привычки на Грузинском

📍 Коронавирус VS геополитика

ПРО ФИШКИ

#риски

Как выглядят 15 самых ликвидных акций российского рынка, они же голубые фишки?

Если смотреть на график за сегодня, то в целом неплохо. Но ведь надо иметь представление о динамике за более длинный период, не правда ли?

Рядом с дневным графиком (слева вверху) поставили кривую за три месяца. Уже не так пасхально, не правда ли? Видно, как нижние уровни, которые держались вблизи 13 000, скатились ниже 12 500.

Но это не самое интересное. Возьмём график за год (слева внизу) и поставим рядом с ним динамику за три года. Вот пандемия, а вот и хороший рост после неё. И вот мартовская свечка вниз, вслед за которой рынок пытается подняться – и раз за разом падает всё ниже. Наблюдаем за этими сноубордистами регулярно и изумлённо.

Разумеется, на всём этом кто-то зарабатывает, волатильность – главное условие для нормального функционирования рынка акций. Но многие инвесторы заходят в активы слишком поздно, часто непосредственно перед отскоком вниз. Что происходит потом?

Подключаются соцсети с аналитиками, и большая часть инвесторского сообщества в общих санях дружно летит вниз, слушая старую как мир басню о том, что рынок – это игра вдолгую. Ждите, терпите – и тогда точно…

А вот что точно? Отрастёт? А если нет?

Думали вы о том, что оценка любой компании в период турбулентности может быть подвержена пересмотру по более консервативным правилам? Мы всё ещё полагаем, что рынок в том виде, каким мы его знаем, просуществует еще десятки лет, но как разглядеть эти десятки, если совершенно непонятно, что будет к нынешнему декабрю?

Мы считаем, что в нынешних условиях стоит как минимум пересмотреть своё отношение к активам, в том числе и к голубым фишкам. В JP Morgan, например, готовятся к предстоящим потрясениям и планируют быть очень консервативными с активами на своем балансе. И советуют инвесторам поступать так же.

А читая аналитику на сайтах других крупнейших банков, мы видим, что JP со своими предсказаниями грядущей всемирной рецессии – просто Капитан Очевидность.

СЕТЕВЫМ НУЖНЫ БОЛЬШИЕ

#тренды

Скидки на личных переговорах арендаторов с собственниками объектов стрит-ритейла, как пишет Forbes, всё ещё не стали массовыми – в каждом конкретном случае их размер определяется индивидуально, и есть примеры, когда в скидке отказывают.

Многое зависит от локации и трафика: например, сложно рассчитывать на снижение арендной платы, если помещение находится практически у входа в метро.

Собеседники издания также указывают, что исторически объекты street retail управляются частными собственниками, поэтому рыночные тренды здесь не так ярко выражены, и в целом этот сегмент наиболее востребован и устойчив по сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости.

Первыми кандидатами на получение дисконта стали сетевые арендаторы: есть мнение, что для собственников помещений они являются гарантией стабильного дохода. Но главная причина лояльности арендодателей всё же в другом.

«Как правило, сетевикам нужны большие площади, до 1000 м², спрос на которые всегда меньше, чем на небольшие помещения. Именно поэтому крупные федеральные сети, формат розницы которых предполагает такие объемы, могут добиваться для себя каких-то специальных условий», – рассказывает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Стрит-ритейл действительно проходит все кризисы с самыми наименьшими потерями. Конечно, мы рассчитываем, что и в этот раз этот сегмент устоит. «Для инвестиций, на наш взгляд, это оптимальный вариант, – продолжает Ирина Буренко. – В первую очередь, такие лоты покупают консервативные инвесторы – те, кто главным образом заботится о сохранении капитала и желает получать пусть не самый высокий, но зато гарантированный и стабильный доход, не замахиваясь на доходность существенно выше банковского депозита или ОФЗ».

Но также готовый арендный бизнес в street retail подходит в качестве защитного актива и тем, кто зарабатывает на волатильности. Разумеется, это должен быть лот, тщательно подобранный с учётом локации, трафика, профиля арендатора и других нюансов.

СЧИТАТЬ ТОЛЬКО ГОТОВЫХ

#цифры и #тренды

Аналитики, опрошенные «Коммерсантом», оценивают уровень вакантности московских площадей стрит-ритейл от 15% до 17,2%. Однако если считать вакантными только те, что свободны и физически, и юридически, то есть полностью готовые к сдаче в аренду, то становится ясно, что эти цифры завышены.

На некоторых улицах в центре столицы рост вакантности заметнее, чем на остальных – в первую очередь это Петровка, Кузнецкий мост, Большая Дмитровка. В отдельных случаях это обусловлено структурой предложения: например, у помещений на Тверской на отрезке от Манежной площади до Бульварного кольца есть серьезные минусы для бизнеса, рассказывает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко: «Это большие многоуровневые помещения с подвалами и антресолями».

В то же время арендаторы по-прежнему интересуются торговыми коридорами с высоким пешеходным трафиком – иногда это не вся улица, а только часть. «Например, многим арендаторам интересна Пятницкая улица, но только на отрезке от Климентовского переулка до набережной», – говорит эксперт.

Также есть примеры, когда улицы, где многие помещения потеряли арендаторов ещё в период пандемии коронавируса, именно сейчас активно заполняются – и не исключено, что это происходит благодаря тому, что за время простоя собственники пересмотрели свою позицию.

«Мы знаем, например, что большое помещение с огромными витринами на Старом Арбате, пустовавшее несколько лет, сейчас сдано для ювелирного магазина по очень компромиссной ставке», – делится наблюдениями Ирина Буренко.