SWOT-анализ
г. Москва, Банный переулок, д.2, стр.2.
Арендатор- «Самокат».

🟢 Сильные стороны.
Помещение зальной планировки.
Витринные окна.
Вход с улицы.
Наличие парковки.
Рядом хорошая проходимость и «точка притяжения» - «Азбука вкуса».
Подписан долгосрочный договор на 10 лет с сетевым арендатором «Самокатом».
Арендная плата не завышенная.
Небольшое количество подобных помещений в этом районе.

🔴 Слабые стороны.
Арендатор только открылся в этом помещении- ГАБ не выдержан временем.
Если не индексировать арендную плату, то получится очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
Арендодатель имеет право после уведомления арендатора индексировать арендную плату на 6%, начиная с третьего года.
Если он этим правом будет пользоваться, то окупаемость составит около 11 лет.
Есть разумный торг.
При делении помещения можно получить еще более высокий арендный поток.
Потенциально может быть интересно широкому кругу арендаторов.

🔴 Угрозы.
Несмотря на то, что подъезды находятся с другой стороны дома, жителям может не понравиться соседство с работниками «Самоката».

✅ Выводы.
Возможность купить не только ГАБ с постоянным арендным потоком, но и ликвидное помещение в ЦАО по доступной цене.

ГАБ с «Бристоль».
В Сходне.

💰Продан💰

Как раз к моменту увеличения арендной платы.
И нахождению арендатора год на объекте.
Цена в течение продажи сильно не менялась.
Думаем, что ГАБ в итоге был продан в районе 24-24,5 млн.руб.

https://yangx.top/publicGaB/272

https://yangx.top/publicGaB/273

ГАБ с аптекой «Горздрав».
В Отрадном.

📌 ГАБы с аптеками «Горздрав», «Ригла», «Планета здоровья» и « Столички» сейчас пользуются повышенным спросом. Выбрали среди них наиболее доходный и выдержанный временем.📌

🟢 г. Москва, Северный бульвар, д.15.
72 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Горздрав».
Стоимость - 21,5 млн.руб.
МАП - 162 000 руб.
Затраты на эксплуатацию- 4 000 руб.
Окупаемость- 11,3 лет.
Доходность - 8,8%🟢

✅ Помещение с надежной сетевой аптекой, которая арендует это помещение уже 7 лет.

✅ Аптека практически не имеет конкурентов на районе,

✅ Есть способы уменьшить окупаемость.

📉 Будут и слабые стороны, как же без них..?

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, Северный бульвар, д.15.
Арендатор- «Горздрав».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с надежным сетевым арендатором, который арендует это помещение уже 7 лет.
До «Горздрав» в этом месте была другая аптека.
Угловое помещение находится на перекрестке улицы Бестужевых и Северного бульвара.
Напротив остановка автобуса.
У арендатора нет конкурентов в этой локации - рядом только несетевые аптеки.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в панельном доме.
Вход в помещение с крыльца , перед ним 10 ступенек.
В случае замены арендатора помещение не подойдет магазинам с алкогольной лицензией ( рядом медицинский центр).

🟢 Возможности.
У «Горздрав» в мае 2025 г. заканчивается долгосрочный договор.
Который они уже хотят пролонгировать.
Минимальный МАП в этой локации, на наш взгляд, - 200 000 руб.
Помимо «Горздрав» помещением интересуются другие аптечные сети.
В этой локации не много помещений на 1 этаже, поэтому также будет интересно под ПВЗ.
«Вайлдберис» сможет заплатить и больше 200 тысяч.

🔴 Угрозы.
Теоретически, возможно появление конкурентов в соседних помещениях ( но сложно выполнимо)
Парадоксально, но для нас главная угроза- в следующем году оставить текущую арендную плату.

✅ Выводы.
ГАБ не только выделяется своей доходностью среди подобных ему.
Но и обладает реальными возможностями для уменьшения окупаемости.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Лобне.

💰 Продан💰

ГАБ выделялся своей доходностью даже из ГАБов с «Вайлдберрис».
Поэтому, ничего удивительного, что он реализован.

https://yangx.top/publicGaB/287

https://yangx.top/publicGaB/288

С Наступающим 🎄

Под конец года хотим ответить на часто задаваемые вопросы.

1️⃣ Вы подбираете ГАБы❓
🟢 Да, у нас есть такая услуга.
От вас подробное ТЗ на покупку.
От нас юридический и коммерческий анализ объекта+ полное сопровождение сделки ( по желанию).
Стоимость и подробности в лс.

2️⃣ Вы публикуете на канале те ГАБы, за продажу которых получаете комиссию❓
🟢 Нет. Мы ничего не продаем.
Публикуем только то, что действительно интересно. Стараемся разбирать самые доходные ГАБы.

3️⃣ Можете разобрать ГАБ в Санкт-Петербурге, Владивостоке или Иркутске?
🟢 Можем, но пока не будем.
Считаем, что для объективного и качественного анализа нужно выезжать на объект лично.

И наконец, мы хотим меняться к лучшему.
Предлагаем новую рубрику на постоянной основе :
«Доска позора или недоходный ГАБ»
Там будут разбираться ГАБы, которые мы не рекомендуем к покупке.

Подведение итогов- 2024 г.

С Новым годом.

По традиции готовы преподнести вам очередной подарок 🎁 - сделаем разбор первого ГАБа, который вы отправите в комментарии к этой статье.

Но вначале немного статистики.
За 2024 год мы сделали анализ 28 ГАБов.
Из них - 15 реализованы💰.
🔜13 - по прежнему в продаже.

Дальше пройдемся отдельно по каждому.

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Камчатскими морепродуктами».
Г. Москва, Ленинградское шоссе, д.9, корп.1.
🎉 Продан.
Несмотря на невысокую доходность.

❇️ ГАБ с магазинами «Магнит» и «Фикс Прайс».
Г. Москва, ул. Молдагуловой, д.12а.
В продаже.
📈 Цена увеличилась на 20 млн.руб.
Актуальная стоимость - 311 млн.руб.
Произошла логичная замена третьего арендатора ( склад спортивной обуви на «Яндекс лавку»).
Вследствие этого увеличился общий МАП и цена продажи.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Красногорске.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Самокатом».
В Королеве.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 2 млн.руб.
Актуальная стоимость - 31 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Суши и Пицца».
В Химках.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с 2-мя сетевыми арендаторами.
В ЖК «Преображение».
В продаже.
📈 Цена выросла на 500 тысяч руб.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Ароматным миром».
В Павшинской пойме.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 1 млн.руб.
Актуальная стоимость - 21 млн.руб.
МАП увеличился до 133 700 руб.

❇️ ГАБ с аптекой «Апрель».
В Звенигороде.
Снят с реализации, скорее всего продан за цену в районе 16 млн.руб.🎉

❇️ ГАБ с «Винлаб»
В районе Щукино г. Москвы.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с несетевым арендатором ( компьютерный клуб «Архкрафт»).
В Москве.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в ЖК «8 Кленов», ожидающий выдачу ключей.
С «Буханкой».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в креативном кластере «Графит».
С «Мятой Signature».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Бристоль».
В Сходне.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Щукино.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Планетой здоровья».
В Свердловском.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с тремя сетевыми арендаторами ( «Вкусвилл», «Здесь аптека», «Италклин»)
На ул. Вавилова.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 5 млн.руб.
Актуальная стоимость - 75,5 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Лобне.
🎉Продан.

❇️ ГАБ с «Дикси».
В строящемся корпусе ЖК «Римский».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Озон» и «Яндекс Маркет».
На Рублево-Успенском шоссе.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ в креативном кластере Графит.
С арендатором «Моремания».
В продаже.
📉 Цена снизилась на 15 млн.руб.
Актуальная стоимость - 157,5 млн.руб.

❇️ ГАБ со стоматологией.
В Нахабино.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Красным и Белым».
В Лефортово.
Снят с публикации, возможно реализован 🎉.

❇️ ГАБ с «Гемотест».
На ул. Новаторов.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с аптекой «Век живи».
В Одинцово.
Снят с публикации, возможно реализован 🎉.

❇️ ГАБ с ювелирным магазином «Адамас».
Рядом с метро Щелковская.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 3 млн.руб.
Актуальная стоимость - 32 млн.руб.

Окончание следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Окончание.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В новом ЖК «Бауман хаус».
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Самокатом».
В ЦАО.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с аптекой «Горздрав».
В Отрадном.
🎉 Продан.

✅ Из ГАБов, оставшихся в продаже, выделяются объекты со сниженной ценой.
Благодаря улучшившейся доходности.

Если не произойдет ничего экстраординарного, большинство из них будет реализовано в этом году.

ГАБ с «Вкусвилл».
В ЖК «Золотые ключи-2».
🎁 и «Доска позора».
Недоходный ГАБ.

📌 Разбор этого ГАБа мы делаем в качестве новогоднего подарка самому быстрому читателю. По иронии судьбы ГАБ претендует также на попадание в нашу новую рубрику «Недоходный ГАБ или доска позора»📌

🟢 г. Москва, ул. Минская, д.1Г к.1.
152 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вкусвилл».
Стоимость- 64 млн.руб.
МАП ( до марта 2025 г.)- 190 000 руб.
МАП ( с марта 2025 г.)- 380 000 руб.
Окупаемость- 14 лет.
Доходность- 6,8%🟢

📉 Очень долгая окупаемость.

📉 Магазин еще не открылся- это разбор будущего ГАБа.

📉 Арендная ставка выше рыночной.

📈 «Вкусвилл» будет единственным продуктовым магазином в этом ЖК.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Минская, д.1Г к.1.
Арендатор- «Вкусвилл».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в элитном ЖК «Золотые ключи-2».
В главном самом густонаселённом корпусе.
Два отдельных входа.
Вкусвилл будет единственным продуктовым магазином в этом ЖК.
Объект хорошо охраняется.

🔴 Слабые стороны.
Вкусвилл арендовал помещение по ставке 2500 руб за кв.м. в месяц.
В прошлом году в этом ЖК коммерческая недвижимость сдавалась по средней ставке 1800-2200 руб за кв.м.
Расположение объекта не супер выдающееся, чтобы так переплатить.
Доходность при текущей арендной ставке - за гранью.
Проигрывает ( по доходности) большому количеству известных нам ГАБов с Вкусвилл.
Магазин еще не открылся.

🟢 Возможности.
Арендодатель имеет право на одностороннюю индексацию арендной платы на 5%.
Но при каждой следующей индексации арендодатель должен с мастерством фокусника закрывать глаза руководителям Вкусвилл на соседние более дешевые помещения.
Или надеяться, что их не будет.

🔴 Угрозы.
Вкусвилл может закрыться через 2-3 месяца после открытия.
Они иногда так себя ведут.
Если они съедут, сдать помещение по той же арендной ставке будет затруднительно.
В данном ЖК нет продуктовых магазинов, и очередь из сетевиков туда не стоит.
Похоже, что открытием в ЖК Вкусвилл решили протестировать очередную идею ( получится или не получится???).

✅ Выводы.
ГАБ сильно переоценен.
На сегодняшний день и по текущей цене- это «Доска позора».

#️⃣ Недоходный ГАБ.

Ликвидные ГАБы ?

Как раз в тему нашего обсуждения последнего ГАБа.

ГАБы в новостройках со «Строительным двором» пользовались спросом у покупателей.
Некоторые их покупали даже с 12-летней окупаемостью.

Теперь посмотрим, насколько ликвидны помещения после них и как быстро найдут своих арендаторов?


https://yangx.top/inv_estate/687

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Видном.

📌 Мы хотели разобрать другой ГАБ в Видном с Вайлдберис.
Но не успели (его уже продали).
Поэтому решили проанализировать этот ГАБ в качестве альтернативы.📌

🟢 МО, г. Видное, Битцевский проезд, д.5.
130 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 23,5 млн.руб.
МАП- 220 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость- 9,5 лет.
Доходность- 10,5%🟢

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором, который на объекте уже более года.

✅ Вокруг плотная высотная застройка с небольшим количеством коммерческой недвижимости.

📉 Место абсолютно не проездное , за шлагбаумом и не очень проходимое.

Дальше сделаем SWOT- анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Видное, Битцевский проезд, д.5.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендуется надежным сетевым арендатором ( не франшизеры).
Который последнее время редко съезжает.
Вайлдберрис находится больше года на объекте.
Зальная планировка.
В ЖК «Радужный» мало коммерческих помещений , а на 1 этажах их вообще можно посчитать на пальцах одной руки.
Естественно, пустующих на районе нет.

🔴 Слабые стороны.
К помещению возможно подъехать только через шлагбаум.
Место не особо проходимое.

🟢 Возможности.
Можно попробовать увеличить арендную плату Вайлдберрис на 10%.
Согласно договору аренды с ними этой опцией можно воспользоваться через год.
На это помещение возможно получить алкогольную лицензию.

🔴 Угрозы.
В случае выезда арендатора потребуется время на подбор нового.

✅ Выводы.
Интересный ГАБ с определенными минусами и плюсами.
В свете последних событий ожидаем достаточно быструю реализацию.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В новом ЖК «Бауман Хаус».

💰 Продан💰

ГАБ в новом ЖК с хорошей доходностью был реализован всего за 2 с небольшим месяца.
Несмотря на объективные слабые стороны и наличие угроз.

https://yangx.top/publicGaB/311

https://yangx.top/publicGaB/312