Подведение итогов- 2024 г.

С Новым годом.

По традиции готовы преподнести вам очередной подарок 🎁 - сделаем разбор первого ГАБа, который вы отправите в комментарии к этой статье.

Но вначале немного статистики.
За 2024 год мы сделали анализ 28 ГАБов.
Из них - 15 реализованы💰.
🔜13 - по прежнему в продаже.

Дальше пройдемся отдельно по каждому.

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Камчатскими морепродуктами».
Г. Москва, Ленинградское шоссе, д.9, корп.1.
🎉 Продан.
Несмотря на невысокую доходность.

❇️ ГАБ с магазинами «Магнит» и «Фикс Прайс».
Г. Москва, ул. Молдагуловой, д.12а.
В продаже.
📈 Цена увеличилась на 20 млн.руб.
Актуальная стоимость - 311 млн.руб.
Произошла логичная замена третьего арендатора ( склад спортивной обуви на «Яндекс лавку»).
Вследствие этого увеличился общий МАП и цена продажи.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Красногорске.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Самокатом».
В Королеве.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 2 млн.руб.
Актуальная стоимость - 31 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Суши и Пицца».
В Химках.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с 2-мя сетевыми арендаторами.
В ЖК «Преображение».
В продаже.
📈 Цена выросла на 500 тысяч руб.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Ароматным миром».
В Павшинской пойме.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 1 млн.руб.
Актуальная стоимость - 21 млн.руб.
МАП увеличился до 133 700 руб.

❇️ ГАБ с аптекой «Апрель».
В Звенигороде.
Снят с реализации, скорее всего продан за цену в районе 16 млн.руб.🎉

❇️ ГАБ с «Винлаб»
В районе Щукино г. Москвы.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с несетевым арендатором ( компьютерный клуб «Архкрафт»).
В Москве.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в ЖК «8 Кленов», ожидающий выдачу ключей.
С «Буханкой».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в креативном кластере «Графит».
С «Мятой Signature».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Бристоль».
В Сходне.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Щукино.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Планетой здоровья».
В Свердловском.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с тремя сетевыми арендаторами ( «Вкусвилл», «Здесь аптека», «Италклин»)
На ул. Вавилова.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 5 млн.руб.
Актуальная стоимость - 75,5 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Лобне.
🎉Продан.

❇️ ГАБ с «Дикси».
В строящемся корпусе ЖК «Римский».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Озон» и «Яндекс Маркет».
На Рублево-Успенском шоссе.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ в креативном кластере Графит.
С арендатором «Моремания».
В продаже.
📉 Цена снизилась на 15 млн.руб.
Актуальная стоимость - 157,5 млн.руб.

❇️ ГАБ со стоматологией.
В Нахабино.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Красным и Белым».
В Лефортово.
Снят с публикации, возможно реализован 🎉.

❇️ ГАБ с «Гемотест».
На ул. Новаторов.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с аптекой «Век живи».
В Одинцово.
Снят с публикации, возможно реализован 🎉.

❇️ ГАБ с ювелирным магазином «Адамас».
Рядом с метро Щелковская.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 3 млн.руб.
Актуальная стоимость - 32 млн.руб.

Окончание следует…

Подведение итогов- 2024 г.
Окончание.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В новом ЖК «Бауман хаус».
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Самокатом».
В ЦАО.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с аптекой «Горздрав».
В Отрадном.
🎉 Продан.

✅ Из ГАБов, оставшихся в продаже, выделяются объекты со сниженной ценой.
Благодаря улучшившейся доходности.

Если не произойдет ничего экстраординарного, большинство из них будет реализовано в этом году.

ГАБ с «Вкусвилл».
В ЖК «Золотые ключи-2».
🎁 и «Доска позора».
Недоходный ГАБ.

📌 Разбор этого ГАБа мы делаем в качестве новогоднего подарка самому быстрому читателю. По иронии судьбы ГАБ претендует также на попадание в нашу новую рубрику «Недоходный ГАБ или доска позора»📌

🟢 г. Москва, ул. Минская, д.1Г к.1.
152 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вкусвилл».
Стоимость- 64 млн.руб.
МАП ( до марта 2025 г.)- 190 000 руб.
МАП ( с марта 2025 г.)- 380 000 руб.
Окупаемость- 14 лет.
Доходность- 6,8%🟢

📉 Очень долгая окупаемость.

📉 Магазин еще не открылся- это разбор будущего ГАБа.

📉 Арендная ставка выше рыночной.

📈 «Вкусвилл» будет единственным продуктовым магазином в этом ЖК.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Минская, д.1Г к.1.
Арендатор- «Вкусвилл».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в элитном ЖК «Золотые ключи-2».
В главном самом густонаселённом корпусе.
Два отдельных входа.
Вкусвилл будет единственным продуктовым магазином в этом ЖК.
Объект хорошо охраняется.

🔴 Слабые стороны.
Вкусвилл арендовал помещение по ставке 2500 руб за кв.м. в месяц.
В прошлом году в этом ЖК коммерческая недвижимость сдавалась по средней ставке 1800-2200 руб за кв.м.
Расположение объекта не супер выдающееся, чтобы так переплатить.
Доходность при текущей арендной ставке - за гранью.
Проигрывает ( по доходности) большому количеству известных нам ГАБов с Вкусвилл.
Магазин еще не открылся.

🟢 Возможности.
Арендодатель имеет право на одностороннюю индексацию арендной платы на 5%.
Но при каждой следующей индексации арендодатель должен с мастерством фокусника закрывать глаза руководителям Вкусвилл на соседние более дешевые помещения.
Или надеяться, что их не будет.

🔴 Угрозы.
Вкусвилл может закрыться через 2-3 месяца после открытия.
Они иногда так себя ведут.
Если они съедут, сдать помещение по той же арендной ставке будет затруднительно.
В данном ЖК нет продуктовых магазинов, и очередь из сетевиков туда не стоит.
Похоже, что открытием в ЖК Вкусвилл решили протестировать очередную идею ( получится или не получится???).

✅ Выводы.
ГАБ сильно переоценен.
На сегодняшний день и по текущей цене- это «Доска позора».

#️⃣ Недоходный ГАБ.

Ликвидные ГАБы ?

Как раз в тему нашего обсуждения последнего ГАБа.

ГАБы в новостройках со «Строительным двором» пользовались спросом у покупателей.
Некоторые их покупали даже с 12-летней окупаемостью.

Теперь посмотрим, насколько ликвидны помещения после них и как быстро найдут своих арендаторов?


https://yangx.top/inv_estate/687

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Видном.

📌 Мы хотели разобрать другой ГАБ в Видном с Вайлдберис.
Но не успели (его уже продали).
Поэтому решили проанализировать этот ГАБ в качестве альтернативы.📌

🟢 МО, г. Видное, Битцевский проезд, д.5.
130 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 23,5 млн.руб.
МАП- 220 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость- 9,5 лет.
Доходность- 10,5%🟢

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором, который на объекте уже более года.

✅ Вокруг плотная высотная застройка с небольшим количеством коммерческой недвижимости.

📉 Место абсолютно не проездное , за шлагбаумом и не очень проходимое.

Дальше сделаем SWOT- анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Видное, Битцевский проезд, д.5.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендуется надежным сетевым арендатором ( не франшизеры).
Который последнее время редко съезжает.
Вайлдберрис находится больше года на объекте.
Зальная планировка.
В ЖК «Радужный» мало коммерческих помещений , а на 1 этажах их вообще можно посчитать на пальцах одной руки.
Естественно, пустующих на районе нет.

🔴 Слабые стороны.
К помещению возможно подъехать только через шлагбаум.
Место не особо проходимое.

🟢 Возможности.
Можно попробовать увеличить арендную плату Вайлдберрис на 10%.
Согласно договору аренды с ними этой опцией можно воспользоваться через год.
На это помещение возможно получить алкогольную лицензию.

🔴 Угрозы.
В случае выезда арендатора потребуется время на подбор нового.

✅ Выводы.
Интересный ГАБ с определенными минусами и плюсами.
В свете последних событий ожидаем достаточно быструю реализацию.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В новом ЖК «Бауман Хаус».

💰 Продан💰

ГАБ в новом ЖК с хорошей доходностью был реализован всего за 2 с небольшим месяца.
Несмотря на объективные слабые стороны и наличие угроз.

https://yangx.top/publicGaB/311

https://yangx.top/publicGaB/312

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Красногорске.

💰 Продан💰

Вайлдберрис проработал на этом месте чуть больше года.
Показал свою стабильность будущему владельцу, после чего был реализован.
Хотя мы думали, что будет продан быстрее.

https://yangx.top/publicGaB/244

https://yangx.top/publicGaB/245

ГАБ с «Вайлдберрис»
В Щукино.

💰Продан💰

Понадобилось чуть более полугода, чтобы ГАБ в итоге был продан.

Для такой окупаемости конечно долго.
Однако и риски по этому помещению были и остаются весомыми

https://yangx.top/publicGaB/277

https://yangx.top/publicGaB/278

ГАБ с аптекой «Здравсити» и Озоном.
В ЖК «Горки парк».

📌Сегодня хотим разобрать ГАБ в новом перспективном ЖК - одном из будущих «человейников» за МКАДом.📌

🟢 МО, дер. Коробово, ул. Авиаторов, д.5.
ЖК «Горки парк».
108 кв.м.
1 этаж.
Арендаторы:
аптека «Здравсити»- занимаемая площадь 57 кв.м.
ПВЗ «Озон»- занимаемая площадь 50 кв.м.
Стоимость - 43 млн. руб.
Общий МАП до сентября 2025 г.- 270 000 руб.
Общий МАП с сентября 2025 г.- 310 000 руб.
МАП по арендаторам:
Аптека «Здравсити»- 130 000 руб,
с сентября 2025 г.- 170 000 руб.
ПВЗ «Озон»- 140 000 руб.
Окупаемость- 11,7 лет
Доходность- 8,6%🟢

✅ Отличное угловое помещение с 2 входами.

✅ Расположено на бульваре рядом с супермаркетом «Пятерочка» и другими точками притяжения.

📉 Окупаемость ГАБа достаточно долгая.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT- анализ
МО, дер. Коробово, ул. Авиаторов, д.5.
Арендаторы- «Здравсити», Озон».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на основном бульваре в ЖК «Горки парк».
В центре всей основной «движухи» жилого комплекса.
Рядом точки притяжения - Супермаркеты «Пятерочка» и «Магнит».
Помещение угловое, имеет входы с разных сторон дома.
Под брендом «Здравсити» открывает свои аптеки «Ригла»- один из лидеров аптечного рынка.
С арендаторами подписаны долгосрочные договоры:
с аптекой- на 7 лет;
с ПВЗ на 3 года.
«Здравсити» практически не имеет конкурентов, помимо них - только «Горздрав» на въезде.

🔴 Слабые стороны.
Жилой комплекс «Горки парк» еще не достроен и не до конца заселен.
Бульвар, на котором расположено помещение, функционирует только с одной стороны.
Достаточно долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
В обоих договорах аренды предусмотрена безусловная индексация арендной платы на 5%.
Озон сдал часть своего помещения в субаренду Шаурме. В дальнейшем при полном заселении ЖК можно увеличить арендный поток на 40- 60 тысяч за счет этого.

🔴 Угрозы.
Прямо сейчас достаточно много свободных помещений в ЖК.
В случае проблем у арендаторов могут возникнуть сложности с подбором новых.

✅ Выводы.
Отличный пример ликвидного актива в новостройке, но с достаточно долгой окупаемостью.
Должен быть реализован достаточно быстро.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Видном.

💰 Продан💰

Похоже, что несмотря на объективные слабые стороны, сейчас на рынке все решает доходность.
Именно этим можно объяснить востребованность ГАБов с «Вайлдберрис».

https://yangx.top/publicGaB/335

https://yangx.top/publicGaB/336