ГАБ в ЖК «8 Кленов», ожидающий выдачу ключей.
С «Буханкой».

📌 Сегодня хотим разобрать нового арендатора для нас- «Буханку».📌

🟢 МО, г. Красногорск, мкр. Опалиха, Золотая аллея, д.2.
1 этаж.
63,4 кв.м.
Арендатор- пекарня «Буханка».
Стоимость- 19,2 млн.руб.
МАП ( 1 год)- 100 000 руб.
МАП ( 2 год)- 160 000 руб.
Ремонтные каникулы- 01.07.2024 г.- 31.08.2024 г.
Окупаемость («грязная»)- 10,5 лет.
Доходность- 9,5%🟢

✅ В этом ГАБе арендует сама «Буханка»- не франшизеры.

✅ в ЖК «8 кленов» ( состоит из 4-х домов) коммерческие помещения только в 2-х домах.

📉 Дома построены, но ключи еще не выдают.
Дата выдачи - не позднее 30.06.2024 г.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Красногорск, Золотая аллея, д.2.
Арендатор- пекарня «Буханка».

🟢 Сильные стороны.
Угловое помещение в новом ЖК.
Зальная планировка.
Витринные окна.
Арендовать будет сама «Буханка» - не франшизеры.
Головная организация практически не заключает сама договоры аренды- в основном развитие через франшизу.
Заключён предварительный договор с условиями основного долгосрочного на 5 лет.

🔴 Слабые стороны.
Выдача ключей собственникам должна произойти не позднее 30.06.2024 г.
После этого у «Буханки» начнутся ремонтные каникулы- 2 месяца.
Квартиры будут сданы без отделки, жителям ЖК понадобится время для ремонта- первое время там будут жить одни строители.
ГАБ не проверен временем.

🟢 Возможности.
На территории ЖК планируется парк с прудами.
Открытый для всех жителей микрорайона.
Ожидается, что «Буханка» будет работать не только для жителей 4 домов.
Договором предусмотрена безусловная индексация 5% арендной платы по инициативе арендодателя.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
Хотя дома и построены, выписка на помещение еще не получена.
Этот ГАБ - «будущая вещь».
Застройщик планирует передать помещение , а «Буханка» зайти на ремонт не позднее 30 июня.
Но пока это планы, которые иногда не выполняются.
Миниполис «8 Кленов» будет долго заселяться, из-за чего у «Буханки» будут поначалу низкие выручки.
Квартиры в миниполисе купили/купят люди, не любящие кофе с круассанами.

✅ Выводы.
Как и в любом потенциальном/будущем ГАБе здесь интересны возможности.
Сейчас он выглядит весьма привлекательной инвестицией на наш взгляд.
По доходности лучший ГАБ с «Буханкой» в новом доме.

ГАБ в креативном кластере Графит.
С арендатором Мята Signature.

📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с арендатором Мята Signature.📌

🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
Креативный кластер Графит.
2 этаж.
260 кв.м.
Арендатор- Мята Signature.
Стоимость- 50 млн.руб.
МАП- 525 000 руб.
Затраты на эксплуатационные услуги- 48 100 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 8,7 лет.
Доходность - 11,4%🟢

✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов.

✅ Мы уже делали его разбор в 2022 году, но с другим арендатором.
За полтора года арендная плата неплохо выросла.

📉 Несмотря на рост арендной платы, минусы в ГАБе остались.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
Арендатор- «Мята Signature».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится В 3-х минутах пешком от метро.
На хорошем постоянном трафике за счет офисных сотрудников ( рядом около 60 бизнес-центров).
Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке.
Рядом «Моремания», «Пятерочка», «Додо пицца», «Братья Караваевы».
Наличие парковки.
Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление.
Земельный участок в собственности.
Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе.
Подписан долгосрочный договор аренды, есть алкогольная лицензия.
Прогнозируется быстрая окупаемость.

🔴 Слабые стороны.
Второй этаж.
Арендаторы - франшизеры «Мяты».
Отсутствие лифта или подъемника.
Поблизости есть другая Кальянная (конкуренты), но без кухни и бара.


🟢 Возможности.
В Долгосрочном договоре аренды прописана возможность индексации арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 5%.
В этом году арендаторов уже проиндексировали.
Планируется плотная застройка района.
По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово».
Помещение имеет универсальную планировку: в будущем можно сдать почти под любые проекты.

🔴 Угрозы.
По истечении договора арендатор может его не продлить.
Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время.

✅ Выводы.
Мы анализировали это помещение в декабре 2022 года, как ГАБ с «Левитой».
Арендная плата у них была - 400 000 руб.
Сейчас арендная плата - 525 000 руб.
Помещение востребовано у арендаторов- арендная плата неплохо растет (это еще дома рядом не построили).
ГАБ с хорошей окупаемостью в востребованном у застройщиков районе.

ГАБ с «Бристоль».
В Сходне.

📌 «Бристоль» последние несколько месяцев не открывает новые магазины. В то время , как ГАБы с открытыми ранее, потихоньку распродаются.📌

🟢 МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1.
ЖК «Авентин».
1 этаж.
95 кв.м.
Арендатор- «Бристоль».
Стоимость - 25 млн.руб.
МАП до 13.12.2024 г.- 143 000 руб.
МАП с 14.12.2024 г.- 191 000 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 11,1 лет.
Доходность- 8,9%🟢

✅ ГАБ в новом ЖК с федеральным сетевым арендатором.

✅ Хорошая окупаемость для этого арендатора и нового дома.

📉 Жилой комплекс состоит всего из 3-х высотных (17- этажных) домов.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1.
Арендатор- «Бристоль».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с надежным сетевым федеральным арендатором.
Помещение зальной планировки.
Находится в главной точке притяжения ЖК и частного сектора ( окружающего ЖК).
Рядом - «Вкусвилл», «Вайлдберрис», «Озон».
В других домах коммерческих помещений нет.
Также рядом нет супермаркетов и алкогольных магазинов ( отсутствие конкурентов).
До открытия «Бристоль» в этом доме несколько лет работал несетевой алкомаркет ( продукция была востребована).
Заключён долгосрочный договор аренды на 10 лет.

🔴 Слабые стороны.
Магазин работает около 5 месяцев ( открылись перед Новым годом)- ГАБ не выдержан временем.
Дальнейших планов застройки нет- Бристоль будет работать на жителей трех 17- этажных домов и частного сектора.
Отсутствие возможности односторонней индексации арендной платы.

🟢 Возможности.
Есть небольшой торг по цене.
Помещение будет востребовано другими алкомаркетами- рядом нет пустых помещений.

🔴 Угрозы.
«Бристоль» сейчас в некоторых магазинах просит уменьшить арендную плату.
Здесь ( по заверениям продавца) он этого не делал.
Но все равно это нужно тщательно проверить.

✅ Выводы.
Открытие «Бристоля» в этом ЖК выглядит идеальным попаданием для получения стабильной ( но небольшой) прибыли для этой сети алкомаркетов.
ГАБ - один из лучших сейчас на рынке по доходности среди алкомаркетов в новых домах.

ГАБы , потерявшие арендатора.

На этой неделе без разборов.

📌Хотим поднять другую интересную тему:
Что делать, когда из ГАБа, купленного вами, съехал арендатор?📌

🟢 Мы советуем:
не паниковать и
не кидаться сразу продавать его🟢

✅ Нужно «включить мозги» и проанализировать ваше помещение.
Или обратиться к хорошим специалистам.

✅ Большинство ГАБов, которые сейчас продаются на рынке, созданы спекулянтами.
Очень часто они думают только в одном направлении : подороже и побыстрей продать.
Не всегда вдумчиво относятся к каждому помещению.

📉 Арендная плата в ГАБах от спекулянтов зачастую завышена.

Дальше приведем примеры подобных ГАБов , разбиравшихся в нашем канале.
Напишем, что с ними происходит сейчас.

ГАБы, потерявшие арендатора.

В продолжение темы приведем 5 примеров ГАБов, которые мы разбирали на канале.
В них произошли изменения.

🟢 ГАБ в креативном кластере Графит.

Арендодатель поменял арендатора.
Вместо студии растяжки «Левита» - «Мята Signature».
Был МАП - 400 000 руб.
Стал МАП- 525 000 руб.

https://yangx.top/publicGaB/123

https://yangx.top/publicGaB/123

🟢 ГАБ с «Вайлдберрис».
Г. Москва, ул. Маршала Соколовского, д.14.

Вайлдберрис съехал из этого помещения, но открылся в подвале по соседству.
Вместо Вайлдберис сейчас Озон и офисы.
У Вайлдберрис был МАП- 1800 руб за кв.м. все включено.
После них помещение сдавалось по частям.
1500 руб. за кв.м.+ коммуналка.
Арендный поток после выезда Вайлдберис точно уменьшился.
Но не прекратился.

Помещение полностью сдано.


https://yangx.top/publicGaB/84

https://yangx.top/publicGaB/85

🔴 ГАБ с «Магнитом».
В Королеве.

Непросто так этот ГАБ так активно пытались продать.
Даже нам в спам его закинули.
Видно продавец знал, что Магнит скоро съедет.
Но оставим это на его совести.
Помещение сейчас пустует.
Сдается, как целиком, так и по частям.
У Магнита был МАП- 400 тысяч.
Сейчас помещение сдается за 370 тысяч.

https://yangx.top/publicGaB/100

https://yangx.top/publicGaB/101

Продолжение следует…

ГАБы, потерявшие арендатора.
Окончание.

🔴 ГАБ с диагностическим центром «Хеликс».
На Каширском шоссе.

Попал под масштабную оптимизацию диагностический центр Хеликс.
Арендатор съехал совсем недавно.
Сдавался за 350 000 руб.
Сейчас ищут нового арендатора за такую же арендную плату.

https://yangx.top/publicGaB/82

https://yangx.top/publicGaB/83

🟢 ГАБ с Вайлдберрис.
На Совхозной улице в Химках.

Нами разбирался как ГАБ с основным арендатором Вайлдберис.
Через какое-то время арендатор попросил скидку.
Благодаря 2 входам получилось одновременно дать скидку и уменьшить им площадь.
В освободившееся помещение въехали Озон и Яндекс Маркет.
Арендная плата увеличилась до 350 000 руб.

https://yangx.top/publicGaB/57

https://yangx.top/publicGaB/58

✅ Выводы.
Как видите, только 2 ГАБа сейчас без арендаторов.
Думаем, что с правильным подходом их найдут достаточно быстро.

Интересно, что в большинстве ГАБов , разбиравшихся на канале, похоже, все стабильно.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Щукино.

📌 Выбрали самый доходный ГАБ с Вайлдберрис. Раньше подобные продавались достаточно быстро📌

🟢 г. Москва, ул. Расплетина, д.19.
Цоколь.
150 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 22 млн.руб.
МАП- 270 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 7,2 года.
Доходность- 13,9%🟢

✅ Наконец-то доходность, которая может конкурировать с банковскими вкладами.

✅ Происходит активное уплотнение района.

📉 Помимо явных слабых сторон, есть и неочевидные с первого взгляда.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Расплетина, д.19.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендует сетевой федеральный арендатор ( не франшизеры).
Арендная плата выплачивается всегда вовремя по 10-м числам текущего месяца.
Помещение давно используется под различные виды бизнеса- выгодно отличается от только выигранных на торгах помещений.
Небольшое количество коммерческих помещений в близлежащих домах.
Причем большей частью это такие же подвалы с окнами.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в подвале с окнами.
Вход со двора.
Дом 1957 года.
Внутри помещения находится общая электрощитовая, куда нужно давать доступ УК.
Арендная плата сейчас выглядит завышенной.

🟢 Возможности.
Район будет уплотняться, относительно рядом строят жилые дома, в том числе по реновации.

🔴 Угрозы.
Дом не попал в программу реновации и не попадет - под домом бомбоубежище, и это индивидуальный проект.
Но коммуникации в нем наверняка изношены.
Если арендатор съедет , нужно будет делать ремонт, чтобы получить приближенную арендную ставку.

✅ Выводы.
В настоящее время мы стали лучше относиться к подобным ГАБам.
Думаем, что они сейчас проще находят своих арендаторов.
Вайлдберрис при своей модели бизнеса также «обречены» открывать ПВЗ в подвалах.

Один из самых лучших по доходности ГАБов, но с объективными слабыми сторонами.

Алгоритмы продажи ГАБов.

📌Заметили, что на нас подписано много спекулянтов.
Создающих ГАБы для перепродажи.
С разной квалификацией и различными «любимыми арендаторами».
Сегодня решили написать для них.📌

🟢Мы уже 2,5 года стараемся беспристрастно оценивать наиболее интересные ГАБы.
В частности заметили любопытный алгоритм для Московской области:

🔴Чем дальше от Москвы, тем дольше продаётся.

Кашира, Коломна, Клин, Дубна, Дмитров, Сергиев Посад и т.д.- города, где ГАБы могут продаваться годами.

🔴Не спасает даже хорошая доходность.

🔴Думаем, что такая же история происходит по всей России,
В крупных городах есть спрос на качественные ГАБы.
В посёлках и деревнях Российской Федерации- нет.


✅ Не рассчитывайте на быструю продажу бывшего сарая, превратившегося в ГАБ.

ГАБ с «Планетой здоровья».
В Свердловском.

📌 Многие наши подписчики хотели разобрать ГАБ с аптекой.
Специально для вас нашли наиболее интересный📌

🟢 МО, рабочий поселок Свердловский, ул. Михаила Марченко, д.1.
1 этаж.
123 кв.м.
Арендатор- «Планета здоровья».
Стоимость- 17,9 млн.руб.
МАП- 130 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 11,5 лет.
Доходность- 8,7%🟢

✅ «Планета здоровья»- надежный сетевой арендатор.
Редко съезжают из арендуемых помещений.

✅ ГАБ проверен временем. Аптека уже 4 года на объекте.

📉 Помимо долгой окупаемости, будут и другие минусы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT- анализ
МО, рабочий поселок Свердловский, ул. Михаила Марченко, д.1.
Арендатор- «Планета здоровья».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- надежная федеральная сеть.
Арендует с 2020 года.
Практически не имеет конкурентов в этой части посёлка.
Только на въезде в ТЦ- маленький Горздрав.
Арендная плата не завышенная, а скорее заниженная.
Заключён долгосрочный договор аренды на 10 лет до 2030 года.
Помещение находится рядом с автобусной остановкой.
В относительно новом доме.
В этой части посёлка нет вакантных площадей - конкуренты не смогут появиться.
По крайней мере сейчас.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится не в лучшем месте этой части посёлка.
Возможна индексация арендной платы не более 5%.
Очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
Договором предусмотрена индексация арендной платы по инициативе арендодателя.
Арендная плата сейчас очень низкая.
Есть небольшой торг по цене.

🔴 Угрозы.
Это бывшая квартира- нужно тщательно проверить все документы по переводу и организации отдельного входа.
Также по непонятным для нас причинам арендная плата ни разу за 4 года не индексировалась.
Пока непонятно, есть ли в этом угроза, но договор аренды и доходность аптеки в этом месте тоже нужно проверить.

✅ Выводы.
ГАБ с аптекой, практически не имеющей конкурентов.
Не подходит перфекционистам.

ГАБ в ЖК «8 кленов», ожидающий выдачу ключей».
С «Буханкой».

💰 Продан💰

Здесь все по графику: до 30 июня получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
И тут же ГАБ был продан.

Или может , дело в отличной окупаемости и других сильных сторонах этого ГАБа.

https://yangx.top/publicGaB/268

https://yangx.top/publicGaB/269

ГАБ с тремя сетевыми арендаторами ( «Вкусвилл», «Здесь аптека», «Италклин»).
На ул. Вавилова.

📌 Не так часто встречаются ГАБы в «старой Москве», но в новых домах.
В престижном ЮЗАО еще меньше.
Сегодня разберём один из них.📌

🟢 г. Москва, ул. Вавилова, д.81, корп.1.
1 этаж.
152 кв.м.
Арендаторы- «Вкусвилл», «Здесь аптека», Химчистка «Италклин», постаматы.
Стоимость - 80,5 млн.руб.
МАП «Вкусвилл»- 260 000 руб.
МАП «Здесь аптека» по октябрь 2024 г.- 90 000 руб.
С октября 2024 г.- 180 000 руб.
С апреля 2025 г.- 200 000 руб.
МАП «Италклин» по октябрь 2024 г.- 80 000 руб.
МАП «Италклин» с октября 2024 г.- 100 000 руб.
МАП постаматы ( «Яндекс», «Сберлогистика»)- 5 000 руб.
Общий МАП по октябрь 2024 г.- 435 000 руб.
Общий МАП с октября 2024 г.- 545 000 руб.
Общий МАП с апреля 2025 г.- 565 000 руб.
Окупаемость- 11 лет 11 месяцев.
Доходность- 8,2%🟢

✅ ГАБ в новом ЖК с сетевыми арендаторами в точке притяжения.

✅ У ГАБа очень хорошие перспективы.

📉 Еще не прошел проверку временем.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

P.S. Для желающих собрать свой ГАБ :
в этом же доме продаётся пустое помещение 155 кв.м. за 63 млн.руб и параллельно сдается за 467 000 руб. в месяц.

Если соберете быстрее, чем за полгода, или сдадите дороже, то получите чуть лучшую доходность, чем в рассматриваемом ГАБе.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Вавилова, д.81, корп.1.
Арендаторы- «Вкусвилл», «Здесь аптека», химчистка «Италклин», постаматы.

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в новом ЖК на 1 этаже.
В точке притяжения - рядом МФЦ.
Зальная планировка.
Именно в этом районе небольшое количество коммерческих помещений.
ГАБ заполнен сетевыми арендаторами, обеспечивающими синергию.
Арендаторы несколько лет ждали заселения этого и близлежащих ЖК, чтобы открыться здесь.
Грамотно выстроены «лестницы» по арендным платам, что обеспечивает взаимную выгоду арендодателя и арендатора.
При одном съехавшем арендаторе ежемесячный поток платежей не прекратится.

🔴 Слабые стороны.
ГАБ не проверен временем.
«Вкусвилл» и химчистка открылись в этом году,
«Здесь аптека»- в процессе открытия.
ГАБ с двумя и более арендаторами всегда требует чуть большего внимания, чем ГАБ с одним арендатором.
Невозможность получения алкогольной лицензии.

🟢 Возможности.
Через дорогу активно строятся дома по программе реновации.
Чуть дальше по улице также «хрущёвки», которые попали в эту программу.
На территории Черемушкинского рынка будут новые ЖК.
Через несколько лет плотность этого района заметно увеличится.
Договорами предусмотрена односторонняя ( безусловная) индексация арендной платы на 5% со всеми арендаторами.

🔴 Угрозы.
В случае съезда в ближайшее время «Вкусвилла» может понадобиться время на подбор нового.
Также может быть нарушена синергия.

✅ Выводы.
ГАБ выглядит надежной инвестицией на будущее.
Цена его в силу ряда вышеперечисленных факторов будет расти вслед за инфляцией.

ГАБ в креативном кластере Графит.
С «Мятой Signature».

💰 Продан💰

Цена ГАБа после смены арендатора выросла, но не пропорционально увеличению арендной платы.
Или дело в начале строительства домов в этом районе.
Наверно, совокупность этих факторов и привела к продаже.

https://yangx.top/publicGaB/270

https://yangx.top/publicGaB/271

ГАБ с несетевым арендатором.
В Москве.

💰Продан💰

Этот ГАБ , как заметил один из подписчиков, «висел» в продаже около года.

Возможно не всем были заметны его сильные стороны и возможности.

Но после публикации нашего разбора реализован за 2 месяца.

https://yangx.top/publicGaB/266

https://yangx.top/publicGaB/267

ГАБ с Вайлдберрис.
В Лобне.

📌 В этот раз разберём ГАБ с арендатором, показывающим хорошие обороты в этом месте📌

🟢 МО, г. Лобня, ул. Чайковского, д.25.
1 этаж.
75 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 13,5 млн.руб.
МАП- 148 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги - 9 000 руб.
Окупаемость- 8,1 лет.
Доходность- 12,4 %🟢

✅ ГАБ с арендатором, который демонстрирует хорошие продажи в этом месте.

✅ Хорошая окупаемость для сетевого арендатора.

📉 Реальных угроз пока не наблюдаем, но слабые стороны в этом ГАБе есть.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Лобня, ул. Чайковского, д.25.

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендует сам Вайлдберрис ( не франшизеры).
Судя по количеству заказов, у них отлично пошли дела в этом месте.
Помещение стратегически хорошо расположено для размещения ПВЗ.
Это последний высокий жилой дом перед выездом из Лобни.
Хорошая окупаемость этого ГАБа.
«Вайлдберрис» уже работают полгода.

🔴 Слабые стороны.
К помещению нет прямого заезда с трассы.
Оно находится с угла жилого дома.
Рядом не высокая проходимость.
Для ПВЗ это не является важным условием, но для возможных иных арендаторов- это минус.
Арендная плата выглядит завышенной.
Особенно по сравнению с ЖК через дорогу.

🟢 Возможности.
Помещение в данный момент может быть интересно другим ПВЗ и алкомаркетам.
Отсутствие свободных помещений в этом и соседних домах позволяет устанавливать высокую арендную плату.

🔴 Угрозы.
Только, если что-то случится с Вайлдберрис.
Со всей сетью.
В это сейчас верится с трудом.
Если придется менять арендатора, арендная плата скорее всего уменьшится.

✅ Выводы.
Сейчас сложно представить, что может случиться с арендатором.
Поэтому ГАБ выглядит хорошей инвестицией.