Подведение итогов-2023 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
МО, г. Красноармейск, ул. Строителей, д.4.
❗️Снят с реализации в прошлом месяце.
Возможно продан 💰.

❇️ ГАБ с «Аптекой Столички».
МО, г. Одинцово, мкр. Кутузовский, ул. Чистяковой, д.6.
❗️Снят с реализации практически сразу после публикации.
Возможно продан 💰.

❇️ ГАБ с «Винлабом».
г. Москва, ул. Хачатуряна, д.7.
В продаже.
📈 Цена выросла на 4,5 млн.
Сейчас стоимость составляет 30 млн.руб.
Думаем, что увидев большое количество желающих, продавец решил поднять цену и не спешить с продажей.

❇️ ГАБ с «Ароматным миром».
В ЖК «Тетрис».
МО, г. Красногорск, ул. Б. Воскресенская, д.1
🎉Продан.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В подвале.
Г. Москва, ул. Радужная, д.26.
🎉Продан.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис»
В новом ЖК.
МО, дер. Сабурово, ул. Парковая, д.24.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Ароматным миром».
МО, г. Химки, Тепличный проезд, д.6.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2023 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с «Вкусвилл» в Воскресенском.
Г. Москва, Чечерский проезд, д. 128.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Верным» в Долгопрудном.
МО, г. Долгопрудный, ул. Виноградная, д.7.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Гемотест» и «Городской базой цветов».
МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ в реновационном доме с «Планетой здоровья».
# Недоходный ГАБ.
Г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д.2.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 200 тысяч рублей.
Новая цена- 41 390 000 руб.

❇️ ГАБ с «Красным и белым».
Г. Москва, пос. Северный, Дмитровское шоссе, д.165Д, к.4.
Был снят с реализации , сейчас вновь в продаже.
📈 Цена увеличилась на 1 490 000 руб.
Актуальная стоимость- 23 990 000 руб.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис» на хорошем траффике.
Г. Москва, ул. Дегунинская, д.2, корп.2.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2023 г.
Продолжение.

❇️ ГАБ с отличной окупаемостью.
С 5 арендаторами.
Г. Москва, ул. Шипиловская, д.46, корп.1, стр.2.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в ЦГК Графит.
С кафе «Гурманика».
Г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
В продаже.
«Гурманика» ребрендилась в «Братья Караваевы».
📈 Цена тоже выросла на 8,4 млн.руб.
Сейчас стоимость ГАБа- 100,8 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Вкусвилл».
В ЖК «Афродита».
МО, пос. Мебельной фабрики, ул. Заречная, д.9а.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Здесь аптека».
МО, р.пос. Малаховка, Красковское шоссе, д.2Д.
В продаже.
📈Цена увеличилась на 2 млн.руб.
Актуальная стоимость - 15,5 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Бристоль».
МО, г.Яхрома, ул. Парковая, д.8.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в пристройке к жилому дому с офисами.
Г. Москва, Большой Коптевский проезд, д.10, корп.2
В продаже.
📈 Цена увеличилась на 15 млн.руб.
Стоимость ГАБа- 125 млн.руб.
Арендный поток тоже увеличился и теперь составляет 1070000 руб. в месяц.

❇️ ГАБ с «Красным и белым».
МО, д.п. Лесной городок, ул. Энергетиков, д.5.
🎉 Продан.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2023 г.
Продолжение.

❇️ Самый интересный ГАБ в бюджете до 10 млн.руб.
С «Красным и белым».
МО, г. Дубна, ул. Ленина, д.13.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в строящемся доме.
С «Горздрав».
МО, Ленинский г.о., д.Коробово, ЖК «Горки парк», корп.7.1.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Бристоль»
В Голицыно.
МО, г. Голицыно, Виндавский проспект, д.41Ас2.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис».
В Дмитрове.
МО, г. Дмитров, ул. архитектора Белоброва, д.9.
❗️Снят с реализации.

❇️ ГАБ с «Бристоль».
В ЖК «Митино О2».
МО, дер. Сабурово, ул. Рождественская, д.3.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Красным и белым».
Г. Москва, Ярославское шоссе, д.12, корп.1.
В продаже.
📉Цена снижена на 300 тыс.руб.
Актуальная стоимость - 15,2 млн.руб.

Продолжение следует…

Подведение итогов- 2023 г.
Окончание.

❇️ ГАБ со «Строительным двором».
МО, дер. Голубое, ул. Трехсвятская, д.6.
❗️Снят с реализации.

❇️ ГАБ возле метро Озерная. С отличной окупаемостью.
С «Ароматным миром».
Г. Москва, ул. Озерная, д. 31.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с гончарной мастерской.
В центре города.
Г. Москва, ул. Тверская-Ямская, д.28.
В продаже.
📉Цена снизилась на 500 тысяч.
Актуальная стоимость - 14,5 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Озон» и «Вайлдберрис».
Г. Москва, ул. Федоскинская, д.5.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Яндекс Лавкой».
Г. Москва, проспект Мира, д. 194.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Бристоль».
В новом ЖК.
Г. Москва, Чечерский проезд, д.136.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

✅ Как мы видим, ГАБы, которые остались в продаже, можно поделить на 2 группы:
1) Была увеличена стоимость (продавцы не спешат продавать)
2) Не успели найти своих покупателей.

ГАБ с «Камчатскими морепродуктами».
На Ленинградском шоссе.

📌 Разбор этого ГАБа сделали в качестве новогоднего подарка📌

🟢 г. Москва, Ленинградское шоссе, д.9, корп.1.
1 этаж.
40,5 кв.м.
Арендатор- «Камчатские морепродукты».
Стоимость- 55 млн.руб.
МАП- 350 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 13,1 лет.
Доходность- 7,6%🟢

✅ ГАБ находится в прямой видимости от метро Войковская.
✅ «Камчатские морепродукты арендуют помещение не первый год.
📉 Не согласны с тезисом из объявления «сложившееся торговое окружение».
На наш взгляд, это не так.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, Ленинградское шоссе, д.9, корп.1.
Арендатор- «Камчатские морепродукты».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ находится в прямой видимости от выхода из метро Войковская.
Надежный сетевой арендатор, который снимает помещение уже 3 года.
Арендная плата не завышенная.
Небольшое количество коммерческих площадей в этом районе ( район пересадки метро Войковская - МЦД Стрешнево)


🔴 Слабые стороны.
Несмотря на прямую видимость от метро, мимо помещения нет супер-проходимости.
Перенос платформы Ленинградская ( Стрешнево) очень сильно снизил пешеходный трафик мимо дома номер 9 по Ленинградскому шоссе.
Не подходит арендаторам, которые считают проходящих людей.

🟢 Возможности.
ГАБ состоит из 2-х помещений с 2-мя отдельными входами.
Если получится сдать их по отдельности, можно увеличить арендный поток до 400 000 руб.
Заключён 11-месячный договор, что позволяет сильно не привязываться к действующему арендатору.

🔴 Угрозы.
Не устоявшееся торговое окружение.
В этом доме постоянно меняются арендаторы.
Не все магазины и услуги удачно работают здесь.
Много свободных площадей, сдающихся в аренду ( правда, в основном дальше от метро).
В случае выезда арендатора , это помещение тоже может «зависнуть» в поисках нового.

✅ Выводы.
Не так много ГАБов на рынке продаются в прямой видимости от метро.
Несмотря на объективные минусы, это помещение всегда будет востребовано.
Вопрос только в цене, за какую оно будет сдано.

ГАБ с магазинами «Магнит» и «Фикс прайс».

📌 Предлагаем познакомиться с ГАБом в большом бюджете📌

🟢 г. Москва, ул. Молдагуловой, д.12А.
ОСЗ ( отдельно стоящее здание)
1 этаж+ подвал.
1428,5 кв.м. ( общая площадь)
1 этаж- 699,7 кв.м.
Подвал- 728,8 кв.м.
Арендаторы- «Магнит» ( 1 этаж),
«Фикс прайс», склад спортивной обуви ( подвал).
Стоимость - 291,5 млн.руб.
Общий МАП- 2 207 290 руб.
МАП «Магнит»- 1 757 290 руб.
МАП «Фикс Прайс»- 200 000 руб.
МАП склад спортивной обуви- 250 000 руб.
Затраты ( налоги, арендная плата за землю)- 252 000 руб. в месяц.
Окупаемость ( «грязная»)- 12,4 лет.
Доходность- 8%🟢

✅ ГАБ с надежными сетевыми арендаторами.
✅ Этот магазин является центром притяжения всего района.
📉 Срок окупаемости и «большой чек» рассчитан на ограниченный круг потенциальных покупателей .

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
Г. Москва, ул. Молдагуловой, д.12А.
Арендаторы- «Магнит», «Фикс Прайс», склад спортивной обуви.

🟢 Сильные стороны.
«Магнит», «Фикс прайс» являются надежными федеральными сетевыми арендаторами.
«Магнит» находится на объекте уже более 5 лет.
Этот магазин является центром притяжения всего района.
Других магазинов ( даже маленьких) рядом нет.
Ближайшие - на Снайперской улице.
В нынешних реалиях - это достаточно редкое явление.
Арендная плата не завышенная.

🔴 Слабые стороны.
Арендаторы платят фиксированную ставку арендной платы, а не процент от товарооборота (договорами аренды предусмотрены процентная и фиксированная ставки арендной платы).
Следовательно, он ( товарооборот) не достаточно высокий.
«Фикс прайс» и склад спортивной обуви на краткосрочных договорах аренды.
В этом году нужно будет их перезаключать.

🟢 Возможности.
Арендную плату можно увеличить.
Арендаторы подвала платят сейчас ниже рынка.
Если по истечении сроков договоров аренды заменить арендаторов подвала (привести размер аренды к рынку), то это значительно улучшит доходность на вложенные деньги для арендодателя.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
В 2024 году перезаключение договоров аренды.
С арендаторами подвала.
Нельзя исключать вероятность их съезда ( или одного из них).
Впрочем, думаем, что новых можно найти достаточно быстро.
Если в близлежащих жилых домах откроется «Красное и белое», это может повлечь за собой уменьшение выручки у «Магнита».

✅ Выводы.
ГАБ со зданием, где всегда исторически была торговля.
Выглядит надежной инвестицией с возможностями улучшения доходности.
Однако для этого им необходимо заниматься.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Красногорске.

📌 Возвращаемся к более доступным ценам.
Заметили новый весьма интересный по доходности ГАБ 📌

🟢 МО, г. Красногорск, ул. Вилора Трифонова, д.6
1 этаж.
77 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 15 млн.руб.
МАП- 153 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 8 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 8,6 лет.
Доходность- 11,6%🟢

✅ ГАБ с отличной окупаемостью на 1 этаже относительно нового дома и недалеко от Москвы- давненько такой не попадался.
✅ Арендатор- основной «Вайлдберрис» ( не франшизеры)
📉 ПВЗ только открылся.

Дальше сделаем SWOT -анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Красногорск, ул. Вилора Трифонова, д.6.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендует сам «Вайлдберрис» ( не франшизеры).
У ПВЗ ( пункта выдачи заказов) есть все шансы работать на 4 многоэтажных дома- это хорошие перспективы для этого пункта.
В 3 близлежащих домах нет коммерческих помещений.
Хорошая окупаемость для ГАБа.

🔴 Слабые стороны.
В соседних домах ( ближе к Волоколамке ) имеются 2 давно работающих ПВЗ ( один из них принадлежит франшизерам).
Хотя расположение стратегически лучше у описываемого нами.
Вход в помещение находится со стороны парковки - в доме лучше проходимость со стороны двора.
Вайлдберрис открылся в прошлом месяце- ГАБ не проверен временем.
Максимальная, на наш взгляд, арендная плата для этого места- другие арендаторы столько не заплатят.

🟢 Возможности.
У помещения - 2 входа ( друг рядом с другом).
Помещение можно отлично поделить на 2 части.
Есть возможность получения алкогольной лицензии - помещение будет интересно для «Красного и Белого».
В этом доме продается еще одно помещение со входом со двора.
Если его купить и объединить 2 помещения , получится большая площадь, подходящая многим арендаторам с 3 входами.

🔴 Угрозы.
Если ПВЗ будет долго раскручиваться, Вайлдберрис могут попросить снизить арендную плату.
Или откажутся от части площади.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошей окупаемостью и неплохими возможностями на 1 этаже.
Будет реализован достаточно быстро.

ГАБ с «Самокатом».
В Королеве.

📌 Сегодня у нас разбор ГАБа с новым сетевым арендатором.
Выбрали наиболее интересный по доходности📌

🟢 МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
1 этаж ( по документам -2 этаж).
195 кв.м.
Арендатор- «Самокат».
Стоимость - 33 млн.руб.
МАП- 290 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 9,5 лет.
Доходность- 10,5%🟢

✅ ГАБ с надежным федеральным сетевым арендатором, который сейчас активно развивается.

✅ Для тех, кто хочет пополнить коллекцию своих ГАБов новым арендатором, это самый доходный вариант.

📉 Будут и минусы ( как же без них?)

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
Арендатор- «Самокат».

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендует надежный сетевой федеральный арендатор.
С концепцией работы, идеально подходящей московскому региону на сегодняшний день.
Удаленность входа в помещение от жилых подъездов - они расположены на разных уровнях.
Не должно возникать конфликтных ситуаций между жильцами и курьерами.

🔴 Слабые стороны.
«Самокат» вначале заключает краткосрочные договоры аренды на 11 месяцев.
Потом через 3-9 месяцев - долгосрочные.
На этом объекте они заключили пока только краткосрочный договор.
ГАБ не проверен временем.
Вход в помещение со двора ( или с ул. Молодежная)- автомобильный трафик гораздо лучше с другой стороны дома.

🟢 Возможности.
Рядом со входом в помещение находится магазин «Фикс прайс».
Напротив техникум и больница.
Обеспечивают неплохой пешеходный трафик.
Несмотря на это, именно в нем возможно получение алкогольной лицензии.
Помещение хотели арендовать аптека «Апрель» и «СДЕК», но не всю площадь ( нужно было делить).
При этом арендный поток получался меньше.
В случае проблем с текущим арендатором можно рассмотреть как план Б.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
Съезд текущего арендатора может повлечь уменьшение арендного потока и «заморочки» с делением помещения.
Этот арендатор несколько лет назад был замечен в просьбах о снижении арендной платы на некоторых других объектах.

✅ Выводы.
Относительно новый арендатор для ГАБов.
Покупатели пока к нему относятся настороженно, а продавцы иногда переоценивают.
В рассматриваемом ГАБе совпало несколько факторов: относительно хорошая доходность для подобных предложений+ возможность перепрофилировать помещение под других арендаторов.

ГАБы в программе реновации- 2024.

Продолжаем рубрику.
Наблюдаем 😎большое количество предложений ГАБов в реновационных домах на любой вкус.

1️⃣ https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/gab_okupaemost_7.5_let_186.1_m_3667907496?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

ГАБ с «Аптеками Столички» на ул. Менжинского, д.13, корп.1
Аптека подписала в прошлом году долгосрочный договор на 7 лет.
С расчетом отработать полный срок договора, ведь этот дом в графике расселения в 2029-2032 гг.
А вот у купившего ГАБ есть все шансы не вернуть вложенные деньги до сноса.
Любопытно, что напротив в таком же реновационном доме одно злачное заведение сменило другое: известную местным жителям «Пельменную» сменило «Красное и Белое».

2️⃣ https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/pervaya_liniya._1-y_dom_ot_metro._arendnyy_biznes_3306238035?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

На Сущевском валу, д.63 в шаговой доступности от метро продается ГАБ с кофейней и табаком.
Всего за 20 млн.руб.
Возможен торг.
Окупаемость меньше 9 лет.
Только этот дом планируют снести в 2025-2028 гг.

3️⃣ https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodazha_pomescheniya_zao_274_kv.m_1819201221?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

Помещение на 1 линии с отличной видимостью с трассы.
В планах сноса по программе реновации в 2029-2032 гг.

ГАБ с «Озон» и «Вайлдберрис».
На Федоскинской.

💰Продан💰

Реализован за 3 месяца с минимальным торгом.
Мы совсем не удивлены.
Это было слишком заманчивое предложение.
Подобных ГАБов в Москве с такой доходностью на 1 этаже просто нет.

https://yangx.top/publicGaB/224

https://yangx.top/publicGaB/225

ГАБ с «Суши и Пицца».
В Химках.

📌 На этот раз мы решили разобрать ГАБ с несетевым арендатором📌

🟢 МО, г. Химки, ул. Новозаводская, д.10.
1 этаж.
108 кв.м.
Арендатор- «Суши и Пицца».
Стоимость- 21,7 млн.руб.
МАП- 200 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 9 лет.
Доходность- 11%🟢

✅ Арендатор на объекте уже более 4-х лет.

✅ Не имеет конкурентов в районе.

📉 «Суши и Пицца»- несетевой арендатор.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Химки, ул. Новозаводская, д.10.
Арендатор- «Суши и Пицца».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор находится на объекте более 4-х лет- ГАБ проверен временем.
У «Суши и Пицца» нет конкурентов в районе.
Визуально дела у них также идут неплохо ( часто заходят посетители)+ работает доставка.
Арендная плата не завышенная.
В этом районе на данный момент нет свободных помещений.
В соседнем ЖК практически нет коммерческих площадей.
Рядом с домом нормальная проходимость.

🔴 Слабые стороны.
Арендатор несетевой.
В помещении кабинетная планировка.
Рядом находится «Гемотест»- мешает получению алкогольной лицензии ( в случае замены арендатора).

🟢 Возможности.
Заключён долгосрочный договор на 5 лет.
С возможностью индексации арендной платы на 7% по инициативе арендодателя.
Есть небольшой торг по цене.
Дальше по дороге строится новый ЖК «1-й Шереметьевский»- его жители будут ходить от станции Новоподрезково через это помещение.

🔴 Угрозы.
Есть опасность появления сетевых конкурентов в районе.
Тогда у арендатора может ухудшиться торговля.
В случае съезда арендатора понадобится какое-то время ( возможно небольшое) на его замену.

✅ Выводы.
Несмотря на несетевого арендатора, ГАБ выглядит неплохой альтернативой алкомаркетам и ПВЗ.

ГАБ с 2-мя сетевыми арендаторами.
В ЖК «Преображение».

📌Сегодня хотим разобрать ГАБ в новом ЖК на востоке Москвы📌

🟢 г. Москва, Тюменский проезд, д.3, корп.3.
1 этаж.
163,5 кв.м.
Арендаторы- «Ригла», «Вайлдберрис».
Стоимость- 69 420 000 руб.
Общий МАП- 445 000 руб.
МАП «Ригла» ( 50,2 кв.м.)- 140 000 руб.
МАП «Вайлдберрис ( 113,3 кв.м.)- 305 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 13,4 лет.
Доходность- 7,4 % 🟢

✅ ГАБ в новом жилом комплексе бизнес-класса с 2-мя надежными сетевыми арендаторами.

✅ Помещение имеет целых 3 ❗️ отдельных входа.

📉 Тенденция увеличения сроков окупаемости не обошла стороной этот ГАБ.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, Тюменский проезд, д.3, корп.3.
Арендаторы- «Ригла», «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
2 надежных федеральных сетевых арендатора, которые не съезжают/переезжают без веских поводов, открылись именно в этом помещении.
У «Риглы»- долгосрочный договор аренды на 7 лет,
у «Вайлдберрис» ( не франшизеры)- бессрочный.
Зальная планировка.
3 отдельных входа.
Угловое помещение.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в глубине ЖК, не первая линия домов.
Долгая окупаемость ГАБа.
В «Преображении» еще остались вакантные коммерческие площади.
Которые, будучи в более худших местах, сдаются дешевле.

🟢 Возможности.
Помещение можно поделить и на большее количество арендаторов.
В договоре аренды у «Риглы» предусмотрена безусловная ежегодная индексация арендной платы по инициативе арендодателя ( 5%).
«Вайлдберрис» тоже можно индексировать арендную плату, но не более, чем на 10%.
Район будет заселяться еще сильнее, рядом строятся новые дома.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
В случае съезда арендаторов понадобится какое-то время на подбор новых.
Возможно с уменьшением арендной платы.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошими устойчивыми арендаторами в новом доме.
Который продавцы сознательно ( устанавливая такую цену) не спешат продавать.

ГАБ с «Ароматным миром».
В Павшинской пойме.

📌 «Ароматный мир»- сейчас популярный среди покупателей ГАБов арендатор.
Надежный, не упертый в вопросах индексации.
Вот и доходность по таким ГАБам все ниже и ниже📌

🟢 МО, г. Красногорск, Ильинский бульвар, д.7.
1 этаж.
80 кв.м.
Арендатор- «Ароматный мир».
Стоимость- 22 млн.руб.
МАП- 127 300 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 14,4 лет.
Доходность- 6,9%🟢

✅ Арендатор на объекте с 2020 года и отлично себя чувствует.

✅ В договоре аренды прописана ежегодная индексация по инициативе арендодателя.
Поэтому наш расчет окупаемости может оказаться неверным.

📉 К сожалению есть минусы, и это не только низкая доходность.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Красногорск, Ильинский бульвар, д.7.
Арендатор- «Ароматный мир».

🟢 Сильные стороны.
Помещение расположено в густо населенном районе Красногорска.
«Ароматный мир» арендует помещение уже 3 года.
У арендатора хорошо идут дела.
Арендная плата не завышенная.

🔴 Слабые стороны.
Не лучшее по проходимости место в Павшинской пойме.
Очень долгая окупаемость ГАБа.
Отсутствие рядом точек притяжения.

🟢 Возможности.
Окупаемость нами рассчитана из текущей арендной платы.
До этого арендодатель ежегодно ее индексировал на 5%.
Не должно возникнуть проблем и в дальнейшем повышении.
Даже сейчас МАП ниже средних ставок по району.
Следовательно окупаемость тоже уменьшится.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
«Ароматный мир» получил алкогольную лицензию по этому адресу 3 года назад.
Год назад менее чем в 100 метрах на месте салона красоты открылся медицинский центр «Медси».
Теперь новую лицензию «Ароматный мир» не получит.
По окончанию срока действующей лицензии ему придется закрываться, если «Медси» до этого не закроется.

✅ Выводы.
Немного переоцененный ГАБ с туманными перспективами в будущем.

P.S.
Наш канал называется «Доходные ГАБы», и мы стараемся публиковать самые интересные предложения.
По доходности, перспективам и т.д.
Начали разбирать этот ГАБ, но обнаружили в нем явную угрозу для будущего.
Несмотря на этот факт, для разнообразия решили все равно опубликовать наш разбор.