В наш уютный чатик врываются опять дольщики «Филатова Луга» со своей очевидной проблемой - построенные дома им не передают. Тут правда не позавидуешь – квартиру не продашь, ипотеку не рефинансируешь.

Кстати, был отдельный любопытный сюжет в истории, когда Инград сильно разозлил госов, так как после китайского предупреждения на тему остановки продаж – продажи не остановил в проекте, о чем узнали (была целая операция с тайным покупателем) и вьебали бан от души. Конечно же, это не является фактором того, что дома до сих пор не переданы. Удивляет, что за данное решение в компании даже никого не наказали.

Честно, как разрешится ситуация – даже прогнозировать уже нельзя. Качается тема передачи домов городу и город отдаст их дольщикам.

Видеообращения Путину с фоном из людей в масках – это отдельный вид антиутопии по-российски в 2020 году.

#байкиинсайдера

Ну что допрыгались?

Домэрфэ создаст девелопера. Планы ходили очень давно, так как желание поиграть в девелопера с государственными бабками есть у любого умного и уважаемого человека. Одни играют в арендные дома с бюджетом в более чем ярд долларов, другие сейчас начнут осваивать ох нелегкий девелоперский бизнес.

Ранее создание дом-девелопера останавливали какие-то бюрократические темы, мол негоже собирать с населения бабки, поэтому в проектах домэрэф в Москве появился МР, как некая прокладка по сбору кэша с населения и исполнителя поручений от домаэрфэ. Кстати, СЗ ДОМ.РФ ДЕВЕЛОПМЕНТ ещё создан в 2017 году, а с 2 октября там главный Т. Люкманов.

Человек «лет ми спик фром май харт» обещает 200-300 тыс. кв. м в год по стандартам, которые были разработаны со Стрелкой. Все прекрасно на рынке знают, что стандарты от Стрелки убивают экономику проекта даже в самых первых прикидках фин. модели. Поэтому тут будет либо какая-то утопия / антиутопия, либо часть стандартов отменят.

Человек «ноу криминалити» говорит, что позвали «хорошего специалиста «с рынка» её возглавить». А тут интересно. Логично было предположить на таком посту А. Прыгункова, но он приземлился в Самолете и Уралхиме, другие ТОПы пока не покидали ПИК, а ведь он является кузницей кадров для всего рынка недвижимости. Недавно без работы остался Д. Обуханич из МИЦ, ранее работавший в ПИК. Были слухи, что шаткое положение у П. Поселенова в Инграде, но вроде все нормализовалось и поэтому можно исключить данный вариант. Мы бы не стеснялись на месте Дома и позвали безработного А. Пучкова, но его надо за границей где-то поискать или можно опытного М. Балакина позвать, вот так человек с рынка. Как видим опытных СЕО на рынке Москвы очень мало, так как большинство компаний возглавляют владельцы, поэтому на месте руководства домэрфэ может быть какая-то неожиданность или человек без опыта СЕО.

#байкиинсайдера

Начинаем переживать за Инград.

Вместо тертого калача - ППА будет непонятный молодой Ежков от Россиума и Региона. ВП - Бортневский, который притащил часть команды из Урбана, который они успешно развалили с Гришиной - ВП по экономике строительства.

Что же ждёт компанию, когда ВП финансов - Урбан, ВП по экономике строительства - Урбан, в топ менеджменте Усманов - Урбан, и всякие там Авдеевы и Лукьяновы из Галса, где тоже был распил бабла. Проскурина со своей черной вдовой выглядит даже ничего так на общем фоне.

#байкиинсайдера

#байкиинсайдера

В субботний вечер хочется потравить историй, поэтому встречайте лонгриды от Петра Монича.

Пролог

Все инфо-цыгане рано или поздно пишут книгу. Конечно, никто из инфо-цыган себя так не называет, обычно это инфлюенсеры, эксперты, лидеры мнения и тд. А их книга становится своего рода вишенкой на торте, которая рассказывает о нелегком пути из ниоткуда (обычно это ещё какие-то заМКАДные ебенища) к тысячам или миллионам подписчиков в социальных сетях. Такая история золушки 21 века положенная в напечатанный вид и проданная на Вайлбериз.

Кто-то это называет личный бренд, кто-то же понимает, что под брендом вам толкнут любой треш и угар — главное чтобы купили. Россия удивительная страна — личные бренды есть, а пиар-репутация нет — обосраться можно прилюдно и прямо стоя на столе, но глобально всем пофиг. Мы работаем только на плюсики в карме и подписчиков, а хейтеры и дизлайки — это боты и происки недругов, как в классической теории пропаганды.

Анонимность инсайдера дает одно лишь преимущество — не надо улыбаться мудакам. Мир состоит из сдержек и противовесов, а из-за огромного количества мудаков, бездарностей, неучей, лентяев, проходимцев, да и просто гнилых людей улыбка на лице становится все более натянутой, а её натянутость отбивается только одним способом. Да, это бабки.

В блендер истории России запихали груз 200 социализма и кариес капитализма, что родило особое мироощущение людей. Это не особый путь, это особенная скользкая дорожка, где кидает то в краски востока, то в прагматичность запада, но хуже всего что этот переходный период пошел на новый виток взаимоотношений в обществе.

#байкиинсайдера Часть 1. Лендлорды или рынок земли Москвы

Прошло уже 30 лет с момента появление капиталистических и земельных отношений в этом городе. За это время успели родиться и заработать геморрой граждане свободной России. Только они в отличие от бывших членов КПСС не успели поучаствовать в разделе и переделе имперского имущества, так как оно шло когда интересы этих граждан заканчивались во дворе их дома - в песочнице.

Процесс покупки колхоза за бутылку водки, а завода за ящик — назвали гордым словом приватизация. Если этот процесс происходил без даров в виде водки, то название носило негативный окрас — рэкет. Оба процесса максимально вели Москву к прекрасному времени похорошений.

Удивительное время предвещанием из грязи в князи или князи в грязи называемое вертикальной социальной мобильностью заложило некоторые особенности мышления граждан. Граждане, которые стали «владельцами», начали видеть мир через призму улучшений через преобразования своих владений. Но об этом позже.

Этот бесполезный исторический экскурс только к тому, что земли в Москве много и владеют ей множество различных структур и интересантов. Эти интересанты могут выглядеть полярно.

Есть крайне большое заблуждение, что в Москве осталось мало земли для стройки. Удивительно, но такое мнение было и 10 лет назад. Если окинуть взглядом город, то минимально без сноса пятиэтажек можно увидеть 15-20 млн. кв. метров, которые ожидают своего девелопера.

Что появилось первым яйцо или курица — вопрос философский. Поэтому кто выбирает девелопер земельный участок или земельный участок девелопера — не совсем ясно, ведь многие земельные участки весят на рынке годами, но рано или поздно мы видим вселенский акт любви отраженный в полученным ГПЗУ.

Так вот, вернёмся к лендлордам. Совершенно неважно, какой кусок земли или здание оказалось у вас в это лихое время. Самое важное — что это не земля, а настоящий Эльдорадо с самым чистым воздухом, лучшем транспортом и конечно же тут не жизнь, а сказка. Поэтому любая стройка в этом месте изменит жизнь людей только улучшим им жизнь.

Глобально земляные участки может разделить на
1. Поля в сказочных ебенях. Суть поля в сказочных ебенях — огромные ТЭП, полное отсутствие инфраструктуры — социалки, дорог - раньше они были низко маржинальны, так как нужно дать огромный объём продаж - а значит низкий ценник. Дешевая ипотека переиграла карты и поля даже в самых сказочных ебенях стали рассматриваться как ликвидная история.
2. Поля поменьше и в ебенях поближе. Тут социалки и дорог также нет, но ТЭП меньше, а значит можно снизить темп продаж, приподняв цену и заработать больше денег. Девелоперы такие проекты решили называть комфорт-классом. Ведь дома теперь состоят не из говна и палок.
3. Маленькая промка — серые невзрачные склады и овощебазы в периметре Москвы или городов-Подмосковья. Тут уже гуляет гармонь и желание построить «типа бизнес-класс».
4. Большие заводы — трудовая гордость городов. Ещё остались такие как в Москве, так и городах Подмосковья ж.
5. Здания под редевелопмент - изюминки элитной и не очень Москвы. Так как любой умник, связанный с недвижимостью хочет взять какой-нибудь кусок говна, нарезать его в апарты по 15 метров и вогнать от 300 и более тыс. руб. за метр незадачливым клиентам, которые входят на бюджет в Бибирево, а вот если это здание в центре, тот тут разговор начинается от пол мульта за метр.

Прошло уже 3 волны перераспределения недвижимости в городе. Её возросшая стоимость может подстегнуть новую волну перераспределения лендлордов, но только после коррекции цены в 2022 году.

Продолжение следует...

#байкиинсайдера Часть 2. Термшит

Завершая повествование о земельных участках стоит отметить разные схематозы вовлечения земли в рынок.

Первый, самый простой способ - найти лендлорда, выдать ему пару целлофановых пакетов с пачками долларов и получить 100% акций ОАО "Таксомоторный парк №Х" или "Плодоовощная база "Красная Плесень"". После этого начинать левой или правой ногой открывать двери столичных чиновников, чтобы получить разрешительную документацию на это Эльдорадо. Раньше этот процесс был быстрее, так как иногда юридический или градостроительный дью дилиджанс проводился на ебонцах, и в процессе получения бумажек оказывалось, что земля в судах с крайне уважаемыми людьми или на пол-участка распространяется сан. зона, которую даже за бабки не получится снять. Да, сан. зона это некая абстракция, которая слабо связана с реальным миром. Сегодня она есть, а завтра её нет и чаще всего это вопрос бабла.

Другой способ - выкуп земли или домов на аукционах. Аукцион - это вид лудоманства, так как процесс весьма случайный и плохо прогнозируемый. Аукционы были и остаются подставными. Мы часто выкладываем инфу про аукционы без пометок, где есть реальная договоренность с организаторами о том, кто должен там выиграть. Но и это тоже ничего не гарантирует, договоренность - договоренность, но любой процесс может пойти по пизде. Поэтому многие девелоперы на рынке даже не участвую в аукционах, пытаясь найти лендлорда и как следует его отторговать.

Относительно недавно в мир аукционов ворвались кисы из домарф. У ребят супер задача - взять федеральную землю за 0 рублей, продать её за пару ярдов и показать доходность своей офигительной деятельности. Иногда у них все прокатывает, а иногда в стиле дали дураку хуй стеклянный - он и хорошую вещь разбил и руки порезал. На рынок такой "новый" институт вовлечения земли влияет положительно, так как бодрит лендлордов со своими Эльдорадо.

Фи-девелопмент - это схема интересна для двух категорией граждан. Первая категория - лендлорд, который хочет получить больше доходность, а бабок у него и так много, что получение денег можно растянуть на пару лет. Участок он отдает девелоперу, а тот делится кэшфлоуэм. Иногда встречается более редкий гражданин, который хочет поучаствовать в проектировании и стройке проекта, а не только получения денег, вот тут начинается ад, так как гражданин бесоебит девелопера, поскольку плохо во всем разбирается, но мнение его надо учитывать, и нахуй не посылать, поэтому процессы идут как с гвоздем в жопе. Вторая категория - девелоперы, у которых нет денег, чтобы зайти с пакетом денег к лендлорду или поучаствовать в аукционе. Поэтому они рады работать с лендлордами, желающими поиграть в девелопера. Также встречаются ребята, которые и землю девелоперам отдают, и сами не против что-то построить, но таких мало.

Ну, все, площадка подписана, начинается джиар-угар. Первая проблема - согласовать ТЭП - сколько можно наебошить на несчастный ЗУ недвижимости. Больше всего всех интересует сколько продаваемой площади будет в проекте. От этого зависит абсолютно все, а главное - маржа акционера. Иногда ТЭПы рубятся из-за ВЛА - это если ваша елда закроет вид на какую-нибудь важную, историческую застройку. Но в дело включается уже сам Ураган, ведь надо же понять, нужна ли тут очередная доминанта или не нужна. Но помните, что чем выше дом, тем он дороже, этот факт спасает Подмосковье от застройки домами по 50 этажей, да и власть понимает, что будет транспортный коллапс, и разрешает строить по 17, а все что выше - это помогите с дольщиками. И да, ебнутости у государственных клерков в Москве и Области - отличаются. Из последнего - жесткие изменения по плате ВРИ в Москве, крышесносное желание ССС строить все дома на красных линиях, в Московской области отмена открытых балконов и тд. С ума поодиночке сходят, вместе только гриппом болеют.

После утверждения цифр начинается любимая наша часть - халтура-архитектура, но это в следующей серии.

#байкиинсайдера Часть 3. Халтура-архитектура

Архитектура — это искусство, но искусство не простое, а выраженное в форме финансовой модели, которая, в свою очередь, перевоплотится в гору бетона, говна и палок, собранных людьми чуть ли не в рабских условиях.

Какая экономика, такая и архитектура. В жирные нулевые было два формата жилья: для бичей в виде микрорайонной посадки устаревших панельных серий (П-44Т, КОПЭ и тд) и авторская архитектура для господ, которые удачно пережили 90-ые и готовы инвестировать свои капиталы. Слово эффективность практически отсутствовало в обоих случаях. Она была тупо не нужна, так как бабки жали карманы всем. В 10-ые рынок начал меняться, появился комфорт-класс — такая перемычка между панелькой и авторским домом для господ. Начало появляться слово «эффективность», начали пытаться контролировать себестоимость, пришлось начать контролировать сроки строительства — это все повлияло на работу архитекторов, так как заказчик — девелопер формирует ключевые параметры проекта, а архитектура это уже оболочка для NPV, IRR, LLCR.

Главный девелоперский закон — собрать максимальные площади для продажи с ЗУ. Чем больше смогли собрать, тем лучше будет NPV. Самое сказочное пиздобольство, которое можно слышать в девелоперских кругах- «а давайте сократим ТЭП, сделаем более низкоэтажную застройку, улучшим продукт, но будем продавать дороже». Никакая фин. модель не покажет лучше результат, если срезать ТЭП. За счет роста цены отбить потерю ТЭП невозможно.

Главный девелоперский закон основным образом влияет на творчество архитектора. Большая разница между тем, стоит ли у него задача запихнуть на ЗУ 100 тыс. кв. м. или на 150 тыс. кв. м. Московские девелоперы же охуевшие и приходят обычно с задачей пихнуть все 200 тыс., где нормально бы село 100 тыс. кв. м. То есть все проблемы архитектуры начинаются не на уровне криворукий исполнитель, а на уровне охуевший заказчик, который уже бухнул бабок за площадку, а значит надо улучшать NPV проекта. Поэтому получаются абсолютно уебанские мастерпланы, где «городская среда» натянута как глаза на жопу. А мастерплан — это скелет проекта, это та среда, с которой потом столкнутся жители, строители, доставщики и тд и тп.

Хуевый мастерплан красивым фасадом и дорогими МАФами не исправишь.

Окей, башни взвесили, по ЗУ распихали, фин. модель довольна. Едем дальше, а дальше тоже вещь влияющая на доходную часть проекта — объемно планировочные решения ака ОПР. Девелоперы уже давно нашли зависимость между каждым метром средней площади и стоимостью метра. Чем ниже средняя площадь, тем по умолчанию метр в проекте будет дороже. Попасть в квартирографию для архитектора — задача сложная, обычно они попадают в просак, а не в заданные параметры. В чем сложность? Тут надо совокупить цифры из фантазии маркетолога с планировочными решениями, инсоляцией, посадкой корпусов на мастерплане и тд. Много переменных и что-то обязательно начинает страдать. Либо планировки - говно, либо средняя площадь улетела в космос, а чаще всего и то, и другое. Клиенту, конечно, абсолютно похуй, что там за квартирография, бухтеть начинают, если на этаже по 15 квартир или проект из студий состоит. Вот тут срач. Во всех остальных случаях — это вопрос только девелопер VS архитектор.

Мастерплан есть, квартирография и планировки худо-бедно в него запихнули. Что остается? Фасады, благоустройство и МОПы. В чем проблема этих 3 элементов? Да, они только с точки зрения расходной части для девелопера влияют на проект. Как они влияют со стороны доходной — не ебет абсолютно никто, даже если обложиться conjoint-анализом и тд. Поэтому девелопер приходит обычно со словами «у нас бюджет - палка, сделай фасад / благо / моп, шоб охуенно было». Ну и архитекторы, измерив длину палки, начинают прикидывать, на что её хватит.

#байкиинсайдера Часть 3,14. Халтура-архитектура

Фасады находятся в самой сейфти зоне, так как они не делаются на финале стройки и везде утверждаются, что хуй пересогласуешь с удешевлением. Фантазии архитекторов сильно ограничены в вопросе фасадов из-за рукожопства большинства подрядчиков. Крутой многодельный фасад — это ебать какие риски для девелопера с точки зрения реализации и сроков, потому что окей, материалы купили, привезли, а вот кто выпрямит руки и присобачит их на здание — вопрос открытый. Поэтому все чаще мы видим более односложные фасады. В полный рост взяли и ебанули клинкерной плитки, в полный рост взяли и налепили фиброцемент и тд. Плюс у ключевых бюро города есть «узнаваемый» стилек фасадов: ADM, ЦЛП, Скуратовщина.

Благоустройство для большинства девелоперов — максимум подсчет лавок и выбор этих лавок по стоимости. Но это сегмент наиболее динамично развивающийся, где много бюро, прямо специализирующихся на благоустройстве. С фасадом такого нет, никто не специализируется на создании фасадов. Также благоустройство очень оперативно удешевляется: были дорогие лавки — стали дешевые, и даже плюс-минус концепции это не будет противоречить. Поэтому результат — вопрос бюджета: говно, так себе, нормально, отлично. Плюс некоторые пытаются стандартизировать благо на все проекты, что является правильным шагом: ранее Артеза напродавала всем "стандарты", как сделать "хорошее" благо, плюс кузница кадров в виде wowhaus наплодила кучу людей, которые самостоятельно начали качать тему благо.

МОП — вот тут ожидание / реальность совпадает крайне редко. Так как его контролируют только со стороны пожарной безопасности. А какой там получится дизайн — на совести только девелопера. Поэтому получайте, расписывайтесь: полный пиздец, полнейший пиздец, пиздец, пиздец х2. Поэтому глобально: что за архитектор или дизайнер делал МОП — без разницы, его изуродует девелопер. Примеров хорошей реализации концепций можно по пальцам одной руки пересчитать. В МОПах также есть хорошие, специализированные бюро, которые занимаются исключительно МОПными вопросами.

Архитекторы очень похожи на консультантов из большой четверки. Много работают по ночам, зарабатывают полветки, а снобизма - до стратосферы. Этих граждан глобально надо делить на ребят, которые рисуют красивые картинки, и товарищей, которые хоть что-то могут начертить, ну и те, кто может реализовать под ключ (сейчас такая тема качается в благоустройстве).

Прокладочную функцию между девелопером и архитекторами выполняют всякие шаромыжники а-ля Стрелка (они живы?), Ситимейкерс (держатся на обаянии одного Петра), Новая Земля и тд. Такой своеобразный консалтинг для написания ТЗ архитекторам нужен для девелоперов, которые вообще не ебут, как создать проект.

Продолжение следует…

Офисные коробки

За 30 с небольшим лет существования офисный рынок в Москве так и не успел сформироваться по образцу европейских столиц. В начале лихих 90-х рынок офисов в современно понимании был представлен только комплексом ЦМТ. Все остальное - убитые временем заводы-пароходы. Понимание «бизнес-центра» как такового в Москве того времени не было от слова совсем. Пожалуй первым после бога, а точнее ЦМТ, стал Пушкин-Плаза в лохматые 96е. Рынок аренды, как и предложения, тогда был ничтожно узким, а формировали его западные компании, которые стали осваивать постсоветское пространство. Только им была под силу кабала арендных контрактов. Наши же соотечественники предпочитали бич варианты в задыхающихся зданиях НИИ с курилкой на этаже и сексом в туалете.

Первый звоночек на офисном рынке прозвучал в 98 на волне банкротств и ухода иностранцев из России. В то время начинали появляться ялдаки Москва-Сити, жаждущие собрать сливки спроса. Однако стройки встали. Рынок рухнул, не успев сформироваться.

Модно заниматься офисами стало в нулевые, когда в жилье был треш. Жилье тогда делилось на два типа: нищеброд панелька от или какой-то бизнес-ебанизм от миракс или баркли. Плюсуем, что в 00-ые белокаменная объективно ощутила пиздецовый дефицит офисных площадей, а экономика пошла в гору. Офисный рынок шагнул за пределы Садового в сторону Бауманской и знаменитой Белой площади. Начались рейдерские продажи прибранной к рука недвижимости в лихие 90. Опустим прелюдию и посмотрим правде в глаза - рейдерский беспредел очевидно сыграл на пользу становления офисников в Москве. Передовики направления рискнули войти в омут с головой и сорвали куш - кто не рискует, тот не пьёт просекко в этом городе. Растущий спрос на офисные коробки стал пушить остальных девелоперов на создание «образцовых» бизнес-центров, где ставки аренды улетали в космос. Тогда и появились предварительные договора аренды, которые окончательно вскружили голову собственникам офисных площадей.

Второй звоночек прозвенел в 2008, когда на кризисном рынке встал вопрос ликвидности бизнес-центров. Ультрамодный Сити показался неподъёмной тонной площадей, но как показала практика, что даже самые дорогие офисы были разобраны. Как говорится, нет худа без добра: на рынок вывалилось внушительное предложение качественных метров, о которых и не могли мечтать арендаторы. Подсуетился как всегда госсектор, который занял топовые локации по сниженным ценам. Параллельно сформировался рынок продажи мелких офисов - кризисные времена для всей недвижки одинаковы «мельче режешь, дальше едешь». Офисники поползли в поля замкадья, где недавно колосилась рожь.

Инвестиционная активность начала бомбить с 2011, когда девелоперы, почувствовав вновь запах офисных бабок, начали возобновлять замороженное стройки и штамповать новые офисники. И вот, новый поворот…. Обратное движение темпов мы лицезрели уже в 2013-14, когда уровень вакансии пробил свой максимум в 14% и офисных коробок стало больше, чем их мог поглотить потребитель. В ответ на спад спроса девелоперы подняли лапки и ввод новых площадей уменьшался вдвое. Занавес, затяжной антракт.

Продолжение следует...

#байкиинсайдера от #третийадмин

Офисные коробки. Часть 2

Первые поползновения на офисном рынке после затяжной паузы начались в 2020 и офисы начали расти как грибы после дождя, разделив рынок на два сегмента - классической аренды от лендлордов и метров на продажу под инвест. Особенно офисная активность поразила нас в прошлом году. Это связано с тем, что 1. де-факто постсоветская Москва не нарастила достаточный объем офисных помещений, так как большая часть рынка - это по-прежнему морально устаревшие сараи. 2. девелоперы не идут против системы, которая за новые рабочие места в нерезиновой даёт скидку на смену ВРИ. Здесь наблюдаем активное спаривание уважаемых девелоперов жилья и офисников, где у каждого свой профит. 3. привлек внимание жирных котов успех молодого сегмента офисов на продажу, где бомбит спрос мамкиных инвесторов, возбуждая влажные фантазии уважаемых девелоперов.

Так, в 2021 все кому хотелось и не совсем хотелось планировали запрыгнуть в строительство офисов. На карандаше: Шлюзовая от Галс, бизнес-центр от Мангазеи, офисы по ПИК стандарту и далее по списку. Так и колхозники из ЛРС могли добраться до офисов, хорошо, что не добрались. Но… после всем нам известных событий девелоперы обосрались и начали сливаться с офисных метров - об этом писали здесь. Первыми на выход с рынка пошли те, кто на секси картинках выезжать хотел, но се ля ви, такая схема могла сработать в нулевые, но не сейчас. Параллельно наблюдаем интересный кейс: появились ноунейм девелоперы одного проекта, непонятно на что рассчитывая, но факт: выходят с небольшими объемами, площадки подбирают по принципу - где бомбят продажи у офисных коршунов. Цену метра дёргают уже на старте, тк себестоимость у ноунейма всегда более высокая, а технология продаж - отсутствует. В таких проектах офисный инвест превращается в офисный инцест. Здесь на карандаше: БЦ от insolver и офисный утюг Эйлер, Fly Tower - уже на стопе.

Не суйте товарищи носа туда, где нихуя не знаете. Все равно обосретесь. Сейчас лапки подняли даже бородатые офисные лендлорды - те, кто якобы был в теме, и бодро рапортовал о запуске новых офисников, а сдюжат ли они теперь - не ясно. Причина всему одна - бабки. Маржа в офисах объективно ниже, чем в любимом всеми девелоперами жилом бизнес-классе, а геморроя с офисной стройкой - больше. Одна инженерка чего стоит, это вам не двор-парк пилить и лапшу клиентам вешать, как сладко их семья будет размножаться в этом раю. По факту видим, что легко взять свои слова обратно и сэкономить на лавках, детских площадках, отделке - или переложить ее в ипотеку. Ну и хули толку заморачиваться месье девелоперам, спрашивается? Как итог, те, кто верят в офисный продукт получили карт-бланш на низко конкурентном рынке и пока на него не выйдут условные Самолёт или Эталон, а им это нахуй не надо, навеса метров не будет и буст цены продолжится. Мамкин инвестор может спать спокойно, шанс сесть в лужу с простоем помещений сводится к минимуму, так как рынок попрежнему остается дефицитным. Наблюдаем дальше.

#байкиинсайдера от #третийадмин

#байкиинсайдера Часть 4. Предпродажная подготовка

Что-то давно не вспоминали нашу рубрику «байки инсайдера», посвященную процессу, как из куска земли появляется город-сад или настоящий оазис жизни для людей, рискнувших взять ипотеку. Исправляемся.

Девелоперы часто обижаются, что их называются строителями. Обида вполне оправданная, так как девелоперы и правда нифига не строят. Если бы «байки инсайдера» можно было сократить до одного предложения, то суть девелопмента: купить землю, спроектировать, согласовать проект, упаковывать проект, продавать проект и потом на худой конец построить тот самый проект. Основной момент для жизни проекта происходит где-то в районе не стройки (строят все херово), а именно в момент предпродажной подготовки, отчасти и проектирование - это тоже преддевелопмент, предпродажка.

Так вот, у девелопера на кармане документы, проект, что происходит перед стартом продаж? Правильно, «упаковка» проекта:

1. Рекламно-маркетинговые материалы - это те самые рендеры, которые вы потом увидите во всех буклетах, сайте, в тг-каналах и тд. Картинок по проекту вообще бывает 2 вида: 1 вид - то что показывали в городе от архитекторов и положили в АГР (документ архитектурно-градостроительные решения), именно эти картинки «всплывают» до старта проекта; 2 вид - картинки маркетологов: имиджи проекта, птички и тд. Вот там уже появляются счастливые люди, любые фантазии маркетолога, лес в окружении проекта, даже если там промка и тд. Этих картинок больше по количеству - делается пара визуалов на ген. план, пара на фасад, больше на благоустройство, МОПы, отделку. Суммарно - 20-30 картинок в хорошем раскладе проект имеет. Может быть и херовая ситуация, где АГР получили поздно и картинок маркетологов нет. Поэтому начинается зоопарк в формате - покупаете по трем картинкам из АГР, что дают. Также довольно херовая ситуация, когда картинки от архитекторов лучше чем от маркетологов. Ну бывают архитекторы со вкусом, а маркетологи с оренбургской насмотренностью вместо вкуса. Такова жизнь. Конечно, на этом рынке есть ряд агентств, которые профессионально делают крутые картинки, где даже архитектура подкачала. Но, и тут чудес не бывает. Чем круче агентство, тем больше денег оно хочет за свои услуги, удивительно, да?

2. Брендинг и фирменный стиль - с одной стороны «как корабль назовешь, так он и поплывет», плюс есть Стасяны на рынке, которые считают, что «бренд всему голова». С другой, де-факто влияние бренда в недвижимости вообще не доказано. Люди покупают локацию, продукт, ипотечную ставку, да вообще все что угодно, кроме названия «Новые Васюки», но именно обсуждение нейминга в любой компании вызывает массу споров, голосования всей компанией и тд. Хз, почему так люди фокусируются на названиях, возможно, каждый начинает себя чувствовать мальца маркетологом. А вот в фирменный стиль особо уже никто не лезет, там нужно дизайнером быть, а не просто свою хлеборезку громче всех открыть. Поэтому тихо и мирно агентства клепают «стилек» для девелоперов и проектов. Важной вилкой для проекта - работает ли девелопер собственным брендом-зонтом или зачем-то пакует каждый проект в что-то особенное.

3. Пяр мероприятия - тут уже подключаются наши любимки пярщицы, которым надо, чтобы МКСИ, Инсайды или Мухин раньше времени не спалили их ребеночка, а вот когда надо по всем фронтам было написано, что будет построен очередной оазис жизни. Также часто именно пяр занят в прогреве публики на тему проекта. Презентацию проведи, журналистов собери, всем расскажи, по тг суету наведи.

4. Прогрев шакалов - агентов. Также источником сливов по проектам обычно становятся агенты, которые по своей сути с информацией обращаются как такса с петардой во рту. Агентов прогревают заранее, чтобы они начали формировать тот самый, мифический, «отложенный» спрос. Результат обычно бывает разный, но для успешного старта - процесс ключевой, если вы работаете с агентами и у вас вообще оупен лист для этих шакалов (оупен лист - может кто угодно привести клиента).

Продолжение следует…

#байкиинсайдера Часть 5. Ценообразование

Заметили, что люди очень любят ностальгировать по ценам прошлого и просто панически боятся такого процесса как инфляция? Вся страна до сих пор помнит сколько че стоило в стране не случившегося коммунизма. Особенно в память граждан впиваются цены на крупные покупки. Сколько стоили айфон, е-шка Мерседеса, квартира в Мортонграде 10 лет? Правильно в раз 10 дешевле, чем сегодня. Айфон купленный 10 лет назад скорее всего развалился (это что 5-ый был? искренне считаю, что это лучший айфон эвер), е-шка Мерседеса с пробегом тыс 200 стоит столько же сколько при покупке, а квартира в Мортонграде? Все что она сделала - "подорожала", хотя амортизировалась не меньше айфона или е-шки. Ремонт точно нужно оттуда будет "выносить".

На тему цен в недвижимости любят попиздеть абсолютно все - от инфоцыган до топ-манагеров девелоперов и банков. У журналистов - любое колебание цены - это сразу инфоповод, и пофиг сколько это - 1,5% или 35%.

Вообще удивительный факт, но людей с дипломом оценщика, отвечающих за цены на рынке - раз, два и обчелся. Почему так? Да, то что является классической оценкой нахер не нужно в рамках машины под названием девелоперская компания. Кто видел отчет об оценки - тот может сказать, что там написан чаще всего такой бред, который не имеет отношения к делу, что волосы начинают шевелиться там где их даже не было. Поэтому в этом деле победили маркетологи, которые могут хуй к носу и бенчмарк к проекту прикинуть.

Есть самая тупая манипуляция, что цены зависят от себестоимости стройки. Давайте просто все запомнят, что это пиздеж. Цены зависят от себестоимости на этапе преддевелопмента. Что такое предддвелопмент? Брокер принес инвестиционному директору поле у черта на рогах. Делают инвест модель. Вставляют расходную часть, вставляют доходную часть. Расходная часть - это как раз та себестоимость. Ну пусть она будет 100 тыс. руб./кв. м. продаваемой на строительно монтажные работы (СМР). Вы не поверите, но инвестиционная себестоимость (куда входит покупка земли, налоги, юристы, чемодан лавэ в джиар) может долетать до всех 200 тыс. руб./кв. м. продаваемой площади. Если "оценка" доходной части показывает необходимый NPV, то все проект подписывают. Если нет? То вы ещё 10 раз об этой площадке прочитайте в тг-каналах и может быть, когда-нибудь её кто-нибудь купит.

Так, вот как получается оценка доходной части? Ну в двух словах вам надо посмотреть на цены и темпы конкурентов и взять что-то среднее по больницы, чтобы сказать, смотрите, тут можно продавать по 300 к за метр со скоростью 10 квартир в месяц.

По сути, больше себестоимость не влияет на проект. То есть как. Если вы планировали, что себес 100 тыс. руб./кв. м., а арматура подорожала, то все что будет делать руководитель проекта - искать что выкинуть нафиг из проекта, чтобы сохранить цифру 100 тыс. руб. Доходная и расходная части в девелоперских проектах живут своей лучшей, но совершенно разной жизнью.

Работа с себестоимостью - это важный процесс, для девелоперов, которые в регионах или массовый сегмент - это ключевой вообще вопрос. К огромному сожалению, заключается она в прожемании поставщиков и замена чего-то нормального на более дешевое. Такое, ощущение, что в тендерных отделов в магазине покупают только марки: "красная цена", "каждый день" или "просто".

Вернемся к ценам. Когда проект стартует, самое важное, что есть - сделать нормальное стартовое ценообразование. Рынок много видел проектов, где обосравшись со стартовыми ценами можно было: слить объемы или наоборот нихера не продать из-за оверпрайса или пришлось брони отменять и тд. Стартовые цены - ключевые цены для проекта, они даже важнее, чем оценка на этапе преддвелпомента, потому что там оценивается проект как таковой, а тут уже конкретные квартиры.

А дальше, все погнали. Несуществующие динамическое ценообразование начинает подниматься цены исходя из спроса на тот или иной стояк. Несуществующие - это потому что все о нем говорят, а по итогу все контролирует девочка с зарплатой как пара скидок.