День начинается не с кофе, а с нового КРТ. В него затащили ЗУ "Неверовского, 8". Участок 1,21 га, как мы и писали ранее, пойдет на благое дело - под развитие офисной Москвы здесь согласовали АДК на 56 тыс. кв. м в ГНС. Сейчас на ЗУ расположены какие-то не до офисные бытовки. А место мед с маслом, можно сказать, что нависает прямо над Кутузом.

Вообще в локейшен намечается активный движ: на ЗУ "Неверовского, 10" согласуется скромный офисник от West Wind Group; на "Неверовского, 15" - ЖК от турок и Киевской площади; "Генерала Ермолова, 1", ну и ТПУ Парк Победы, когда его наконец родит Ташир.

Это сладкий запад, который месье девелоперы долго и активно осваивали под жилье. С учетом всех строек последних 10 лет на западе сегодня не много не мало, а 10 млн кв. м понастроили. А офисных метров, как прикинул #третийадмин, всего под 1 млн кв. м можно наскрести. А полицентричной Москве нужны офисные метры там, где живут люди. Поэтому и работает родной сердцу дорогой КРТ.

Офисная Москва продолжает шириться, но пока все больше на словах. На рынке ака класса А активно-позитивно продающихся не больше 30 офисников, а когда-то в нашем чек-ап было 5-7 с натяжкой, и мы считали, что еще чуть-чуть и мы увидим "затоваривание". Сейчас если прикинуть, то 1 мульт метров к вводу до конца 2025 г, но по факту на рынок ничего не вывалится, все уже разобрали. Поэтому эти метры для офисной Москвы исчезнут бесследно. Вакансия опять пробила очередной рекорд последних 10 лет - даже #третийадмин не помнит, когда она была на 5-6%. На этой волне люди в офисах берут все, что лежит хорошо и не очень, и не бояться нести бабки в договоры ДКПБВ - почти весь спрос идет по этой схеме. Она как спасательный круг для месье девелопер при текущей ставке ПФ и банковских ковенант.

Все наровят залезть в нерезиновый Сити, Ленинградку и сладкий запад, и понятно почему - где ставки выше, туда и лезут. Здесь как факт готовых метров нет, поэтому даже офисники на бумаге уже на бронях.

Сначала не было у нас энтузиазма на тему Мневниковской поймы. Но сейчас из-за такого обилия инфраструктуры, которая в ней формируется, твердо и четко можно сказать, что это настоящий "остров миллионеров" или "город будущего". Вот баскетболисты ЦСКА планируют себе вот такую гостиницу на ЗУ "Нижние Мневники, 327". Площадь - под 5 тыс. кв. м, звездность тянет на 4.

Напомним, что в рамках "поймы" планируется:
1. Мощное, спортивное благоустройство набережной;
2. Какой-то город музыки, но явно проект будет другой;
3. Офисник Стоуна, который по разным слухам чуть ли не выкупили весь. Мелкая нарезка, а людям денег девать некуда - неудивительно, во всяком случае для #третийадмин;
4. Звездочка локации - Остров;
5. Стройка на ЗУ "Нижние Мнёвники, 62А"; "Нижние Мнёвники, 62Б"; "Нижние Мнёвники, 62В";
6. Академия по хоккею.

Подъехали интересные новости по офисной Москве, рано #третийадмин загрустил, что новых проектов нам не видать. СиТ нарыл, что на Ходынке построят еще один офисник - кусок асфальта между двумя Ходынками - 1 и 2, забрали под офисно-спортивный объект. Очень удивимся, если это не Стоун, который давно доит эту корову.

Зачем Ходынке еще офисы - вопрос остается открытым. С учетом тех объемов, что уже заявлены, очевидно, что локейшен неплохо бы разбавить. По инсоляции и плотности застройки желаемое жилье здесь никому не дадут. А при всей развитости спорт функции - она идет с проф уклоном, вот и получаем необходимость строить спорт для народа. Накидываем офисные метры, на которые бомбит спрос, и все в плюсе остаются. Удивляет нас одно, почему здесь никто не догадался воткнуть музей авиации, так-то этот кусок асфальта - когда-то первый московский аэропорт.

Интересный треугольник получает. Больше всего "обрадуются" в Air, который будет смотреть с одной стороны в Авипарк, с другой на Стоун и никакого парка, хотя до него рукой подать и явно этот вид заложен в цену метра. А судя по ГНС в 160 тыс. кв. м на последнем неосвоенном куске взлетной полосы воткнут в офисный треугольник доминанту метров 200 м не меньше.

Не отходим далеко от офисной Москвы - из отчета NF фиксируем темп поглощения в 1 мульт метров за год, пробит очередной потолок. #третийадмин говорит, что офисы опять не в балансе. На вводе за год 700 тыс. свежих метров, которые очевидно уйдут как вода в песок. И для тех, кто переживал за ставку - можно не переживать.

Также надо отметить, что аренда и продажа - это сообщающийся сосуд рынка. Где дефицит одного, бустит спрос на другое. Офисов хватит не всем, пишут на кликбейтных заголовках. А кому они нужны кроме #третийадмин - вопрос открытый. Но как факт, если мы говорим о поглощении в 1 мульт метров при более скромных темпах годового ввода, то вот вам еще один интересный кейс - мелкая аренда поглощает до 600 тыс. метров в год.

А вот и публикация об официальных планах на ЗУ "Хорошевское, 39". Там в рамках проекта КРТ должны были реализовывать "гостиницу на 540 номеров" и 65 этажей, но либо девелопер понял, что город в плане апартаментов настроен серьезно и толкнуть их под видом гостиницы не надо, либо через забор уже открыли гостиницу и вторая там не нужна. Поэтому будут реализовывать МФК на 41 тыс. кв. м. Очередной офисник в копилке #третийадмин.

Также рядом ожидаем ТПУ "Хорошевская"; ЗУ "4-я Магистральная, 4/10" и "5-ая Магистральная, 15". Магистральные улицы преображаются и с другой стороны Звенигородки - там вообще будет реализован один из самых больших проектов КРТ города.

MR продолжает разработку проектов в районе Рябиновой улицы. Сейчас работают над двумя КРТ №57 - "Южное Очаково" и "Южное Очаково (территория 5).

На территории (1) со стороны комбината шампанских вин будет размещаться промышленность и общественная функция - более 200 тыс. кв. м. А вот на площадке со стороны ПИКовщины - будет жилье. В СПП - 164 тыс. кв. м.

Напомним, что MR уже спроектировал офисник в локации, где не нужны офисники (по мнению #третийадмин) - ЗУ "Рябиновая, 44/1" и вообще для всех этих ваших промышленных штучек-дрючек сделал направление - RBNA.

Удивительно, но локация постепенно преображается. Если ПИК с "Мичуринским парком" в 2021 году стартовал по 213 тыс. руб./кв. м, то сейчас продают остатки по 350+ тыс. руб., Страна девелопмент жарит свою Озерную по 450 тыс. руб. с метра, но продают сейчас маловато - всего 1-1,5 тыс. кв. м в месяц, явно это не то что хотят ребята видеть в факте продаж. Такие "позитивные" цены явно позволят МРу хорошо продать этот кусок для молодого и амбициозного девелопера или активного регионала. Но есть одно но.

Продолжаем новости про котел спроса - Павелецкая. Появился третий вариант офисника на ЗУ "Жуков, 19". Там в ГНС можно построить 40, 3 тыс. кв. м с высотой всего 110 метров. Стекляшка со сдвижкой, по своей сути более высокий и менее активный Твист.

Напомним, что этот проект - владения Гуты, которые все хотят раздраконить уже кучу лет, но все что-то не складывается.

Рядом Галс уже реализует проект "Дубининская, 39-41". От метро далековато, но офисные клерки должны же где-то гулять. Пусть будет улица для прогулок - Дубининская. #третийадмин одобряет спорт. Поэтому ждём оформление офисного кластера.

Офисная Москва удивительная вещь, про новые проекты мы слышим через день, а вот до "построили офисник, ввели офисник" почти не доходим. В этом году по ходу и не дойдет, тк кажется нам, что никто вводить офисники декабрем не собирается. На карандаше первые ласточки, кто уплыл по срока на начало 2025 - здесь и здесь мы фиксировали ожидания, #третийадмин жмет руку за честность.

А вообще давайте вспомним, как все начиналось. Сначала было так - сегмент молодой, 4-5 лет как народился, первую волну проектов еще не достроили. Сейчас цены и ставки бьют все рекорды, что замедляет темп активным стройка. А по тем проектам, что на вводе - не забываем, вышли они в самый турбулентный год, поэтому имеем, что имеем и это, товарищи, база. Такими темпами офисная Москва пополняться будет еще долго.

Подъехал официальный старт офисника Air от Tekta на Ходынке. #третийадмин долго следил за ребятами, радуется, что поверили в локейшен и сдюжили выйти на брони. Цены зарядили на уровне Стоун, который давно грел район под офисный кластер. Средняя в Air почти 500 тыс. руб./кв. м, минимальная - от 466 тыс. руб. А мы давно говорим, что 400+ тыс. руб. за метр для офисных стартов - это база.

Как факт, Ходынка бодро идет по офисному плану, также в локейшен заявлены:

1) Офисная Ходынка от Стоун 1, 2, 3 на 280 тыс. кв. м
2) Air от Tekta на 130 тыс. кв. м
3) Коворкинг имени капиталистов на 10 тыс. кв. м.
4) Офисная часть по бокам Авиапарка на 160 тыс. кв. м
5) Офисник Dar, он же Бэсткон, на 190 тыс. кв. м на месте Старта

Плюс будет ли ещё один офисник от Стоуна на последнем куске взлетной полосы, мы точно не знаем, но намеки были.

Страна Девелопмент решила толкнуть офисник, который должны построить в рамках проекта "Заречная" - это ЗУ "Иловайская, 3А", "Иловайская, 3".

#третийадмин в душе не ебет, нахера офисник в Марьино, а особенно офисник 51,5 тыс. кв. м за 11,3 ярда рублей. СиТ предполагает, что продается проект, а не готовое здание. Получается, что бумажные ТЭПы стоят 220 тыс. руб. за метр, что не просто дофига, а овер дохуя. И вероятность, что кто-то купит такую "бумагу" - в районе 0. А вот если это BTS - ну дешево, ниже себестоимости, главное чтобы только продать - перед городом отчитаться.

Надо фиксировать 100% тренд - во всех "спальных" проектах, где город принудительно напихал офисы - девелоперы будут изьебываться, но пытаться куда-то сбагрить эти обременения. Поэтому ждите закручивание гаек в формате - не ввел офисник в проекте - не получил РВЭ на жилье.

UPD: Прайс за здание. Поэтому ценник прям сладкий.