Недвижимость инсайды
ПИК забирает КРТ на "Полесский, 16" за 161 млн. рублей, при стартовой цене 11,4 млн. рублей. Это означает, что за этот офисник 34 тыс. кв. м. был лютый махач. А че, офисник у метро, с возможностью получить льготу - лакомый проект для любого жилого девелопера…
За Полесский кроме ПИКа бились аж 3 девелопера из регионов: Астон из Екб, ГК Развитие из Воронежа и Стим из Ижевска. Широка страна моя родная.
Аукционы на КРТ остаются хорошим входным билетом для регионалов на рынок Москвы. Как видите, они даже в офисники готовы заходить, главное - зайти. Ну или #третийадмин так распиарил офисы, что всем кажется, что к этой кормушке можно присосаться.
ПИКи предотвратили выход на Столичный рынок очередного амбициозного девелопера из региона.
UPD: Говорят, что СЗ восток, это другой Восток, не из Ижевска. Возможно, это Баркли.
Аукционы на КРТ остаются хорошим входным билетом для регионалов на рынок Москвы. Как видите, они даже в офисники готовы заходить, главное - зайти. Ну или #третийадмин так распиарил офисы, что всем кажется, что к этой кормушке можно присосаться.
ПИКи предотвратили выход на Столичный рынок очередного амбициозного девелопера из региона.
UPD: Говорят, что СЗ восток, это другой Восток, не из Ижевска. Возможно, это Баркли.
Готовится КРТ по адресу "Рочдельская, 15". Там находится Трехгорная мануфактура. Краснокирпичная архитектура, так сказать. Сейчас и её активно город втаскивает в новые проекты. Вот такая концепция на Электрозавод, вот такая на Кристалл, а вот такая на Московский шелк. Застраивается БПЗ.
Посмотрим, что город согласует тут, по нашей информации. жилья не будет - только офисный функционал с плотностью 15 тыс. кв. м/га. Логично - до Сити рукой подать - надо больше офисников современных напилить.
И да, от набережной КРТ отделяет ЗУ "Краснопресненская набережная, 10". Там Ташир прорабатывает проект.
Посмотрим, что город согласует тут, по нашей информации. жилья не будет - только офисный функционал с плотностью 15 тыс. кв. м/га. Логично - до Сити рукой подать - надо больше офисников современных напилить.
И да, от набережной КРТ отделяет ЗУ "Краснопресненская набережная, 10". Там Ташир прорабатывает проект.
Недвижимость инсайды
Левел забрал огромный проект - "Свободы, 35" или на Тушинский машиностроительный завод. Стоимость сделки - 468 мульта. Левел давно шаманил над проектом, поэтому Флэт и Ко послали в жопу на этапе заявки на аукцион. ТЭПов - 550 тыс. кв. м, поэтому Левел точно…
Левел начал активно разрабатывать ЗУ "Свободы, 35", который ранее был куплен как КРТ. #СП спалили задание на конкурс по проектированию. Отметим в нем:
1. Оказывается весь завод нельзя будет полностью пустить под нож. Какие-то строения на территории сохраняются. Хотя, казалось бы, это вам не супер-пупер краснокирпичная архитектура.
2. Проект делят на комфорт, бизнес, офисы, и реновацию в стиле МФС. Стандартный микс сегодня для крупной площадки в Москве.
3. Разница между Левел "комфортом" и Левел "бизнесом" в СМР составляет 33%. Много ли это, или мало ли это - решать вам. Мнения в редакции у нас разделились.
4. Наземный паркинг по стикеру - таргету - целевому показателю - 800 тыс. руб. Во-первых, странно, что в таком месте кто-то согласует этажерки. От них вообще отказаться в Москве хотели, чтобы все как кроты рыли подземный. Во-вторых, за такие бабки только открытый паркинг в стиле Ферро-строя навалить можно. Посмотрим, что соберут по итогу.
Смотрим, что родят уважаемые архитекторы, как по итогу выйдет Левел в продажи и кому толкнет на реализацию кусочек площадки.
UPD: Говорят, что кейс давали студентам, что все нереально. Хаха, просто спалили NDA инфу не думая. Ну лан, вот такие фантазии.
1. Оказывается весь завод нельзя будет полностью пустить под нож. Какие-то строения на территории сохраняются. Хотя, казалось бы, это вам не супер-пупер краснокирпичная архитектура.
2. Проект делят на комфорт, бизнес, офисы, и реновацию в стиле МФС. Стандартный микс сегодня для крупной площадки в Москве.
3. Разница между Левел "комфортом" и Левел "бизнесом" в СМР составляет 33%. Много ли это, или мало ли это - решать вам. Мнения в редакции у нас разделились.
4. Наземный паркинг по стикеру - таргету - целевому показателю - 800 тыс. руб. Во-первых, странно, что в таком месте кто-то согласует этажерки. От них вообще отказаться в Москве хотели, чтобы все как кроты рыли подземный. Во-вторых, за такие бабки только открытый паркинг в стиле Ферро-строя навалить можно. Посмотрим, что соберут по итогу.
Смотрим, что родят уважаемые архитекторы, как по итогу выйдет Левел в продажи и кому толкнет на реализацию кусочек площадки.
UPD: Говорят, что кейс давали студентам, что все нереально. Хаха, просто спалили NDA инфу не думая. Ну лан, вот такие фантазии.
Недвижимость инсайды
Траст продал участок "Выборгская, 20 стр. 2" (2) Кросту. ТЭПов на участок - 40 тыс. кв. м. ЗУ вплотную примыкает к изолятору ФСИН и другому проекту Кроста - "Выборгская, 18 стр 2" (1) - там Крост будет накатывать апарты на 57 тыс. кв. м. Просто прекрасное…
Довольно забавно Крост продает "Невский плаза" - это два объему по адресу "Выборгская, 18 стр 2". Позиционирует как офисник Б+. По документам это офисник. А по нарезке и планировкам - это чисто жилые апартаменты. Город сейчас с такими приколами очень сильно борется, ему нафиг не нужны люди, живущие не в квартирах.
Ценник в такой радости - 318 тыс. руб./кв. м. Если бы квартиры были - была бы ок цена, а так - нафиг надо.
Ценник в такой радости - 318 тыс. руб./кв. м. Если бы квартиры были - была бы ок цена, а так - нафиг надо.
Ап арт аменты
Жители Столицы, а также многочисленные инвесторы очень любят скупать апартаменты в новостройках. Мотивация ну очень простая. При ценообразовании - апарты стоят дешевле квартир минимум на 15%. Локация может быть одинаковая, продукт одинаковый, а прайс ниже. Вот успех, вот удача, налетаем, покупаем. Что же останавливает желающих купить?
Обычно это сводится к трепу про налоги и прописку. Все так. Прописка в апартах возможна только временная, налоги выше. Менеджеры обычно отрабатывают возражения форматом - временную прописку мы вам обязательно сделаем (за все время рынка делали её в так 3 проектах), а налоги все равно будут ниже, так как кадастровая стоимость у объекта ниже, чем у квартиры. Главное не офисные апарты с налогами 2% купить.
Но, какие приколы начинаются на самом деле? Если вам инвестор - то плюс-минус похер. Сдали - продали. Погода неважна. А более низкий прайс может даже дать срок окупаемости меньше, чем у квартиры. Так как в аренде на съём апартов дисконта никакого нет. В начале нет.
На самом деле - первая жопа - инсоляция. В апартах этой нормы нет, поэтому стоять они могут абсолютно к чему угодно и как угодно впритык. В квартире вам должно солнце светить 3 часа в день в окно. А в апартах оно никому ничего не должно. Поэтому вероятность того, что вы будете без света и с каким-нибудь соседнем зданием в обнимку близка к 100%. Иногда этого здание в момент покупки может не быть, а в момент жизни оно появится.
Жопа номер 2. Это не жилье и никаких законов о тишине в нем нет. Да-да, слушать Хамалинавали можно слушать хоть круглосуточно, пока терпение соседей не лопнет и они не вызовут на вас какой-нибудь ЧОП. Вообще из-за того что апарты - не жилье у вас особо прав нет по любому вопросу. Не только по шуму. Любителям жаловаться и писать всякие письма и кляузы - полный облом - когда есть прописка в квартире - вы белый человек, а когда вы сидите в своих апартах и не пиздите.
Если в квартирах вы хоть как-то можете жаловаться на УК. То вот в апартах, сколько скажут за воду платить или тепло - столько и придется. Всех революционеров из чатика на тему смены УК пошлю по координатам икс, игрек и и с точкой.
Вишенкой на торте будет проблема с социалкой. В случае апартов девелоперов её вообще не должен строить. Обычно и не строят. Отработка возражений заключается в обороте - предусмотрели частный детский сад на первом этаже.
Поэтому нужно ли смотреть на апарты, когда покупаешь для себя? Нужно, только думать не об налогах и прописке, а об инсоляции, шуме, власти УК и социалки. Только с таким раскладом можно принимать решение.
Жители Столицы, а также многочисленные инвесторы очень любят скупать апартаменты в новостройках. Мотивация ну очень простая. При ценообразовании - апарты стоят дешевле квартир минимум на 15%. Локация может быть одинаковая, продукт одинаковый, а прайс ниже. Вот успех, вот удача, налетаем, покупаем. Что же останавливает желающих купить?
Обычно это сводится к трепу про налоги и прописку. Все так. Прописка в апартах возможна только временная, налоги выше. Менеджеры обычно отрабатывают возражения форматом - временную прописку мы вам обязательно сделаем (за все время рынка делали её в так 3 проектах), а налоги все равно будут ниже, так как кадастровая стоимость у объекта ниже, чем у квартиры. Главное не офисные апарты с налогами 2% купить.
Но, какие приколы начинаются на самом деле? Если вам инвестор - то плюс-минус похер. Сдали - продали. Погода неважна. А более низкий прайс может даже дать срок окупаемости меньше, чем у квартиры. Так как в аренде на съём апартов дисконта никакого нет. В начале нет.
На самом деле - первая жопа - инсоляция. В апартах этой нормы нет, поэтому стоять они могут абсолютно к чему угодно и как угодно впритык. В квартире вам должно солнце светить 3 часа в день в окно. А в апартах оно никому ничего не должно. Поэтому вероятность того, что вы будете без света и с каким-нибудь соседнем зданием в обнимку близка к 100%. Иногда этого здание в момент покупки может не быть, а в момент жизни оно появится.
Жопа номер 2. Это не жилье и никаких законов о тишине в нем нет. Да-да, слушать Хамалинавали можно слушать хоть круглосуточно, пока терпение соседей не лопнет и они не вызовут на вас какой-нибудь ЧОП. Вообще из-за того что апарты - не жилье у вас особо прав нет по любому вопросу. Не только по шуму. Любителям жаловаться и писать всякие письма и кляузы - полный облом - когда есть прописка в квартире - вы белый человек, а когда вы сидите в своих апартах и не пиздите.
Если в квартирах вы хоть как-то можете жаловаться на УК. То вот в апартах, сколько скажут за воду платить или тепло - столько и придется. Всех революционеров из чатика на тему смены УК пошлю по координатам икс, игрек и и с точкой.
Вишенкой на торте будет проблема с социалкой. В случае апартов девелоперов её вообще не должен строить. Обычно и не строят. Отработка возражений заключается в обороте - предусмотрели частный детский сад на первом этаже.
Поэтому нужно ли смотреть на апарты, когда покупаешь для себя? Нужно, только думать не об налогах и прописке, а об инсоляции, шуме, власти УК и социалки. Только с таким раскладом можно принимать решение.
Недвижимость инсайды
Ап арт аменты Жители Столицы, а также многочисленные инвесторы очень любят скупать апартаменты в новостройках. Мотивация ну очень простая. При ценообразовании - апарты стоят дешевле квартир минимум на 15%. Локация может быть одинаковая, продукт одинаковый…
Отдельно надо сказать, почему для города апартаменты - проблема:
1. Вечно недовольные люди, у которых могут выше перечисленные проблемы. С одной стороны на них пофиг, они там не прописаны, с другой стороны задолбают же права качать, когда у них этих прав даже нет. Очень социальное государству это позволяет.
2. Кап. ремонт всей этой радости. Если с квартир он как оброк, который собирает город, то с апартов там более прозаичная история. И что с апартами делать надо будет, когда они все начнут сыпаться ввиду качества строительства девелоперов - очень большой вопрос.
3. Нагрузка окружающую инфраструктуру - остановки, дороги, школы, транспорт. Так себе история без показателя того, что люди то там живут.
Из-за этих проблем город в ближайшее время будет во-первых перекидывать все несданные проекты апартов в квартиры (где это можно будет сделать по инсоляции), во-вторых сданные новые апарты в какой-то квартирный гибрид. Как минимум, чтобы бабки на кап. ремонт в полном объеме собирать. Это не означает, что сейчас надо брать и бежать с волосами назад и скупать апарты, чтобы потом получить из них квартиры и как следствие выйти с инвестом животворящем. Скорее всего, и в первом варианте и во втором, придется за такие юридические переходы что-то заплатить. Что-нибудь весомое.
Выкручиваться нужно всем - городу для которого апарты - проблема, девелоперам у которых они так себе продаются, клиентам, которые купили не особо понимая, что покупали.
П.С. Выше идет речь только про новостройки - апарты. На всякий редевелопмент апартаменты там разворачивается отдельный трек, который как ружье на стене рано или поздно выстрелит.
1. Вечно недовольные люди, у которых могут выше перечисленные проблемы. С одной стороны на них пофиг, они там не прописаны, с другой стороны задолбают же права качать, когда у них этих прав даже нет. Очень социальное государству это позволяет.
2. Кап. ремонт всей этой радости. Если с квартир он как оброк, который собирает город, то с апартов там более прозаичная история. И что с апартами делать надо будет, когда они все начнут сыпаться ввиду качества строительства девелоперов - очень большой вопрос.
3. Нагрузка окружающую инфраструктуру - остановки, дороги, школы, транспорт. Так себе история без показателя того, что люди то там живут.
Из-за этих проблем город в ближайшее время будет во-первых перекидывать все несданные проекты апартов в квартиры (где это можно будет сделать по инсоляции), во-вторых сданные новые апарты в какой-то квартирный гибрид. Как минимум, чтобы бабки на кап. ремонт в полном объеме собирать. Это не означает, что сейчас надо брать и бежать с волосами назад и скупать апарты, чтобы потом получить из них квартиры и как следствие выйти с инвестом животворящем. Скорее всего, и в первом варианте и во втором, придется за такие юридические переходы что-то заплатить. Что-нибудь весомое.
Выкручиваться нужно всем - городу для которого апарты - проблема, девелоперам у которых они так себе продаются, клиентам, которые купили не особо понимая, что покупали.
П.С. Выше идет речь только про новостройки - апарты. На всякий редевелопмент апартаменты там разворачивается отдельный трек, который как ружье на стене рано или поздно выстрелит.
Недвижимость инсайды
Заявки на торги по КРТ "Грайвороново" принимаются до 12.03.24. Из подробностей - жилая часть будет внизу справа, а в середине навернут логистический центр. Наш прогноз, что КРТ должен забирать Главстрой, но посмотрим, вдруг в нужный момент на кнопку не нажмут…
Сегодня аукцион на КРТ "Грайвороново" и отказали в участии товарищам из Баркли. Неужели Баркли пытается воскреснуть и набрать хоть какой-нибудь земельный банк. Ждем протокол аукциона.