​Летят утки…
или как продать слона

«Цена на стройматериалы вырастет от 17% до 32%. Прайс поднимется до конца весны… максимальное подорожание ждёт жителей Татарстана, Краснодарского края, Санкт-Петербурга, Ленинградской, Новосибирской и Свердловской областей, а также Московского региона… Рекордсмен по взлёту цен – цемент самых ходовых марок М400 и М500. По прогнозу стоимость за тонну перевалит за 10к рублей к лету...» – телеграм-канал Mash от 16.04.2024.

Эту «новость» уже подхватили многие «средства массовой информации». Можно составить перечень наиболее «объективных» масс-медиа.

К первоисточнику, к телеграм-каналу, который и выпустил на волю эту инфоутку, вопросов нет. Информация – это бизнес. А информация, которая позволяет зарабатывать триллионы рублей – еще и очень прибыльный бизнес. Насчет триллионов не опечатка.

Наша гипотеза:

Причин для такого роста цен на строительные материалы нет. Рост возможен, но соизмеримый с общими инфляционными процессами. Информационная кампания имеет цель поддержать спрос на рынке недвижимости, вызвать ажиотаж, а также обосновать постоянный рост стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке. Указанные в «публикации» регионы являются лидерами в нашей стране по объемам строительства нового жилья, по стоимости жилья, а также по динамике роста цен. Совпадение?

Топ 10 регионов по вводу жилья в 2023 году, млн кв. м

1️⃣ Московская - 12,5
2️⃣ Краснодарский - 7,6
3️⃣ Москва - 7,3
4️⃣ Ленинградская - 4,2
5️⃣ Санкт-Петербург - 3,5
6️⃣ Татарстан - 3,4
7️⃣ Башкортостан - 3,3
8️⃣ Свердловская - 3,3
9️⃣ Ростовская - 3,0
🔟 Новосибирская - 3,0


Для любителей ребусов вопрос: почему в сообщении не указаны Республика Башкортостан и Ростовская область, которые тоже входят в топ-10?

Ответы в наших ближайших выпусках…

​Сам себе застройщик

«Общий ввод жилья в России, включая многоэтажное строительство, за квартал составил 29,3 млн кв. м, что сопоставимо с тем же периодом 2023 года. Доля населения в общем объеме ввода составила почти 70%» – РБК Недвижимость от 16.04.2024.

Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ за первый квартал составила 69,9 процентов. Это рекордный показатель за весь XXI век. Доля многоквартирных домов (МКД) составила 30,1 процентов. Это антирекорд за весь XXI век.

Есть объективные причины рекорда и антирекорда.

Объективные причины заключаются в том, что комфорт и качество жизни в отдельном доме выше, чем в многоквартирном. Когда смотришь на «человейники», всегда задаешься вопросом: а мы действительно живем в самой большой стране мира? Как можно назвать «бизнес-классом», а тем более «элитным» жильем кварталы, соизмеримые с населением небольшого города? Где, чтобы выехать, заехать и запарковаться на личном автомобиле, необходимо постоять в очереди. Чудны деяния твоих апостолов, о, основатель современного маркетинга, Филип Котлер!

Субъективная причина заключается в том, что стоимость квадратного метра МКД на первичном рынке абсолютно оторвана от строительной себестоимости. То есть не связана со стоимостью СМР и строительных материалов. Уже много лет цена квадратного метра определяется «невидимой рукой рынка», которая, впрочем, чаще заглядывает в карман покупателей, а не продавцов.

Якобы «высокие цены» на строительные материалы (со слов застройщиков) тормозят объем строительства МКД. Но при этом объемы строительства ИЖС бьют рекорды.

Вероятно, проблема не в строительной себестоимости? А в прочих расходах и доходах, связанных с бизнесом по строительству МКД?

Подтверждением этой гипотезы служит высокая корреляция между долей ИЖС в общем объеме жилищного строительства и стоимостью квадратного метра МКД на первичном рынке. То есть, чем выше эта стоимость, тем выгоднее строить индивидуальное жилье, где застройщик сам себе покупатель и продавец, заказчик и строитель, руководитель и секретарь.

​Если делить по-честному, то поровну не получится

«Экспорт российского цемента в Белоруссию осложнился…» – Коммерсантъ от 16.04.2024.

Как же так? Казалось бы, союзное государство, ЕАЭС и российский рынок полностью открыт для белорусского цемента. А в Беларуси разрешают «…основной объем закупок общестроительного цемента только у местных [белорусских] производителей». Есть другие ограничения для российского цемента у нашего доброго соседа.

Вопрос не в том, является ли значимым рынок Беларуси для российских цементников и наоборот. РФ и РБ – единое таможенное пространство с продолжающейся интеграцией рынков и экономик. Российский рынок строительных материалов является открытым для производителей из Республики Беларусь. Вышеуказанные односторонние действия являются дискриминационными по отношению к российским производителям строительных материалов. Проблему необходимо рассматривать шире: рынок или командно-административная система. Не могут в одном экономическом пространстве для одних участников действовать свободные рыночные отношения, а для других – командно-административные.

Отношения между заводом-производителем и ответственными потребителями цемента всегда носят долгосрочный характер. Несколько месяцев может уйти на настройку технологии предприятий по производству ЖБИ на конкретную марку цемента определенного производителя. Новые ограничения на белорусском рынке бьют по интересам белорусских строителей и российских цементников.

Стоит отметить, что и до описываемых событий двусторонняя торговля цементом была не очень-то и двусторонней. Так, коллеги из РБ в 2023 году поставили в РФ 2,3 млн тонн, а россияне в ответ продали только 0,4 млн тонн.

​Март 2024. Производство строительных материалов увеличилось на 3,9%

Согласно оперативным данным Росстата, в марте 2024 года производство прочей неметаллической минеральной продукции (строительные материалы без продукции металлургической, деревообрабатывающей и добывающей отраслей) в денежном выражении в сопоставимых ценах увеличилось на 3,9% к аналогичному периоду прошлого года:

• Янв. 2024 – плюс 5,5%;
• Фев. 2024 – плюс 9,3%;
• Март 2024 – плюс 3,9%.

За период январь – март 2024 года увеличение объёма производства строительных материалов составило плюс 6,1% к соответствующему периоду 2023 года.

Если смотреть динамику натуральных показателей, то в январе – марте 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года из 24 анализируемых позиций:

Положительную динамику показали 19 материалов:

• плюс 35,3% – Блоки стеновые силикатные;
• плюс 31,7% – Плиты древесноволокнистые из древесины или других одревесневших материалов;
• плюс 26,1% – Лифты;
• плюс 25,6% – Трубы и муфты хризотилцементные;
• плюс 23,1% – Стекло листовое термически полированное и стекло листовое с матовой или полированной поверхностью, но не обработанное другим способом;
• плюс 20,0% – Плитки керамические глазурованные для внутренней облицовки стен;
• плюс 17,3% – Материалы для покрытий пола, стен или потолка пластмассовые в рулонах или в форме плиток;
• плюс 17,2% – Фанера;
• плюс 13,9% – Обои;
• плюс 13,3% – Плитки керамические для полов;
• плюс 12,0% – Плиты древесностружечные и аналогичные плиты из древесины или других одревесневших материалов;
• плюс 8,9% – Сетки, холсты, маты, матрасы, плиты и прочие изделия из стекловолокна, кроме стеклотканей;
• плюс 8,9% – Портландцемент, цемент глиноземистый, цемент шлаковый и аналогичные гидравлические цементы;
• плюс 8,4% – Бетон, готовый для заливки (товарный бетон);
• плюс 6,6% – Кирпич строительный (включая камни) из цемента, бетона или искусственного камня;
• плюс 3,1% – Плиты керамические фасадные и ковры из них;
• плюс 3,0% – Блоки и прочие изделия сборные строительные для зданий и сооружений из цемента, бетона или искусственного камня;
• плюс 2,8% – Кирпич керамический неогнеупорный строительный;
• плюс 1,3% – Двери, их коробки и пороги деревянные.

Снижение выпуска продукции до 10% произошло в производстве 4 материалов:

• минус 1,0% – Пески природные;
• минус 3,9% – Гранулы, крошка и порошок; галька, гравий;
• минус 5,5% – Окна и их коробки деревянные;
• минус 8,8% – Трубы, профили пустотелые и их фитинги стальные.

Снижение выпуска продукции от 10% до 20% фиксировалось в производстве 1 материала:

• минус 16,3% – Стекло листовое литое, прокатное, тянутое или выдувное, но не обработанное другим способом.

​Замыкая круг

«Совет директоров Банка России 26 апреля 2024 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 16,00% годовых. Текущее инфляционное давление постепенно ослабевает, но остается высоким» – Банк России от 26.04.2024.

«Отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста остается значительным. Прогноз по росту ВВП в 2024 году повышен до 2,5–3,5%».

В последней фразе замечательно всё.

Рост ВВП 2,5–3,5% считается чрезмерно высоким и демонстрирует собой несбалансированный рост! В Китае с 1977 года рост ВВП был ниже указанного диапазона только в пандемийном 2020 году и составил 2,2%. В среднем за период с 1977 по 2023 годы рост составил 8,3%.

Снижение динамики роста инвестиционной активности и спроса как основной способ борьбы с инфляцией? Для того, чтобы сохранить инвестиционную активность и спрос, а также снизить инфляцию, необходимо предложить рынку дополнительные товары. Значит надо строить новые производства и увеличивать предложение. При сохранении существующей ставки любая инвестиционная активность попахивает авантюрой, которая не закончится финансовым крахом только при сохранении высокой инфляции. Получается замкнутый круг.

«Дефицит трудовых ресурсов – главное ограничение для расширения выпуска товаров и услуг».

Большое количество охранников и курьеров на душу населения подсказывает, что сохранение высокой ключевой ставки – не единственное решение проблемы нехватки трудовых ресурсов.

​Марк Твен и «тайны» девелоперов

Почему, когда обсуждают рост цен на недвижимость, про стоимость земли умалчивают? В то время как стоимость земли в крупных городах в пересчете на квадратный метр готового жилья как минимум равна стоимости всех строительных материалов, необходимых для того, чтобы этот квадратный метр построить. В Москве и Санкт-Петербурге доля стоимости земельного участка может кратно превышать долю стоимости строительных материалов.

При этом проблематика строительных материалов у всех на слуху, а про землю – тишина. Попробуем восполнить этот пробел.

Начнем с ценообразования.

Стоимость строительных материалов является функцией себестоимости производства и доставки с поправкой на рыночные факторы. Значительная часть денег, которую получают производители от продажи своих товаров тут же идет в оплату электроэнергии, топлива, труда и т.д.

С землей все намного сложнее. Согласно библейским источникам, сотворение мира и земли, в частности, произошло не более 9 с небольшим тысяч лет назад. Можем надеяться, что за этот долгий период все затраты окупились. То есть с расходами на создание рыночная стоимость земельного участка никак не связана. Эту гипотезу подтверждает тот факт, что стоимость земли в Москве и Твери, например, может отличаться в разы при приблизительно одинаковых физико-химических свойствах.

Получается, что рыночная стоимость строительных материалов имеет в своей основе объективную реальность (себестоимость производства и доставки, баланс спроса и предложения), а стоимость земли – нет. Термин «рыночная стоимость земли» в крупном городе, а тем более в его центре не имеет смысла, так как не имеет подтверждения в виде большого количества аналогичных прозрачных или «рыночных» сделок.

«Покупайте землю – её больше не производят» – сказал Марк Твен много лет назад. Эта фраза не несет смысл, что земля всегда будет дорожать. Скорее всего она характеризует землю, как уникальный спекулятивный актив. В умелых руках, при поддержке банков и вне какого-либо фактического контроля (со стороны ФАСа, например, как это в строительных материалах) на земле можно зарабатывать сотни процентов. Отчитываясь при этом скромными 20-ю процентами рентабельности девелоперского бизнеса.

А строительные материалы не только позволяют застройщикам и иже с ними зарабатывать на земле, но еще и являются удобной ложной целью информационной кампании отвлечения внимания.

​Нужны ли строителям качественные строительные материалы?

13 мая 2024 года на международной выставке MosBuild в Крокус Экспо состоялся организованный «Строительной газетой» круглый стол на тему «Как обеспечить качество строительства и контроль качества материалов».

Наш коллега Высоцкий Е.В. выступил с докладом «Цены на строительные материалы и качество строительства».

В докладе и здесь мы с вами делимся размышлениями: а нужны ли вообще качественные строительные материалы строителям? Или достаточно того, чтобы на момент сдачи объекта внешний вид и геометрия конструкции соответствовала проектной документации?

У нас есть обоснованные сомнения в том, что вопросы качества так уж беспокоят строителей.

Начнем с того, что при выборе поставщика при помощи конкурсной процедуры в первую очередь во внимание принимается стоимость строительного ресурса.

Продолжим тем, что с подачи строительных объединений и руководителей компаний уже не первый год цены на строительные материалы преподносятся как основная проблема строительной индустрии. Не стоимость земли, кредитов или топлива.

Закончим тем, что производители строительных материалов работают в агрессивной среде административного давления и вынуждены тратить значительные ресурсы для того, чтобы реагировать на избыточные инициативы, порожденные этой необъективной информационной кампанией.

Прошло уже достаточно времени для того, чтобы однозначно зафиксировать: цены на жилье продолжают расти, а доля строительных материалов в стоимости жилья – падать. Внизу на графике показана структура стоимости жилья в Санкт-Петербурге, где на строительные материалы приходится всего 17 процентов стоимости квадратного метра на первичном рынке. А цена за два года жилья выросла на треть!

Контроль качества своей продукции любой крупный производитель строительных материалов осуществляет у себя на производстве, для чего в составе имеет современные лаборатории.

Но при этом очень важно, чтобы у потребителей в головах сложились базовые логические связи:

1. Дешево – не всегда качественно, а скорее наоборот.

2. Если дорожает топливо, электроэнергия, железнодорожные перевозки, то у добросовестного производителя будет расти стоимость товара.

3. Неизбежный результат необоснованных ценовых репрессий – дефицит.

Более высокий уровень просветления предполагает понимание того, что для расширения производства, предложению рынку новой продукции с новыми свойствами необходимы инвестиции. Источниками таковых при запредельной стоимости кредитных ресурсов может быть только рынок.

​Большие сТРОЙКИ 2030

07 мая 2024 года вышел Указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».

Указ содержит конкретные количественные показатели: обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году.

Математически цифры не выглядят амбициозными. Речь идет о сохранении достигнутых темпов роста строительства жилья за последние 6 лет (график прилагаем).

В действительности же достижение этого уровня обеспеченности жильем под очень большим вопросом. Если объективно не рассмотреть ситуацию на строительном рынке и не принять соответствующие решения.

Первое.

Рассмотрим ситуацию в разрезе субъектов РФ. Псковская область, например, фактически уже достигла целевых показателей – 37,5 кв.м/чел на конец 2023 года. Также в числе лидеров Новгородская область (36,4), Рязанская область (36,2) и Тверская область (36,2). Еще 13 регионов досрочно превысили целевые показатели 2030 года.

А Москва занимает место среди отстающих с результатом 22,1 кв.м/чел. Для того, чтобы догнать Псковскую область и достичь требуемого уровня, в Москве необходимо ежегодно строить 23,5 млн кв. метров жилья. И это без учета возможной миграции населения в столицу, в том числе из Псковской области (вряд ли наоборот), и выбытия ветхого и аварийного жилья. Значит надо строить еще больше. А факт 2023 года – 7,3 млн кв. метров. Смогут ли другие регионы компенсировать отставание Москвы? Сомневаемся. В любом случае Москва, вероятнее всего, не вытянет целевые показатели Указа.

Ситуация в Санкт-Петербурге проще, чем в Москве – здесь необходимо увеличить объем строительства всего на 39 процентов без учета миграции населения и выбытия жилья.

Второе.

Рекордные цифры по вводу жилья достигнуты за счет индивидуального жилищного строительства, доля которого в РФ за первый квартал составила 69,9 процентов – это рекордный уровень за весь XXI век. Доля многоквартирных домов составила 30,1 процентов – это антирекорд за весь XXI век. Мы об этом писали.

Таким образом, достигнуть целевых показателей можно в первую очередь благодаря частникам! От того, как активно будет развиваться сегмент индивидуального жилищного развития, будет зависеть выполнение распоряжения Президента.

В наших следующих публикациях мы более подробно остановимся на путях достижения целевых показателей Указа «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» в части жилищного строительства.

​Почему дорожает жилье? Разбираемся с экспертами

20 мая 2024 года Экспертный совет по детенизации (обелению) экономики при Комитете Государственной Думы по экономической политике совместно с Комиссией Общественной платы Российской Федерации по ЖКХ, строительству и дорогам провел круглый стол «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития».

Круглый стол собрал более 250 представителей: государственной думы, Общественной палаты, Минстроя, Минпромторга, Минэкономразвития, Общественного совета при ФАС России, Росстата, региональных правительств, НОСТРОЙ, Российский союз строителей, МГУ, РАНХиГС, девелоперов, строителей и пр.

На круглом столе обсуждались итоги исследовательской работы консалтинговой компании СМПРО «Рост стоимости жилья: причины, предложения, прогнозы». Ключевой вывод работы: стоимость строительных материалов не является драйвером роста цен на жилье. Их доля в цене квадратного метра на первичном рынке жилья по итогам 2023 года не превышает 27 процентов. Драйверами роста цен являются прочие составляющие цены квадратного метра: доходы девелоперов, земля, реклама.

Видео трансляция доступна по ссылке.

К материалам круглого стола можно обращаться в дальнейшем каждый раз, когда зайдет речь о росте цен на недвижимость и его причинах.

​Исследование причин роста стоимости жилья в России

20 мая 2024 года прошел круглый стол «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития», о котором мы писали ранее.

Публикуем краткий пересказ доклада нашего коллеги Высоцкого Е.В. на круглом столе.

Граждане Российской Федерации имеют право на доступное и комфортное жилье, однако беспрецедентный рост цен на недвижимость с 2020 года ставит это право под сомнение. Наша компания, занимающаяся исследованиями и стратегическим консультированием в области промышленности строительных материалов, решила разобраться в причинах роста стоимости жилья и предложить решения по улучшению ситуации.

В ходе исследования было установлено, что рост стоимости жилья не связан с ценами на строительные материалы и строительно-монтажные работы (СМР). Основными факторами повышения стоимости стали так называемые «прочие затраты», включая стоимость земли, коммуникаций и прибыли девелоперов, доля которых в структуре цены квадратного метра жилья за последние пять лет выросла с 32% до 54%. Для сравнения, доля строительных материалов и СМР снизилась с 45% до 27%. Это изменение структуры затрат показывает, что на рост цен влияют не материалы, а дополнительные расходы, связанные с процессом строительства.

Динамика цен на жилье с 2014 по 2018 годы была относительно стабильной, однако с 2020 года началось ценовое ралли и стоимость жилья выросла в 2,2 раза. Первоначально предполагалось, что это связано с ростом цен на строительные материалы, однако анализ показал, что цены на материалы и СМР выросли лишь в 1,5 раза, а не в 2,2. Этот дисбаланс указывает на наличие других факторов, влияющих на стоимость жилья.

Основными причинами роста прочих затрат стали увеличение стоимости земли, развитие инфраструктуры и коммуникаций, а также рост прибыли девелоперов. Важно отметить, что эти затраты начали существенно расти с 2018 года, что совпадает с увеличением стоимости жилья. Рост цен на нефть, газ и электроэнергию также внес свой вклад в общие затраты, однако эти факторы лишь частично объясняют общую картину.

Для дальнейшего анализа и контроля за ценами на жилье необходимо вернуть в план статистических наблюдений показатель «стоимость жилищного строительства» и добавить новые показатели, раскрывающие структуру прочих затрат. Это позволит более точно определить факторы, влияющие на стоимость жилья, и разработать меры по их регулированию.

Если не переключить внимание со строительных материалов на реальные причины роста стоимости недвижимости, если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья на первичном рынке и не будут приняты соответствующие меры, то рост цен на жилье продолжится и будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ и от расходов девелоперов и строителей, не связанных со стоимостью строительных материалов и строительством.

Продолжение роста цен на жилье ещё больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, как следствие это приведет к росту закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей. Не будет выполнен Указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».