Промышленность строительных материалов: итоги 2022 года и перспективы на 2023 год. Часть III

Участники рынка рассказали «PRO рынку стройматериалов» об оценках рынка 2022 года и ожиданиях на 2023 год.

Цемент, керамика, газобетон – см. Часть I.
Сухие смеси, бетон, ЖБИ – см. Часть II.

Владимир Марков, генеральный директор ППК ТЕХНОНИКОЛЬ:

Турбулентность, характерная для мировых рынков, коснулась и строительной отрасли. В начале прошлого года мы замечали серьезные колебания. Они были связаны с высоким уровнем неопределенности. К настоящему моменту в целом рынок строительных материалов стабилизировался.

Как весной текущего года, так и сейчас позитивное влияние на отрасль оказывает поддержка государства, которая выражается в том числе в стимулировании потребительского спроса. Льготные программы ипотечного кредитования, ипотека в сфере ИЖС повышают доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствуют сохранению темпов строительства.

Поддержит отрасль стройматериалов и инфраструктурное строительство, которое также при активном участии государства реализуется во многих регионах.

Следующий год не будет легким, вероятность спада в отрасли по-прежнему остается высокой.

Настоящим подспорьем для государства и для потребителей должны стать программы по повышению энергоэффективности. Речь идет не только о новом строительстве, но и о программах капитального ремонта. Инвестиции в энергоэффективность позволят повысить комфорт и снизить бремя затрат на содержание и эксплуатацию зданий.

Дмитрий Зорин, директор по взаимодействию с органами государственной власти и общественностью TDM ELECTRIC, председатель EL-Комитета НОПСМ:

Спрос на электротехнические изделия в России в 2022 году оставался стабильным, что обусловлено высокой востребованностью таких изделий как в строительстве, так и в секторе бытового спроса. По итогам года большинство российских компаний вероятнее всего сохранят показатели по оборотному капиталу, однако по количеству произведенной и реализованной продукции значения будут ниже на 10-20% по отношению к предыдущему году.

На 2023 год прогнозируем сохранение основного объема спроса на электротехнические изделия, в первую очередь на основе потребностей строительных компаний, чьи объекты находятся в высокой стадии готовности, а также за счет сохранения высоких объемов строительства в сегменте ИЖС.

Если говорить о долгосрочных тенденциях развития рынка, необходимо помнить о тесной взаимосвязи показателей рынка электротехнических изделий и темпов роста/снижения ВВП с двукратным коэффициентом: например, при снижении ВВП страны на 3% электротехническая отрасль сократится на 6% (и наоборот). С учетом того, что движение рынка электротехники является достаточно инертным, то конкретные изменения будут заметны в интервале от 6 до 8 месяцев.

​И на камнях растут деревья

Госдума РФ предложила запустить массовое строительство арендных домов – ДОМ.РФ от 6.12.2022.

Мы об этом уже писали (см. материал Системным проблемам бессистемные решения). Это, на наш взгляд, – лучшее решение поддержки отрасли в условиях надвигающегося кризиса. Жители нашей страны получат возможность выбирать место жительства не где родился, а где пригодился. Строители (не путать с девелоперами и застройщиками), которые теряют объемы работ, смогут сохранить коллективы и строить дальше. Производители строительных материалов – минимизировать свои потери в новых экономических реалиях. Массовая и быстрая реализация инициативы будет полезна миллионам российских семей.

Другая системная задача, которую решают доходные дома – это своего рода банк жилой недвижимости, который сможет совершать квартирные интервенции для стабилизации земельного и жилищного рынков в крупных городах.

Что-то подсказывает, что некоторым девелоперам подобная инициатива будет не в радость. Гораздо проще сохранить льготную ипотеку и веру в «золотой» квадратный метр. «Московская недвижимость всегда в цене» – слоган из рекламы 1993 года. С того момента, правда, цены рушились не менее трех раз, если считать в твердой валюте, что не исключает и очередной коррекции аппетитов.

Согласны и с вполне рациональным мнением о том, что квадратный метр в доходном доме может быть дороже, чем стоимость аренды от частников. В том случае, если пытаться сохранить текущие уровни доходности девелоперов и лендлордов.

Чтобы найти решение, как сделать конкурентными и привлекательными ставки аренды в доходных домах, необходимо разобраться, почему стоимость квадратного метра в Москве более чем в 4 (четыре!) раза выше, чем в соседнем регионе – Тверской области. У нас на этот счет есть своя версия (см. Прибыль и точка).

​АНОНСЫ

Уважаемые читатели, благодарим, что вы с нами! Для нас это очень ценно. Мы ответственно подходим к информации, мнениям и выводам, которые здесь публикуем. Гарантируем объективную и профессиональную оценку событий и новостей.

Для нашей аналитики и публикаций мы используем обширную базу данных компании СМПРО (www.cmpro.ru) по строительству и строительным материалам, в том числе оперативную проверенную информацию. Предлагаем Анонсы публикаций регулярных информационно-аналитических материалов СМПРО:

8 декабря
• Анализ рынка теплоизоляции России. Октябрь 2022
• Анализ рынка извести России. Октябрь 2022
• Анализ рынка товарного бетона в России. Октябрь 2022
• Анализ рынка кирпича в России. Октябрь 2022

9 декабря
• Анализ рынка листового стекла России. Октябрь 2022
• Анализ рынка тарного стекла России. Октябрь 2022
• Анализ рынка ЖБИ в России. Октябрь 2022
• Анализ рынка гипса России. Октябрь 2022
• Анализ рынка керамической плитки в России. Октябрь 2022
• Анализ рынка нерудных материалов России. Октябрь 2022

12 ноября
• Анализ рынка асфальтобетона России. Октябрь 2022

13 ноября
• Анализ рынка цемента России. Октябрь 2022
• Анализ рынка древесины России. Октябрь 2022

14 ноября
• Анализ рынка материалов для ремонта России. Октябрь 2022
• Анализ рынка жилья в России. Октябрь 2022
• Анализ рынка хризотилцементных материалов. Октябрь 2022
• Анализ рынка металлопроката России. Октябрь 2022

Все материалы доступны по подписке на информационно-аналитическом портале www.cmpro.ru.

​Цемент на бирже, или вода в решете

Часть I. ВВЕДЕНИЕ

Приближается 2023 год, с которого Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предложила регистрировать на бирже договоры приобретения цемента.

Мы не раз обращались к теме биржевой торговли строительными материалами (см. Игра в одни ворота и Цемент и биржа).

Мы также разделяем позицию, выраженную в интервью – РБК от 22.11.2022.

Давайте разберемся, какая цель достигается заявленной инициативой ФАС?

Допустим, цель – снижение стоимости строительной продукции. Строительная продукция – это жилье, промышленные и инфраструктурные объекты. Стоимость цемента в конечной стоимости строительной продукции, как правило, составляет считанные проценты, не превышая погрешность сметных расчетов.

Регистрация договоров цемента на бирже не приведет к снижению стоимости строительной продукции!

А почему бы ФАС не начать с регистрации или организации биржевой торговли жилой недвижимости? Или земли? Или строительных услуг? У нас нет ответов на эти вопросы. Есть ли у чиновников?

Однако у нас есть ответы, почему некоторые товары не могут стать биржевыми и почему цементом не торгуют на биржах в развитых странах. Начнем с теоретической части.

​Цемент на бирже, или вода в решете

ЧАСТЬ I. ВВЕДЕНИЕ

ЧАСТЬ II. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (начало)

Биржевой товар (иногда коммодити или коммодитиз от англ. commodity) — товары, активно перепродаваемые на организованных рынках. Особенностью таких товаров является стандартность потребительских свойств, взаимозаменяемость, хранимость, транспортируемость, дробимость партий. Источник – Википедия.

1. Стандартность потребительских свойств
1.1. Общестроительные цементы по ГОСТу 31108–2020 разделяются на 26 типов и подтипов по вещественному составу, и на 9 по классам и подклассам прочности.

Какие цементы будут представлены на бирже? Если только наиболее популярные, то не приведет ли это к манипуляциям с классификацией? Кто, какой орган и как будет это контролировать?

1.2. Химический состав портландцементного клинкера (Н.А. Торопов «Химия цемента», Москва, 1956 г. (см. изображение)).

Как видим, клинкер – сложное соединение, состоящее из большого количества различных оксидов. Указанные оксиды входят в состав минералов цементного клинкера, и от минералогического и химического составов цементного клинкера зависят свойства цементов.

Для получения цемента при помоле к клинкеру добавляется гипс CaSO4·2H2O и, во многих случаях, минеральные добавки, такие как золы ТЭС, шлак доменный и др. При этом свойства цемента зависят от тонины помола, а также помольного оборудования, условий и сроков хранения готовой продукции.

1.3. Цемент, произведенный на разных цементных заводах, имеет различный химический и минералогический состав клинкера, следовательно, различные ключевые свойства. Соответствие ГОСТам означает лишь, что основные характеристики попадают в нормированный диапазон. Все ответственные потребители принимают решение исходя из соотношения цена-качество. При этом под качеством подразумеваются конкретные данные, полученные в собственной лаборатории потребителя. Учитывается технология производства строительных материалов на основе цемента, а также какие инертные и прочие материалы используются.

Далее рассмотрим следующие особенности: взаимозаменяемость, хранимость, транспортируемость и дробимость партий.

​Цемент на бирже, или вода в решете

ЧАСТЬ I. ВВЕДЕНИЕ

ЧАСТЬ II. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (начало)

Часть III. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (продолжение)

2. Взаимозаменяемость
Ответственный потребитель всегда настраивает свою технологию под конкретного поставщика цемента (один-два, редко больше). Тщательно подбираются рецептуры сырьевых смесей: доля цемента, извести, песка (в случае, например, с газобетоном). Изменение поставщика цемента – это всегда стресс для потребителя, дополнительные расходы, риск брака.

3. Хранимость
Цемент является одним из самых невыгодных товаров для хранения. Это связано с низкой стоимостью единицы продукции, которая в разы – десятки, а иногда в сотни и тысячи раз – дешевле единицы продукции биржевых товаров.

ГОСТ 30515-2013
10.2 Хранение
10.2.1 Цемент должен храниться раздельно по типам, классам и подклассам прочности: в неупакованном виде - в силосах или других закрытых емкостях, в упаковке - в сухих помещениях.
Смешивание цементов различных типов, классов и подклассов прочности, а также загрязнение его посторонними примесями и увлажнение не допускаются.
Не допускается хранить цемент без упаковки в складах амбарного типа.
Каждый силос должен иметь хорошо видимое обозначение, включающее в себя номер силоса, а также вид, тип, класс и подкласс прочности цемента, для хранения которого он предназначен. Если в случае необходимости в одном силосе должны храниться попеременно цементы разного наименования, загрузку силоса цементом нового наименования следует проводить только после его полного освобождения от предыдущего цемента.
…
12 Гарантии изготовителя
Изготовитель гарантирует соответствие цемента требованиям стандарта на этот цемент при соблюдении правил его транспортирования и хранения при поставке без упаковки на момент поставки, но не более 60 сут (для быстротвердеющих цементов не более 45 сут) с даты отгрузки, а при поставке в таре - в течение 60 сут (для быстротвердеющих цементов в течение 45 сут) с даты отгрузки. В стандартах на цементы конкретных видов допускается увеличение гарантийного срока.

4. Транспортируемость
На стоимость и возможность продажи цемента влияет запрет на перевозку материала автомобильным транспортом в весенний период, поосевые ограничения, сезонность.

5. Дробимость партий
Единицей продажи цемента из-за высокой доли транспортных расходов является не тонна цемента, а вагон типов «хоппер-цементовоз» или «крытый», автоцементовоз, палета, биг-бэг 14 тонн, биг-бэг 2,0 тонны, биг-бэг 1,5 тонны, биг-бэг 1,0 тонна, мешок 50 кг, мешок 40 кг, мешок 25 кг.

​Цемент на бирже, или вода в решете

ЧАСТЬ I. ВВЕДЕНИЕ

ЧАСТЬ II. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (начало)

ЧАСТЬ III. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (продолжение)

ЧАСТЬ IV. ПРАКТИЧЕСКАЯ

1. Особенности цементного рынка РФ, которые необходимо учитывать при принятии решения о биржевой торговле.

1.1. Площадь РФ – более 17 млн кв. км, и неравномерное размещение цементных производств приводит к высокой доле транспортной составляющей в стоимости цемента для потребителя.

1.2. Около 80% производства и потребления сосредоточено в Европейской части РФ. На СФО и ДВФО приходится в среднем 20%.

1.3. Сезонность потребления (соотношение между максимальным и минимальным месячным потреблением цемента в течение одного календарного года – 3.0).

1.4. Специфика и сезонность транспортировки цемента в отдельных регионах (Калининградская область, Северные и Северо-восточные регионы).

2. Проблематика биржевой торговли, вытекающая из особенностей цементного рынка РФ.

2.1. Практически единственный поставщик цемента в ДВФО – группа компаний «Востокцемент» (доля рынка в 2021 году ~83%). Отсюда возникает вопрос целесообразности биржевой торговли для производителей и потребителей цемента ДВФО. Едва заметно отличается рыночная ситуация и в СФО. Регионы Северного завоза, Сахалинской и Калининградской областей, Камчатского края имеют сложную логистику, которая, как правило, выстраивается ограниченным/единственным поставщиком.

2.2. В условиях сезонности спроса на строительные ресурсы и ограниченности их в летний период, биржевые торги будут давать сезонные максимумы для покупателей. Долгосрочные прямые договоры поставки, чаще всего, страхуют потребителей от ценовых скачков. Сравнение динамики цен на биржевые товары и цемент говорит о том, что рынок цемента является более стабильным и предсказуемым.

2.3. Учитывая сравнительно низкую стоимость цемента, любые дополнительные затраты приведут к росту цен для конечного потребителя. И чем меньше будет покупатель, тем более чувствительно это будет для него.

​Цемент на бирже, или вода в решете

ЧАСТЬ I. ВВЕДЕНИЕ

ЧАСТЬ II. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (начало)

ЧАСТЬ III. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ (продолжение)

ЧАСТЬ IV. ПРАКТИЧЕСКАЯ

ЧАСТЬ V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Опираясь на базовые характеристики биржевых товаров, цемент нельзя считать таковым.

Географическая уникальность нашей страны и специфика цементного рынка, связанная с неравномерным размещением производств, являются причинами нецелесообразности организации биржевой торговли для регионов с наиболее высокими ценами на цемент.

Мы не нашли успешных примеров мирового опыта биржевой торговли цементом. Есть примеры организации биржевой торговли в Республике Узбекистан, Республике Казахстан и Исламской Республике Иран. Указанные страны нельзя назвать странами с рыночной экономикой. Здесь биржевая торговля может рассматриваться как форма государственного контроля за ценообразованием.

Негативное влияние на рынок:

1) Снижение качества строительной продукции на основе цемента (см. ЧАСТЬ II. п.1.2 и ЧАСТЬ III. п.2);

2) В условиях сезонности спроса на строительные ресурсы и ограниченности их в летний период, биржевые торги будут давать сезонные максимумы для покупателей (см. ЧАСТЬ IV. п.1.3). Долгосрочные прямые договоры поставки, как правило, страхуют потребителей от ценовых скачков. Достаточно посмотреть на динамику цен на биржевые товары и цемент чтобы понять, что рынок цемента является более стабильным и предсказуемым;

3) Учитывая сравнительно низкую стоимость цемента, любые дополнительные затраты приведут к росту цен для конечного потребителя. И чем меньше будет покупатель, тем чувствительнее это будет для него;

4) Риски манипуляций с классификацией и стоимостью цементов (см. ЧАСТЬ II. п. 1.1);

5) Биржевая цена на цемент, если таковая будет, не может служить индикатором как справедливая рыночная цена и будет вводить участников рынка в заблуждение (см. ЧАСТЬ IV).

​Бизнес и мир

Уже вполне очевидно, что легкой прогулки не получится, и российская экономика вступила в «период структурной трансформации», о чем в апреле говорила глава ЦБ.

В 2023 году нас ожидает снижение, которое может перейти в стремительное падение спроса на внутреннем рынке. Это не первая негативная ситуация в нашей стране в XXI веке, но самая непредсказуемая и, возможно, самая тяжелая.

Это будет еще одно испытание на адаптивность бизнеса и зрелость его руководителей. Испытание, которое покажет, насколько их системные действия будут сглаживать или усугублять влияние кризиса на предприятия и отрасли.

Можно точно сказать, что предыдущие проверки в отдельных отраслях бизнес не прошел. Ответные действия на внешние вызовы носили, как правило, бессистемный, индивидуальный и в то же время агрессивный характер по отношению к другим участникам отрасли. Эти действия давали краткосрочный результат отдельным производителям, но в долгосрочной перспективе приводили к более глубокому кризису и утрате колоссальной части выручки для всех предприятий. Проще говоря, наблюдалась единственная растянутая во времени реакция: спрос снижается – снижаются цены.

В цементном бизнесе это выглядело так. Уровень цен 2008 года после краткосрочного падения без учета инфляции был достигнут только в 2019 году. А с учетом инфляции и перспективы сползания в кризис, вероятно, что не будет достигнут в ближайшие годы/десятилетие.

У нас пока свободный рынок. И если маркет-мейкеры не могут повлиять на внешние вызовы, то ситуация внутри системы целиком в их руках.

Посмотрим, пройдет ли проверку на зрелость рынок на этот раз?

Источник среднегодовых цен: расчеты СМПРО на основе данных Росстата:
1. Средние цены на приобретенные строительными организациями основные материалы, детали и конструкции с 2017 г.
2. Средние цены на приобретенные строительными организациями основные материалы, детали и конструкции по 2016 г.

​Ценовая * * * * *

Снижение цены как основной или единственный инструмент конкурентной борьбы свидетельствует о следующих проблемах в компании (одна, несколько или все одновременно):

1. Производитель не уверен в качестве своей продукции. Либо заранее знает, что по потребительским свойствам товар уступает товару конкурентов.

2. Низкий уровень или отсутствие клиентского сервиса и технической поддержки.

3. Проблемы с доставкой и гарантией доставки в нужное место в нужное время.

4. Низкая квалификация коммерческих специалистов и, вообще, менеджмента компании.

5. Коррупция.

Нередко слышны следующие аргументы: мы снижаем цены, потому что у нас сохраняется рентабельность и при низких ценах, а у конкурентов неэффективное производство, высокая себестоимость и, если они тоже снизят цены, то обанкротятся. Красивая история, которая не имеет ничего общего с реальностью.

Причем маловероятный сценарий банкротства является наихудшим для других участников отрасли. С одной стороны, банкротство – это списание значительной части обязательств, и банкрот может оказаться в более выгодных рыночных условиях в сравнении с теми, кто продолжает обслуживать долги. С другой стороны, в процессе банкротства в компанию могут прийти новые лица, которые имеют возможность в личных интересах проводить еще более агрессивную ценовую политику. Банкротство – это стресс не только для собственников объекта банкротства, но и для всей отрасли: рынки лихорадит, снижается инвестиционная привлекательность и т. д.

Топ-менеджеры, обладающие стратегическим мышлением, понимают, что сохранение статус-кво в условиях турбулентного рынка – важнейшая стратегическая задача для всех участников. И защита внутреннего рынка от внешних набегов бизнес-ордынцев – задача всех участников, а не только тех, чьи территории подверглись вероломному нападению.

Худой мир лучше доброй ссоры.

​По спирали или по кругу?

Спиральная динамика — это модель эволюционного развития людей, организаций и общества. Движение по спирали может идти вверх, может – вниз, а у уникальных цивилизаций, ищущих свой путь в истории, развитие может двигаться и без вертикальной направленности, то есть по кругу.

Разберем на конкретном примере технологий производства цемента. Так называемый «сухой» способ производства считается во всем мире современным и оптимальным с точки зрения затрат топлива. В 21 веке в соответствии с этими веяниями в РФ было построено немалое количество новых предприятий и технологических линий по сухому способу производства. Больше половины цемента в стране сейчас выпускается на современных производствах.

В условиях стабильного рынка и глубокой интеграции экономики в мировое разделение труда, «сухой» способ производства цемента является, наверное, более оптимальным, чем «мокрый».

А что в условиях падения спроса и «импортозамещения»? Рассмотрим подробнее.

Первое. Объем производства и продаж.

Сухой завод (упростим терминологию и уберем кавычки) – это одна, реже две мощные технологические линии. Сокращение производства на 10 и более процентов – это проблема, так как линия может находиться в двух режимах: работает или нет. Снижение производительности невозможно из-за существенного роста удельных затрат по топливу.

Крайне критична эта проблема для цементных заводов с одной мощной линией. Накопление большого количества продукции или полуфабриката не является эффективным решением из-за больших объемов.

Мокрый завод, как правило, состоит из нескольких относительно маломощных линий: 4, 6 и более. Есть возможности для маневра при падении спроса на продукцию.

Продолжение следует…

​По спирали или по кругу?

Продолжаем.

Второе. Оборудование, запчасти, автоматизация производства.

Для достижения качества цемента и снижения расхода топлива на сухом заводе задействована очень высокая степень автоматизации всех производственных процессов. Это контрольно-измерительные приборы, компьютеры и программное обеспечение. Возможно ли импортозамещение в области высоких технологий и современной компьютерной техники?

Все технологическое оборудование и большинство запасных частей на сухом предприятии – зарубежного производства. Насколько возможна организация производства этого оборудования в РФ? Насколько ценовые условия поставок через Турцию и Китай будут приемлемыми с учетом падения курса национальной валюты?

Все основное оборудование мокрых заводов, за исключением привезенного из Германии после 1945 года, было произведено в СССР.

Третье. Технический каннибализм.

В середине 90-х годов прошлого века цементные предприятия сравнительно легко прошли кризис, так как в процессе сокращения производства и нехватки оборотных средств сначала были израсходованы значительные запасы оборудования, хранящиеся на складах. Затем использовалось оборудование неработающих технологических линий. Например, на заводе из 6 цементных печей и 12 мельниц из-за кризиса работало 1–2 печи и 2–3 мельницы. Соответственно, запасные части и неработающее оборудование можно было использовать вместо того, чтобы покупать новые.

Современный сухой завод, например, имеет 1 или 2 цементные мельницы, и это технически сложное оборудование, заказ на изготовление которого нужно размещать за год(-ы). Некоторые запасные части тоже являются уникальными и требуют много времени для заказа, изготовления и транспортировки из-за тридевять земель.

​В ноябре производство строительных материалов (прочей неметаллической минеральной продукции) снизилось на 8,6%

Объемы промышленного производства в ноябре 2022 года сократились по сравнению с аналогичным периодом 2021 года на 1,8%.

В ноябре 2022 года рост объемов производства в сравнении с ноябрем 2021 года показал только энергетический сектор – на 1,5%, что связано с разницей температурных уровней в 2021 и 2022 годах.

Добыча полезных ископаемых сократилась по сравнению с ноябрем 2021 года на 2,2%, обрабатывающие отрасли снизили объемы производства на 1,7%, отрасли, связанные с водоснабжением и водоотведением, утилизацией отходов и ликвидацией загрязнений, – на 10,7%.

В сырьевом секторе объемы добычи нефти и газа сократились по сравнению с ноябрем 2021 года на 2,1%, добыча угля – на 0,9%, добыча металлических руд – на 6,5%.

Среди обрабатывающих производств в наибольшей степени снизился выпуск автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – на 52,5% к ноябрю 2021 года. Одновременно на 16,5% к ноябрю 2021 года выросло производство прочих транспортных средств и оборудования, а производство готовых металлических изделий (не считая машин и оборудования) – на 15,9%.

В целом за одиннадцать месяцев 2022 года промышленное производство снизилось на 0,1% по сравнению с январем – ноябрем 2021 года.

Продолжает замедляться динамика производства прочей неметаллической минеральной продукции (строительные материалы без продукции металлургической и деревообрабатывающей отраслей).

Если по итогам трех кварталов 2022 года рост производства прочей неметаллической минеральной продукции составлял плюс 2,8%, то по итогам 11 месяцев 2022 года на 1,9 п. п. меньше – плюс 0,9%.

В ноябре производство строительных материалов (прочей неметаллической минеральной продукции) снизилось на 8,6% (в сентябре снижение составило 5,5%).

За 11 месяцев 2022 года сохраняется положительная динамика в производстве отдельных видов строительных материалов (см. таблицу), однако темпы роста снижаются (в скобках – динамика за 10 месяцев):

• товарный бетон +8,6% (ранее +9,6%);
• кирпич керамический +7,1% (ранее +7,7%);
• пески природные +5,7% (ранее +6,0%).
• цемент +2,7% (ранее +4,5%);
• силикатный кирпич +1,4% (+3,1%).

​У кого-то начала снижаться себестоимость строительства

В уважаемом деловом издании появилась интересная публикация.

Считаем это продолжением информационной кампании по достижению, как минимум, следующих целей: забалтывание темы сверхприбыли девелоперов и лендлордов, а также создание информационной связи между стоимостью строительных материалов и стоимостью недвижимости на первичном рынке. Возможно, есть и третья цель – обосновать снижение рыночной стоимости жилья не системными проблемами, а снижением себестоимости строительства.

Весь рынок недвижимости можно условно разделить на 2 группы: столицы, города-миллионники, крупные города, и все остальное.

К ситуациям в столицах и крупных городах рассматриваемая публикация не имеет никакого отношения!

В Москве, Санкт-Петербурге и других больших городах РФ строительные материалы уже много лет как перестали быть значимым фактором стоимости недвижимости, т. к. цена кв. м на первичном рынке жилья существенно превышает строительную себестоимость.

Важно подчеркнуть: за последние 5 лет доля прочих составляющих (не связанных со строительно-монтажными работами и строительными материалами) в цене кв. м на первичном рынке жилья выросла почти в 2 раза – с 26,7% до 51,0%. Сверхдоходы (то, что выше обычной доходности) девелоперов и лендлордов в период 2018 – июнь 2022 года составили 2,7 трлн рублей.

Таким образом, в крупных городах показатель себестоимости строительства не влиял на конечную стоимость недвижимости, когда себестоимость росла, не влияет и сейчас, когда себестоимость снижается. По крайней мере, не влияет столь существенно, как стоимость земли и доход девелопера.

Любую информацию о стоимости строительных материалов в свете себестоимости или рыночной стоимости жилья следует рассматривать как информационную кампанию. И тому есть простое доказательство. Две трети в стоимости жилья в Москве занимают стоимость земли и доходы девелоперов. Как много объективной информации по этим вопросам можно найти в СМИ и Интернете?

По существу, мы не видим никакого необычного изменения цен на строительные материалы.

Для очередных открывателей давно открытой Америки расскажем еще один большой секрет. Зимой, как правило, снижается стоимость большинства строительных материалов. Если это по каким-то причинам не происходит, как было в прошлом году, значит, девелоперов и лендлордов ждут очень большие урожаи.

​Январь – ноябрь 2022 года. Промышленная инфляция снизилась до 12,8%

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики, в ноябре 2022 года цены производителей промышленных товаров снизились на 0,4% к октябрю 2022 года.

За 11 месяцев 2022 года рост цен на промышленные товары замедлился до 12,8% (ранее за 6 месяцев фиксировали 22,6%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в том числе:

– продукция деревообрабатывающей промышленности +12,1% (в 2021 году +35,9%);

– продукция металлургической промышленности -0,1% (в 2021 году +35,0%);

– стройматериалы (прочая неметаллическая минеральная продукция) без продукции деревообрабатывающей и металлургической промышленности +23,5% (в 2021 году +10,1%);

– продукция цементной промышленности +21,3% (в 2021 году +4,9%).

Цены на промышленные товары за 10 лет выросли в 2,17 раза, в том числе продукция металлургической промышленности – в 2,46 раза, деревообрабатывающей промышленности – в 2,15 раза.

Цены на стройматериалы (прочая неметаллическая минеральная продукция без продукции деревообрабатывающей и металлургической промышленности) существенно отстают от динамики всей промышленности: индекс цен составил 1,85. Индекс цен в цементной промышленности составил 1,67 (см. график).

Резюмируем:

1. В течение последних 10 лет цены в промышленности строительных материалов, включая цены на цемент, сдерживают промышленную инфляцию.

2. Накопленное отставание цен на цемент от промышленной инфляции составляет 50 процентных пунктов.

​Стоимость земли и доходы девелоперов

Привлекла внимание вчерашняя новость о том, что инвестиционная девелоперская компания «Пионер», входящая в одноименную группу, приобрела площадку в Мерзляковском переулке в центре Москвы, – РИА Недвижимость со ссылкой на Ведомости.

Эксперты по недвижимости оценивают затраты на покупку участка в 300–400 миллионов рублей. Источник, близкий к компании, уточнил, что девелопер рассматривает возможность реализации в этом месте проекта в элитном сегменте. Если так, это будет первый комплекс "Пионера" такого класса.

Размер площадки, по мнению экспертов, позволяет возвести объект наземной площадью около 7 тысяч квадратных метров, инвестиции в проект могут составить до 2 миллиардов рублей.

Ну что же, давайте считать:

1) Стоимость участка: 400 млн / 7 тыс. = 57 тыс. руб/м2

2) Затраты по проекту: 2 млрд / 7 тыс. = 285 тыс. руб/м2

Согласно предложениям о покупке жилья / апартаментов, размещенным в ЦИАН, стоимость квадратного метра в этом районе от 650 тыс. рублей и выше.

Таким образом, минимальная доходность составит:

650 – 285 = 365 тыс. руб/м2

Доля стоимости земли и доходов девелоперов составит:

(365 + 57) / 650 х 100% = 65%.

Математически подтверждаем, что две трети в стоимости жилья в Москве занимают стоимость земли и доходы девелоперов. Ранее мы писали об этом в материале У кого-то начала снижаться себестоимость строительства.

В очередной раз видим, что в действительности в стоимости квадратного метра существенно большую часть составляют стоимость земли и доходы девелопера. В информационном же пространстве (см., например, Коммерсантъ) сформирована альтернативная виртуальная реальность, что цена квадратного метра = только стоимость строительных материалов.

​Информационная реальность на рынке недвижимости

Вчерашнюю публикацию мы завершили утверждением о том, что в информационном пространстве сформирована альтернативная реальность, в которой цена квадратного метра состоит только из стоимости строительных материалов (см. Стоимость земли и доходы девелоперов).

В любой сложной системе важна не проблема, а реакция системы на проблему. Проблемой является высокая стоимость недвижимости в крупных городах. Реакция никогда не будет эффективной, а решения не будет, если неправильно поставлен диагноз: что является реальной причиной высоких цен на первичном рынке жилья.

Стоимость строительных материалов в отдельности и строительная себестоимость в целом не являются существенными факторами стоимости недвижимости в столицах и крупных городах. Мы это неоднократно доказывали в нашем Телеграм-канале. Для Москвы, например, доля стоимости строительных материалов в стоимости жилья составляет 15 процентов (см. А вы точно эксперты?).

Однако в информационном пространстве постоянно обсуждается тема исключительно строительных материалов, а не стоимость земли и доходы девелоперов. И пристальное внимание чиновников почему-то направлено на производителей строительных материалов, а не на истинных бенефициаров ценового ралли на рынке недвижимости 2019–2022.

Даже, казалось бы, нейтральные публикации о якобы снижении стоимости строительных материалов формируют искаженную информационную реальность. Во-первых, стоимость строительных материалов не влияет на рынок недвижимости, во-вторых, мы не видим причин снижения стоимости строительства.

Мы ожидаем масштабный кризис. В том числе и на рынке недвижимости, в результате которого цены неизбежно будут снижаться. Но не по причине «снижения стоимости строительства», а по причине сжатия спроса.

Не надо искать причины снижения цен на недвижимость в строительной себестоимости! Как и в случае роста цен, строительная себестоимость в ценообразовании на рынке практически не участвует.