Халявная ставка по ипотеке ведет нас по сценарию США, который закончился коллапсом 2008 года

Многие уже задавались вопросом и задавали вопросы экспертам, к чему же приведет льготная ипотека и закредитованность населения на нашем рынке. Я тоже решила узнать мнение эксперта - старшего партнера Vysotsky Estate Сергея Смирнова. И вот, что он мне рассказал: #Лонгрид

©️"Уже всем понятно, что чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены на недвижимость 📈. Особенно это сказывается в районах и городах, где количество строящегося жилья минимальное, поэтому в цене растет весь "советский хлам".

Снижение ипотечных ставок "подталкивает" россиян к беспечному отношению к займам. На фоне того, что банки снижают требования к первоначальному взносу, россияне все больше больше берут в долг.

Средмесячный платеж за счет роста цен вырос, а переплата за счет "растягивания срока выплаты" останется, в итоге, на прежнем уровне. При этом, на фоне значительного роста цены потребительской корзины и высокого уровня безработицы мы можем через пару лет получить проблемный рынок. Казалось бы как связаны продукты питания, рынок труда и выплата по ипотеке? А вот как.

Представим себе семью с общим доходом в 150 000 рублей, которая решила пуститься во все тяжкие и взять квартиру получше и подороже, с ежемесячной выплатой в 70 000 рублей.

Если раньше при оценке платежеспособности банки строго следили за тем, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30% от общего дохода семьи, то сейчас на это стали смотреть "проще": ипотеку надо выдавать.

Но! При оценке платежеспособности никто не хочет учитывать тот факт, что темпы роста зарплат у большинства россиян в ближайшие годы замедлятся. А вот инфляция скорее всего нет, потому что на фоне падения объемов производства наблюдается такой эффект как "стагфляция".

Сложившись, эти факторы могут привести к тому, что семья обнаруживает, что раньше на все остальные траты 80 000 рублей хватало, а по прошествии 2 лет, что-то стало не хватать. Зарплату не повышают, а премии, которые раньше тратили на отпуск, урезали, так как стоит очередь желающих на их рабочее место.

В банки 🏦 потянется толпа за рефинансированием ипотеки. Но и банки начнут очухиваться. Если же кто-то из этой семьи хотя бы временно потеряет работу, а устроится на новую на меньших финансовых условиях (а, к примеру, рынок зарплат в it-сегменте сейчас перераздут необоснованно), то такая семья выставит свой объект в "быструю продажу".

Ипотечные брокеры, которые проходили такие сценарии в 2009 и 2016-2017 годах дают более негативные комментарии.

Дмитрий Овсянников основатель ipotek.ru: ©️ "Проблемы начнутся уже в 2021 году.
Ждать не долго осталось.
Что касается тех, кто бернет большие суммы, что они, якобы, ответственнее подходят к своим обязательствам – так было раньше, сейчас заемщик более безответственный.
На этом фоне идет отток вкладов из банков, а квартиры воспринимаются как защитный актив, куда перекладывают все сбережения (ключевое "все").

Поскольку сбережений не остается и "подушки безопасности" у большинства заемщиков нет, любой "кассовый разрыв" приведет к личному дефолту.
А что мы имеем на фоне пандемии в экономике? "Схлопнулось" несколько отраслей.

На рынок труда вышли хорошие специалисты из этих отраслей: они ищут применение своего труда в других отраслях.

Это значит, что в других отраслях работникам можно платить меньше. А потому, платежи по кредиту, которые сейчас составляют процентов 50 - 60 от доходов, вскоре могут составлять 90 - 100%.

А дальше задачка - объяснить банковскому сотруднику, что если платеж по кредиту равен 100% дохода заемщика, то это не означает, что заемщик все эти деньги может отдать банку в счет месячного платежа".

Поэтому те инвесторы, которые терпеливо "посидят на деньгах", через пару лет хорошо заработают на выкупе проблемных активов. #Ипотека

@novostroyman

Что делать, если вы хотите зарабатывать на недвижимости? Рассмотрим варианты:

▪️Купить однушку на окраине за 3-5 миллионов рублей и сдавать её. Придётся подождать и вложиться в ремонт, а потом искать арендаторов самостоятельно. Ситуация с этим сложная: количество объектов и построенных площадей растёт, а количество арендаторов — нет. Кого заселять и где их искать? Непонятно. Сработает? Не факт, но попробовать можно.
▪️Разделить двух- или трёхкомнатную квартиру на две, в одной жить, вторую — сдавать. Этот вариант обойдётся ещё дороже: после долгих согласований предстоит утомительный ремонт с созданием второго санузла, дублирующей кухни и остальных зон. Если делить не имеющуюся квартиру, а новую, на налогах сэкономить не получится: при продаже стоимость ремонта не будет учитываться в вычете. Проблемы с поиском арендаторов те же, что и в варианте выше.
▪️Купить и сдавать апартаменты или квартиру посуточно. У краткосрочной аренды есть большой плюс — цена (и, соответственно, доход от неё) выше в 2-2,5 раза. Из проблем схемы: в расходы входят также уборка, замена белья и расходников, ремонт и реставрация (а при посуточной аренде они нужны чаще), управление и продвижение на сервисах вроде AirBnB. Спрос на посуточную аренду есть, но за него нужно побороться с большим количеством конкурентов.
▪️Купить и сдавать номер в апарт-отеле. Что хорошего: не нужно тратиться на ремонт и оборудование (номер полностью обставлен), уровень дохода — как у другой краткосрочной аренды, обслуживанием, заселением и ремонтом занимается управляющая компания. Она же продвигает отель и ищет жильцов, заключает договоры на размещение с корпоративными клиентами и группами туристов. Из минусов — хотя номер на 100% в вашей собственности, жить в нём не получится, только сдавать и зарабатывать на этом.

У нас в Becar Asset Management есть целых два предложения, которые помогают инвесторам зарабатывать на недвижимости. Оба — с отличной локацией в СПб:
1️⃣ Отель Vertical We&I 3* — для тех, кто не готов ждать и хотел бы зарабатывать с первого месяца. Уже работает, гости заселяются, инвесторы — получают выплаты: https://clck.ru/RHME4

2️⃣ Отель Vertical cOASIS 4* — для тех, кто ценит статусный международный бренд, хочет получить больше дохода и готов дождаться запуска (строится по 214-ФЗ, беспокоиться не о чем): https://clck.ru/RHMJN

В КБ "Стрелка" никак не могут найти виноватого

Макс Жучков выпустил новую прожарку недвижки 👆🏻. Отличное начала четверга. Не благодарите! ❤️

@startyprodazh

Сильный бренд играет роль? Самолет рапортовал, что Cushman&Wakefield оценил его бренд в 9 млрд руб. Если смотреть доли рынка или даже объемы текущего строительства, то у Самолета стоимость бренда на кв. м выше, чем у ПИКа
https://yangx.top/nedvizha/9746

Стопа не будет

Минстрой заявил, что стройки не будут останавливать в случае второй волны коронавируса 🙅‍♀️: ведомство разработало особые меры безопасности на строительных площадках.

Что именно это за меры, Никита Стасишин, рассказавший о них, не уточняет. А я, похоже, знаю, как они называются - "забить болт".

@novostroyman

​ЖК "Нормандия": не как во Франции

Странные вещи происходят в ЖК "Нормандия" от Группы "Эталон": введенные в эксплуатацию 6 месяцев назад корпуса 3,4 и 5 никак не могут поставить (а точнее - вернуть) на кадастровый учет 👇🏻.

Мосстройнадзор объясняет этот печальный факт тем, что застройщик не предоставил откорректированные технические планы контролирующим органам, а те, в свою очередь, были вынуждены приостановить государственный кадастровый учет c 16 апреля 2020 🤷‍♀️. С этого момента по 6 октября, по данным Мосстройнадзора нужная документация так и не была направлена.

⌘ ⌘ ⌘

Ситуация, скажем прямо, нетривиальная для девелопера. По ней возникает сразу 2 вопроса:
▪️Что это за новые технические планы и почему старые пришлось менять?
▪️Почему "Эталон" бездействует целых полгода? Допустим, 2 месяца вылетело из-за самоизоляции, но остальные 4? Есть подозрения, что не один девелопер виноват в происходящем.

Так или иначе, пострадали больше всего дольщики: они не могут получить право собственности, зарегистрироваться а своем жилье, отправить детей в сады и школы и даже приступить к ремонту. Так и хочется воскликнуть, как воскликнула бы общественность во Франции: "Как же они дальше будут работать?!". Одна беда - здесь не как во Франции 🤷‍♀️.

@novostroyman

⚡️Льготную ипотеку - продлить

Минфин РФ предлагает продлить льготную ипотеку под 6,5% до 31 декабря 2021 года, объем выдачи должен составить 2,8 трлн руб., следует из уже подготовленного проекта постановления правительства - ТАСС. #Ипотека

@novostroyman

ЦБ подвел итоги по жилищному строительству за 8 месяцев 👆🏻

Выводы - в аналитической записке банка. Посмотрите, любопытное.

@novostroyman

⚡️ВТБ вышел из капитала ГК "ПИК", где банку принадлежало 15,5% акций - "РИА Недвижимость" со ссылкой на материалы банка.

UPD: Издание обновило новость - оказывается, ВТБ сократил долю участия - с 23,05% до 7,57%.

@novostroyman

Ну что, ягнята замолчали? В США продают особняк, где снимался фильм "Молчание ягнят"

И нет, вы не ошиблись в своих смелых догадках: это тот самый особняк, где жил вымышленный серийный убийца по кличке Буффало Билл. За лот просят 298 500 💲.

Дом, оказывается, находится в Перриополисе (штат Пенсильвания), чуть более чем в 40 км к югу от Питтсбурга. Внутри - 4 спальни, гараж на 3 авто и подземный бассейн.

Риелторы утверждают, что здание в отличном состоянии и выглядит почти так же, как и в фильме. Единственное и существенное отличие реального особняка от показанного в фильме - это... отсутствие той самой ямы-колодца в подвале и "рабочей зоны" маньяка 🤷‍♀️. Всего этого тут никогда и не было: "подвальные" сцены снимали в другом месте. На месте "комнаты ужасов" в доме отличная прачечная и много места для хранения вещей. #ИнтересныеЛоты

@novostroyman

Ой, как неловко вышло. ТГ-каналу "Домострой" дали "черную метку" на Телеметре

Самый крупный ботовод в недвижке схлопнулся. Постойте, получается, Медиалогия включает в рейтинги ботоводов? Ой, как снова неловко.

Метки о ботоводстве получили также другие каналы сетки "ИД НОМ" - Грузопоток, Coala, Бензоколония, Агрономика, Без рецепта. Выводы о "новых медиа" от данных админов делайте сами.

@novostroyman

В лифтовой отрасли все настолько хорошо, что их ассоциации буквально на каждом углу верещат, чтобы их оставили в покое. А на деле – только за последние 3 года из-за аварий в лифтах погибло более 90(!!!) человек. Сотни коррупционных скандалов, в том числе и с братьями Ананьевыми, одними из главных бенефициаров Карачаровского лифтового завода. Десятки предприятий-производителей на грани банкротства.
Представьте, на 5-10 производителей лифтов в стране приходится более 1000 (!!!) мелких монтажных и эксплуатирующих организаций! Вся их деятельность – завысить в тендере стоимость лифта, кое-как его установить и со спокойной душой положить деньги в карман. Конечно, они будут против любых изменений.
Но изменения будут. В стройке навели порядок – ушли компании одного проекта, закрылись все недобросовестные фирмешки, продающие чертежи, а не квартиры, худо-бедно решается вопрос обманутых дольщиков. Наведут порядок и в лифтовой отрасли. Но схватка будет жаркой: с нетерпением ждем.
А пока следим за волной от расследования Независимой газеты

https://www.ng.ru/economics/2020-10-14/100_215113022020.html

Лукавить простому человеку стыдно, председателю совета директоров - непозволительно

Вчера Леонид Казинец, председатель Совета директоров и владелец корпорации "Баркли", объясняя попадание 2 корпусов ЖК "Баркли Медовая долина" в реестр проблемных объектов, заявил "РИА Недвижимость" следующее:

©️"То, что была задержка - это объективная информация, при переносе сроков на несколько месяцев, к сожалению, попадаешь в реестр".

Хотелось бы внести ясность в эти "несколько месяцев", о которых говорит Леонид Александрович. Корпуса 3 этапа (4, 5, 6), согласно проектной декларации от 29.07.2016 (судя по всему, удалена/скрыта с сайта ЖК), должны были сдаться в 1-м квартале 2018. Таким образом, задержка на данный момент составляет порядка 29 (‼️) месяцев. Если учитывать, что срок передачи ключей дольщикам по ДДУ обычно прописывается на 6 месяцев позже, то задержка составляет порядка 23 месяцев. Возможно, для кого-то это "несколько месяцев". Но для кого-то это 2 года жизни на нервах.

Я не знаю, зачем пиар-служба для данного инфоповода кинула на амбразуру имя самого Леонида Александровича, но это явно плохой и дискредитирующий руководителя шаг. Садитесь, это 2.

@novostroyman