КОМУ ПОДОЙДЕТ РАССРОЧКА?

Без обид: рассрочка - инструмент для состоятельных людей, которые располагают возможностью делать большие платежи и за срок до 2 лет выплатить всю сумму по договору - полную цену квартиры! - или тех, кто находятся в процессе продажи своей старой квартиры.

Если точнее описать целевую аудиторию, то это:
▪️ИП, ИП и еще раз ИП.
Не секрет, что индивидуальным предпринимателями очень сложно получить ипотеку, и вот тут-то рассрочка будет как нельзя кстати, если 100% цены лота еще нет на руках, но зафиксировать цену за него хотелось бы.
▪️Обеспеченным людям, инвестирующим в высокодоходные инструменты. Иными словами, тем, кому выгоднее, чтобы их деньги "покрутились" год-другой в бизнесе или инвестициях, чем "закопать" их в бетон здесь и сейчас.
▪️Тем, кто испортил кредитную историю, но имеет стабильный высокий доход и сможет выплачивать рассрочку.
▪️Тем, кому нужно время, чтобы продать свою старую квартиру и "переложиться" в новую.

Иными словами, если вы не располагаете высоким доходом или большим капиталом, рассрочка вам не подойдет 🙅‍♀️. Подумайте об ипотеке или о том, как скопить на 100% оплату.

МЕХАНИКА, ИЛИ КАК ЭТО РАБОТАЕТ

В последнее время, благодаря ролику Виктора Зубика (Smarent), постоянно на слуху одна программа рассрочки - "Купи сейчас - плати потом" от ФСК. На ее примере и разберем, как работает рассрочка.

▪️Застройщик и покупатель заключают ДДУ - договор участия в долевом строительстве. Данный договор содержит все те же положения, что и договор при 100% оплате/ипотеке и отличается только 1 пунктом - порядком расчетов.
▪️Расчеты производятся в следующем порядке: покупатель открывает в банке-эмитенте (является исполняющим банком) безотзывный покрытый аккредитив, на который вносит полную сумму первоначального платежа. Параллельно обе стороны (застройщик и покупатель) заключают с тем же банком договор на открытие счета эскроу. После регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости средства первоначального взноса с аккредитива переносятся на счет эскроу. Оставшуюся сумму дольщик перечисляет уже на него в обозначенный договором срок.

Внимание! Именно указанный срок является финальным. Не срок ввода дома в эксплуатацию, не срок передачи ключей, а именно обозначенный в пункте о порядке расчетов.

Приблизительная формулировка по данному аспекту будет выглядеть так: "Сумма 20 000 000,00 (двадцать миллионов) рублей 00 копеек - подлежит оплате в срок до 31.10.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу". Именно дата 31.10.2023 будет дэдлайном по финальной оплате.

▪️И все. Да, вот так просто.

Продолжение - ⤵️

ТОНКОСТИ РАССРОЧКИ

При использовании рассрочки необходимо учитывать ряд особенностей.

1️⃣ Ответственность покупателя. Да, покупатель несет ответственность за исполнение договора так же, как и застройщик. Поэтому следует понимать: в случае несоблюдение условий к дольщику будут применены санкции. 2 главных момента, на которые нужно обратить внимание - это: ответственность в случае расторжения договора и невыплате остатка.

▪️Расторжение - это всегда двусторонняя договоренность. То есть, на него должны согласиться обе стороны: и покупатель, и застройщик.

Если обе стороны пришли к соглашению и расторжение согласовано, покупателю придется возместить застройщику расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по договору (обычно сюда включают расходы, связанные с имущественным страхованием, с привлечением денежных средств для возврата и т.д.) Все они и их размер фиксируется в ДДУ, обычно составляет до 10%.

Однако застройщик может и отказать вам в расторжении (при отсутствии его вины). В таком случае расторжение в одностороннем порядке придется проводить через суд.

▪️Прекращение выплат по рассрочке (или невнесение оставшейся суммы) расценивается как возникновение долга перед застройщиком. Истребование его также может проходить через суд. Как, к слову, истребование тех самых расходов, связанных с исполнением застройщиком обязательств по договору. Суд же может наложить обеспечительные меры - например, ввести блокировку счетов/активов покупателя.

2️⃣ Плата за пользование инструментом. В случае, если рассрочка длительная (обычно - более 6 месяцев), скорее всего, она окажется не беспроцентной, а вполне себе платной. Т.е. цена лота, купленного в рассрочку, будет выше, чем лота, купленного по 100% оплате. На примере рассрочки от ФСК мы можем видеть доплату в 7% на 2-й корпус ЖК Sydney City. Размер доплаты обсуждается заранее и сразу закладывается в стоимость квартиры. Цена с учетом доплаты и прописывается в ДДУ. То есть, если лот стоил 10 млн руб. при полной оплате, то с учетом рассрочки он обойдется в 10,7 млн руб.

Продолжение - ⤵️

МИФЫ

Пока мы работали над данным материалом, мы столкнулись с рядом мифов о рассрочке, которые гуляют по рынку. Давайте разберем 2 главных из них.

▪️Квартира, купленная с оплатой по частям, остается в собственности продавца. Ну, во-первых, заключая ДДУ, вы не покупаете квартиру: она попросту еще не построена и никакой "собственности" еще нет - вы приобретаете право требования будущей квартиры по ДДУ. А во-вторых, в этом смысле ситуация ничуть не отличается от покупки в ипотеку/по 100% оплате. Ваш ДДУ регистрируется в Росреестре, а после введения дома в эксплуатацию регистрируется уже право собственности на основании ДДУ.

▪️Вы легко перепродадите купленный лот в любой момент и за счет перепродажи закроете рассрочку. Куча ошибок в одном предложении. В случае, если покупатель планировал перепродать лот в то время, пока действует рассрочка, и за счет вырученных денег погасить остаток, у нас плохие новости: сделать так не получится 🙅‍♀️.

Пока не подписан акт приема-передачи лота, можно лишь уступать право требования по ДДУ. И обычно застройщики прописывают в договоре важное условие: дольщик может уступить его только после уплаты застройщику в полном объеме (‼️) цены договора . Такое условие мы видим, например, и в ДДУ от ФСК, который предполагает рассрочку "Купи сейчас - плати потом". Таким образом застройщик страхует свои риски.

Не стоит забывать, что ряд застройщиков в договоре прописывает еще одно важное условие: переуступка должна согласовываться с компанией, и за это согласование может требоваться денежная компенсация (обычно до 10% от цены договора). Дополнительных денег будут стоить и услуги брокеров по перепродаже лота.

Кроме того, переуступка ДДУ нередко воспринимается потенциальными клиентами, как что-то сложное, что подталкивает их к более "простым" решениям - покупке от застройщика или на вторичном рынке. Не в пользу переуступки играет тот факт, что застройщики в последнее время стали предлагать более интересные цены, чем те, что будут интересны переуступающему.

Таким образом, перепродать можно не в любой момент, не совсем легко и вообще не без затрат.

ВЫВОДЫ

Рассрочка - отличный и рабочий инструмент для своей целевой аудитории - обеспеченных людей со стабильно высоким доходом и хорошим капиталом, которые собираются не перепродавать купленный лот, а использовать его в личных целях: жить в нем, сдавать или просто "запарковать" деньги.

Не стоит лезть в рассрочку, если вы не относитесь к данной категории. На выходе вы лишь получите разочарование в сделке, потраченные нервы и бесполезные траты 🤷‍♀️.

Рассрочка от застройщика. Памятка

Друзья, весь сегодняшний день мы посвятили ей - рассрочке от застройщика - и подробно препарировали ее. Вот все части материала, читайте, пользуйтесь, делитесь с близкими, чтобы не попасть впросак:

1️⃣ Что за зверь - рассрочка? Ее плюсы и минусы.
2️⃣ Кому рассрочка подойдет? +Подробная механика с примерами из ДДУ.
3️⃣ Тонкости и ответственность дольщика.
4️⃣ Мифы о рассрочке.

Для удобства закрепляем все это в шапке канала.

Если вам понравился формат, оставляйте свои реакции под этим постом - это очень мотивирует нас делать сложные материалы, ведь на них правда нужно много сил и времени.

❤️ - формат - класс, спасибо
💩 - не, фигня какая-то

@novostroyman

В ЦБ снова обсуждают ипотеку...

... и допускают полный запрет рискованных схем, если уже введенные ограничения не повлияют на рынок. Об этом говорит «Обзор финансовой стабильности», подготовленный регулятором.

С 1 декабря 2022 ЦБ установил надбавки к коэффициенту риска для ипотеки с первым взносом менее 10%. С 1 июня ограничения стали касаться займов, где эта сумма не превышает 20%, а с 2024-го — будут распространяться на взнос в 30%.  Регулятор ввел повышенное резервирование кредитов, полная стоимость которых ниже рыночного уровня. С 1 мая ЦБ начал применять надбавки к коэффициентам риска в отношении всех ипотек на новостройки.

Если с помощью мер использование рискованных схем в ипотеке прекратится, разрыв цен на строящееся и готовое жилье уменьшится, стандарты кредитования улучшатся, речь пойдет о снижении уровня надбавок. Если нет - о внесении изменений в законодательство, которые предполагают прямой запрет рискованных практик.

Что об этом думают представители рынка?

▪️ Совкомбанк. Схемы с низкими ставками действительно были рискованными и для банка, и для заемщика. Полный их запрет, вероятно, оздоровил бы ситуацию на рынке, предотвратив его излишний перегрев. Мера привела бы к снижению стоимости переоцененных объектов недвижимости.
▪️ Член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Схемы по повышению привлекательности ипотеки имеют под собой одну цель — повысить падающие продажи девелоперов, которые придумывают любые схемы, лишь бы и дальше получать сверхприбыли. В такой ситуации для повышения продаж на рынке первичной недвижимости его участникам необходимо пересмотреть стоимость квадратного метра жилья.
▪️ «Метриум». Часть потенциальных клиентов с невысокими доходами лишатся единственной доступной возможности приобрести собственное жилье и будут вынуждены ограничиться арендой. «Околонулевые» кредиты внесли вклад в восстановление спроса в 2022 году, но теперь пришло время иных механизмов, в частности, длительных рассрочек и трейд-ин.
▪️ Freedom Finance Global. В случае дальнейшего сокращения реальных доходов россиян в 2023 году спрос на ипотеку в целом упадет. При этом действия регулятора не позволят сгладить эффект с помощью ограничения рискованных видов жилищных кредитов, поэтому в течение полутора лет цены на первичном рынке могут опуститься на 10%.

@novostroyman

🇹🇷 +20–50% за неделю

Так вырос спрос на недвижимость в Турции. В общем, что и требовалось доказать: после объявления окончательных результатов президентских выборов в стране на горизонте у иностранных покупателей вновь замаячила стабильность, а неопределенность стала таять в тумане.

В итоге - вжух - и эксперты отмечают более чем положительную динамику:

▪️ Prian. На неделе после выборов число запросов на приобретение в стране недвижимости со стороны россиян выросло на 50% неделя к неделе. Активность можно объяснить, в том числе, реализацией отложенного спроса.

▪️ Tranio. Увеличение числа новых заявок - 20% за неделю. Менеджеры видят усиление активности действующих клиентов — на просмотр объектов возвращаются покупатели, ранее приостановившие подбор.

Вырос спрос со стороны высокобюджетных клиентов: медианный бюджет заявок за неделю поднялся на 48% (до €145 тыс. за лот), стало больше интересантов на приобретение недвижимости в Стамбуле с чеком €390–465 тыс.

▪️ Nevestate. Многие клиенты компании заняли выжидательную позицию за пару месяцев до выборов, а сейчас видна реализация отложенного спроса.
#ЗарубежнаяНедвижимость

@novostroyman

​Минус 40%: акция «Квартира дня» от INGRAD

Бам, бам, бам.... Часы пробили 12 раз. Угадайте, что это значит?Пора идти обедать? Неа! Пора идти на сайт «Инград» - ежедневно в полдень там появляется квартира со скидкой 40%. Новая акция так и называется - «Квартира дня».

Условия:
▪️ Информация о квартире со скидкой, как вы уже поняли, обновляется ежедневно в 12:00.
▪️ В акции участвуют все жилые кварталы девелопера.
▪️ Максимальная скидка действительна только при 100% оплате или стандартной ипотеке.
▪️ Для участия в акции нужно первым забронировать объект.
▪️ Стоимость бронирования - 50 тыс. рублей (при отказе от покупки она не возвращается, при оформлении сделки – входит в стоимость квартиры).
▪️ Купить «Квартиру дня» можно только онлайн. Менеджер связывается после получения брони и помогает на всех этапах покупки.

Кстати, кто не успел, тот совсем не опоздал: срок проведения акции - с 1 по 30 июня. Подробности - на странице предложения и у менеджеров.

Прощай, PSN...

Девелопер «ПСН» уходит в историю. Компания подала в Арбитражный суд Москвы иск о собственном банкротстве еще 1 июня.

«Прогресс-Н» - так с 2021 года называется группа ПСН (мы ее помним в латинице - PSN). Она была создана в 2000 году бенефициарами Промсвязьбанка братьям Дмитрием и Алексеем Ананьевыми. После начавшейся в конце 2017 года санации банка они разделили владения, ПСН досталась Дмитрию.

На балансе фирмы остался квартал «Новоспасский» на Дербеневской. Связанным с ней структурам принадлежит офисник «Арбат,1», многострадальный проект апартов «Правда» и несколько участков. Потенциальные собственники этих активов пока не известны. 🤷‍♀️

@novostroyman

😳 И в тесноте, и в обиде

Регионалы со своими амбициями - да, они такие: врываются в Москву, пусть даже в "новую", и начинают всячески заявлять о себе. Сегодняшний пример - ООО «Инвест-прогресс», входящий в структуру казанской группы «Руал».

Он задумал строить жилой комплекс на улице Александры Монаховой в Коммунарке, но такой, что жители соседних кварталов «Бунинские луга» и «Бунинский» впали в состояние тихого ужаса. Не исключено, что скоро к ним присоединятся собственники квартир в расположенных чуть дальше «Скандинавии», «Белых ночах», «Южных садах», «Бунинских кварталах», «Дзен-кварталах», «Москвичке».

Что за зверь «Инвест-прогресс»?

Владеет компанией некий Баязитов Руслан Салаватович - депутат Совета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан. Он же - учредитель «Руала». Группа с 2005 года возводит жилье, торговые центры, производственные здания. В ее портфолио - проекты в Казани, Тюмени, Екатеринбурге, Хабаровске.

В столице «Руал» уже заявлял о себе. В числе объектов застройщика - ТЦ «Саяны» на Саянской, Smile на Академика Глушко. Еще в списке - здание McDonald’s (сейчас «Вкусно – и точка») в Коммунарке на Александры Монаховой, рядом с ним и должен появиться новый комплекс - первый жилой проект компании в Москве.

Что, собсна, не так?

В августе 2022 года для застройки на Монаховой девелопер получил ГПЗУ с очень примечательными данными:
▪️ Площадь участка (КН 77:17:0120316:42093) - 39 623кв.м (т.е. немногим менее 4 га).
▪️ Общая суммарная поэтажная площадь в ГНС - 199 558,8 кв.м (грубо - 200 тысяч).
▪️ Максимальная плотность застройки - 50,4 тыс. кв.м/га.
▪️ Предельная высота зданий - 60 метров.

Для сравнения: согласно ГПЗУ, в «Бунинских кварталах» максимальная плотность составляет 27,62 тыс. кв.м/га, в «Скандинавии» - 16,4-24 тыс. кв.м/га, в «Дзен-кварталах» - 26,26 тыс. кв.м/га.

Параллельно по сети пошел гулять ну очень компактный план застройки. Кроме того, ни в одном из имеющихся в свободном доступе документов социалка и прочие необходимые объекты, сопровождающие новый комплекс, не значатся.

Тем временем, по словам местных жителей, в данной локации уже не хватает социальной инфраструктуры, спортивных и культурных объектов и даже самого обычного сквера, близлежащие дороги не справляются с потоком машин. В том месте, где планируется комплекс, ранее обещали возвести торговый центр.

Что дальше?

Начались попытки как-то повлиять на решение властей. К вопросу подключился глава Сосенского Кирилл Бармашев. Он и жители «Бунинских лугов» направили обращения к мэру Сергею Собянину с просьбой пересмотреть параметры застройки, уменьшив объем недвижимости на небольшом участке и запланировав на нем или его части что-то более полезное для поселения и жителей.

Традиционно следим за развитием событий...

@novostroyman

🤷‍♀️ Правового статуса нет, зато плата за капремонт есть

И снова о проблемах апартаментов. На этот раз внимание повелителей законов привлекло обслуживание многофункциональных комплексов.

В случае с апартами соглашения с управляшками заключаются на основании принципа свободы договора. В итоге УК устанавливают стоимость услуг по своему усмотрению, но при этом собственники зачастую не могут добиться от организаций банальной уборки или обслуживания инженерных систем.

Решение найдено. Депутаты профильного комитета нижней палаты парламента разрабатывают законопроект, который предусмотрит:
▪️ Четкий порядок управления апартаментами.
▪️ Единые ставки тарифов ЖКХ для них (сегодня они, как и для коммерческой недвижимости, выше, чем для населения, примерно на 15–20%).
▪️ Взносы на капремонт (это обеспечит безопасность таких домов в будущем).
▪️ Снижение налоговой нагрузки.

Как думаете, подобное сокращение различий между апартаментами и классическим жильем вместо определения их правового статуса - тоже вариант? Или не вариант вовсе? #Апартаменты

@novostroyman

😂 "Самолет" предлагает, как стильно-модно-молодежно продавать кладовки

... под юрадреса. Ну зачем так смешно 😂? Подробнее - читайте там👆, мы ушли вытирать слезы и успокаивать надорванные животики.

@novostroyman

Знакомимся: мебельный бренд Extravert

Это не какое-то новое уникальное производство и не «дочка» какой-либо известной компании. Это, можно сказать, «приемный сын» IKEA. Под брендом Extravert запущено бывшее мебельное производство шведов в Новгородской области. И, кстати, данный пост - не реклама.

Новые владельцы надеются сохранить актив, который простаивал более года, как крупнейшее мебельное предприятие Северо-Запада России. Запланировано производство трех линеек продуктов под тремя разными брендами. В рамках Extravert уже запущен выпуск мебельных плит ДСП и ЛДСП. В ближайшие месяцы появятся комплектующие, затем – корпусная мебель.

Что ж, процесс пошел. Посмотрим, получится ли у «Экстраверта» отдать всего себя внешнему миру, как на то намекает название...

@novostroyman

Ипотека от МКБ и ГК ФСК со ставкой 7,57%

Встречайте: еще одна ипотечная программа на рынке новостроек. ГК ФСК и МКБ дают кредит на покупку апартаментов в апарт-комплексах «Движение.Говорово» и «Движение.Тушино» (включая лоты в отеле), и на квартиры в Москве и области.

Сумма кредита - без ограничений. Ставка - от 7,57%, первый взнос - от 15%, период кредитования - до 30 лет.

📑 Без бумажки ты букашка? А с бумажкой? - апдейт

Неужели лицензированный риелтор? Сотрясание воздуха на тему того, что рынок недвижимости в России застрял в 1990-х, а чуть ли не половина его представителей мошенники и шарлатаны, привело к очередному промежуточному результату. Вот о нем и поговорим.

Законопроект о лицензировании деятельности риелторов и других мерах, призванных регулировать рынок, уже подготовлен депутатами ЛДПР. В перспективе - внесение в Госдуму. Итак, что предполагает документ (постарались собрать все, что известно на этот момент):

▪️ Введение норм по законодательному регулированию сделок с недвижимостью.
▪️ Четкое определение полномочий и обязанностей тех, кто оказывает услуги в этой сфере (например, какие документы риелторы имеют право запрашивать, на каких условиях они могут общаться с регистрационными и нотариальными органами от имени клиента).
▪️ Введение механизма страхования всех сделок с недвижимостью (если в договоре была ложная информация, за проверку которой риелтор взял деньги, или условия в жилье не соответствуют заявленным, то потери клиента должны быть компенсированы).
▪️ Закрепление меры, согласно которой специалисты должны автоматически выступать соответчиками в судебных спорах из-за сделок по недвижимости, к которым они были причастны.
▪️ По аналогии с нотариальными конторами предлагается создать реестр, в который будут внесены риелторы, получившие лицензию на право работать в этой сфере.
▪️ Еще один реестр предлагается ввести для услуг, которые имеет право оказывать риелтор (без такого описания невозможно проконтролировать и оценить исполнение работы).

Инициативу уже оценили участники рынка, законодатели и прочие эксперты.👇

▪️ Комитет ГД по строительству и ЖКХ (зампред Владимир Кошелев). «Де-юре риелторов в жилом секторе не существует. Агентом может стать кто угодно, и неважно, что у тебя за плечами три класса образования или пять судимостей. На фоне совершенствования законодательства в сфере недвижимости и повышения требований к специалистам в различных областях это выглядит дико».
▪️ Федеральная нотариальная палата. «Остро стоит проблема серого сегмента на рынке, есть множество якобы специалистов, которые оказывают некачественные услуги, а порой занимаются мошенничеством. Через риелторов сегодня проходит огромное число сделок с недвижимостью, причем, как правило, это сделки в простой письменной форме, когда вообще никто не отвечает за их законность и безопасность».
▪️ «Релайт-Недвижимость» (гендиректор Константин Барсуков). «Вопрос, что нужно государству - нормально работающую отрасль или игру в «полицейские и воры»? Скорее всего, мы увидим лоббизм в отрасли. Опять выйдет, что компании, работающие в правовом поле, будут испытывать на себе все давление закона и издержки на его соблюдение. А те, кто, как и сейчас, работают, оказывая услугу без договора, без оформления юридического лица или ИП, будут иметь бенефиты».
▪️ Vysotsky Estate (старший партнер Сергей Смирнов). «Агентскую деятельность регулирует Гражданский кодекс РФ, в нем уже все прописано, лицензирование может быть избыточным. Например, моя школа имеет лицензию гособразца на право подготовки людей со средним специальным и высшим образованием по стандарту, утвержденному Минтруда. Я выдаю людям после обучения и сдачи экзамена удостоверение о дополнительном образовании по специальности «агент в сфере недвижимости». Зачем тогда делать еще какую-то надстройку, если можно по этой специальности готовить? Зачем избыточное лицензирование в этом случае?»
▪️ «Народный фронт» (эксперт Павел Склянчук). «Обеление рынка риелторов должно начинаться не с реестра, а с создания равных налоговых условий: большинство из них берет деньги за свои услуги обычными переводами на банковскую карту или наличными, а добросовестные компании обложены НДС».

@novostroyman

Модный и современный «Мослифт»

Почти. Как написали СМИ, у «Мослифта» - вау! - появилось мобильное приложение для общения с москвичами. С его помощью пользователи будут сообщать о проблемах с оборудованием, отслеживать статус заявки и сроки проведения работ (например, это может быть плановый осмотр, ремонт, замена «подъемника»).

Мы сразу побежали скачивать сие чудо, но, увы, обнаружился только сервис для подбора дизайна лифтовых кабин и то исключительно для iOS. 🙈 В общем, пока приложение работает в тестовом режиме где-то там, полную версию обещают запустить до конца года. Зато анонсировали. Что ж, ждем...

👍🏻 - да
👎🏻 - нет
❤️ - я сегодня жду только конца рабочего дня

@novostroyman