Центробанк продолжает «кошмарить» ипотеку - апдейт

Оказывается, Центробанк - совсем не злая Яга, которая против, и готов дорабатывать планируемое регулирование ипотеки на новостройки.

Ранее ЦБ опубликовал проект нормативного акта, предусматривающего ограничение рискованных практик кредитования, которые предполагают завышение стоимости первички. В соответствии с ним банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении займов на жилье, приобретаемое по ДДУ, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию.

Корректировки следующие:
▪️ Банки смогут выбрать — считать год с момента получения РВЭ или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту.
▪️ Перечень госпрограмм, при использовании которых могут не применяться надбавки к коэффициентам риска, дополнен льготной ипотекой.
▪️ Уточнены условия, при которых надбавки не будут применяться. В частности, предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%.
#Ипотека

@novostroyman

Исчезающий вид - мусоропроводы

Плачут мусоропроводы, мутными ароматными слезами обливаются. Ведь в Госдуме предложили запретить их во всех новостройках, а также заварить в старых домах, если это возможно. С соответствующим обращением в Минстрой выступили депутаты профильного комитета от «Единой России».

При этом решение поддерживают многие - от народных избранников и застройщиков до управляшек и жителей. Только аргументы у всех разные.

▪️ Авторы инициативы поясняют, что мера нужна для ускорения мусорной реформы в стране — борьбы с переполненными свалками и перехода к раздельному сбору отходов. Изменения необходимо вносить в своды правил по проектированию и строительству жилья, а также в СанПиНы.
▪️ Застройщики отмечают, что мусоропровод — более затратная опция, чем отдельная площадка. Шахта — это дополнительные расходы на оборудование, уменьшение полезного пространства внутри новостройки. Застройщики таким образом теряют до 50 кв. м потенциально продаваемых площадей на каждой секции дома.
▪️ По мнению представителей одной из управляющих компаний, невозможно обеспечить современный уровень комфорта проживания в доме с мусорокамерой: даже ежедневная уборка не приведет к чистоте.
▪️ Ну и практика показывает, что до 50% мусоропроводов завариваются по решению собраний собственников из-за антисанитарии, запахов и появляющейся живности.

С девелоперами, управляшками и жителями все ясно без лишних слов - они преследуют свои интересы. При этом первопричина инициативы, озвученная депутатами, вызывает вопросы. Все верят в то, что люди перейдут на раздельный сбор отходов лишь благодаря отсутствию мусоропроводов? Нам кажется, или для этого нужно немного больше - от необходимой инфраструктуры рядом с домами до стимулирования населения к сортировке отходов?

⌘ ⌘ ⌘

К слову - готовы ли вы лично отказаться от изобретения советской инженерии - мусоропровода? 👇🏻

@novostroyman

🇸🇦 Саудовская Аравия разрешит иностранцам владеть ЛЮБОЙ недвижимостью

Ага-ага.... А ведь еще сравнительно недавно (до 2000 года) зарубежные граждане в принципе не имели права приобрести в Королевстве «квадраты». Затем покупку разрешили с рядом строгих ограничений. И вот теперь - гуляй не хочу - государство завершает работу над законом в духе «можно все» и собирается обнародовать документ в ближайшее время.

Как пояснил Абдулла Альхаммад, генеральный директор Главного управления по недвижимости (REGA), согласно новому закону:
▪️ Иностранцам будет разрешено владеть недвижимостью всех видов, включая коммерческую, жилую и сельскохозяйственную.
▪️ Также зарубежные граждане смогут приобрести «квадраты» повсюду, включая Мекку и Медину.

За последние пару лет цены на недвижку в Саудовской Аравии выросли в 1,5 раза, достигнув рекордов за последние 7 лет. Это сократило спрос. Например, в 2022 в Эр-Риаде он упал на 34%, а в Джидде – на 16%. Пока среднестатистический «квадрат» жилья в Эр-Рияде стоит 5000 саудовских риалов (около 102 тыс. российских рублей).

Таким образом, власти стараются оживить рынок. Ну а мы, в свою очередь, напоминаем вам, что недвижка в стране бывает очень и очень интересной: в числе примеров проекты «длинноскреба» и города-яхты-черепахи.😉
#ЗарубежнаяНедвижимость

@novostroyman

Старость - не радость! 👴

@novostroyman

​🏗 Обзор Portland

Он дышит речным бризом, просыпается под крики чаек, в нем зашифрован ключ к красивой жизни.... Здесь магия закатов в сочетании с бескрайней панорамой воды, дух европейского города... И т.д. Это цитаты из официального описания Portland. Ах, да - появится он с подачи совсем нового девелопера Forma, не построившего еще ни одного ЖК, в будущем Супер-Пупер-Сити-2, который сейчас напоминает лютую промку. И ко всему этому прилагаются рендеры, показывающие ЖК, который стоит где-то на берегу моря.

Ммм... Чем, кроме амбиций, красивых слов и картинок, он может привлечь покупателей?

Проект

Portland - это типа бизнес-класс, 2 очереди стройки, в каждой - по 4 башни, объединенные торговой галереей с лаундж-зонами на крыше, архитектура от De Architekten CIE (Голландия), фасады из клинкерного кирпича. Высота домов - 15-29 этажей.

Лобби зачетные: главное в 460 кв.м и потолками в 4,3 м включает коворкинг, ресепшен, места для отдыха и работы. Во дворе - зелень, гамаки, игровые, на стилобате - лаундж для йоги, шезлонги, цветы. Будет своя набережная в 400 м с понтонным бассейном и мариной для яхт.

Зацените паркинг: подземный (а строить подземные паркинги сухими в ЖК у рек московские девелоперы не умеют), 176 м/м на 788 квартир (1 оч.). В каждой башне в зависимости от высоты - от 2 до 4 лифтов при 8-10 лотах на этаже. Да, бизнес-класс - он такой!

Локация

ЖК строят на севере Печатников, ранее тут был цементный элеватор. Это серая окраина промки «Южный порт». Еще это ЮВАО - не слишком престижный округ (особенно сейчас, когда до завершения реновации ой как далеко).

Транспорт. До метро «Печатники» идти 15 мин., до одноименной станции МЦД - 25 мин. До ТТК ехать 15 мин., до Садового и МКАД - ≈ 30 мин. Основные магистрали – Волгоградский пр-т, Люблинская, Южнопортовая. Пробки прилагаются. В перспективе откроют ЮВХ, подземку «Южный порт» и ТПУ «Печатники».

Основная инфраструктура - в радиусе 1-2,5 км, есть все, включая социалку. На территории Portland обещают кафе, магазины, фитнес, SPA, а также школу на 300 и сад на 275 мест.

Экологией место не блещет. До Курьяновских очистных - 3 км, до Капотни с МНПЗ - 7 км. В числе «соседей» - АЗС, ж/д. ЮВХ усугубит ситуацию. Ближайшая зеленая зона - мини-парк «Печатники» (1 км). Явный плюс один - близость к реке.

Лоты

Площадь лотов - от 22 до 120 кв.м (от студий до 4-к). Окна панорамные. Есть варианты с балконами, лоджиями и без этих «аппендиксов». Отделка - черновая или предчистовая (зависит от корпуса). Из интересного - жилье с террасами, мастер-спальнями, окном в ванной, угловым остеклением, пентхаусы.

Инвест/не инвест

Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:

Бронирование в Portland стартовало в начале ноября 2022, с тех пор цены выросли ≈ на 20%. Продажи идут хорошо – это самый продаваемый ЖК бизнес-класса. Конкуренция пока ограничена «Level Южнопортовая», но это комфорт+. В будущем здесь появятся проекты Aeon, «Галс», «Кортрос», и лет через 10 район полностью преобразится.

Если сравнивать цены с «Level Южнопортовая», то студии у Level дешевле на 5-10%, а вот 1к значительно дешевле - ≈ на 30-40%. С учетом разницы в классе получается, что студии выгоднее в Portland, а 1к в «Level Южнопортовая».

Из построенных аналогов наиболее похожие ЖК бизнес-класса на набережной – Now, «Зиларт», «Нагатино i-Land», «Ривер-Парк Коломенское». В последнем 1к (37 кв.м) с чистовой отделкой стоит 14,9 млн. В Now 37 кв.м без отделки - 13,5 млн. С поправкой на площадь и отделку получается, что, если бы Portland сейчас был построен, то студия 25,4 кв.м в текущих ценах стоила бы 10,5 млн, а 1к 32,5 кв.м - 12,6 млн. Цены застройщика выше, а значит доходность отрицательная – не интересно для инвестиций.

Ну и?

Сейчас сам проект и локация - набор призрачных перспектив. Готовы рискнуть?

▪️ Плюсы: набережная, выбор планировок, своя инфраструктура, метро в пешей доступности.
▪️ Минусы: экология, промзона, нет чистовой отделки, пробки, маленький паркинг, много квартир на этаже, балконы не во всех лотах, внешняя инфраструктура на удалении. #ОбзорЖК

@novostroyman

​Знакомимся: комплекс «Сабурово клаб»

Появились детальки еще одного малоэтажного проекта, который реализует компания-детище ФСК и Kaskad Family - «ФСК Family». Буквально на прошлой неделе засветилась инфа о стройке в Уварово, которой занимается еще одна «дочь» тех же девелоперов - УК «ФСК Каскад». Теперь же речь пойдет о квартале в Сабурово.

Что известно на данный момент:
▪️ Планируется коттеджный поселок на 134 дома.
▪️ #Нейминг - «Сабурово клаб».
▪️ Высота домов - два этажа. Площадь - до 250 кв.м.
▪️ К каждому коттеджу прилагается участок размером в 5-12 соток.
▪️ Проект реализуют в 3 очереди: первую обещают сдать в 2024, заключительную - в 3 кв. 2026.

📍Локейшен: г.о. Красногорск, около дер. Сабурово, 14 км от МКАД по Пятницкому шоссе.

#Ипотека глазами Центробанка - апдейт

Что ж... Наблюдаем сплошной рост - хотите вы этого или нет. Ловите данные от регулятора по итогам февраля:

▪️ Средняя ставка по ипотеке - 8,05% (уровень марта 2022). За февраль ставка выросла на 0,19 п.п., с начала года - на 1,4 п.п.
▪️ Средний срок кредитования - 23 года и 11,5 месяца. В феврале показатель вырос на 2,6 месяца.
▪️ Портфель ипотечного кредитования установил рекорд - 14,13 трлн рублей. В феврале он вырос на 1,558%.
▪️ Количество выданной ипотеки в феврале выросло в 1,5 раза - до 114,6 тыс. ссуд на общую сумму 422,39 млрд рублей.
▪️ Просроченная задолженность по ипотеке в феврале выросла до 57,259 млрд рублей с 56,392 млрд рублей в январе.

@novostroyman

«Самолет» снова крутит-вертит квадратным метром

Ох уж этот «Самолет» - снова он «вывалил на голову» рынку сомнительный инструмент. И если буквально недавно застройщик «рисовал» подарочные сертификаты на «квадраты», то теперь - нате вам, пожалуйста, готов цифровой метр.

Что это и с чем его едят

Цифровой метр - это цифровой финансовый актив (ЦФА), стоимость которого привязана к ценнику квадратного метра в выбранном для вложений жилом комплексе (стоимость 1 цифрового метра равна стоимости 1 квадратного метра). Порог входа - 50 000 рублей (т.е. даже меньше «квадрата»). Цифровой метр можно купить на платформе ЦФА «Атомайз», НО физлица должны иметь статус квалифицированного инвестора.

Как утверждает сайт девелопера, актив является быстрорастущим и надежным, ожидается регулярное повышение стоимости реального квадратного метра в выбранном для инвестиций комплексе (и, соответственно, цифрового). Даже красивые схемки нарисованы, индекс доходности по проектам прописан (правда за 4 года), и он - внимание - достигает 131%.

Вот как это комментирует Артем Цогоев, член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate:
©️ «Это не долговой инструмент, и не акция, это другое..! Основная идея выпуска токена от подмосковного застройщика, на мой взгляд, состоит в том, чтобы собирать деньги ДО получения разрешительной документации, на самых ранних этапах.

Запуск токена ещё раз показывает, насколько остро компания нуждается в деньгах, потому что использует любые варианты для сбора финансирования: проводит доп.эмиссию акций, сделала ЗПИФ, постоянно проводит облигационные размещения, теперь токен. То есть любыми способами привлекает ликвидность с рынка.»

Как это фактически работает

На деле все обстоит так. Управляющая компания (самолетовская, разумеется) приобретает в проектах девелопера пул квартир, которые, как утверждается, имеют максимальную инвестиционную привлекательность. Да-да, предприимчивый девелопер сам у себя выкупает лоты в непостроенном ЖК, а затем выпускает нужное количество ЦФА.

Инвестор оплачивает выбранное количество цифровых квадратов и ждет прибыль, которую теоретически получит после того, как застройщик продаст квартирки по переуступке.

Мнение Артема:
©️ «По самой идее токенизации недвижимости. Криптомечтатели хотели сделать рынок «доступным», запустив механизм секьюритизации через токены, т.е. фактически криптомонеты, обеспеченные реальными активами в сфере недвижимости. Сейчас можно утверждать, что эта идея в мировом масштабе провалилась, а криптобудущее для недвижимости не наступило.

Причины очевидны:
▪️ Традиционные инвесторы рынка недвижимости — в массе своей консерваторы. Они не доверяют «эфимерной» и непонятной сущности токенов, опасаются городских легенд о «потере флэшки».
▪️ Традиционные инвесторы рынка криптовалют — отчаянные спекулянты, мыслящие доходностью (ростом котировок в) Х-раз. Но в основе токена лежит всё та же недвижимость, приносящая всё те же 2-9% годовых дохода от аренды или 20-30%...в год за счёт роста стоимости.»

Что с надежностью

В контексте о рисках официальный сайт «Самолета» подчеркивает, что средства, полученные при продаже квартир по ДДУ, сохраняются на специальных ЭСКРОУ-счетах. Ага-ага, ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИР, а не пришедшие от инвесторов в ЦФА. Эти денежки как раз-таки поступят напрямую застройщику и будут доступны ему сразу после завершения процедуры выпуска актива (а не сдачи комплекса)!

Дополнение от Артема Цогоева:
©️ «На сайте проекта написано, что возникновение «финансовых проблем маловероятно». Вот в это верить вообще никому не рекомендую. Криптовалютный рынок отличается обилием мошеннических схем, rug pull и т.д. То есть это инструмент с максимальным уровнем риска.»

В что, собственно, инвестируем

Для вложений, согласно все тому же официальному-преофициальному самолетовскому интернет-ресурсу, предлагается только «Квартал Западный». Это эконом-экономыч рядом с Большим Свинорьем и аэропортом «Внуково» с сомнительной транспортной доступностью, который стартанул уже по завышенным ценам.

@novostroyman

Как Novostroyman цифровой метр покупал

Редакция Novostroyman не могла отказать себе в удовольствии войти в число первых обладателей цифрового метра. Но фокус не удался: выяснилось, что проект еще не запущен, и в данный момент «Самолет» лишь собирает контакты желающих ввязаться в эту затею. Ну а решение примут по результатам - поэтому не факт, что девелопер разродится токенами. Упс...

И выводы от эксперта

По словам Артема Цогоева, «судьба токена от «Самолета» очевидна - это ещё один из тысяч altcoinов, криптовалютных проектов с очень низкой капитализацией и относительно низкой ликвидностью. После анонса идеи токена я предполагал, что вход будет ₽500, а он ₽50 тыс. Стоимость входа выглядит как заградительная.

Я не ожидаю, что в ближайший год количество проданных «Самолётом» «цифровых метров» превысит площадь хотя бы пары домов в «Пригороде Лесное», а за их токенами будут выстраиваться очереди, сопоставимые с очередями на автобус в их подмосковных проектах».

@novostroyman

«Домклик» опубликовал рейтинг самых дешевых квартир в Москве по данным за март 2023 года.

В 1 900 000 рублей обойдется вариант без окон площадью 8,9 м², который находится за МКАД. А уже за 2 300 000 рублей (если оплачивать наличными) можно купить студию площадью 8,2 м² на первом этаже дома в Молжаниновском районе.

По данным Домклик, средняя стоимость студии в Москве — 7 700 000 рублей, а однокомнатной квартиры — 11 000 000 рублей, что делает рейтинг еще интереснее. По ссылке — полный обзор с фотографиями.