Forwarded from МКДЭКСПЕРТ - Правовые решения в ЖКХ и недвижимости
Может ли управляющая организация обжаловать экономически необоснованный размер платы за содержание?
Дешевый размер платы и обеспечение надлежащего содержания несовместимы при управлении многоквартирным домом: качество работ и услуг напрямую зависит от объема денежных средств. Иногда случается так, что жильцы устанавливают экономически необоснованный низкий размер платы без согласования с управляющей организацией, что прямым образом затрагивает ее права и законные интересы. Сегодня разберем, что последняя может сделать, и каковы в целом перспективы.
Жилищный кодекс РФ в ч. 7 ст. 156 устанавливает: размер платы за содержание жилого помещения в доме, в котором не созданы ТСЖ/ЖСК, определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на один год.
Законодательство не допускает произвольное установление размера платы:
• Общее имущество должно содержаться с соблюдением характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (п. 10 Правил содержания общего имущества);
• Расходы на содержание и ремонт должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам, качеству услуг и работ (п. 35 Правил содержания общего имущества);
• Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 Правил содержания общего имущества);
• Принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Управляющая организация выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества за счет средств на содержания, оказывая услуги и выполняя работы с периодичностью, определенной договором управления. Поэтому плата должна предполагать выполнение этого перечня (который не может быть меньше минимального).
Нарушение вышеуказанных принципов порождает едва ли не единственно в своем роде исключение из правила: возможность управляющей компании обжаловать установленный размер платы.
Эта позиция вытекает из Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П: возможность обжалования решений собраний призвана обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия.
К такому же выводу часто приходят суды, признавая подобные решения недействительными по искам управляющих организаций (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 25.02.2019 по делу N 33-6407/2019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.09.2020 N 33-8965/2020 по делу N 2-8817/2019, Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 10.09.2020 N 33-2473/2020 по делу N 2-2726/2020).
Таким образом, если размер платы заведомо невыгоден для управляющей организации (не с коммерческой точки зрения, а с той, что выделяемые средства объективно неспособны обеспечить надлежащее содержание общего имущества), последняя вправе подать исковое заявление о признании решения собрания недействительным.
Стоит быть готовым к тому, что в ходе судебного заседания будет исследоваться вопрос экономической обоснованности (в т.ч. с возможным назначением экспертизы) – и от его разрешения зависит, будет ли иск удовлетворен или нет.
На что следует обращать внимание:
• Предлагала ли управляющая компания свой собственный, экономически обоснованный тариф. Если нет, суд может рассмотреть в действиях организации по обжалованию недобросовестность;
• Является ли тариф, установленный собственниками, действительно экономически необоснованным.
Вопрос экономической необоснованности рассматривали здесь: https://yangx.top/mkdexpert/1019
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ [email protected]
☎️ 8(800)600-18-90
#мкдэксперт #экспертпост
#содержаниеОИ #управлениемкд
Дешевый размер платы и обеспечение надлежащего содержания несовместимы при управлении многоквартирным домом: качество работ и услуг напрямую зависит от объема денежных средств. Иногда случается так, что жильцы устанавливают экономически необоснованный низкий размер платы без согласования с управляющей организацией, что прямым образом затрагивает ее права и законные интересы. Сегодня разберем, что последняя может сделать, и каковы в целом перспективы.
Жилищный кодекс РФ в ч. 7 ст. 156 устанавливает: размер платы за содержание жилого помещения в доме, в котором не созданы ТСЖ/ЖСК, определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на один год.
Законодательство не допускает произвольное установление размера платы:
• Общее имущество должно содержаться с соблюдением характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (п. 10 Правил содержания общего имущества);
• Расходы на содержание и ремонт должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам, качеству услуг и работ (п. 35 Правил содержания общего имущества);
• Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 Правил содержания общего имущества);
• Принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Управляющая организация выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества за счет средств на содержания, оказывая услуги и выполняя работы с периодичностью, определенной договором управления. Поэтому плата должна предполагать выполнение этого перечня (который не может быть меньше минимального).
Нарушение вышеуказанных принципов порождает едва ли не единственно в своем роде исключение из правила: возможность управляющей компании обжаловать установленный размер платы.
Эта позиция вытекает из Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П: возможность обжалования решений собраний призвана обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия.
К такому же выводу часто приходят суды, признавая подобные решения недействительными по искам управляющих организаций (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 25.02.2019 по делу N 33-6407/2019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.09.2020 N 33-8965/2020 по делу N 2-8817/2019, Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 10.09.2020 N 33-2473/2020 по делу N 2-2726/2020).
Таким образом, если размер платы заведомо невыгоден для управляющей организации (не с коммерческой точки зрения, а с той, что выделяемые средства объективно неспособны обеспечить надлежащее содержание общего имущества), последняя вправе подать исковое заявление о признании решения собрания недействительным.
Стоит быть готовым к тому, что в ходе судебного заседания будет исследоваться вопрос экономической обоснованности (в т.ч. с возможным назначением экспертизы) – и от его разрешения зависит, будет ли иск удовлетворен или нет.
На что следует обращать внимание:
• Предлагала ли управляющая компания свой собственный, экономически обоснованный тариф. Если нет, суд может рассмотреть в действиях организации по обжалованию недобросовестность;
• Является ли тариф, установленный собственниками, действительно экономически необоснованным.
Вопрос экономической необоснованности рассматривали здесь: https://yangx.top/mkdexpert/1019
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ [email protected]
☎️ 8(800)600-18-90
#мкдэксперт #экспертпост
#содержаниеОИ #управлениемкд
Forwarded from Сергей Пахомов
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Вместе с ведущими стрима «Дежурные по ЖКХ» Олесей Лещенко и Станиславом Шубиным обсудили подготовленный недавно доклад о возможных вариантах трансформации рынка управления МКД в России.
Менять ситуацию в этом сегменте ЖКХ необходимо — другого пути у нас нет. И то, что профильное сообщество, юристы, общественники, старшие по домам активно включились сейчас в дискуссию — очень важно.
Разговор занял ровно час. Поговорили о нынешних недостатках лицензирования, о возможном переориентировании рынка управления на систему саморегулируемых организаций.
Если совсем коротко.
▪️Для реального повышения качества работы УК необходимы новые подходы.
▪️Общие стандарты управления и обслуживания МКД и регламенты.
▪️Создание гарантирующих управляющих организации с чёткими критериями для обслуживания экономически непривлекательных МКД.
▪️Цифровизация. Она позволит выявить дисбаланс капитальных вложений и тарифов, сделать всю линейку отношений максимально прозрачной.
▪️Выравнивание налоговой нагрузки внутри отрасли.
▪️Защита капвложений инвестора.
Без этого нам качество обслуживания, а следовательно и качество жизни в МКД не поднять.
В целом, власть должна разделить ответственность с жителями в этом вопросе, гарантировать им эффективное управление и качественные услуги. Всё остальное производные от этой задачи.
В целом, интересный диалог, как и сама тема. Мы продолжим обсуждение доклада и заложенных в нём подходов на всех доступных площадках. Знаю, что вопросов к прямому эфиру поступило гораздо больше, чем мы успели ответить, поэтому в письменном виде остальные ответы обязательно дадим. Чем больше будет открытости в обсуждении, тем качественнее будут итоговые решения.
#МодернизацияЖКХ #УправлениеМКД
Менять ситуацию в этом сегменте ЖКХ необходимо — другого пути у нас нет. И то, что профильное сообщество, юристы, общественники, старшие по домам активно включились сейчас в дискуссию — очень важно.
Разговор занял ровно час. Поговорили о нынешних недостатках лицензирования, о возможном переориентировании рынка управления на систему саморегулируемых организаций.
Если совсем коротко.
▪️Для реального повышения качества работы УК необходимы новые подходы.
▪️Общие стандарты управления и обслуживания МКД и регламенты.
▪️Создание гарантирующих управляющих организации с чёткими критериями для обслуживания экономически непривлекательных МКД.
▪️Цифровизация. Она позволит выявить дисбаланс капитальных вложений и тарифов, сделать всю линейку отношений максимально прозрачной.
▪️Выравнивание налоговой нагрузки внутри отрасли.
▪️Защита капвложений инвестора.
Без этого нам качество обслуживания, а следовательно и качество жизни в МКД не поднять.
В целом, власть должна разделить ответственность с жителями в этом вопросе, гарантировать им эффективное управление и качественные услуги. Всё остальное производные от этой задачи.
В целом, интересный диалог, как и сама тема. Мы продолжим обсуждение доклада и заложенных в нём подходов на всех доступных площадках. Знаю, что вопросов к прямому эфиру поступило гораздо больше, чем мы успели ответить, поэтому в письменном виде остальные ответы обязательно дадим. Чем больше будет открытости в обсуждении, тем качественнее будут итоговые решения.
#МодернизацияЖКХ #УправлениеМКД
Forwarded from Сергей Пахомов
Первое заседание Комитета в эту осеннюю сессию. В повестке 10 вопросов, ряд важных законодательных инициатив мы подготовили за лето для рассмотрения в первом чтении.
На следующей неделе на пленарном заседании будут рассмотрены сразу два наших законопроекта, касающиеся управления аварийными многоквартирными домами и разработки жёстких форм отчётности управляющих организаций перед жителями о проделанной за год работе.
С управлением аварийными МКД уже давно есть проблемы. В целом, мало желающих обслуживать их по понятным причинам — денег на поддержание в более-менее приемлемом состоянии требуется много, а «забирать» их с домов, приносящих доход, никто не хочет. В итоге аварийка часто остаётся или без должного обслуживания действующими УК, или и вовсе без обслуживания. При этом конкурсы на управление такими домами, которые проводят муниципалитеты, всё чаще остаются без участников. Например, в период 2021–2023 годов 94,8% большинство конкурсов признаны несостоявшимися, а количество повторных конкурсов составило 59%. Проведение каждого такого конкурса для местной администрации — это тоже деньги и время на подготовку. Тем временем, люди продолжают в таких домах жить и терпеть большие неудобства.
Мы предлагаем прекратить хождение по этому замкнутому кругу и вносим изменения в Жилищный кодекс. У региональных властей появляется право создавать реестр организаций для управления аварийным жильём. И если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственники не могут самостоятельно решить вопрос с управлением, то орган исполнительной власти субъекта может передать дом такой управляшке из реестра. При этом, конечно, у неё должна быть лицензия на такую деятельность. Кроме того, регион cможет возмещать недополученные управляющей компанией доходы — это правило будет распространяться и на те УК, что не будут включены в специальный реестр.
Второй законопроект направлен на повышение прозрачности деятельности управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК, усиление контроля собственников за их деятельностью. Сейчас Жилищный кодекс содержит обязанность управляющей организации предоставлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Но требований о форме такого отчёта не содержится, как нет и подзаконных актов, которые устанавливают специальные формы. В итоге простым жителям, не обладающим специальными знаниями, сложно составить объективное представление о характере, стоимости и качестве выполненных работ.
Мы устанавливаем необходимость отчитываться по специальным строгим формам, которые разработает и утвердит Минстрой.
#ГосударственнаяДума #комитет #ЖКХ #УправлениеМКД
На следующей неделе на пленарном заседании будут рассмотрены сразу два наших законопроекта, касающиеся управления аварийными многоквартирными домами и разработки жёстких форм отчётности управляющих организаций перед жителями о проделанной за год работе.
С управлением аварийными МКД уже давно есть проблемы. В целом, мало желающих обслуживать их по понятным причинам — денег на поддержание в более-менее приемлемом состоянии требуется много, а «забирать» их с домов, приносящих доход, никто не хочет. В итоге аварийка часто остаётся или без должного обслуживания действующими УК, или и вовсе без обслуживания. При этом конкурсы на управление такими домами, которые проводят муниципалитеты, всё чаще остаются без участников. Например, в период 2021–2023 годов 94,8% большинство конкурсов признаны несостоявшимися, а количество повторных конкурсов составило 59%. Проведение каждого такого конкурса для местной администрации — это тоже деньги и время на подготовку. Тем временем, люди продолжают в таких домах жить и терпеть большие неудобства.
Мы предлагаем прекратить хождение по этому замкнутому кругу и вносим изменения в Жилищный кодекс. У региональных властей появляется право создавать реестр организаций для управления аварийным жильём. И если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственники не могут самостоятельно решить вопрос с управлением, то орган исполнительной власти субъекта может передать дом такой управляшке из реестра. При этом, конечно, у неё должна быть лицензия на такую деятельность. Кроме того, регион cможет возмещать недополученные управляющей компанией доходы — это правило будет распространяться и на те УК, что не будут включены в специальный реестр.
Второй законопроект направлен на повышение прозрачности деятельности управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК, усиление контроля собственников за их деятельностью. Сейчас Жилищный кодекс содержит обязанность управляющей организации предоставлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Но требований о форме такого отчёта не содержится, как нет и подзаконных актов, которые устанавливают специальные формы. В итоге простым жителям, не обладающим специальными знаниями, сложно составить объективное представление о характере, стоимости и качестве выполненных работ.
Мы устанавливаем необходимость отчитываться по специальным строгим формам, которые разработает и утвердит Минстрой.
#ГосударственнаяДума #комитет #ЖКХ #УправлениеМКД
Forwarded from Сергей Пахомов
Государственная Дума в первом чтении приняла законопроект, которым мы вводим обязательную отчётность управляющей организации перед жителями многоквартирных домов по специально установленной форме.
Требований к форме отчёта перед жителями нет. И в большинстве случаев управляющие организации подходят к этой работе формально. Мы считаем, что в рамках договора управления собственники точно имеют право досконально знать, какие работы проводились и сколько конкретно средств из собранных по строчке «Содержание и текущий ремонт» было направлено на те или иные цели.
Наша стратегия в этом вопросе проста и понятна — мы движемся в сторону тотальной стандартизации всех оказываемых УО услуг и работ. Это позволит жителям получать качественные услуги, а контроль за деятельностью УО будет прозрачным и понятным. Минстрой мы всячески будем подталкивать к более энергичной разработке стандартов.
#ГосударственнаяДума #Минстрой #УправлениеМКД #ЖКХ
Требований к форме отчёта перед жителями нет. И в большинстве случаев управляющие организации подходят к этой работе формально. Мы считаем, что в рамках договора управления собственники точно имеют право досконально знать, какие работы проводились и сколько конкретно средств из собранных по строчке «Содержание и текущий ремонт» было направлено на те или иные цели.
Наша стратегия в этом вопросе проста и понятна — мы движемся в сторону тотальной стандартизации всех оказываемых УО услуг и работ. Это позволит жителям получать качественные услуги, а контроль за деятельностью УО будет прозрачным и понятным. Минстрой мы всячески будем подталкивать к более энергичной разработке стандартов.
#ГосударственнаяДума #Минстрой #УправлениеМКД #ЖКХ