Китайские города начали изымать у девелопера Evergrande, оказавшегося на грани краха, выручку от продажи строящегося жилья, чтобы не допустить нецелевое использование застройщиком средств. В сентябре компания приостановила строительство сотен жилых объектов по всему Китаю

Существует ли частная собственность в РФ?

Логичным продолжением недавнего поста о пересмотре итогов приватизации 90-ых является небольшое размышление о том, существует ли в РФ институт частной собственности.

Лично на мой взгляд, он, как и пенсионная реформа, номинально есть, а в реальности толком не работает.

В 90-ые, несмотря на то, что население прокатили с приватизацией предприятий, огромное число людей осталось все же со своим жильем. Пусть многое из него было так себе качеством или находилось в глухих регионах. Тем не менее, оно было своим. Уровень владения недвижимостью бедными слоями населения был запредельный. Такой, которого не было в развитых странах.
Опять же, позитив российской действительности, который мало кто ценил.

Фактически это можно сравнить с игрой Монополия, где игрокам в начале выдали равное/минимальное количество фишек. Естественно, дальше началось их моментальное перераспределение в реалиях рынка. Вспомним все те истории с черными риэлторами. Много неопытных/наивных людей теряли свои квартиры и становились бомжами.

Тем не менее, если не делать глупостей, то до текущих времен можно было сохранить за собой какую-нибудь хрущевку, выданную вашим родителям или бабушкам советской властью.
Вспомните ваших знакомых: какой процент из них до сих пор живет в квартире не купленной, а именно выданной и далее приватизированной? Думаю, таких будет много.

Но вот в последние годы мы пришли к пересмотру итогов той самой приватизации. Начнем, конечно, с реновации, которая началась в Москве и распространяется по всей России.

Больше никто не обязан с вами на рыночных условиях торговаться за вашу недвижимость, если хочет выкупить ее и снести под новую постройку.
Вас просто в директивном порядке переселяют в жилье классом ниже (в 90% случаев).

Сейчас если надо построить дорогу там, где проходят какие-нибудь бараки, дачные участки или гаражи, тоже никто особо не торгуется. Также в приказном порядке кидают подачку и предлагают собрать вещички по-хорошему.

Когда в последние 1,5 года огромное число людей загнали в бетон, множество экспертов говорили, что вскоре налоги на недвижимость повысят. Особенно на дорогую недвижимость, либо на несколько объектов на одном владельце. Если они в одном районе, то и вовсе пиши пропало.

Это и логично. Правительство Мишустина уже давно взяло курс, чтобы выдаивать еле живую корову в лице российского населения до смерти. Сначала вытянули молоко, скоро будут переливать кровь. Рога и копыта тоже возьмут.

Но помимо примитивного пополнения бюджета решается и еще одна задача: принудительное выселение бедных слоев населения из дорогих районов.

Возьмем юго-запад Москвы. Это замечательный премиальный район, в котором до сих пор огромное количество советского жилья с живущими там пенсионерами. Их дома, а вернее земля под ними стоит очень дорого, а сами они явно мешают комфортному проживанию «новых хозяев жизни».

Поэтому можно провернуть замечательный финт ушами в самом ближайшем будущем. Разогнать стоимость налогов на недвижимость в жирных местах (у нас ведь уже оценивают по кадастровой стоимости) до такого предела, что никакой пенсионер эти платежи не потянет. Таким образом он либо сам съедет (продаст квартиру), либо его выселят, уже законно, за долги по налогам. И отправят в жилье классом ниже. Такая вот персональная реновация-деградация.

Получается, что квартира у вас вроде в собственности, но владелец земли (государство) может в произвольный момент времени так задрать стоимость абонентских платежей за ее владение, что вы либо сами уйдете, либо вас уйдут.

В общем тем, кто утверждает, что бетон - это надежно, железо-бетонно и гарантии на всю жизнь, просто покажите этот пост или перечислите эти простые тезисы из него.

Надеюсь объяснять, что принципиальной разницы между арендой и ипотекой нет, тоже не надо. Вы в любом случае не владеете недвижимостью. Просто в одном случае владелец - это дядя, а во втором - банк. И пока вы полностью эту ипотеку не выплатите, никаких, даже таких вот ничтожных российских прав, на недвижимость у вас не будет.

@inflation_shock

Подписчик написал ряд крайне свое крайне интересное виденье драйверов шеринг-экономики.

Цитирую его пост:

«Я бы к теме добавил такую еще мысль - сейчас идет общая тенденция, для меня лично жуткая и антиутопичная, связанная с отказом от личного и приватного пространства в физическом мире (цифровой пока опустим, но там тоже не айс и все зашло куда дальше).

Совмещенная с общим отказом от владения частной и личной собственностью. Основной проводник этого - современный так называемый хипстерский урбанизм + постепенно в эту тему вливаются разные сорта зеленых и прочих «радетелей за природу».

Сначала у урбанистов пошла атака на личные авто, в которой основным аргументом был как раз связанный с экономией пространства - «зачем возить воздух», «машина на 4 места везет одного человека», «ты ей пользуешься только пару часов в день, все остальное время она стоит на стоянке и занимает место» и все эти картинки с тем, как весь автомобильный поток можно запихнуть в один автобус, будто люди - это мешки с картофелем, которые надо просто поплотнее сложить, чтобы сэкономить место.

Но дальше идет интереснее - выезды за город, на дачу, на природу и т.д. на своем авто урбанисты тоже хотят ликвидировать. Известный в моем городе урбанист и адепт шеринга прямо говорит, что вместо дачи или поездки на озеро, в лес и тому подобное нужны общественные пространства в городе.

Я не удивлюсь, если скоро Варламов начнет атаку на подмосковные дачи с той же риторикой (или уже начал? Кто в курсе его деятельности - дополните).
Т.е. эти товарищи, реально, словно роевые насекомые, вообще не понимают как это провести время одному или только в узком кругу семьи/друзей, что на своей машине я хочу выехать в лес подальше от суеты этих самых так любимых ими общественных пространств. То же и дача - туда едут за личным пространством, и никакими общественными пространствами с арт-объектами и велодорожками его не заменишь. В общей организации жилья, урбанисты, будучи против многоэтажек, тем не менее топят за уплотнение застройки, и больше многоэтажек ненавидят, пожалуй, те самые частные дома со своим персональным двором и местом для авто (еще бы - человеку со своим двором не особо и эти общественные пространства нужны будут).

Ну и по этой логике, вспоминая антиавтомобильную риторику, следующим шагом будет приложение тех же аргументов к своему жилью: «один человек, занимает всего метр на два лежа, а требует себе квартиру аж целых 20 кв.м», «ты туда приходишь только поспать, а весь день квартира стоит пустая и занимает место, а зимой - расходует энергию на отопление» и фотографии, как вначале весь район субурбии или дачный поселок умещается в один человейник, а потом этот же человейник сжимается еще раза так в четыре до коливинга или капсульного отеля.

Ну а что - домой же только поспать, вот ячейки и хватит. Хочешь поесть? А не нужна тебе кухня - иди в кафе. Хочешь посидеть с друзьями? Арендуй на пару часов комнату в антикафе. Хочешь просто отдохнуть и развлечься? Иди в общественные пространства, которые мы тебе организовали на освободившейся от парковок, дорог и личного жилья площади.

Вот так и останется из личного - только капсула (и то, арендуемая), а каждое привычное действие в доме придется реализовывать в качестве услуги. Все это будет загнано в одно приложение - стильно, модно, молодежно, можно вообще не привязываться к месту и каждый раз ночевать в другой капсуле. Все рисовали антиутопический мир будущего в виде тоталитарного милитаристского государства, а в реале это будет город, построенный хипстерами и для хипстеров, в котором будет в аренду доступно все, но у тебя лично - не будет ничего, а вся твоя активность будет определяться только тем, что можно заказать через приложение, либо тем, чем позволено заниматься в общественных пространствах»

Мысль очень толковая. В соседнем канале уже разбирались радостные арендаторов койкомест В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ. То есть в целом эту концепцию уже спокойно принимает некоторая часть населения. И, кстати, совсем не хипсторы.

Идеи шеринга на максималках или сверхдешевое жилье для пролетариев

К слову, эту идею можно двигать еще дальше. Сейчас даже в случае капсульных отелей используют довольно дорогую землю недалеко от центра города или в самом центре. Но можно пойти дальше. Сделать капсульный отель в формате автобуса. Вечерочком загружать туда человеческие брикеты и вывозить их на пустырь. Пусть там и ночуют, чтобы в городе не маячили. На ночь биотулета и аккумулятора хватит. Днем их будут «перезаряжать». А места ночевок будут поближе к какой-нибудь 5G вышке.

То есть, это такой симбиоз спального района и вагона купе. Думаю, идея крайне перспективная и скоро ее кто-то реализует. Вернее, ее уже реализовал, кто бы вы думали?

Правильно: РЖД)

Интересно, как скоро российские застройщики додумаются до капсульных домов? Насколько я знаю, студии по 24 метра уже стали нормой. Уже появились квартирки по 9 метров. Народ их там вовсю оптимизирует. В принципе, до капсул 2 на 1,5 метра рукой подать, и самое главное, доступно!

Интересно, какой нейминг в народе придумают для такого жилья. Человейник ведь уже будет считаться чем-то из разряда бизнес-класса.

Кидайте свои варианты в комменты.

@tlgdoc

От BNP Paribas вышел очень толковый отчет о состоянии рынка коммерческой недвижимости, в том числе специалисты уже несколько месяцев отмечают переоценненность складской недвижимости - фактор роста спроса от новых игроков, роста затаваренности и снижения оборачиваемости как факторы, удерживающие сегмент от посадки в цене в настоящее время. Перспективными выглядят современные офис-центры нового формата, A класс и выше, в эстра локациях с возможностью трансформации планировок под нужды спроса. Много рисков, вероятность реализации которых плохо просчитывается в текущем подвижном рынке.

Подписчик, московский рантье, прислал интересные соображения о нелегкой судьбе тех самых бетонных рантье)

«Егор, добрый день.

Давно читаю ваш канал и хотел сказать, что вы все верно пишите об ипотечной пирамиде, которую создали в московской недвижимости.

Мне 58 лет и я уже давно на пенсии. Часть этой пенсии мне оплачивает государство (военный пенсионер), а другую я сам с помощью сдачи однушек в Москве.

Так вот. Ситуация сейчас абсолютно безумная и долго она продолжаться не сможет.

Смотрите сами: с 2013 года аренда В РУБЛЯХ толком и не выросла. По всем моим квартирам всего 8 штук рост получился 13%. Это с учетом выросшей коммуналки и налогов за владение.

Инфляция в рубле за это время по моим соображениям была, где то 200%. То есть был денежный поток от сдачи квартир допустим 100к. Это его покупательская способность в 2013 году.

Дальше через 7 лет он вырос до 113к. Ну это номинально. На деле же там осталось, где то 38к.

То есть условной капусты, картошки или мерседов я теперь от сдачи тех же самых квартир могу купить в 3 раза меньше.

Так себе вышла инвестиция. Вы таких как я называете бетонистами, но ничего не мог с собой поделать. Не доверял ни банкам, ни тем более брокерам. Наше государство научило, что в любой момент все эти расписки и бумажки могут превратиться ровным счетом в ничто.

Еще не так давно. Где то 10 лет назад мой товарищ потерял 115 млн. рублей своего ООО в лопнувшем Мастер банке и ничего оттуда вытащить по итогу не смог.

Но теперь, когда я смотрю на покупательную способность своего денежного потока, то мои представления о рисках и прибылях меняются. 5 лет назад продавали трешку умершей тещи, чтобы взять на нее еще однушек под сдачу. Лучше бы я тогда вместо двух однушек купил одну, а вторую часть раскидал бы по всяким акциям Apple и биткоинам.

В итоге мне бы эта одна вложенная квартира вернулась чуть ли не десятью.

И я не вижу как у нас аренда может догнать стоимость своего жилья. Если покупать сейчас под сдачу, то это будет просто экономически нецелесообразно.

В общем население у нас не растет, тот кто говорит, что в Москве оно растет просто идиот. У нас убыль от ковида + мигранты не хотят больше у нас работать. У меня товарищ на стройке не может уже год набрать полный комплект исполнителей из средней Азии. Они просто не хотят сюда ехать за какие-либо вменяемые деньги.

У того населения, что тут осталось еще живое и не уехавшее денег становится все меньше. Я честно говоря не знаю ни одного человек, который живет на зарплату, чтобы она у него росла быстрее нашей инфляции.

При этом при всем жилья строится столько будто у нас прирост населения по 15% в год вместо убыль. Кто будет во всем это жить не понятно.

Просто засаживают дураков в ипотеку.
Дальняя родственница моей жены в разводе воспитывает ребенка. Жили в дальнем Подмосковье в комнате в коммуналке. Сошлась она значит с мужиком. Еще и от него родила. Сама естественно не работает. Взяли они ипотеку. Из задатка только маткапитал, да потреб кредит. Платить будут 30 лет. В ежемесячных платежах у них почти одни только проценты, тело не гасят. И вот мне интересно. Уйдет от нее этот мужик. Что она делать будет?

А ведь еще у меня деньги спрашивали в долг, хотели еще одну ипотеку брать. Пока якобы дешево дают. Планировали эту вторую квартиру сдавать и таким образом оплачивать обе своих ипотеки.

И таких вот прости господи инвесторов пол страны. А льготку то ведь уже отменили, ставку Элечка сейчас опять задерет как в 2014 и все эти квартиры отправятся на баланс банков.

Я даже больше скажу. Сейчас в говнострое, который стоит сданный пару лет по 90% квартир тупо в бетоне. Нет денег ремонт сделать, чтобы сдать или самим заехать. Вот эти чебурашки ипотеки взяли, а никто себе даже не представляет как они будут там ремонт делать. Линолеум кинут и на ссаном матрасе будут спать?

Ну так сейчас даже линолеум кинуть тебе, как минимум, в миллион встанет. Без сан узла и кухни то ты не проживешь.

Думаю квартиры в бетоне в говнострое упадут процентов на 30 от своих текущих цен. Просто вернутся к ценам 2019 года.»

@inflation_shock

Группа ПИК объявила о планах привлечь около $500 млн в ходе вторичного размещения акций на Московской бирже. В рамках SPO компания выставит на продажу чуть больше 4% капитала. Часть вырученных средств группа потратит на выкуп своих акций у ВТБ

В ПЕТЕРБУРГСКИХ ОТЕЛЯХ КЛАССА ЛЮКС В ЛЕТНИЙ СЕЗОН БЫЛИ ЗАФИКСИРОВАНЫ РЕКОРДНЫЕ ЦЕНЫ

Такая информация содержится в исследовании компании «JLL». Средняя стоимость проживания в отелях категории люкс за прошедший летний период составила 44 300 рублей. Это максимальный показатель с 2006 года. Своего пика цены на проживание достигли в июне. Тогда средняя стоимость размещения в гостинице класса люкс составила 88 600 рублей. Напомним, что в июне 2019 года средняя стоимость проживания была на уровне 54 000 рублей.
Безусловно, свой вклад в увеличение стоимости проживания в июне внесли ПМЭФ, фестиваль «Алые Паруса», а также проведение футбольных матчей. Специалисты компании «JLL» отмечают, что в июне стоимость проживания в петербургских отелях категории люкс почти в 3 раза превышала стоимость проживания в московских отелях этой категории (88 600 рублей и 28 900 рублей соответственно) и вышла на уровень отелей-дворцов Парижа.
Читайте продолжение статьи на портале → hotelier.pro

Оператор недвижимости "Перспектива 24" опубликовали статистику по соблюдению сроков строительства на основе данных Erzrf.ru.

Если выбрать самых крупных застройщиков России, у которых объёмы текущего строительства в сентябре 2021 превышают 1 млн. кв.м., то в списке из 11 компаний окажется только 3, сдавших свои объекты в срок.

К их числу относятся: Группа ЛСР (Санкт-Петербург), Холдинг Setl Group (Санкт-Петербург) и ГК ЮСИ (Ставропольский край).

@mos_stroi

Рынок недвижимости в Китае подошел к опасному пику, а с учетом того, что от сектора недвижимости зависит почти треть китайского ВВП, вероятный «разрыв пузыря» отразится на всей экономике. Притом что ВВП Китая примерно сопоставим с ВВП США, если измерять его по паритету покупательной способности, и значительно меньше, если сопоставлять его по рыночному обменному курсу, рыночная стоимость жилищного фонда Китая более чем вдвое выше, чем в США. Точно так же вдвое выше, чем в США, была стоимость всего жилья в Японии в конце 1980-х – начале 1990-х во время пузыря (сейчас она эквивалентна одной трети от стоимости недвижимости США).

https://econs.online/articles/opinions/opasnyy-pik-zhilishchnogo-buma-kitaya/

Хорошая иллюстрация того, что ни демография, ни ограничения застройки не играют на руку инвестору в бетон. Количество квадратных метров неуклонно растет. При замерших на уже много лет доходах населения это означает, что в долгосроке средняя стоимость квадратного метра должна падать.

@inflation_shock

Группа ВТБ запустила ипотеку на покупку жилья с имущественных торгов

ВТБ первым из российских банков начал предлагать кредиты на приобретение недвижимости с имущественных торгов. Проект реализуется совместно с цифровой платформой V-Лот. Ранее банки выдавали ипотеку на покупку с торгов только для объектов недвижимости, находящихся на балансе кредитной организации.

▪️Первоначальный взнос - от 10%
▪️Ставка - 8% при взносе от 20%, 9,3% при взносе от 10%
▪️Срок - до 30 лет
▪️Сумма кредита - до 60 млн рублей

Заявки на оформление ипотеки принимаются в отделе продаж V-Лот. Агент цифровой платформы поможет клиенту подобрать интересующий объект, собрать по нему документы и подать заявление на кредит. После одобрения ипотеки представитель V-Лот возьмет на себя всю операционную работу по участию в торгах и оформлению сделки. В дальнейшем основной поток обращений клиентов будет обрабатываться в автоматическом режиме на платформе V-Лот.

@rusipoteka

Долги за ЖКУ достигли почти 25% от оборота отрасли.

🔥🔥🔥 Книга «Как инвестировать в недвижимость» наконец-то вышла!

📖 Книга бесплатная, это мой подарок всем людям, интересующимся инвестициями в недвижимость во всём многообразии этого понятия.

[ СКАЧАТЬ ЭЛЕКТРОННУЮ ВЕРСИЮ ]

🔊 Аудиоверсии пока нет, но если появится такой запрос, постараюсь выпустить.

📚Расширенная версия книги со ссылками на Excel-файлы расчётов появится на моём сайте atsogoev.ru чуть позже, на этой неделе.

📜 Бумажная версия изначально не планировалась, но тоже может появиться (отдельно анонсирую).

👍🏻 Если книга вам понравится, то зайдите по ссылке и поставьте, пожалуйста, 5 звезд
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

✍🏻 А лучше всего - напишите отзыв / рецензию.

🤗 Я буду вам крайне признателен.
Спасибо!

#книга

@atsogoev

Вышла статистика по рынку московской недвижимости за сентябрь.

И там опять рост)

+1,3% за сентябрь. Драйвером выступил дешевый сегмент старого фонда (панельки). С рынка добирают то, что подешевле.

Но впервые за долгое время хоть какой-то сегмент обозначил падение или прекращение роста. Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) упал на -0,1%.

Безусловно, на рынке недвижимости большая инерция. И даже во время крупных кризисов требовалось 2-3 месяца, чтобы все всё поняли и рынок начал падать.

Тем временем Сбербанк с 1 октября поднял ставки на ипотечные кредиты.

Так, стоимость ипотеки на покупку квартиры в новостройке увеличилась до 8,4% годовых. Минимальная ставка по ипотеке для молодых семей на жилье на вторичном рынке выросла с 7,7 до 8,1%, а базовая ставка для остальных заемщиков на вторичку — с 8,1 до 8,5% годовых.

Ставка рефинансирования ипотеки повысилась с 7,9 до 8,2%. Для программ ипотеки с господдержкой и строительства жилого дома ставка не изменится.

Ранее о повышении ипотечных ставок сообщали ВТБ и Газпромбанк. Так, ВТБ стал первым банком из топ-5 по выдачам, который решил поднять ипотечные ставки после июльского ужесточения политики ЦБ. Газпромбанк повысил ставки по ипотечным программам 27 августа. С тех пор ни один крупный банк ставки не повышал.

То есть, ипотечный покупатель вторички с улицы за 9 лет уже вдвое переплатит за свою квартиру. А я напомню, что в рублях с 2012 года цены выросли лишь на 50%. Это на заметку тем, кто собрался с помощью текущих реалий ипотеки обгонять рублевую инфляцию)

В общем, инерция еще очень велика и в первую очередь в ипотеке. Последствия повышения ставки ЦБ дойдут до рынка только к январю-февралю.

@inflation_shock

К слову о капсульном жилье. Не секрет, что за последние 100 лет львиная часть архитектурных идей пришла в Россию из Франции.

Те, кто не в курсе, почитайте про Ле Корбюзье, который подарил нам хрущевки и уродливые советские серые здания 80-ых. Благодаря нему же фильм 13-ый район получил замечательные декорации урбанистической антиутопии.

Так вот, французы обогнали Собянина и в идеях пятиметровых квартир. Посмотрите на этот прекрасный лот, который принес подписчик: 5-метровый угол всего за 89 тыс. евро (7,5 млн. рублей) в центре Парижа.

Так что капсульное будущее ближе, чем кажется, и в первую очередь в просвещенной, шеринговой и экологичной Европе.

@inflation_shock