Минстрой: 2,3 трлн рублей нужно на расселение 30 млн кв. м жилья, которое станет аварийным к 2030 году. К этому времени в аварийных помещениях будут проживать 6-8 млн человек. В основу расчета принята инфляция на уровне 4% в год.

По нацпроекту "Жилье и городская среда" власти должны к 2024 г. переселить почти 640 тыс. человек из 10,5 млн кв. м аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 г. На эти цели выделят 400 млрд руб.

Бум во время пандемии: риэлторы подводят итоги 2020 года

Что конкретно изменилось для рынка недвижимости в сложном 2020-м году? Насколько на самом деле выросли цены? Какие города России выбились в лидеры? Подробности в исследовании Российской гильдии риэлторов по итогам 2020 года.

Коронавирус коронавирусом, а предновогодний поход по магазинам – святое дело. Россияне забыли про самоизоляцию и спешат в ТЦ за подарками. Вчера вечером в заторах встали почти все крупные города страны. Девятибалльные пробки были в Москве, Питере, Казани, Ростове, Нижнем, Воронеже. Сегодня и завтра, вероятно, на дорогах будет еще хуже – что-то даже в пандемию остается неизменным.

Россияне погашают двадцатилетние ипотечные кредиты в среднем за 7-9 лет — генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко

Банки стали массово отказывать в выдаче ипотеки потенциальным заемщикам с материнским капиталом, о чем нам еще в начале декабря сообщили несколько брокеров на рынке жилой недвижимости. Наконец-то удалось найти еще одно подтверждение, но уже в инвесткругах.

Банкам не нужна ипотека по плавающим ставкам, но Сбер снова хочет навариться

Вот никому из банков не нужна ипотека с плавающими ставками.🏢 Спрос в чистом виде на такие услуги априори низкий: многих заемщиков отталкивает непредсказуемость таких кредитов. Ставки в зависимости от экономической ситуации могут, как пойти вниз, так и взлететь вверх. У такой ипотеки, как и у классической, платежи фиксированные, а вот срок выплат будет плавать. 📊

Но Сбербанк спит и видит, как бы запустить в этом году такой пилот. Чтобы прощупать рынок и занять свою нишу. Это стратегически было бы очень интересно для него - влезть в помойку💩 и не подпускать к ней никого. Далее включить агрессивную рекламу, где различные артисты будут рассказывать о сказочных преимуществах такой ипотеки. Да и сам Греф будет напоминать о ней при каждом удобном случае.😉 Ресурсов у банка хватит, чтобы этот спрос сформировать искусственно. Главное правильно подать информацию, и облапошенные заёмщики принесут хорошую прибыль

К тому же есть отличный повод - общее снижение ставок на рынке. В данный момент.

Хотелось бы Герману Оскаровичу напомнить,😏 что после ипотечного кризиса 2008-2009 годов заемщики и банки США отказались от таких продуктов, чтобы не подвергать никого рискам. У нас же, как всегда, фокус на деньгах. @nebrexnya

Сколько заработали застройщики средней руки на льготной ипотеке*
На рынке недвижимости есть не только свой крупняк, но и компании средней лиги. Они тоже заработали на льготной ипотеке.

1️⃣ Группа «Эталон»
яркий представитель средней лиги застройщиков жилья. За 2020 год на продажах ДДУ с уплатой взносов в компенсационный фонд компания выручила 24,9 млрд руб. Это на 45% меньше, чем год назад. Часть новых проектов в этом году компания, вероятно, начала по новым правилам, то есть с привлечением проектного финансирования и открытия эскроу-счетов. Также велика вероятность, что компания не смогла открыть в этом году продажи по новым проектам из-за неготовности разрешительной документации по некоторым площадкам. Не исключено, что по этим причинам в 2020 году у компании случилось такое снижение выручки, собранной по старой схеме привлечения средств дольщиков. Группа «Эталон» создана на базе питерской «Эталона» и «Лидер Инвеста» — девелоперской «дочки» АФК «Система» Владимира Евтушенкова.

2️⃣ Группа «Самолет»
привлекла за прошлый год от покупателей жилья 24,3 млрд руб. Совладельцы компании Павел Голубков (47,5%), Михаил Кенин (37,5%), Игорь Евтушевский (10%). У группы есть совместный бизнес с братом губернатора Подмосковья Андрея Воробьева Максимом Воробьевым: у него 25% в ООО «Самолет Две столицы». Осенью 2020 года группа провела IPO, разместив на Московской бирже 5% акций, и привлекла 2,9 млрд руб.

3️⃣ «Инград»
смог выручить за весь прошлый год 21,03 млрд руб. Компания принадлежит концерну «Россиум» банкира Романа Авдеева, тесно связанный, как известно, с людьми группы «Регион», которая управляет частью средств топ-менеджеров «Роснефти». В общем, тесные и не всегда понятные родственные связи.

4️⃣ «А101 Девелопмент»
продал квартиры на 20,4 млрд руб. за весь прошлый год. Большая часть площадок компании находятся в Новой Москве, эти земли ранее принадлежали экс-сенатору Вадиму Мошковичу. Он продал «А101 Девелопмент» семье владельца группы «Сафмар» Михаила Гуцериева.

5️⃣ Группа «Аквилон»
смогла выручить за весь 2020 год 18,7 млрд руб. Это позволило созданной в Архангельске компании стать заметным игроком на федеральном рынке, опередив застройщиков, традиционно работающие на московском рынке. «Аквилон» принадлежит Александру Рогатых и Александру Фролову на паритетных долях. Александр Фролов известен в Архангельске как самый богатый депутат Архангельского областного собрания от фракции «Единая Россия». За 2019 год он заработал, согласно поданной декларации, более 575 млн руб. Депутат возглавляет в областном собрании комитет предпринимательству и инвестиционной политике. Александру Рогатых также принадлежит ряд автопарков, обслуживающих основные маршруты общественного транспорта в Архангельске.

*Продажи жилья в новостройках по старой схеме без открытия эскроу-счетов, но с уплатой взносов в компенсационный фонд

Все большую долю на рынке недвижимости Гонконга занимают нано-квартиры площадью меньше 24 квадратных метров или «меньше двух парковочных мест». В 2019 году на них пришлось рекордные 13% от числа всех проданных в городе жилых помещений. Аналитики также обратили внимание, что средняя площадь нано-квартир с 2010 года сократилась на 0,7 квадратных метров и в 2019 году составила 19,8 квадратных метров.

От программы льготной ипотеки выиграл первичный рынок жилья Московской агломерации, приходят к выводу эксперты фонда «Институт экономики города». «Основная часть субсидируемых кредитов пришлась именно на Москву – столичный город с наиболее высокими доходами и сбережениями граждан, а также инвестиционно привлекательным жильем», — констатируют специалисты фонда.

Ипотечные банки в Дании начали предлагать ипотеку под 0%, кредит можно взять на 20 лет по фиксированной ставке, пишет Bloomberg. Подразделение крупнейшего ипотечного кредитора Дании Nykredit Realkredit - Totalkredit сообщил о том, что предлагает такие кредиты. К нему планирует присоединиться Danske Bank.

Система ипотечного кредитования в Дании отличается от других стран. Здесь работают специализированные банки, которые выдают ипотеку и фондируют ее за счет выпуска бондов с точно таким же сроком до погашения и точно такими же денежными потоками. Впервые датские банки выпустили 20-летние бонды с купоном в 0% несколько лет назад. На них есть спрос, а их цена сейчас близка к историческому максимуму, пишет Bloomberg.

Интересно, что в Дании заемщик может погасить свой ипотечный кредит по номинальной стоимости выпущенного бонда или по его рыночной стоимости, в зависимости от того, что меньше. Интересно, что будет у них с ценами на недвижимость в условиях, когда деньги на ее покупку ничего не стоят.

Об ипотечных облигациях Дом РФ

Я уже много писал о пузыре в российской недвижимости, который дует господин Мутко через свой Дом РФ.

Теперь затрону тему их ипотечных облигаций.

Дом РФ выдает ипотеку физлицам на покупку жилья. И под эти ипотеки они выпускают облигации, таким образом перекладывая кредитный риск с себя на тех, кто эти облигации покупает. То есть, те, кто сейчас берет ипотеку в Дом РФ, возвращать ее будут по факту покупателям этих облигаций.

Эти облигации получили высокие кредитные рейтинги, поскольку по факту обеспечены залоговой недвижимостью.

По этой причине ставка по этим облигациям находится на уровне с ОФЗ. То есть, фактически на уровне безрискового актива относительно рублевой зоны.

При этом в этих облигациях есть одна очень интересная заморочка: мутная амортизация. Проще говоря, эмитент не задает строгих величин амортизации в календаре, а говорит — отдам, как смогу, но не позже, чем через 30 лет.
Для тех, кто не в курсе: амортизация означает возможность обратного выкупа облигации эмитентом.

Что это означает на практике? Возможность маневра для Дом РФ за счет инвестора при любых раскладах.

Представим, что Набиуллина снизит ключевую ставку ещё больше, например, до 2%. Или наоборот, увеличит до 10%.
Для держателя обычных облигаций, например, ОФЗ, фактически ничего не поменялось бы — вы бы точно знали, когда и какие денежные потоки ждать. А что будет с этой ипотечной облигацией?

Если ключевая ставка упадёт, эмитенту будет выгоднее скорее выкупить эти облигации, потому что теперь он сможет выпустить новые, под ещё более низкий процент.

Поэтому в очередную дату амортизации Дом РФ может просто вернуть номинал в виде амортизации 99.99999% ее стоимости. И ещё 30 лет вы будете получать купон 6%, но не от 1000, а от 0.01 рубля.
Так произошло, например, с вот этой облигацией ДОМ РФ $RU000A0ZYJT2.

Её выпустили всего два года назад под жирные по нынешним временам 11%. И вот уже почти всю её выплатили обратно через амортизацию. Инвесторам теперь нужно думать, куда вложить деньги, но под более низкий процент.

А вот если ключевая ставка вырастет, тогда Дом РФ наоборот, будет невыгодно возвращать вам деньги быстро, потому что деньги ему и самому нужны, а новые займы ему придётся брать под более высокий процент. И тогда он неспеша, с расстановкой, будет выплачивать амортизацию в год по чайной ложке. И покупатель, вместо того, чтобы быстро вернуть себе деньги и вложиться в новые облигации с высоким процентом, будет завязан на менее доходной облигации.

Я конечно сомневаюсь, что такие мутные облигации с купоном на уровне ОФЗ будут пользоваться популярностью у розничных инвесторов. Но вот российские институционалы (банки, страховые, пенсионные фонды) выкупают это дело на ура.

Фактически создавая для Дом РФ помимо возможности получать бесплатные транши из казны еще и возможность кредитоваться под минимально возможный на текущий момент процент на рынке. И актуализировать под этот процент весь свой кредитный портфель.

Это значит, что в текущем пузыре российской недвижимости будут участвовать не только банки, но и вообще все плюс-минус крупные финансовые институты. И риск пузыря будет переложен на всю российскую финансовую систему целиком.
А Дом РФ сможет снизить требования к заемщикам вплоть до отсутствия первичного взноса, поскольку теперь уже не он несет на себе эти риски.

Под такую конфигурацию системы Дом РФ с огромной скоростью наращивает выпуск этих самых облигаций.

В общем, в точности повторяется история ипотечного кризиса в США 2008 года, который сокрушительно ударил по всей мировой финансовой системе и результаты которого мы расхлебываем до сих пор.

Похоже, наш локальный ипотечный кризис неминуем, а цены на квартиры в Москве могут еще серьезно вырасти. Пространство для маневра пока еще очень большое.

@inflation_shock

Россияне разлюбили Бургас и начали массово распродавать свою недвижимость на черноморском побережье Болгарии. Одна из причин — падение курса рубля.
О том, что сейчас в Бургасе почти 90% выставленных на продажу жилья приходится на россиян, сообщил @potnumbersix со ссылкой на болгарское новостное агентство Novinite. Некоторые из этих людей брали на покупку жилья рублевые кредиты в российских банках, сообщает агентство. После падения курса рубля обслуживать такой кредит оказывается невыгодным. Тем более, что доходность курортной недвижимости в Болгарии заметно упала из-за блокировки туризма на фоне мерзкого ковида. Всего россияне могли купить в Помории (курортная зона Болгарии) более 5 тыс. единиц недвижимости, сообщает Novinite. Россияне были практически единственными нерезидентами, инвестировавшими в недвижимость на черноморском побережье Болгарии. Не исключено, что им на смену придут турки.

Значительного понижения ставок по ипотеке в 2021 году не ожидается, напротив, они могут даже подрасти - такие прогнозы РИА Новости дали представители российских рейтинговых агентств.

"При отсутствии значительного изменения макроэкономической среды и текущей риторике регулятора относительно денежно-кредитной политики, существенного снижения ставок в 2021 году ожидать не стоит", - отметила младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

В случае сохранения мягкой монетарной политики средние ставки новых выдач в первом полугодии вполне могут опуститься до 7% и даже чуть ниже, однако уже летом произойдёт рост ставок вследствие окончания льготной ипотеки, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Ставки же по собственным ипотечным программам банков могут опуститься с текущих 7,7-7,8% до 7,4-7,5%, прежде всего, за счёт крупнейших игроков, рассказал эксперт.

По мнению старшего аналитика банковских рейтингов НРА Надежды Караваевой, средняя ставка по ипотеке в первом полугодии будет сохраняться на уровне 7,3-7,4% за счет действия льготной программы на жилье в новостройках и вероятного сохранения ключевой ставки. После окончания программы ставки могут пойти вверх и достигнуть 8%, ожидают в НРА.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень считает, что, несмотря ни на что, спрос на ипотечные кредиты останется высоким, хотя на него отрицательно может воздействовать продолжающийся рост цен рынка недвижимости. @ria_realty

"ПИК-Франшиза" отчиталась за прошлый год:

• Компания получила 1,2 тыс. заявок от девелоперов из 185 городов России.

• Чаще всего обращались застройщики из Москвы, Питера, Сочи, Краснодара и Новосибирска.

• Наибольшее число заявок было в октябре.

• 50% региональных девелоперов, которые оставили заявки, не смогли или не захотели самостоятельно получить проектное финансирование.

• Средняя сумма финансирования на реализацию одного проекта - 1,4 млрд руб.

Основные проблемы застройщиков, которые обращаются в компанию:

• Отрицательная кредитная история.

• Трудности со сбором документации.

• Низкая маржинальность проектов и длительные сроки рассмотрения заявок в банках.

Напомним, что "ПИК" через банк МСП (подконтролен ВЭБ. РФ Шувалова) предлагает застройщикам получить кредит на свои проекты за 5% от выручки.

Пророк в своем отечестве как всегда был, но его разумеется никто не слушал 👇

На 95-м году умер профессор, экономист, советник советского премьера Косыгина Михаил Лемешев. Писал про него в канале. В 1974-95 Лемешев был одним из топ-менеджеров Программы ООН по охране окружающей среды (ЮНЕП). Все нынешние основы «Зелёной экономики» Первого мира вышли в том числе из-под пера Лемешева.
https://yangx.top/tolk_tolk/6447

Последняя его идея – расселение Московской агломерации и ряда других городов-миллионников по малым городам, с созданием там самодостаточной экономики. В одной из своих последних работ «Город - агрессивный паразит» он писал:
«Представим себе трудовой день работника в Москве. Он вынужден вставать в 6, а то и в 5 часов утра, у него нет достаточного времени для гигиеничного туалета и рационального завтрака. Ему нужен час, а то и два, чтобы добраться до места работы. Автобусы, троллейбусы, трамваи и метро в это пиковое время переполнены. В них часто нет возможности войти с первой, второй, а то и с третьей попытки. Везде царит беспорядочное движение, суета, нервно-психическое напряжение людей.
Не в лучшем положении оказываются и те, кто из-за ложного престижа и снобизма пользуется личным автотранспортом. Они часами стоят в пробках, парализуют движение общественного транспорта, дышат отравленным выбросами бензоперила, опаснейших тяжелых металлов – свинца, ртути, цинка, никеля, кадмия и других веществ воздухом, разрушающе действующим на физиологическое здоровье людей

В не менее тяжелой ситуации оказываются миллионы тех, кто вынужден ехать на работу из Александрова или Можайска, из Малоярославца или Коломны и других городов, отстоящих на сотню, а то и более километров от Москвы. Таким приходится затрачивать на дорогу по 4, а то и по 5 часов в один конец. Изменить этот убийственный образ жизни люди не могут, потому что в местах их проживания практически все производственные мощности разрушены, царит безработица.
Человек, живущий в условиях постоянной психологической напряженности, при высоком уровне загрязнения окружающей среды особо опасными выбросами многомиллионного автомобильного парка, неизбежно попадает в состояние коллапса, теряет не только физиологическое здоровье, но и мыслительную способность. Житель крупного города уже с начала рабочего дня подвержен стрессовому состоянию, отнюдь не способствующему творческому и производительному труду. Более того, он утрачивает способность реально мыслить – принимать разумные решения».
Вечная память Михаилу Яковлевичу Лемешеву.

вот кстати цитируемая работа - https://sovross.ru/articles/1501/29708

В Петербурге переоценены до 70% новостроек

Наибольший рост цен замечен в сегментах комфорт- и бизнес-класса.

За период с мая 2018 по декабрь 2020 года цена за квадратный метр в новостройках Петербурга выросла на 29,08% — с 89,5 тысяч рублей за кв. м. до 126,2 тысяч рублей за кв. м. В Ленинградской области цены за тот же период выросли на 26,3% — с 58,7 тысяч рублей за кв. м. до 79,7 тысяч рублей за кв. м.

Самый высокий рост цен зафиксирован на объекты комфорт-класса и бизнес-класса, которые располагаются в локациях, где конкуренция со стороны других проектов не очень велика. Проще говоря, наиболее значительный рост стоимости "квадрата" был отмечен в проектах точечной застройки. По мнению экспертов, в 2021 году взрывного роста цен на первичном рынке уже не будет.

В связи с высоким спросом и низкими ставками по ипотечным кредитам многие проекты в городе значительно переоценены: доля подобных проектов составляет 60-70%.

@wearestroyka

Известный актер Роберт де Ниро продал свой роскошный отель Nobu в Барселоне за €80 млн инвестфонду ASG. Первоначальная цена этой собственности составляла €100 млн, но де Ниро пришлось дать дисконт, так как из-за пандемии гостиничный рынок Испании серьезно просел.