Застройщики готовы подождать, но не снижать цены

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Валерия Козлова,
президент Уральской палаты недвижимости:

«Сделок, конечно, не так много, как, например, в августе и в сентябре. Но сделки идут до сих пор, их количества достаточно, чтобы сказать, что рынок жив, и мы спокойно с работаем. И мы, и застройщики, и банки, и коллеги, которые специализируются только на вторичной недвижимости...

Мы обсуждали с застройщиками, есть ли потенциал к откату цен. Например, если изменится покупательская способность, взять кредиты будет сложнее, чем в 2022-2023 году, – снизятся ли цены? Застройщики отвечают, что нет. Возможно, будут какие-то разовые акции для стимулирования локального спроса, для того чтобы выполнять планы для банков по экскроу-счетам, но не более.

То есть застройщики готовы не продавать и подождать, но не снижать цены кардинально. И это говорит о том, что есть некоторый запас прочности у рынка.

В 2024 году ключевая ставка может еще повыситься, но потом вернется к показателям 14–15%. А в 2025 году, по прогнозам Центробанка, опустится до 7–9%. И это понимаю не только я, вы или представители Центробанка. Это понимают и застройщики. Именно такую финансовую модель они закладывают в свои бизнес-процессы, в планы продаж, проектное финансирование.

Мы ожидаем, что 2024 год будет достаточно спокойным, без резких движений. Конечно, летом нас ждет завершение льготного кредитования. И, как всегда, накануне мы увидим всплеск покупательской активности. В первой половине 2024 года дискуссиями "отменят или не отменят льготную ипотеку?" будет поддерживаться искусственный ажиотаж. И это напрямую будет влиять на цены.

Есть ли потенциал у застройщиков сегодня глобально снижать цены? К сожалению, нет. И речь не только о новостройках. Все, что вчера было новостройками, а сегодня стало вторичным рынком, будет активно выставляться на продажу инвесторами, особенно непрофессиональными. Но чтобы купить объект, переехать в него либо сдать его аренду, нужно его отремонтировать, оборудовать, купить мебель. Эти факторы сегодня многих останавливают от приобретения такого "вторичного рынка", покупатели пытаются найти готовый вариант на "вторичке"...

Есть клиенты, которые ждут, раздумывают: "покупать-не покупать". Руководители застройщиков на этот вопрос отвечают так: "Цены мы будем снижать в последнюю очередь, сначала попробуем все остальные инструменты регулирования спроса. Мы понимаем, что в какой-то период у нас, возможно, не будет сверхдоходов. Нужно будет просто спокойно отработать, выполняя планы по эскроу-счетам. Если планы не удастся выполнять с помощью всех остальных инструментов, перейдем к снижению цен". Можно сделать вывод, что однозначных предпосылок к снижению цен сейчас нет.

В СМИ можно встретить информацию о том, что рынок "вторички" встал, потому что ключевая ставка повысилась и никто никому не дает ипотеку. Ну где же он встал? Все хорошие лоты на вторичном рынке разбирают как горячие пирожки. В Екатеринбурге сегодня настоящий дефицит.

Казалось бы, повышение ключевой ставки должно снизить количество сделок. Но дефицит, ажиотаж в отношении хороших, качественных лотов заставляют совершать эти сделки быстро, не раздумывая. Важно еще помнить о таком понятии как отложенный спрос. Люди женятся, разводятся, рожают детей. Если человеку нужна квартира, рано или поздно он ее купит».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

Рынок ипотечного кредитования сейчас находится в состоянии трансформации

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Татьяна Решетникова,
замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

«Изменения условий ипотечного кредитования снизит спрос на новостройки в 2024 году на 33%, на готовое жилье – на 27%...

Рынок ипотечного кредитования сейчас находится в состоянии трансформации, Центробанк фактически принимает меры по снижению закредитованности россиян и образования ипотечного пузыря, поэтому требования к заемщикам становятся у банков все жестче, а получить ипотеку становится все сложнее.

В феврале интерес россиян к покупке квартир в новостройках оказался ниже средних значений января текущего года на 6,5%, к приобретению квартир на вторичном рынке – на 4,5%, при этом спрос на загородную недвижимость резко вырос на 17%.

Покупательский спрос все больше смещается сейчас в сегмент более доступного индивидуального жилья. В ядре спроса – земельные участки под строительство, а также дома по стоимости соразмерные одно- и двухкомнатным квартирам. Подогревает спрос в сегменте загородной недвижимости возможность оформления льготных кредитов в совокупности с более доступной ценой квадратного метра, чем в городских квартирах.

Спрос на загородную недвижимость в 2024 году может быть выше на 14%, чем годом ранее. Также высокая активность прогнозируется на рынке аренды жилья, где из-за снижения доступности ипотеки для покупки собственного жилья спрос может вырасти на 18–20% относительно прошлого года.

На фоне относительно сохраняющегося спроса в первой половине 2024 года средние цены на недвижимость продолжат расти, хоть на вторичном рынке собственники и станут более охотно делать скидки, конкурируя за покупателей. На первичном рынке будет появляться всё больше различного рода программ рассрочки и индивидуальных скидок, а вот на загородном рынке из-за высокого спроса следует ожидать более активного роста средних цен на уровне 10–12%».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

Ипотека переориентируется на более точечные и адресные программы

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Анна Мурмуридис,
директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

«Доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках Московского региона снизилась в I квартале 2024 года до 62%.

Динамика ключевой ставки безусловно напрямую повлияла на ипотечную ставку. Доля ипотечных сделок сокращается. В январе показатель еще держался на уровне 70%. На волне новостей об изменении условий льготной ипотеки покупатели старались успеть оформить кредит с максимальным размером до 12 млн руб. Для Московского рынка это было еще актуально, однако 6 млн руб. – это уже очень маленький лимит. Сейчас спрос будет снижаться, все больше аудитории будет переходить на семейную ипотеку и другие узконаправленные программы.

Ипотека в перспективе перестанет иметь массовый характер и переориентируется на более точечные и адресные программы, например, на загородный рынок жилья. Трендом этого года станет семейная ипотека. Правительство продолжит субсидировать более увеличенные площади квартир.

Цены на жилье выросли за квартал на 2% и на 8% за год. Ожидается дальнейший плавный рост цен в рамках текущих показателей по инфляции. При этом изменения цены квадратного метра будут сильно зависеть от структуры рынка и трендов квартирографии проектов».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

💬
👨Алексей Лейпи,
директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«Если сравнивать 2023 год с текущим, то, по нашим оценкам, изменения, которые нас ждут – снижение (объема выдачи ипотеки в России – прим.) год к году на 25-30%. Мы говорим о прогнозе в 5,2 трлн рублей.

Это снижение не означает кризис, потому что общая прогнозируемая сумма выдачи будет на уровне 2021 и 2022 годов, бывших рекордными для своего времени.

Количество ипотечных сделок во втором полугодии вырастет на 17% по сравнению с первым полугодием, их общее число по итогам года составит 1,5 млн.

Доля субсидированных государством кредитов после завершения льготной ипотеки во втором полугодии 2024 года сократится приблизительно на 16 п.п., до 55-56% от общего объема выдачи». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Михаил Задорнов,
бывший глава Минфина РФ, экономист:

«Жесткой просадки (рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки – прим.) не ожидаю. Если говорить кратко, значительного падения цен на жилье не будет, хотя возможно снижение примерно на 10%. Оно помогло бы быстрее сбалансировать рынок, потому что стоимость жилья перегрета.

При этом, скорее всего, номинальные цены на жилье в России не снизятся. При сохранении номинальных цен на жилье и при такой инфляции за два года произойдет реальное снижение стоимости квадратного метра.

В региональном разрезе ситуация будет различаться. В пяти крупнейших регионах – Москва и Подмосковье, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленобласть – номинальные цены, скорее всего, падать не будут, а останутся замороженными. А вот в регионах с малым вводом жилья стоимость квадратного метра может расти и дальше.

Наконец, будет неизбежно сокращаться ценовой разрыв между вторичным рынком жилья и новостройками». #мнение

@rusipoteka

💬
👨Александр Прыгунков,
управляющий партнер ГК «Самолет»:

«Предпосылок для снижения цен (на новостройки – прим.) нет.

Все мы понимаем, что есть нехватка рабочей силы и рост стоимости услуг подрядчиков. Еще один фактор – инфляция на строительные материалы, особенно это связано с импортозамещением. Плюс рост ключевой ставки.

Все это закладывается в себестоимость жилья, и ниже нее застройщики продавать не будут, так как это экономически неэффективно. Также за этим следят банки как представители регулятора, поэтому тенденции к снижению цен нет.

Сейчас растет объем объектов с полученным разрешением на строительство, и эта тенденция будет продолжаться еще 5-6 месяцев. В дальнейшем застройщики будут тщательно обдумывать реализацию новых проектов.

Скорее всего, новые очереди будут стартовать чуть позже. Через какое-то время будет найден новый баланс рынка, а объем предложения уменьшится в соответствии с тем спросом, который будет существовать на рынке». #мнение

@rusipoteka

📎 Сергей Разуваев,
директор консалтингового агентства GMK:

🌐Столичный рынок «свежих новостроек», как и весь российский рынок жилья, вошел в период ослабления спроса. Это уже не просто временная коррекция, а стратегическая перспектива, которая определит его движение в ближайшие годы. На этом фоне мы наблюдаем, как девелоперы сокращают инвестиционные программы в массовом сегменте. Это закономерно приведет к дефициту наиболее популярных лотов – небольших квартир – уже к концу 2025-го или началу 2026 года.

🌐Важно отметить, что к середине-концу 2026 года мы, скорее всего, увидим ценовой разрыв. Причина проста: девелоперы физически не успеют за восстановлением спроса. Или предложение не успеет выйти на рынок в нужных объемах, или востребованные объекты будут в незавершенной стадии строительства, что только усилит эффект «дефицита».

🌐Для девелоперов это не только вызов, но и этап перегруппировки. Игроки будут вынуждены осторожнее подходить к новым проектам, переосмысливая темпы строительства и источники финансирования.

🌐Для покупателей же период 2025-2026 годов может стать хорошей возможностью, но к сожалению, лишь временной. Перспективные лоты по адекватным ценам будут доступны вероятнее всего в тех проектах, где у девелопера возникли сложности с ликвидностью или наполнением эскроу-счетов. Это «окно возможностей» быстро закроется – следующим шагом станет очередной рост цен.

🌐В нынешних условиях полный коллапс строительства практически невозможен. Девелоперский рынок плотно завязан на банковский сектор, который сейчас в отличной форме. Рекордные прибыли банковской системы и ее устойчивая позиция создают подушку безопасности для крупных застройщиков. Да, отдельные проблемы могут возникнуть у мелких игроков, но их объекты быстро перехватывают крупные компании, которые доводят строительство до финала. Локальные остановки, безусловно, могут случиться, но их масштабы будут минимальны.

🌐Этот процесс (смещение фокуса спроса с первичного на вторичный рынок – прим.) уже начался, и он набирает силу. Ключевой фактор – разница в ценах. Сейчас средняя стоимость новостройки превышает среднюю цену вторичного жилья на 57%. Это рекорд. <...> При этом нельзя не отметить то, что на вторичном рынке сейчас до 80% сделок совершаются за наличные, без кредитования.

#мнение #первичка

🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс.

@rusipoteka

«Пчелы не выступают против меда»

🤫🏁🏁🏁🏁🏁
Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«Судя по первым рабочим неделям, заметного спада на рынке в январе к декабрю не будет. Продажи (в основном) держатся на семейной ипотеке, рассрочке, зачете имеющегося жилья.

Все опасались внедрения ипотечного стандарта. Пока каких-то заметных последствий нет. Застройщики не спешат выравнивать цены в сделках "за живые деньги" и по семейной ипотеке. А банки продолжают получать комиссию за выдачу кредитов. Пчелы не выступают против меда. Начнутся "репрессии" – отреагируют.

В условиях высокой (недоступной) рыночной ставки и запредельных комиссий по семейной ипотеке рассрочка становится важнейшим инструментом первичного рынка. Сейчас такие сделки составляют до 40%, у некоторых застройщиков – больше. Поэтому стоит напомнить о специфических рисках.

▪️Во-первых, это отложенный денежный поток. Цена фиксируется сразу (чаще – с небольшим увеличением), а значительная часть оплаты поступает позднее.
▪️Во-вторых, многие клиенты рассчитывают позднее перейти на ипотеку, и застройщики и агентства используют этот аргумент. Но может получиться так, что значительная часть клиентов к моменту сдачи дома не смогла перейти на ипотеку (или из-за ставки, или из-за несоответствия требованиям банка), и тогда будет соответствующий объем расторжений договоров.

Если это все совпадет: большой объем продаж в рассрочку; большое количество клиентов, не готовых вносить финальный платеж, большой объем расторжений – дополнительный объем квартир вываливается в продажу и начинает продавливать цены, затрудняя реализацию остатка самим застройщиком, которому придется конкурировать с переуступками.

Кроме того, по расторжениям люди будут требовать возврата средств, невзирая на штрафные санкции и прочее. На практике попытки взыскать что-то с дольщиков за неуплату очередного взноса оборачиваются огромным репутационным ущербом. Государство всегда будет защищать и обманутых, и обманувшихся дольщиков.

Эти проблемы – косвенные следствия из понятного стремления ЦБ "охладить" кредитный рынок и снизить риски в финансовой системе».
🏁🏁🏁🏁🏁

#мнение

🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс.

@rusipoteka