Когда мы публикуем, как охамевшие участники рынка строительства просят себе кучу преференций, то некоторые читатели обвиняют нас в том, что мы опять включили говномет. Но мы-то правы. Почитайте, что пишут другие каналы. Коротко говоря, подрядчики госстроек, среди которых, кстати, принадлежащий мэрии Москвы «Мосметрострой», прикидываются «нищими» и просят Путина увеличить их сверхдоходы.

#новостиэмитентов

Ну, и раз уж мы начали погружаться в особенности работы девелоперов, поделимся с вами небольшой статьей, подготовленной компанией #РКСДевелопмент, о том, как сегодня построена работа с земельными участками.

Почему сейчас стало сложно приобрести площадки под жилую застройку, зачем девелоперы объединяются в коллаборации и куда уходят ленд-девелоперы?

Статья будет интересна тем, кто внимательно следит и за облигациями девелоперов, и за "бетоном".

Пост информационный. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги

Бумирующая отрасль экономики – строительство. За первые пять месяцев года количество введенного в строй жилья увеличилось почти на 30% по сравнению с прошлым годом. Темпы ввода недвижимости опережали как пандемийный 2020 год, так и доковидный 2019 год. Строители пытались успеть влезть во временное окно льготной ипотеки.
После отмены льготной ипотеки спрос на недвижимость начал проседать. Доходы граждан не выросли на сопоставимую с подорожавшим жильем величину. Уже в июле спрос на квартиры в Сочи рухнул на 70%. Началось охлаждение цен в крупных городах страны –Перми, Омске и т.д.
В итоге второе полугодие 2021 года для стройки может оказаться не таким сильным, как первое, а цены на жилье могут откатиться назад, несмотря на подорожавшие стройматериалы. Самые пессимистичные эксперты прогнозируют снижение цен на уровни даже ниже чем до пандемии, объясняя это сбросом «спекулятивных» квартир. И хотя спекуляции с жильем в России были всегда, но массовой продажи инвестиционных квартир - не было никогда.

Пока тема экологии в тренде, банки не сидят на месте, а пытаются на ней как можно больше подзаработать. Так, подразделение Danske Bank в Северной Ирландии запустило первую в Великобритании ипотеку, сертифицированную как углеродно-нейтральную.

Ипотека была сертифицирована организацией Carbon Trust, которая измерила углеродный след от предоставления ипотечных кредитов, включая выбросы, возникающие на протяжении всего жизненного цикла ипотеки. В основном, на углеродный след влияет именно бумажная документация, однако Carbon Trust учла и потребление энергии в офисах Danske, и цифровое оформление документов на каждом этапе, и многое другое. Получилось, что на один ипотечный кредит выбросы составляют примерно 96 кг CO2 (столько же составляет, например, пробег в 388 км на автомобиле или зарядка 11 678 смартфонов).

Зная все это, Danske Bank поступил очень хитро — он не стал как-то выпендриваться и, к примеру, переходить на экологически чистую электроэнергию в офисах. Нет, подразделение банка в Северной Ирландии просто решило инвестировать в проекты, снижающие выбросы углеродов ту сумму, которая поможет компенсировать выбросы от ипотечных кредитов. Короче говоря, решили вопрос бабками.

Теперь же люди побегут в Danske Bank за «углеродно-нейтральной» ипотекой. Просто потому что это модно. Но, в итоге, им придется переплачивать — как раз за те инвестиции в эко-проекты. Или что, вы думали, Danske Bank будет их из своих карманов платить? Нет, конечно. Для него тема экологии — это просто еще один тренд, на котором можно подзаработать, только и всего. Как, впрочем, и для любого большого бизнеса.

25% новой недвижимости в Москве уходит в трейд-ин

Застройщики в Москве и Подмосковье переключились на трейд-ин. Доля таких сделок с новостройками выросла до 25%. В 2019–2020 этот показатель не превышал 15%. Средний показатель — +5% в сравнении с 2019-м.

Причин несколько:
📍Льготная ипотека. Когда она была 6,5%, клиенты продавали старое жилье в трейд-ин и закрывали ипотекой недостающую сумму для покупки нового.
📍Стагнация вторички. Льготная ипотека для нее не предусмотрена, так что люди стали избавляться от старого жилья, боясь, что цена на вторичном рынке упадет.

Но вообще трейд-ин — то еще кидалово для покупателей. Застройщик получает квартиру у покупателя по цене ниже рыночной и продает её по нормальной. Тут можно потерять до 50% стоимости своего жилья. @nebrexnya

Ранее публиковал статистику по корреляции типов активов с инфляцией.

Результаты были довольно очевидные: сырье и недвижимость имеют высокую степень корреляции. Золото - на уровне подбрасывания монетки, а вот с рынком акций установить какой-либо связи просто не удалось.

На графике синим показан самый крупный ETF на американскую недвижимость, оранжевый - график индекса SP500. В отличие от золота с Биткоином эти ребята пока действительно имеют хорошую связь с инфляцией.
Правда, не стоит искать спасения в российской недвиге. Она исторически не могла обгонять инфляцию.

А что касается этих американских графиков, то стоит помнить о том, что даже с небольшим ужесточением КДП от ФРС вся эта связь может мигом развалиться, то есть более-менее приличная инфляция сохранится, а вот недвига и рынок акций повалятся как алкаш на раскисшем огурце.

Ведь даже 70% корреляции недвижимости с инфляцией ой как далеки от 100%, что может в полную силу проявляться на среднесрочных отрезках.

@inflation_shock

Ну вообще то до того, как банки стали развивать ипотеку и сделали боле или менее нормальные условия её так 👇 и выдавали. все 1990-е и первую половину 2000-х

Зацените. Прямое рабство. Без посредников и смс
https://www.rbc.ru/rbcfreenews/60f620b09a7947c381a31c29?from=from_main_1

❓КАК ИПОТЕЧНЫЕ ЗАЕМЩИКИ ОБЫГРЫВАЮТ РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ

📊Средний срок, на который выдаются новые ипотечные кредиты, устойчиво растет и в мае 2021 года составил 20 лет. За счет удлинения сроков заемщики стремятся снизить размер ежемесячного платежа, который увеличивается из-за роста цен на недвижимость и высокой потребности в кредите.

📈За три года средний размер ипотечного кредита вырос на 47% (на 27% за последний год) и составил 2,9 млн руб. В то же время снижение ставок и удлинение срока позволяют частично нивелировать негативный эффект быстрого роста цен и поддерживают устойчивый спрос на ипотеку. За три последних года средний размер ежемесячного платежа вырос всего лишь на 13%.

👉При довольно длинных сроках новых кредитов фактическое погашение происходит в среднем за 7- 9 лет (данные ДОМ.РФ на конец 2020 г.). Дело в том, что от 30% до 50% ипотечных кредитов погашаются досрочно за счет продажи старой недвижимости после покупки нового жилья.
@macroresearch

Обязательный штамп в паспорте о браке отменили, его можно ставить строго по желанию. И теперь покупка квартиры на “вторичке” превратилась в прогулку по минному полю.

По закону, супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право эту сделку оспорить (статья 35 Семейного кодекса). И суд встанет на его сторону, после чего квартира перейдёт к старым владельцам, а покупателю останется только судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. На первый взгляд нет никакой проблемы попросить у продавца копию свидетельства о браке, но часто бывает, что продавец разведен, и совершенно искренне считает, что никому ничего не должен. А через год-другой появляется экс-жена, которая заявляет, что квартира была куплена в браке, с ней продажа не согласована, и понеслось. Однозначно появятся теперь группы мошенников, которые будут разводить лохов именно по этой схеме.

Да, можно сделать запрос в ЗАГС, но в какой? Впрочем, ЗАГС и не обязан давать такие ответы. Проводить сделку через нотариуса? Но и там нет гарантии. По идее нотариусы имеют доступ к базе данных ЗАГС, но проблема в том, что даже в Московском регионе она заполнена на 10%. Если нет согласия супругов, а в паспорте нет отметки, нотариус, чтобы прикрыть свою задницу, напишет в договоре, что семейное положение установлено "со слов". То есть покупатель берёт риски на себя.

Будьте осторожны. @infernal_money

Программа субсидирования строительства низкорентабельного жилья забуксовала на старте. За полгода банки израсходовали лишь 7,3% выделенных средств, оказав поддержку двум десяткам объектов. Из дюжины банков-участников реальные кредиты застройщикам выдали только трое. Несмотря на низкую ставку, в реализации программы не заинтересованы ни банкиры из-за ограничения стоимости реализуемого проекта, ни застройщики — из-за постоянного внимания со стороны контролирующих органов.

📦 На рынке складской недвижимости по всему миру вот уже больше года небывалое оживление: прорыв e-commerce и восстановление экономики после пандемии создали условия, чтобы показатели вакансии в складских комплексах класса А и В стали одними из самых низких за всю историю измерений. Арендная плата тоже растёт, как и абсолютная стоимость складских помещений.

🗄️ Значительной долей складов в мире владеют REIT и фонды недвижимости, акции (паи) которых купить в том числе частные инвесторы.

📊 Крупнейшими фондами в сегменте являются: Prologis (капитализация $95,7 млрд.), Duke Realty ($18,6 млрд.) и Americold ($9,8 млрд.). Все эти компании показывают неплохие результаты, их акции стабильно растут.

🌗 Но и на солнце есть пятна. В случае американских складских REIT это завышенные мультипликаторы. Например, показатель P/E в секторе варьируется от 60-52, что весьма много и очень настораживает.

🇬🇧 А вот британские REIT логистической недвижимости, прежде всего Sergo (капитализация £14 млрд.) и Tritax Big Box (£3.6 млрд.), выглядят более «нормально», мультипликатор P/E у них на уровне 8-10.

💰 Складские REIT не платят больших дивидендов, в среднем показатели приближаются к значению 2%. Их акции сейчас имеет смысл покупать с целью получения доходов за счёт роста стоимости.

📈 Учитывая продолжающийся расцвет рынка складской и индустриальной недвижимости, перспективы повышения котировок REIT этого сектора кажутся тоже радужными.

🔻Лично я рекомендую обратить внимание на британские REIT. К сожалению, их бумаги доступны только квалифицированным инвесторам.

Таблица с выплатами пайщикам
Подготовил таблицу со всеми выплатами пайщикам наших фондов недвижимости «Арендный поток — 1», «Арендный поток — 2» и «ФастФуд».

Ссылка на google-таблицу: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1S1rdrkKBVF9aQE_uxTKvWHKwUM5iwLlvMW5u5VO6VHg/edit?usp=sharing

Дата обновления таблицы: 22.07.2021

#АП1 #АП2 #ФастФуд

Глава риэлторского агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов, написавший письмо премьеру Мишустину разрешить компаниям выдавать ипотеку сотрудникам, как оказалось, сам не выделит ни копейки своим риэлторам. А все потому, что у «Этажей», позиционирующего себя «крупной федеральной компанией» и «агентством №1», если верить билбордам в каждой подворотне Москвы, в штате нет ни одного сотрудника. Все риэлторы оформлены, как ИП, что позволяет агентству оптимизировать налогообложение. Если бы не письмо от нашего читателя (см. скрин), мы так бы и умерли без этого важного знания.

Ящик Пандоры открылся и оттуда повылезали скелеты бизнеса риэлторского агентства «Этажей». Мы не хотели, так получилось и теперь не можем закрыть крышку.

Удорожание стройматериалов начинает все больше беспокоить не только застройщиков и тех, кто задумался о собственном доме, но и «простых смертных». С начала пандемии стоимость ремонта квартир и дач выросла на 32%, закономерно скакнули и цены на квартиры с отделкой – где-то на 25-30%. Но других вариантов не было: за IV квартал 2020-го металлопрокат подорожал на 80-100%, древесина – на 40-70%, утеплители – на 20-40%. Стали заметно дороже отделочные материалы, фанера, электротехническая и кабельная продукция, пластиковые окна.

Но дело не только в этом. На фоне высокого спроса и дефицита рабочих рук из-за отъезда трудовых мигрантов заметно увеличились и расценки на работы ремонтных бригад. На пике пандемии сообщалось о подорожании услуг ремонтников на 15-30%. С тех пор цены вряд ли сильно упали, если не наоборот – да и что толку, ведь многие бригады (с опытом и хорошей репутацией) сейчас загружены заказами чуть ли не на два года вперед. Вариантов для тех, кто все же настроен на ремонт, тут, собственно, всего три: ждать, когда все устаканится (но это вряд ли будет быстро), копить (и тоже ждать, когда кто-то с прямыми руками освободится) или делать все самим.

ЮНЕСКО исключило Ливерпуль из списка всемирного наследия.

ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА. 

По мнению организации, строительство элитного жилья и нескольких небоскребов могут уничтожить исторический облик знаменитой набережной города. Члены городского совета уже назвали это решение ЮНЕСКО "позорным днем" в истории Ливерпуля. Между тем организация заявила, что может лишить статуса объекта всемирного наследия и Стоунхендж.

https://mdza.io/_Yrq_7HRPFk

💰 Innovative Industrial Properties (IIPR) - американский REIT, сдающий в аренду недвижимость, пригодную для выращивания и производства марихуаны.