На рынке евробондов обвал одного из крупнейших китайских застройщиков Greenland Holdings Corp, долг которого на конец 2Q20 достиг $48B, хотя у компании значительный объем кэша в размере $12.3B. Что настораживает, этот застройщик по финансовым показателям далеко не самый плохой и даже имеет рейтинг Ba2 от Moody’s, когда большинство китайских строителей имеют рейтинг B. Причины падения пока неясны.

Китайцы отчитались только за 2Q20, поэтому финансовые показатели в данной таблице всё еще актуальны. Евробонды остальных компаний без изменений, кроме China South City Holdings Ltd и RiseSun Real Estate Development, которые корректируется вниз второй день подряд, но без резких движений.

На 33,4% за год выросли цены на новостройки в спальных районах Петербурга. И на треть сократилось предложение, следует из базы ИИЦ «Недвижимость и строительство Петербурга». Ещё резче подорожали отдалённые кварталы (Парголово, Шушары, Рыбацкое и пр.): плюс 35,5%. 2021 год начинается с отметки 157 930 рублей за кв.м в «спальниках» и 122 425 рублей – для «дальнего города».
В среднем по новостройкам региона (город плюс область) цены увеличились на 21,4%, превысив уровень 140 000 рублей за «квадрат». Поначалу прирост был относительно умеренным: карантин, «первая волна» пандемии, отлаживание дистанционных продаж... За первое полугодие стоимость будущего жилья увеличилась на 7,6%.

Кажется, жителям Питера и туристам «не зашли» новогодние зимние веранды. Местные рестораторы говорят, что из-за введенных ограничительных мер во время праздников потеряли до 70-80% выручки. Бизнесмены жалуются, что у них просто забрали 5 самых прибыльных дней работы (с 30 декабря по 3 января). У владельцев фуд-кортов вообще нет приличных слов – эти объекты полностью закрыты уже второй месяц.

Разочарование рестораторов можно понять – новогодний ажиотаж и раньше помогал закрывать накопившиеся за год хвосты, а во время пандемии и вовсе превратился в спасательный круг для загибающегося бизнеса. Проблема еще и в том, что после праздников часто наступает потребительский спад: новогодняя эйфория прошла, подарки подарены, встречи проведены – заведения пустеют. И в 2021 году этот спад, вероятно, будет еще более длительным и глубоким.

🗣Константин Селянин, - экономист:

«Уже в феврале-апреле 2021 года мы увидим полномасштабный кредитный кризис, когда люди, набравшие потребительские и ипотечные кредиты, столкнутся с тем, что не могут их обслуживать. Все программы по кредитным каникулам закончились еще в ноябре. Динамика „плохих“ долгов — которые не обслуживаются более трех месяцев — растет давно, но уже в феврале-марте эта проблема встанет в полный рост: у нас будут сотни, тысячи, если не миллионы людей, которые не смогут обслуживать свои кредиты.

И если речь идет об ипотеке, то банки будут забирать залоговое имущество. Если государство не вмешается в этот процесс, то все закончится дефолтом ипотечников и отбиранием квартир... В этом году многие должны понять, что в условиях падения доходов покупать недвижимость — очень рискованно. Поэтому я не жду роста цен. Более того, при определенной политике государства может быть и снижение цен на жилье».

#ИпотечныйБумеранг

❗️🏦➡️🏗Дождались. Премьер Михаил Мишустин утвердил порядок субсидирования низкомаржинальных проектов по строительству жилья. На эти цели для начала планировалось выделить 1 млрд руб, а вообще Минстрой просил 54 млрд на несколько лет.
👉Итак, под новое госсубсидирование подпадают кредиты, выданные по проектам, в которых прогнозные денежные потоки превышают сумму основного долга и процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора менее чем в 1,15 раза, но не менее чем в 1,05 раза. При этом планируемая стоимость строительства проекта в соответствии с проектной декларацией не должна превышать 500 млн рублей.
👉Возмещение недополученных доходов предоставляется кредитным организациям в размере разницы между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 7,5 п.п и суммой выплаченных или начисленных процентов по кредитному договору. Компенсации банки получат договорам, заключенным после 31 декабря 2020 года.
👉Программа субсидирования коснется только 46 регионов, так как будет применяться только в тех субъектах РФ, где среднедушевые денежные доходы населения за I квартал 2020 года на 15% и более ниже среднего показателя по стране.
☝🏻Подписанный документ также скорректировал порядок субсидирования кредитов застройщикам по договорам, заключенным до 1 мая 2020 года. Речь идет о программе на 12 млрд руб, принятой в мае 2020 года для поддержки отрасли. В частности, застройщик должен сохранить 90% численности работников, которая была у него по состоянию на 1 мая 2020 года (ранее 100%). Уточнено условие субсидирования, связанное с вводом объектов в эксплуатацию в отношении проектов, реализация которых осуществляется поэтапно - не менее одного из таких объектов должен вводиться в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2021 года.

ЦБ РФ планирует запустить выдачу ипотеки на блокчейн-платформе. Эта тема сейчас активно прорабатывается с Министерством цифрового развития.

Первый зампред ЦБ Ольга Скоробогатова считает, этот проект будет востребован на рынке, поскольку позволит сделать процессы "бесшовными", а также отказаться от "рутинных старых технологических решений".

"Наша задача как регулятора… - это сделать такой фактический реинжиниринг и переосмысление процессов самых ключевых, которые нужны человеку".

👀 👀 👀 👀

В России планируется усилить контроль за арендой жилья, пишет газета «Известия». Соответствующий законопроект разрабатывает Минстрой, документ внесут на рассмотрение в Госдуму до конца текущего года. Предполагается, что он будет направлен на повышение прозрачности отрасли и призван защитить права арендодателей и арендаторов.

В рамках усиления контроля планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья — эти данные будут передаваться в налоговые органы. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, интеграция платформы с системами ФНС позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из серой зоны, что приведет к росту налоговых поступлений.

В свою очередь эксперты отмечают, что примерно 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, что означает не только упущенные налоговые сборы, но и наличие потенциальных источников криминогенных ситуаций.

#обзорсми @ria_realty

Удаленная работа не только освободила кучу офисов, но и раздула рынок субаренды в Москве в полтора раза. За последние три месяца предлагаемых в субаренду площадей стало в 2 раза больше – рост с 44 тыс. квадратов до 84 тыс. Чаще всего повторно сдать арендуемые метры пытались банки, консалтинговые фирмы и нефтегазовые компании. Эти организации, как правило, сидят в премиальных бизнес-центрах с жесткими условиями договоров аренды – разорвать или поменять их досрочно довольно сложно. Из-за удаленки свободного места стало много, поэтому банкиры и нефтяники пошли на хитрость – стали сами предлагать занимаемые площади в субаренду.

Впрочем, в следующем году показатели рынка субаренды вряд ли будут такими впечатляющими. Во-первых, часть помещений уже пристроена. Во-вторых, сроки договоров истекут и пересдавать «квадраты» будет уже не нужно. Останется бизнес в дорогих бизнес-центрах или будет искать варианты подешевле? Еще одна причина последить за рынком аренды коммерческой недвижимости.

Снова про стройку. Льготная ипотека 6,5% немного притормозила рост в ноябре-декабре. Оно и понятно: бум на крупные покупки не мог продолжаться долго при стагнирующих доходах населения. Что будет с госпрограммой дальше?

1. Снова продлят, несмотря на недовольство ЦБ и Минфина. Без льготной ипотеки выход на новый объем жилищного строительства невозможен. Чтобы выполнить майский указ Президента, программу будут продлевать год за годом.
2. И даже расширят. Обычные многоэтажки в крупных городах не дадут значимого прироста строительства: недостаточно свободной земли, этажность ограничена пожарными регламентами. Поэтому Правительство будет продвигать сельскую ипотеку и льготные кредиты на строительство собственного дома. Можно ожидать снижения первоначального взноса и новых госпрограмм для его компенсации.
3. Кризис на строительном рынке откладывается. Все боялись, что с введением эскроу-счетов строителей ждет волна банкротств. Но льготная ипотека всех спасла. Даже мелкие компании получили рекордную выручку, которая создаст задел на 2021-2022 годы.

Заказами будут обеспечены производители стройматериалов, логистика, сырье, на кредитах заработают банки. В конечном счёте, от госпрограммы выигрывает вся экономика, стоит признать запуск льготной ипотеки одной из самых успешных антикризисных мер, благодаря которой спад промпроизводства за 11 месяцев составил лишь 3%.

Спрос на недвижимость в Нью-Йорке со стороны российских покупателей по итогам 2020 года вырос на 15,35% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, выяснили аналитики Barnes. Наиболее значительный рост интереса был отмечен в апреле к марту, он составил 30,2%. Однако за этим стремительным взлетом последовало резкое и продолжительное снижение интереса россиян к недвижимости в Нью-Йорке, которое продлилось три месяца, с мая по июль. Так, в мае к апрелю снижение составило 8%, в июне к маю - 30,5%, в июле к июню еще минус 12,09%.

#застройка_и_вещества
Да, поставки из Аргентины психоактивных веществ восстановлены в полном объеме, теперь очевидно.
Кузнецов дает новое интервью.
А мы в редакции по-прежнему не приветствуем употребление веществ, особенно чиновниками.

====
"... чтобы перейти к классному, комфортному городу, к сожалению, необходимо перестроить эту «ментальность дачника», как я ее называю: «не надо сюда идти с реновацией, потому что тут у нас зелень».
Под этой зеленью валяются алкаши и наркоманы? Ну не страшно, зато тут других нет, зато я могу машину бесплатно оставить во дворе.
Меня недавно гнобили за то, что я сказал, что позиция против реновации чудовищных, я подчеркиваю, чудовищных пятиэтажек — это эгоистичная позиция.
Я сам вырос в пятиэтажке, которая входит в реновацию, знаю, о чем говорю. Я настаиваю на этом высказывании, потому что, да, это эгоистично."
====
Там еще много бессвязных слов, но похвалы себе молодцу и начальнику Сергейсеменычу читать скучно, а остальное к специалистам.
#кузнецов
@tbcc_renovation

Собянин: в Москве построен первый миллион кв. метров по реновации.

Надеемся, что коллеги в девелоперских компаниях могут прикинуть хуй к носу и понять, что 1 млн. кв. м. свежей недвиги пополнил рынок Москвы. И еще 1-2 года, объём реновации начнет влиять на коммерческие продажи. Для сравнения - емкость рынка в Москве сейчас в районе 6 млн. кв. м., то есть в какой-то год реновация сравняется с коммерческой емкостью. Понятное дело, что не все алкаши и наркоманы из реновации будут продавать жилье. но 1-2 млн. надавит.

Проблемы две - реновация будет жрать емкость рынка и клиентов, а также пушить цены вниз, так как многие умники будут сливать на цианах квартиры по меньшему прайсу, чем бы хотели господа девелоперы.

Какое решение?
Первое и самое очевидное - убежать в комфорт+ или бизнес-класс, а не бизнес-лайт (эконом). Реновация официально займет исчезнувший эконом, а вот более качественный продукт может заставить раскошелиться не на реновацию.

Второе решение - брать площадки только в центре, где мало реновации и нет конкуренции. Наибольшие риски для проектов, которые окружены пятиэтажками.

Третье решение - вьебывать больше денег на маркетинг и продажи, чтобы смести нафиг частников из реновационного фонда. Скорее это и победит, так как продукт никто улучшать не планирует, а центральные локации заняты привычными девелоперами. Ждем большое количество интеграций.

Тюменская "Брусника" в марте разместит на бирже облигации общей стоимостью 4 млрд руб. Компания привлекает средства на покрытие банковских кредитов.

Основатель девелопера Алексей Круковский сообщил, что ставка будет в районе 9,5%.

Первый облигационный заем девелопер разместил в марте прошлого года. Общая стоимость ценных бумаг была также 4 млрд руб. со ставкой 11%. Средства привлекались на покупку земельных участков, технику и рефинансирование кредита "Сбера".

В Петербурге из-за коронакризиса сложилась критическая ситуация на рынке офисной недвижимости.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 года, выяснили в Knight Frank St Petersburg. Объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 года, доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.

🗣Анатолий Вакуленко, - аналитик ГК «ФИНАМ»:

«Единственным направлением, где доля одобрения продолжает оставаться достаточно высокой (71,3%), остается ипотека. Исключительно из-за наличия достаточно ликвидного и надежного залогового обеспечения. Впрочем, уже к середине года ситуация может кардинально поменяться.

Как только закончится действие государственной программы льготного кредитования, цены на жилую недвижимость могут пойти вниз, что снизит залоговую привлекательность квартир и повлияет на долю одобрений в этом виде кредитования».

#ИпотечныйБумеранг

Дмитрий Медведев на заседании Совбеза заявил, что неплохо было бы лицензировать деятельность компаний, которые занимаются частным строительным контролем:

Следует отнести частный строительный контроль к лицензируемым видам деятельности. И ввести обязательные требования по аттестации специалистов таких организаций.

Инициатива парадоксальная, т.к. такие компании не могут работать, если не состоят в строительных СРО. При этом лицензирование заменили на вступление в СРО еще в 2009 году, когда Медведев был на посту президента.

🗣Анна Бодрова, - старший аналитик ИАЦ «Альпари»:

«Ипотечный кризис может накрыть отечественный рынок уже в нынешнем году, когда объем просроченных платежей вырастет на 5-7% к уровню прошлого года. Произойдет это не потому, что люди внезапно стали беспечны в отношении собственных долгов, а потому, что платежеспособность граждан может оказаться еще более слабой, чем в настоящее время.

Риск надувания ипотечного пузыря будет расти, если ситуация будет развиваться именно в том ключе, как сейчас: кредиты выдаются динамично, но платежеспособность россиян падает. В этом случае банки лицом к лицу столкнутся с проблемой просрочек и неплатежей. И вот тогда начнутся проблемы. Самый негативный сценарий предполагает кризис через 8-12 месяцев».

#ИпотечныйБумеранг

За океаном выдача ипотеки тоже бьет рекорды, но цифры там ощутимее.

Крупнейшее ипотечное агентство США Freddie Mac отчиталось по ипотечным показателям за прошлый год и дало прогноз на этот. Из-за исторически низкой процентной ставки (2,6%) на рынке не хватает ликвидной недвижимости. Летом продажи показали резкий рост и продолжили расти во второй половине года.

Freddie Mac прогнозирует, что общее количество выданных кредитов в следующем году сократится до $3,3 трлн, а в 2022 показатель снизится до $2,4 трлн. Процентная ставка в 2021 году будет на уровне 2,9%, но в 2022 повысится до 3,2%.

Уровень безработицы в США в четвертом квартале достиг 6,7%, что привело к росту рефинансирования ипотечных кредитов ($778 млрд). В 2021 году этот показатель прогнозируется на уровне $1,7 трлн, а к 2022 опустится до $895 млрд.

Продолжаем наблюдение за рынком коммерческой недвижимости. Наши партнеры из сети отелей Станция и портала Hotel Advisors освежили данные по 2020 году (предыдущий релиз см. тут) .
В целом рынок пока ни жив ни мертв, но худшее, по мнению коллег, уже позади. Ниже в пресс-релизе 👇 они сообщают о вполне наполеоновских планах и твердом намерении расширить свое присутствие не только в Петербурге, но и других регионах.

Путин заявил о дисбалансе на рынке жилья в регионах

Президент Путин заявил, что в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир.

Он попросил обсудить, что нужно сделать для выравнивания цен на рынке жилья, в том числе с помощью увеличения предложения.
Путин на совещании по экономическим вопросам отдельное внимание уделил ситуации в сфере жилищного строительства и на рынке недвижимости. Он напомнил о задаче выйти на темпы строительства жилья в 120 миллионов квадратных метров в год, а также о запущенной в прошлом году программе льготной ипотеки по ставке 6,5%.

По словам главы государства, по этой программе уже выдано около триллиона рублей, и примерно 350 тысяч семей купили квартиры на первичном рынке.

@wearestroyka