11:18: Вторичный рынок Москвы вырос в октябре на 50%, 23.11.20

жаль не сказали насколько это получается дороже 👇

"Зеленый" тренд добрался и до строительства.

В исследовании Active Capital 2020 говорится, что в мире построено уже более 120 тыс. зданий, сертифицированных по "зеленым" стандартам. Лидер в экостроительстве - Абу-Даби, где 22,4 тыс. объектов признаны экологичными согласно национальной системе Estidama. В Великобритании их 3 тыс., а у нас в стране пока только 177.

Основные международные стандарты:

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) - Здания имеют 4 уровня сертификации: простая, серебряная, золотая и платиновая.

• Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) – добровольная система оценки c рейтингом по пятибалльной шкале.

• DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) – добровольная система сертификации, которая разработана с целью поддержки "зеленого" строительства, оценки экологически, экономически и энергетически эффективных зданий.

Все идет к тому, что налоговые требования станут мягче для "зеленой" недвижимости и ужесточатся для обычной стройки. Налоговые послабления для экодевелоперов уже ввели в Сингапуре и Абу-Даби.

Destination Capital, группа по инвестициям в гостиничный бизнес в Бангкоке, объявила о запуске первого в мире «зеленого» гостиничного фонда. Фонд приобретет отели и внедрит системы и процедуры устойчивого развития для обеспечения долгосрочной экологической и финансовой устойчивости инвестиций с использованием программы сертификации EDGE. EDGE, онлайн-платформа, является нововведением Международной финансовой корпорации, которая помогает застройщикам строить и брендировать «зеленые» заведения быстрым и доступным способом. EDGE используется более чем 170 странами и, как сообщается, ежегодно предотвращает попадание в атмосферу почти 230 000 тонн углекислого газа. https://thethaiger.com/hot-news/technology/hotel-investment-group-launches-worlds-first-green-hotel-fund

Сегодня в рубрике "Здравствуйте, грабли!" мощно выступил ЦБ РФ (хотя надо уточнить, что это на самом деле не вина центробанка, тут другая часть руководства российского государства проявила свое мощное понимание экономических процессов):

Итак: "МОСКВА, 23 ноя /ПРАЙМ/. Рост цен на жилье в России практически нивелирует эффект от субсидирования ставок по ипотеке, заявила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова."

Что и следовало ожидать. Как уже писал ваш покорный слуга: "На самом деле: любые попытки искусственного массового завышения "платежеспособного-в-кредит" спроса на жилье будут приводить или к росту цен или к созданию черного рынка или к созданию коррупционных схем или к комбинации всего вышеперечисленного."
https://yangx.top/crimsondigest/1203

Ну ничего, зато застройщики счастливы, а держатели акций девелоперских компаний подсчитывают дивиденды. Вы же понимаете, что программа по "субсидированной ипотеке" была (есть и будет) программой по поддержке застройщиков, а не граждан, верно?

Возникает только вопрос о том насколько правильно из государственных денег поддерживать такую "социально-уязвимую" категорию как "владельцы строительных и девелоперских компаний". Точно-точно нет более нуждающихся категорий граждан? Ну, ладно. Зато "ставку по ипотеке снизили как на Западе".

В России ожидается падение инвестиций в коммерческую недвижимость

Управляющий партнер консалтинговой компании Knight Frank Алексей Новиков сообщил, что, по итогам года, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России снизится на 18% и составит около 230 миллиардов рублей.

При этом, по его словам, пандемия практически не оказала влияния на рынок Москвы. Ожидается не только сохранение объемов вложений в столичные активы на уровне прошлого года (191 млрд. руб.), но и рост на 3,3%.

@nedvizha

ЦБ не хочет ничего продлевать:
Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья

​​#БанкРоссии #ставка #ипотека #экономика #банки #недвижимость #Россия

Ровненько летим …

Цены на недвижимость в Москве по данным Мосбиржи/ДомКлик стремительно летят вверх на волне субсидируемой ипотеки и бурного инвестиционного спроса. Ипотечный платеж по типичной двушке 60 кв.м с типичным сроком погашения 7 лет и при текущей средней ставке 7.3% в номинале поднялся до уровней лета 2019 года (средняя ставка 10.5%). В целом платеж по ипотеке на 15 лет превысил уровни, которые предшествовали введению запуску программ субсидирования. С поправкой на инфляцию все еще не так печально, но уже тоже выше уровней до программы субсидирования.

Председатель Банка России: «Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования «пузырей» и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья»

ЦБ уже забеспокоился, Минфин тоже скорее за завершение программы, но по инерции рынок скорее всего еще могут протянуть вверх, хотя уже должны бы в сезонный спад уйти. Ради интереса поставил какой платеж будет при текущих ценах если ставка вдруг станет 8.5%.
@truecon

Апартаменты вышли боком.

Дольщики 19 апартаментов (из 200) в комплексе Loft 17 (Москва, Даниловский район) от Red Development Алексея Ковальчука остались без права собственности на свою недвижимость, т.к. изначально по договору купли-продажи имели право на полную оплату, но без регистрации ДДУ в Росреестре.

После банкротства структурных компаний девелопера, конкурсный управляющий компании "Новолайн" ("дочка" Red Development) выигрывает суды один за одним. Апартаменты перейдут в собственность ЗПИФ "Кредитный 1", управлением которого занимается УК "Надежное управление", т.к. были заложены по кредитному договору.

Поэтому дальнейшую судьбу апартаментов, в соответствии с законом о банкротстве будет решать залоговый кредитор. Общая сумма спорной недвижимости оценивается в 200 млн руб.

Юристы отмечают, что суды признали приоритет права кредитора из-за того, что на договоры предварительной продажи жилья не распространяются требования 214-ФЗ, защищающие права дольщиков.

Ипотечного пузыря не будет, ДОМ.РФ запускает льготную программу для индивидуального жилищного строительства.

На фоне ипотечного бума в России, многие сравнивают его с ипотечным кризисом 2007-2008 гг в США, задаваясь вопросом - насколько такое возможно у нас, таким вопросом и я сам задаюсь.

ВТБ постарался ответить и развеять опасения. В чем принципиальная разница между ситуацией в США в 2007 и РФ в 2020?
➖ Уровень ипотечного долга к ВВП, в России он на уровне 8%, в США было 73%.
➖ В России нет плавающих ставок по ипотеке и практически нет практики выдачи займов без первоначального взноса, тогда как в США доля таких кредитов доходила до 20%.
➖ Отсутствие большого рынка деривативов в РФ, что по сути и стало причиной кризиса в США, когда каждый дом как будто был перезаложен несколько раз, чего по факту не было.

Сам я так же не особо верю в появление ипотечного пузыря, особенно после того, как пришли данные про рекордный объем досрочных погашений. Ипотека пока что остается супер дисциплинированным платежом, где практически нет никакой просрочки.

ДОМ.РФ похоже читает мой канал - пришли новости о том, что с декабря 2020 по июнь 2021 будет запущен пилотный проект по поддержке индивидуального жилищного строительства. Условия будут практически идентичны льготной программе для новостроек:
➖ Ставка в 6.5%.
➖ Лимиты в 12 млн руб для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн руб для остальных регионов.
➖ Первоначальный взнос 20%.
➖ Покупка только у застройщика.

Последний пункт критически важен для создания более цивилизованного рынка, поскольку большая часть строительства ИЖС в России - это непонятные и полупрофессиональные бригады, не несущие никакой ответственности за то что они строят.

Привлечение банков позволит застройщикам привлечь значительное количество новых клиентов, которые раньше не могли приобрести свой дом, поскольку ипотека на него не распространялась. Важное решение, хотя на льготную программу выделят всего 300 млн руб (капля в океане), но с явным прицелом на рост объемов финансирования, скорее всего еще до июня 2021 года.

Кредиторы основателя "Дон-строя" Максима Блажко передумали заключать с ним мировое соглашение в рамках процедуры банкротства бизнесмена. Это песня будет вечной!

Никак не комментируем теперь уровень цен, так как дешевая ипотека убила эластичность цены.

Гранель вывел первый пул квартир в Реут - средняя стоимость кв. м - 146 тыс. руб./кв. м. В Московской области без отделки.

#стартпродаж

Роспотребнадзор спорит с Минстроем

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Дмитрий Волков и начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков в ходе выступлений в Совете Федераций разошлись во мнениях о наличии "потребительского экстремизма".

Что это такое? Так называют проблему взыскания неустоек дольщиками.

Минстрой выступает за создание списка замечаний, которые критически влияют на качество новостройки, а Роспотребнадзор не считает проблему недовольных покупателей жилья значимой для рынка.

Так, начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков не согласился с выступающими во мнении о том, что в настоящее время в России активно процветает "потребительский экстремизм". Так, по его данным, с 2016 года в сфере строительства жилья количество дел, рассматриваемых в суде, снизилось на 20%.

Представитель Минстроя добавил, что если сузить круг споров и определить критически важные нормы, которые могут использоваться в части защиты прав потребителей, то подобная мера поможет выбить почву из под ног у недобросовестных посредников.

#мнения

@mos_stroi

Вице-премьер Марат Хуснуллин будет добиваться повторного продления действия льготной ипотечной программы под 6,5%, несмотря на призывы Банка России свернуть ее своевременно. Сейчас программу планируется завершить 1 июля 2021 года. Хуснуллин же считает, что без нее не получится реализовать существующие нацпроекты.

Власти начали признавать очевидные вещи – льготная ипотека под 6,5% приводит к стремительному росту цен на недвижимость. И этот рост почти полностью сводит на нет всю выгоду льгот.

Сначала зампред ЦБ Ольга Полякова обратила внимание на безудержный рост цен, а потом и сама Эльвира Набиуллина предложила досрочно завершить программу для предотвращения надувания пузыря на рынке недвижимости.

Льготная ипотека очень сильно подстегнула рост кредитования. За 9 мес. этого года было выдано 1,1 млн ипотек на сумму в 2,7 трл руб., что сопоставимо с объемами за весь 2019 г.

Данная программа по очевидным причинам вызвала ажиотажный спрос. С апреля доля льготной ипотеки в общем объеме превысила 30%, а по итогам октября и вовсе оказалась выше 36%. Особенно популярной она стала в сегменте новостроек. Если еще в конце лета 85% «первички» было приобретено по данной программе, то осенью показатель подскочил уже до 98%.

Все это привело к существенному сокращению ставок. Если в январе 2020 г. средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составляла 9,0%, то уже в октябре она оказалась ниже 7,8%.

Снижение ставки вполне закономерно привело к значительному росту цен на недвижимость (неожиданностью этот факт стал, конечно же, только для властей). С одной стороны, это видно по росту среднего чека ипотеки - с 2018 г. на 19,8%, с 2019 г. на 9,3%. С другой стороны, это видно и по ценам на квартиры – в целом они выросли на 9-10%, но на новостройки в некоторых регионах, особенно столичном, рост достиг до 15-16%.

Что это означает для потенциального заемщика? Это означает, что человек, планирующий сейчас взять ипотеку, ничего не выиграет от льготной ставки. Например, такой заемщик имеет 2 млн руб. на первоначальный взнос и берет новостройку в московском регионе стоимостью 8 млн руб. (цена в январе до льготной программы). При среднем сроке кредита в 18 лет (по данным ЦБ средний срок в сентябре составил 18,3 г.) и при январских ставках в 9% его ежемесячный платеж составил бы 56,2 тыс. руб. Теперь же стоимость той же самой новостройки выросла на 15% (9,2 млн руб.), а ставка сократилась до 6,5%. В этом случае его ежемесячный платеж составит … 56,6 тыс. руб.

Так в чем же тогда смысл этой льготной программы? Ответ очень прост – правительство этой программой решило поддержать вовсе не обычных людей, а девелоперов и банки, которые отмечают стремительный рост продаж и выданных кредитов, отмечая каждый месяц очередной рекорд. Из заемщиков же выиграли в основном те, кто успел взять недвижимость в самом начале до роста цен (апрель / май / июнь).

Теперь же власть неожиданно озаботилась надуванием пузыря на рынке недвижимости, который сама же и спровоцировала, не создав адекватных условий для ограничения роста цен. А льготная ипотека тем временем продлена до лета 2021 г. Что будет дальше? Ответ очевиден.

Средний размер ипотеки бьет рекорды.

В бюро кредитных историй "Эквифакс" подсчитали, что в прошлом месяце граждане в среднем брали 2,96 млн руб. на покупку квартиры, что на 13,8% больше показателя прошлого года. В сентябре средний размер кредита составил 2,9 млн руб.

Средняя сумма ипотечного займа в Московском регионе в октябре превысила 4,8 млн руб., увеличившись с начала года более чем на 140 тыс. руб. (+3%). В других регионах показатель составляет 2,4 млн руб.

Банки в январе-сентябре выдали ипотечных кредитов на 2,7 трлн руб, что на 37,6% больше показателя прошлого года. В результате к началу октября долги россиян по ипотеке достигли 8,6 трлн руб. Средняя ипотечная ставка по итогам сентября выросла до 7,3% с августовских 7,1%.

​​#ФРС #ставка #ипотека #экономика #банки #недвижимость #США

В Америке тоже ипотека льготная…)

Ставка по ипотеке в США на 30 лет по данным Freddie Mac в конце ноября опустилась до нового исторического минимума 2.72% годовых. Отчасти это обусловлено тем, что ФРС скупает ипотечные бумаги, а Минфин США фактически взял все издержки по программе защиты от выселения, но временно. В итоге рекордно низкая ставка соседствует с близкими к рекордным просрочками.

На этом фоне продажи новых домов в США взлетели – четвертый месяц подряд они держатся на уровне 1 млн домов в годовом исчислении, что на 40% выше уровней прошлого года (на пике ипотечного кризиса было около 1.3 млн домов в год). Затоваренность рынка упала до минимальных в истории 3.3 месяцев. Правда роста цен на первичном рынке U.S. Census не увидел – всего лишь 2.5% г/г (медианная цена $330 тыс.) - это может быть обусловлено смещением продаж в сегмент «not started».

Продажи односемейных домов на вторичном рынке взлетели до 6.1 млн в год (+27% г/г), практически добравшись до максимумов 2005 года. Затоваренность рынка сократилась до 2.4 месяца – самый низкий показатель за весь период выхода данных. Медианная цена дома на вторичном рынке по данным ассоциации риелторов США взлетела в октябре на 16% г/г, выше было лишь дважды – на пике ипотечного пузыря в конце 2005 года (16.6% г/г) и на пике инфляционного кризиса в 1979 году (17.2% г/г). Правда здесь также мог сыграть структурный фактор того, что резко снизилась доля проданных домов в ценовой категории до $250 тыс. (наибольшие потери у американцев с низкими доходами). Другие (более адекватные) источники цен пока фиксируют рост поскромнее, но правда здесь данные пока в основном сентябрьские… FHFA +9.1% г/г, S&P CS +7% г/г, Freddie Mac +8.4%, Zillow – 6.6%. В общем цены растут, запасы на рекордных минимумах, спрос на максимумах.

Смесь из низких ставок, отложенного спроса, выкупа государством проблемной ипотеки и инвестиционного спроса (страха) сделала рынок недвижимости бенефициаром этого кризиса.

P.S.:При этом, стоит учитывать, что рост цен на жилье напрямую не учитывается в инфляции.