Стоимость аренды жилья в этом году, скорее всего, вырастет на 10%, считают эксперты. Факторы, которые привели к резкому удорожанию съемных квартир в 2024-м, еще не исчерпаны, поэтому тренд продолжится. При этом 10% роста — это консервативная оценка. В некоторых городах удорожание может составить и 30-40%.

@nedvizhna

Петербурженки сняли видео о состоянии пешеходных дорог зимой в городе.

@roubledollar

Инвестор Роберт Риване потратил $27 миллионов на ремонт и покупку особняка в Малибу. Сейчас он полностью уничтожен пожаром - страховая готова вернуть лишь $3 миллиона.

Причина - отказ страховых заниматься имуществом в опасных зонах. Зачем в таком случае нужны страховые - не уточняется.

ТРЦ «Июнь», который расположен на Индустриальном проспекте в Санкт-Петербурге, наконец, смогли продать. Чтобы выйти на сделку, ушло три года, при этом начальную цену объекта пришлось снизить почти вдвое — с ₽4 миллиардов до ₽2,15 миллиардов.

@nedvizhna

Средний дисконт при продаже квартиры на вторичке сейчас равен 6% в целом по России, подсчитали в «Домклик». На наибольшую скидку могут рассчитывать покупатели жилья в Воронежской области (11,4%), Краснодарском крае (11,3%) и Волгоградской области (7,6%).

Эксперты отмечают, что средний размер дисконта за полгода не увеличился, а даже немного (на 0,2%) снизился, несмотря на обрушение продаж. Это значит, что собственники готовы ждать. К тому же, из-за взлетевших ставок аренды всегда есть возможность отдать квартиру под съем.

@nedvizhna

🇷🇺🇫🇮🏃🇪🇪 В 2024 году рынок недвижимости в Эстонии, особенно в Таллине, демонстрировал снижение интереса со стороны граждан России и Финляндии.

Согласно статистике, количество сделок по продаже недвижимости этими группами в разы превысило количество покупок.

Так, граждане России оформили 176 продаж при всего 28 покупках, а финны — аналогичные 176 продаж при 55 покупках. Это свидетельствует о заметном оттоке иностранцев с рынка недвижимости Эстонии.

Всего иностранными гражданами было заключено 308 сделок на приобретение жилья, в то время как продажи достигли рекордных 670.

Много желающих попасть в страну, где жизнь становится слишком дорога, вряд ли появится. Чего уж говорить, если, согласно данным охранной компании Viking Security, жители Эстонии стали все чаще пытаться воровать из магазинов.

О действительно удачных инвестициях в недвижимость: дом из фильма «Один дома», который недавно сменил собственников, смогли продать за $5,5 миллионов. При этом его бывшие владельцы приобрели коттедж в 2012 году почти в четыре раза дешевле — за $1,5 миллиона. Если вычесть ремонт и налоги, около $3,5 миллионов чистой прибыли за 12 лет.

@nedvizhna

Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.

5/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

В России продлили льготную ипотеку для чиновников по ставке в 12% годовых, в то время как для простых граждан ставка достигает уже в среднем 29%.

Интересно, что из кармана правительства чиновникам будут компенсировать не только разницу в ставке, но даже затраты на первоначальный взнос.

@investorbiz

🤝 "РКС Девелопмент" приобрела 16 га земли в Пензе и Твери для строительства 280 тысяч кв м жилья.

📍В Пензе на месте бывшего кирпичного завода компания построит жилой комплекс общей площадью около 200 тысяч кв м. Он займет 12 га земли на улице Краснова.

📍📍В Твери компания приобрела проект строительства жилого комплекса на улице Левитана. Здесь на участке площадью 4,1 га планируется возвести 80 тысяч кв м жилья. @ria_realty

Иностранцы постепенно отходят от Кремля.

Словацкая J&T Group, владеющая 17 лет «Балчугом Kempinski», решила продать отель. По слухам, его уже приглядели структуры владельца гостиниц «Пекин» в Москве и «Жемчужина» в Сочи.

Сделка почти готова, осталось одобрение от правкомиссии по контролю за иностранными инвестициями. Новый покупатель и Kempinski комментариев не дают, а бенефициары нового владельца скрываются. Но известно, что в 2023 году их выручка выросла на 8%, а чистая прибыль — на 54%.

J&T пыталась продать «Балчуг» с 2016 года, но тогда предлагали половину от цены. Сейчас отель могут оценить в 12–14 миллиардов рублей, но стоит ли он этих денег с учётом износа и необходимости реновации? Инвесторы активно скупают гостиницы, но быструю окупаемость ждать не стоит, особенно с таким объектом.

@nedvizha

Слово "кризис" ГК ФСК прячет под словосочетанием "рыночная ситуация". Так выглядит новояз застройщиков 😁

Около 40% собственников сдают свои квартиры без оформления, пишет ТАСС. Однако динамика рынка положительная. Так, в Москве за последние пять лет количество арендодателей, которые сдают жилье под официальный договор, выросло почти в шесть раз, до 110 тысяч человек. Но по оценкам экспертов, это лишь треть от общего объема рынка.

@nedvizhna

Цена элитного кв. м в Москве достигла 4,8 млн руб. Средний бюджет квартир в этом сегменте — 1,6 млрд руб.

Общая суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир составляет 160 млрд руб.