Forwarded from СМИ 6.0
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Proeconomics
«Миэль» видит околонулевую динамику цен на вторичное жильё в Москве в декабре 2024 года. Но Новомосковский и Троицкий округа (в Новой Москве) были единственными, в которых стоимость вторичного жилья упала в декабре (на 2%). А вот в Центральном АО цены выросли на 3% (до 668 тыс. руб. за кв. м).
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
директор консалтингового агентства GMK:
#мнение #первичка
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Журнал «Компания»
Квартира теперь «на свои»
Доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла рекордных 85%, сообщает «РБК Недвижимость» на основе данных риэлторов.
Фактически рынок вторичного жилья сегодня прекращается в "рынок наличных денег", что возвращает нас к реалиям начала 2000-х годов.
Основная причина — высокие ставки по ипотеке, которые делают её недоступной для большинства покупателей. Люди вынуждены прибегать к альтернативным сделкам, продавая имеющуюся недвижимость и доплачивая небольшую сумму для покупки другой квартиры.
Как этот тренд изменит рынок недвижимости? С одной стороны, снижение числа ипотечных сделок может способствовать охлаждению перегретого рынка. Это может привести к снижению цен на жилье и увеличению доступности недвижимости для широкой аудитории.
С другой стороны, покупка за собственные средства лишает граждан важного финансового инструмента – ипотеки. Это может ограничить возможности для улучшения жилищных условий, особенно для тех, кто не имеет значительных сбережений.
Доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла рекордных 85%, сообщает «РБК Недвижимость» на основе данных риэлторов.
Фактически рынок вторичного жилья сегодня прекращается в "рынок наличных денег", что возвращает нас к реалиям начала 2000-х годов.
Основная причина — высокие ставки по ипотеке, которые делают её недоступной для большинства покупателей. Люди вынуждены прибегать к альтернативным сделкам, продавая имеющуюся недвижимость и доплачивая небольшую сумму для покупки другой квартиры.
Как этот тренд изменит рынок недвижимости? С одной стороны, снижение числа ипотечных сделок может способствовать охлаждению перегретого рынка. Это может привести к снижению цен на жилье и увеличению доступности недвижимости для широкой аудитории.
С другой стороны, покупка за собственные средства лишает граждан важного финансового инструмента – ипотеки. Это может ограничить возможности для улучшения жилищных условий, особенно для тех, кто не имеет значительных сбережений.
Forwarded from Всё о стройке
Как нам стало известно, Марат Хуснуллин собирает первых лиц крупнейших застройщиков на совещание
В правительстве для обсуждения антикризисных мер уже 16 января. Ждём, что решат🤓
В правительстве для обсуждения антикризисных мер уже 16 января. Ждём, что решат🤓
Forwarded from Дядя Сэм
В Калифорнии новый пожар: горит логистический центр в Сан-Бернардино
На South G Street в Сан-Бернардино вспыхнул крупный пожар в логистическом и деловом центре.
На месте работают около 70 пожарных и 16 единиц техники. Причины возгорания пока не установлены.
На South G Street в Сан-Бернардино вспыхнул крупный пожар в логистическом и деловом центре.
На месте работают около 70 пожарных и 16 единиц техники. Причины возгорания пока не установлены.
Forwarded from Недвижа
Элитное жильё оказалось практически непробиваемым перед ростом ключевой ставки. В 2024 году цены на премиальную недвижимость уверенно взлетели, вопреки всем финансовым бурям, заявляют эксперты из Coldy. Пока рынок массового жилья топчется на месте, роскошь уверенно идёт вверх.
За год стоимость квадратного метра в элитных московских домах подскочила на 22–23%. Активный спрос на дорогое жильё разогнал цены до небес. Например, в клубном доме «Хамовники 12» за год продажи увеличились на 36%, а средняя цена квадратного метра взлетела на 73%. Сейчас, за год до сдачи объекта, из 51 квартиры осталось всего 7.
Девелоперы, поняв, где деньги, начали всё чаще инвестировать в элитные проекты. Каждый месяц на рынке появлялся новый высокобюджетный проект. По данным Coldy, общий объём элитного жилья в Москве уже превысил 300 миллиардов рублей. И пока остальные застройщики считают убытки, прибыль тех, кто строит для избранных, выросла на 3%.
@nedvizha
За год стоимость квадратного метра в элитных московских домах подскочила на 22–23%. Активный спрос на дорогое жильё разогнал цены до небес. Например, в клубном доме «Хамовники 12» за год продажи увеличились на 36%, а средняя цена квадратного метра взлетела на 73%. Сейчас, за год до сдачи объекта, из 51 квартиры осталось всего 7.
Девелоперы, поняв, где деньги, начали всё чаще инвестировать в элитные проекты. Каждый месяц на рынке появлялся новый высокобюджетный проект. По данным Coldy, общий объём элитного жилья в Москве уже превысил 300 миллиардов рублей. И пока остальные застройщики считают убытки, прибыль тех, кто строит для избранных, выросла на 3%.
@nedvizha
Forwarded from Госплан 2.0 (Александр Зотин)
Ипотека в 2024
Вернулась на уровень 2022-го - почти такой же объем выдачи - 4,9 трлн руб. в 2024-м и 4,8 в 2022-м. И минус 37% к разогретому льготкой 2023-му.
Резко сократилась доля рыночной ипотеки (по понятным причинам). Если в 2023-м ее доля составляла около половины, то сейчас ближе к трети. Сейчас льготная ипотека это на 90% семейная.
В целом, конечно, всю эту ерунду с льготной ипотекой надо было кончать раньше. Вместо качественного жилья настроили карцеров по 20 кв метров, чтобы уложиться в кредитный лимит льготки (в мск). При этом взвинтили цены в совершенный космос. Понятное дело, все это добро в основном скупали отнюдь не нуждающиеся в жилье, а под сдачу. Кому все это будут в итоге сдавать - ума не приложу. Нет и не будет такого количества иногородних студентов, см. демографические прогнозы. А хорошие, просторные, действительно семейные квартиры до сих пор в дефиците (про цены даже не говорю).
@NewGosplan
https://дом.рф/upload/iblock/1d4/s3rphj2xotxz3n9bqdlcc76n80ytgz58.pdf
Вернулась на уровень 2022-го - почти такой же объем выдачи - 4,9 трлн руб. в 2024-м и 4,8 в 2022-м. И минус 37% к разогретому льготкой 2023-му.
Резко сократилась доля рыночной ипотеки (по понятным причинам). Если в 2023-м ее доля составляла около половины, то сейчас ближе к трети. Сейчас льготная ипотека это на 90% семейная.
В целом, конечно, всю эту ерунду с льготной ипотекой надо было кончать раньше. Вместо качественного жилья настроили карцеров по 20 кв метров, чтобы уложиться в кредитный лимит льготки (в мск). При этом взвинтили цены в совершенный космос. Понятное дело, все это добро в основном скупали отнюдь не нуждающиеся в жилье, а под сдачу. Кому все это будут в итоге сдавать - ума не приложу. Нет и не будет такого количества иногородних студентов, см. демографические прогнозы. А хорошие, просторные, действительно семейные квартиры до сих пор в дефиците (про цены даже не говорю).
@NewGosplan
https://дом.рф/upload/iblock/1d4/s3rphj2xotxz3n9bqdlcc76n80ytgz58.pdf
Forwarded from Кредитные рейтинги эмитентов
НРА подтвердило кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на уровне «ВВВ|ru|» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, изменив прогноз на «Развивающийся». Кредитному рейтингу присвоен статус «под наблюдением»
Подробнее: https://www.ra-national.ru/press_release/ao-kommercheskaja-nedvizhimost-fpk-ga/39730/
@issuerRatings
Подробнее: https://www.ra-national.ru/press_release/ao-kommercheskaja-nedvizhimost-fpk-ga/39730/
@issuerRatings
Forwarded from Vernikov100 - инвестирование
А помните после начала СВО статьи были что стройка 🏗️ встанет ибо бетононасосы европейские и вообще много европейского оборудования к которому нет запчастей. И вот проло три года... Строители ставят вот такие дома-красавцы и бетононасосы качают бетон исправно.
Forwarded from Unexpected Value
Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Forwarded from Не движется
Коуч, которая учила людей инвестировать в недвижимость, подала на банкротство из-за... неудачных инвестиций в недвижимость. Внимание, объекты, которые купила гуру:
— однушка в Ленинградской области в 15 минутах транспортом(!) от метро;
— студия в ЖК «Москва», который в реальности находится в Питере;
— двушка в Калининграде в 15 минутах пешком от центра.
Сразу видно — настоящий специалист.
@nedvizhna
— однушка в Ленинградской области в 15 минутах транспортом(!) от метро;
— студия в ЖК «Москва», который в реальности находится в Питере;
— двушка в Калининграде в 15 минутах пешком от центра.
Сразу видно — настоящий специалист.
@nedvizhna
Forwarded from Не движется
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Когда взял все в свои руки: мужчина смог спасти свой дом от разрушительного пожара в Лос-Анжелесе с помощью копеечных разбрызгивателей, базового компресора и емкости с водой. Решение создать такую защитную систему он принял после прошлых пожаров в Калифорнии, которые буйствовали в штате несколько лет назад.
@nedvizhna
@nedvizhna
Forwarded from Не движется
ДомРФ подвел итоги 2024 года и зафиксировал падение выдачи ипотеки на 36%. При этом выдачи рыночных кредитов рухнули более чем в два раза.
Эксперты отмечают, что пока эта ситуация не сильно повлияла на застройщиков. Однако сохранение такой динамики может привести к масштабному кризису на рынке недвижимости в 2026 году.
@nedvizhna
Эксперты отмечают, что пока эта ситуация не сильно повлияла на застройщиков. Однако сохранение такой динамики может привести к масштабному кризису на рынке недвижимости в 2026 году.
@nedvizhna
Forwarded from Белая Каска
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from НЕБАФФЕТТ
С августа у меня повышенное внимание к действиям инсайдеров в Самолете поэтому я решил почитать опубликованный вчера список аффилированных лиц.
За 2 полугодие аффилированные лица сократили долю в компании на 6% акций - в деньгах почти 4 млрд рублей. Половина сокращения пришлась на ООО "Самолет-Резерв", которая держит казначейский пакет - что выглядит очень странно, потому что на конец 1 полугодия Самолет отчитывался о том что в казначейском пакете осталось всего 152 тысячи акций (а по списку аффилированных лиц как будто 2.7 млн 🤷♂️). У остальных акционеров сокращения в масштабах сайза достаточно косметические.
Ну и — среди инсайдеров есть человек, который за 2 полугодие увеличил позицию почти на 26 тысяч акций 💪
За 2 полугодие аффилированные лица сократили долю в компании на 6% акций - в деньгах почти 4 млрд рублей. Половина сокращения пришлась на ООО "Самолет-Резерв", которая держит казначейский пакет - что выглядит очень странно, потому что на конец 1 полугодия Самолет отчитывался о том что в казначейском пакете осталось всего 152 тысячи акций (а по списку аффилированных лиц как будто 2.7 млн 🤷♂️). У остальных акционеров сокращения в масштабах сайза достаточно косметические.
Ну и — среди инсайдеров есть человек, который за 2 полугодие увеличил позицию почти на 26 тысяч акций 💪