Сделал обзор внутреннего устройства ПНК. Т.к. многие тут интересуются этим инструментом.

👆собственно никакой сенсации - просто ликбез по ому что такое ЗПИФ недвижимости

еще про PNK-Rental 👇

🌤️ На выходных уделил некоторое время «PNK Rental» и узнал о проекте много интересного. Не могу не поделиться небольшой частью.

🔻Вообще об этом проекте высказывать своё мнение мне тяжело по многим причинам. Прежде всего, я работаю в компании, являющейся конкурентом «PNK Rental» на рынке доверительного управления, поэтому любое моё высказывание может восприниматься как предвзятое.

☑️ Другая причина заключается в обладании информации о девелоперской компании PNK Group, которой я располагаю в связи с более чем 20-летней погруженностью в рынок недвижимости.

✍🏻 Поэтому я бы хотел не высказывать «мнение» о проекте «PNK Rental», а ограничиться рядом фактов. Выводов делать не буду.

1️⃣ УК «А Класс Капитал» (ИНН 7703422263) принимает от физических лиц денежные средства в доверительное управление (от ₽5 тыс.), которые затем направляются на покупку паёв ЗПИФ «ПНК-Рентал» (стоимость активов ₽1,5 млрд). Компанией владеет и управляет Дмитрий Геннадьевич Пилевин. Он же является «лицом» «PNK Rental», даёт интервью в прессе и т.д. В реальности его «А Класс Капитал» просто собирает и передает деньги другой УК, под управлением которой находится ЗПИФ «ПНК-Рентал».

2️⃣ ЗПИФ «ПНК-Рентал» находится под управлением УК «Индустриальная недвижимость» (ИНН 7703471817). Компанией владеет Дельфонцева Татьяна Вячеславовна. Ранее, 13 лет назад, она была учредителем ООО «Компания Чистая Вода-Норинга», в компании занималась вопросами управления персоналом.

3️⃣ Связей на уровне акционеров 2-х этих УК и девелоперской компанией PNK мной не обнаружено. При этом я знаю ФИО человека, который является фактическим акционером и руководителем PNK Group, но он вроде бы никак не обозначен в учредительных документах многочисленных компаний, входящих в контур PNK Group.

4️⃣ Во всех рекламных материалах «PNK Rental» насаждается мысль о том, что это проект крупнейшего девелопера складской недвижимости России PNK Group, но декларируемая связь не подтверждается. У обеих УК учредители - физ.лица, акционерами PNK Group не являющиеся.

5️⃣ Обе УК занимаются бизнесом в сфере доверительного управления активами, так написано в их лицензиях, выданных ЦБ РФ. Доверительного управления. Управления денежными средствами, основанном на доверии. А как можно доверять, если банально не знаешь кому?

⚙️ Ранее я достаточно подробно писал ещё об одном из видимых рисков проекта без указания бренда «PNK Rental».

Что думаете?

#архэ

Комментарий

Клим Лихачев, юрист, правозащитник:

- Ситуация, в которую попали жители Северного Тушино, не является исключением из общего правила. Просто не всем удается громко заявить о своей проблеме, чтобы найти приемлемый для всех путь ее разрешения.

Механизм реновации даже сейчас, спустя четыре года после старта программы, остается не прозрачным для ее участников, общественности и депутатов. В рамках реновации вскрылась проблема отсутствия законодательного закрепления определения коммунальной квартиры, чем уже в судебном порядке успел воспользоваться Департамент городского имущества Москвы, ударив по интересам владельцев комнат в коммунальной квартире. Есть множество других умышленно неразрешенных проблем, которые приведут к не одному громкому скандалу.

До сих пор не ясно, как происходит выбор стартовой площадки, по какому принципу неликвидные коммерческие объекты объявляются реновационными, как принимаются решения, когда, в какой конкретно дом переезжают конкретные участники реновации.

Что касается жителей Северного Тушино, считающих себя обманутыми в квадратных метрах, то формально обязательства перед ними выполнены – они получают большую площадь, чем у них была, хоть она будет больше всего на 30 см, а не на 30%, как обещал Мэр Москвы и главы департаментов строительного комплекса. Повторяю, что в законе о реновации такой нормы просто нет. Жителям необходимо определиться уже сейчас - или оставаться в такой реновации, смирившись с тем, что на них в очередной раз "сэкономили", или проводить собрание с повесткой о выходе из программы реновации.
#тушино
@tbcc_renovation
https://yangx.top/tbcc_renovation/2515

🏛️ На прошлой неделе закончилась судебная история американской платформы Woodbridge, собравшей $1,3 млрд. от 9 тыс. частных инвесторов на цели кредитования проектов в сфере недвижимости в 2010-е годы и оказавшейся финансовой пирамидой.

💰Woodbridge гарантировала инвесторам 6% в месяц, минимальный чек составлял $100т. Инвесторы думали, что доход платформы формируется от кредитов на строительство жилых домов во Флориде и Калифорнии (проектное финансирование, бридж-кредиты и мезонины).

🏗️ На самом деле часть привлеченных денег одалживалась 275 компаниям, подконтрольным основателю Woodbridge Роберту Шапиро, на покупку пригодных для девелопмента участков, которого, впрочем, не осуществлялось. Другая часть денег де-факто присваивалась Шапиро и топ-менеджментом Woodbridge и была растрачена на предметы роскоши.

💸 Средства, привлеченные от новых инвесторов, использовались для оплаты процентов старых инвесторов, пока пирамида не рухнула в начале декабря 2017 г. Среди обманутых оказалось около 700 пенсионеров.

👥 Многочисленные посредники и амбассадоры называли инвестиции в ценные бумаги платформы низкорисковыми, безопасными, простыми и консервативными. Агенты получали 1% от привлеченной суммы.

⚠️ Платформа Woodbridge в настоящее время объявлена банкротом, имущество распродается на торгах. Роберт Шапиро был осуждён на 25 лет тюрьмы. Топ-менеджеры Woodbridge Дуэйн Роузман и Айвен Асведо на днях признали себя виновными в участии в мошенничестве.

🎬 Ходят слухи о скорой голливудской экранизации этой истории.

«Понаехавшие» в Москву из регионов состоятельные господа предпочитают снимать жилье в районе Арбата, где до пандемии любили жить экспаты.

Район Арбата и станции метро «Кропоткинская» стали наиболее востребованными на рынке высокобюджетной аренды по итогам первого полугодия — здесь было заключено 22% сделок. По данным Savills, здесь самые высокие ставки аренды — в среднем 426 тыс. руб. в месяц, это на 4,4% выше аналогичного показателя прошлого года. Сейчас большая часть арендаторов на Арбате и на Кропоткинской, по данным консультантов, это состоятельные жители регионов, которые приезжают в Москву по делам, либо отправляют свои семьи жить в столице. Раньше этот район любили экспаты, но в пандемию многие из них вернулись домой.

ОТЕЛЬЕРЫ ТЕРЯЮТ СЕГМЕНТ ПО РОССИИ

Наступление губернаторов на вирус сопровождается обвалом внутреннего туризма. Прежде всего – экскурсионного. Но и пляжный туризм на массовых курортах несет потери. Такое впечатление, что народ уходит от туризма мейнстримного в леса в буквальном смысле – выбирая самостоятельный отдых на лесных озерах (выезжая на день или с палатками и ночевками).

Тем временем спрос на размещение на курортах Краснодарского края в августе упал в два раза – говорят в туроператоре «Интурист». Заявления губернатора края о штрафах для не привитых от ковида туристов не просто обескуражили, а повергли в шок многих туристов.

Меньше стало бронирований во всех регионах, где ввели требование справки с ПЦР-тестами или сертификата о вакцинации при заселении – добавляют в компании.

Читайте продолжение статьи на портале → hotelier.pro

Когда мы публикуем, как охамевшие участники рынка строительства просят себе кучу преференций, то некоторые читатели обвиняют нас в том, что мы опять включили говномет. Но мы-то правы. Почитайте, что пишут другие каналы. Коротко говоря, подрядчики госстроек, среди которых, кстати, принадлежащий мэрии Москвы «Мосметрострой», прикидываются «нищими» и просят Путина увеличить их сверхдоходы.

#новостиэмитентов

Ну, и раз уж мы начали погружаться в особенности работы девелоперов, поделимся с вами небольшой статьей, подготовленной компанией #РКСДевелопмент, о том, как сегодня построена работа с земельными участками.

Почему сейчас стало сложно приобрести площадки под жилую застройку, зачем девелоперы объединяются в коллаборации и куда уходят ленд-девелоперы?

Статья будет интересна тем, кто внимательно следит и за облигациями девелоперов, и за "бетоном".

Пост информационный. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги

Бумирующая отрасль экономики – строительство. За первые пять месяцев года количество введенного в строй жилья увеличилось почти на 30% по сравнению с прошлым годом. Темпы ввода недвижимости опережали как пандемийный 2020 год, так и доковидный 2019 год. Строители пытались успеть влезть во временное окно льготной ипотеки.
После отмены льготной ипотеки спрос на недвижимость начал проседать. Доходы граждан не выросли на сопоставимую с подорожавшим жильем величину. Уже в июле спрос на квартиры в Сочи рухнул на 70%. Началось охлаждение цен в крупных городах страны –Перми, Омске и т.д.
В итоге второе полугодие 2021 года для стройки может оказаться не таким сильным, как первое, а цены на жилье могут откатиться назад, несмотря на подорожавшие стройматериалы. Самые пессимистичные эксперты прогнозируют снижение цен на уровни даже ниже чем до пандемии, объясняя это сбросом «спекулятивных» квартир. И хотя спекуляции с жильем в России были всегда, но массовой продажи инвестиционных квартир - не было никогда.

Пока тема экологии в тренде, банки не сидят на месте, а пытаются на ней как можно больше подзаработать. Так, подразделение Danske Bank в Северной Ирландии запустило первую в Великобритании ипотеку, сертифицированную как углеродно-нейтральную.

Ипотека была сертифицирована организацией Carbon Trust, которая измерила углеродный след от предоставления ипотечных кредитов, включая выбросы, возникающие на протяжении всего жизненного цикла ипотеки. В основном, на углеродный след влияет именно бумажная документация, однако Carbon Trust учла и потребление энергии в офисах Danske, и цифровое оформление документов на каждом этапе, и многое другое. Получилось, что на один ипотечный кредит выбросы составляют примерно 96 кг CO2 (столько же составляет, например, пробег в 388 км на автомобиле или зарядка 11 678 смартфонов).

Зная все это, Danske Bank поступил очень хитро — он не стал как-то выпендриваться и, к примеру, переходить на экологически чистую электроэнергию в офисах. Нет, подразделение банка в Северной Ирландии просто решило инвестировать в проекты, снижающие выбросы углеродов ту сумму, которая поможет компенсировать выбросы от ипотечных кредитов. Короче говоря, решили вопрос бабками.

Теперь же люди побегут в Danske Bank за «углеродно-нейтральной» ипотекой. Просто потому что это модно. Но, в итоге, им придется переплачивать — как раз за те инвестиции в эко-проекты. Или что, вы думали, Danske Bank будет их из своих карманов платить? Нет, конечно. Для него тема экологии — это просто еще один тренд, на котором можно подзаработать, только и всего. Как, впрочем, и для любого большого бизнеса.

25% новой недвижимости в Москве уходит в трейд-ин

Застройщики в Москве и Подмосковье переключились на трейд-ин. Доля таких сделок с новостройками выросла до 25%. В 2019–2020 этот показатель не превышал 15%. Средний показатель — +5% в сравнении с 2019-м.

Причин несколько:
📍Льготная ипотека. Когда она была 6,5%, клиенты продавали старое жилье в трейд-ин и закрывали ипотекой недостающую сумму для покупки нового.
📍Стагнация вторички. Льготная ипотека для нее не предусмотрена, так что люди стали избавляться от старого жилья, боясь, что цена на вторичном рынке упадет.

Но вообще трейд-ин — то еще кидалово для покупателей. Застройщик получает квартиру у покупателя по цене ниже рыночной и продает её по нормальной. Тут можно потерять до 50% стоимости своего жилья. @nebrexnya

Ранее публиковал статистику по корреляции типов активов с инфляцией.

Результаты были довольно очевидные: сырье и недвижимость имеют высокую степень корреляции. Золото - на уровне подбрасывания монетки, а вот с рынком акций установить какой-либо связи просто не удалось.

На графике синим показан самый крупный ETF на американскую недвижимость, оранжевый - график индекса SP500. В отличие от золота с Биткоином эти ребята пока действительно имеют хорошую связь с инфляцией.
Правда, не стоит искать спасения в российской недвиге. Она исторически не могла обгонять инфляцию.

А что касается этих американских графиков, то стоит помнить о том, что даже с небольшим ужесточением КДП от ФРС вся эта связь может мигом развалиться, то есть более-менее приличная инфляция сохранится, а вот недвига и рынок акций повалятся как алкаш на раскисшем огурце.

Ведь даже 70% корреляции недвижимости с инфляцией ой как далеки от 100%, что может в полную силу проявляться на среднесрочных отрезках.

@inflation_shock

Ну вообще то до того, как банки стали развивать ипотеку и сделали боле или менее нормальные условия её так 👇 и выдавали. все 1990-е и первую половину 2000-х

Зацените. Прямое рабство. Без посредников и смс
https://www.rbc.ru/rbcfreenews/60f620b09a7947c381a31c29?from=from_main_1

❓КАК ИПОТЕЧНЫЕ ЗАЕМЩИКИ ОБЫГРЫВАЮТ РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ

📊Средний срок, на который выдаются новые ипотечные кредиты, устойчиво растет и в мае 2021 года составил 20 лет. За счет удлинения сроков заемщики стремятся снизить размер ежемесячного платежа, который увеличивается из-за роста цен на недвижимость и высокой потребности в кредите.

📈За три года средний размер ипотечного кредита вырос на 47% (на 27% за последний год) и составил 2,9 млн руб. В то же время снижение ставок и удлинение срока позволяют частично нивелировать негативный эффект быстрого роста цен и поддерживают устойчивый спрос на ипотеку. За три последних года средний размер ежемесячного платежа вырос всего лишь на 13%.

👉При довольно длинных сроках новых кредитов фактическое погашение происходит в среднем за 7- 9 лет (данные ДОМ.РФ на конец 2020 г.). Дело в том, что от 30% до 50% ипотечных кредитов погашаются досрочно за счет продажи старой недвижимости после покупки нового жилья.
@macroresearch

Обязательный штамп в паспорте о браке отменили, его можно ставить строго по желанию. И теперь покупка квартиры на “вторичке” превратилась в прогулку по минному полю.

По закону, супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право эту сделку оспорить (статья 35 Семейного кодекса). И суд встанет на его сторону, после чего квартира перейдёт к старым владельцам, а покупателю останется только судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. На первый взгляд нет никакой проблемы попросить у продавца копию свидетельства о браке, но часто бывает, что продавец разведен, и совершенно искренне считает, что никому ничего не должен. А через год-другой появляется экс-жена, которая заявляет, что квартира была куплена в браке, с ней продажа не согласована, и понеслось. Однозначно появятся теперь группы мошенников, которые будут разводить лохов именно по этой схеме.

Да, можно сделать запрос в ЗАГС, но в какой? Впрочем, ЗАГС и не обязан давать такие ответы. Проводить сделку через нотариуса? Но и там нет гарантии. По идее нотариусы имеют доступ к базе данных ЗАГС, но проблема в том, что даже в Московском регионе она заполнена на 10%. Если нет согласия супругов, а в паспорте нет отметки, нотариус, чтобы прикрыть свою задницу, напишет в договоре, что семейное положение установлено "со слов". То есть покупатель берёт риски на себя.

Будьте осторожны. @infernal_money