Малогабаритные квартиры официально под запретом

С. Собянин уже подписал постановление о запрете строительства малогабаритных квартир меньше 28 кв м. Такое жилье теперь нельзя отнести ни к студии, ни к "однушке".

🗣Мнение коммерческого директора девелоперской компании, Д. Голева:

С 2014 года, после экономического кризиса, начали активно строить малогабаритные квартиры, и их количество уже превышает 100 тысяч. Эти объекты интересуют людей с низкими доходами, которые могут найти их на вторичном рынке. Однако есть льготные ипотечные программы, которые помогают социально незащищённым слоям приобрести более просторное жильё.
Таким образом, поддержка строительства микрожилья не решает проблему его доступности для всех. Лучше сосредоточиться на больших квартирах, которые можно купить с помощью специальных ипотечных предложений, что улучшит условия проживания и качество жизни.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Динамика заключения ДДУ в июле

В российских "миллионниках" почти в 2 раза сократилось количество ДДУ в июле. Заключено 20 тыс договоров (-46,6%) на покупку новостроек.

Самое большое снижение произошло в Ростове-на-Дону, Самаре и Челябинске. В Москве -33%, а в С-Петербурге -14%.

🗣Мнение коммерческого директора сервиса недвижимости, Е. Белокурова:

В июле объем договоров долевого участия сократился в связи с переносом спроса из-за завершения льготной ипотеки.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Как будет развиваться рынок новостроек в ближайший год

🗣 Мнение директора департамента ипотечного кредитования и первичного рынка АН "Этажи", Москва, М. Сорока:

Думаю, будет корректировка цен в сторону снижения. В Москве не более, чем на 10%. За время действия льготных программ стоимость была завышена.
За июль-август мы не видим откровенного снижения, корректировка цен по Москве составила около 1.2%, застройщики стимулируют спрос за счет субсидий.

Видим меньшее количество новых стартов продаж по сравнению с 2023 г., то есть создается искусственный дефицит для поддержания цены квадратного метра.

Мой прогноз - снижение цены порядка 10% у тех застройщиков, которые будут продолжать запускать новые стройки. Часть застройщиков попридержит старты новых проектов, чтобы сохранить цену на фоне дефицита.

Покупатели к концу августа-сентябрю адаптируются к новым реальностям. Спрос будет поддерживаться через программы среднесрочного субсидирования (льготная ставка на 3-7 лет) и программ рассрочек.

Более реальную картину мы увидим в сентябре.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

В Камчатском и Хабаровском краях, Амурской, Магаданской, Сахалинской областях и Еврейской автономной области размер выплаты многодетным семьям на погашение ипотеки увеличат до 1 млн руб.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Нужна реформа для жилищного фонда

Депутаты предложили реформировать систему управления жилищным фондом.

Актуальные стандарты не обеспечивают эффективный менеджмент организаций, обслуживающих жилой фонд. Органы госжилнадзора утратили функции контроля и превращены в административные структуры. Система управления жилфондом не удовлетворяет нужды рынка и жильцов. Лицензирование уже не гарантирует качественные услуги.

Возможные сценарии реформы:

Прогрессивный - предполагает переход к самостоятельному регулированию в управлении МКД, при этом большинство полномочий перейдет к региональным СРО и национальному объединению. Госконтроль станет рациональнее благодаря участию представителей власти в органах управления СРО.

Консервативный - ликвидация административных функций Госжилинспекции. Выдача лицензий управляющим компаниям останется, но требования к ним станут более строгими.

Альтернативный - появится институт региональных операторов управления жилфондом, а инструменты управления перейдут к государству. Вместо УК создадут эксплуатирующие организации, которые должны будут получать аккредитацию у региональных операторов.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

ДКП во II квартале было меньше на 28%

Во II квартале текущего года в России было оформлено 800 тыс. договоров купли-продажи, что соответствует примерно 530 тыс. сделок с готовыми жильем. Деятельность покупателей снизилась на 28% по сравнению с прошлым годом и на 17% относительно многолетних значений, что является значительным падением с 2020 г.

Число ДКП выше средних уровней нескольких лет наблюдается в субъектах с активным ИЖС, таких как Алтай и Чечня, а также в областях поблизости со столицей и в регионах с растущими доходами населения.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Правительство поддержало законопроект, который разрешит перезаключать концессионные соглашения в ЖКХ без проведения конкурса. Это нужно для постоянного притока инвестиций.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Развитие рынка недвижимости не будет слишком драматичным

🗣Мнение исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру», Я. Баджурака:

Программа льготной ипотеки завершена. Сегодня многие пугают новым сценарием на рынке новостроек, предполагающим длительные заморозки, а то и вовсе «ледниковый период» на рынке ипотеки. Но, на наш взгляд, не стоит излишне драматизировать. Хотя ситуация как для заёмщиков, так для застройщиков сложная. Ведь помимо «допинга» в виде льготной ипотеки, который стимулировал спрос до июля, рынок теперь находится под давлением проинфляционных факторов.

Стоимость запуска новых проектов для застройщика дорожает. Под ударом именно новые проекты, экономика которых сейчас «трещит по швам». Причин несколько.

Пока ЦБ борется с инфляцией, растёт стоимость проектного финансирования, т. к. растут ставки кредитов для старта котлованов. Имея ключевую ставку в 18%, девелоперы вынуждены брать кредиты по ставкам до 23%-25%. Параллельно увеличиваются расходы на стройматериалы, логистику, зарплаты и др. И, судя по прогнозам регулятора о жёсткой денежно-кредитной политике, в течение как минимум ближайших 12 месяцев ждать кардинальных перемен не приходится.

Однако в горизонте года преждевременно прогнозировать «заморозки» на рынке новостроек. Не будут сорваны сроки строящегося жилья, не встанут на «паузу» новые проекты. Во-первых, на рынке всегда есть эффект инерции. Как правило, цикл строительства растягивается на 2-3 года. Следовательно, в течение ближайших 12 месяцев стройка, которая была запущена в 2021-2022-м, тормозить не должна, как и сделки по ней. План продаж новостроек на ближайший год выполнен, т. к. проекты с плановым вводом в эксплуатацию в текущем году распроданы почти на 70%.

А вот картина в горизонте 2026-2027 гг более туманна. Правда, в августе глава государства дал поручение кабмину и ЦБ до 1 декабря оценить ситуацию на ипотечном рынке и проработать предложения по изменению «Семейной ипотеки». Мы не исключаем, что власти могут вернуть льготы семейным заёмщикам с 2 детьми, если увидят значительную «просадку» строительного сектора.

Другая причина плавного торможения рынка новостроек кроется в запасе прочности, которую накопили девелоперы за 4 года. «Подушка безопасности» должна помочь большинству пережить трудные времена, а умение адаптироваться и кооперироваться с банками наверняка приведёт к ренессансу проверенных ранее инструментов — траншевой ипотеки, жилищных кредитов со сниженными ставками, рассрочке, трейд-ину. Другое дело, что продавцам квадратных метров и ипотеки придётся бежать быстрее в плане продаж и умерить аппетиты в части доходности сделок. Полагаем, что в ближайший год покупателей ждут акции и скидки, которые позволят покупать новостройки с дисконтом в 10%-15%.

А вот ждать обвала цен на новостройки в 30%-40%, на наш взгляд, не стоит. Пока инфляция остаётся высокой, квадратные метры не подешевеют. Ведь это такой же товар, как автомобили или электроника. Мы считаем, что в III квартале цены новостроек выйдут на плато и будут варьироваться в пределах 5%-10% вверх-вниз от региона к региону. Добавим, так как власти, корректируя условия госпрограмм (семейной, ИТ, сельской), сейчас фактически «двигают» льготную ипотеку в регионы, мы полагаем, что интерес застройщиков также мигрирует из столиц в этом направлении.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Не начали строить - отдадим землю другому

В Госдуму был внесен законопроект, который предлагает сократить срок действия решения о предварительном согласии на передачу земельного участка застройщикам из гос или муниципальной собственности с 2 лет до 1 года. Если за это время девелопер не начнет строительство, его землю отдадут другому.

🗣Мнение председателя правления Ассоциации юристов России, В. Груздева:

Исключение составляют ситуации, когда требуется изменить ВРИ или категорию земельного участка. В таких случаях предоставление территории зависит от выполнения этих условий. Если в документах нет подобных требований, процесс согласования будет проще, но стоит внимательно изучить требования, чтобы избежать недоразумений и обеспечить правильное использование земельных ресурсов.
Существующие схемы передачи земельных участков из государственной и муниципальной собственности имеют излишние сроки, что задерживает начало освоения наделов, в т.ч. для строительства. Предлагаемые изменения помогут ускорить реализацию проектов по развитию территорий.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Чем грозит занижение стоимости жилья

В последние годы почти все продавцы жилья намеренно занижают стоимость объекта в договоре, чтобы не платить налог. Но в таком случае покупатели оказываются в рискованном положении.

🗣Мнение юрисконсульта АН, Н. Киселевой:

В случае суда такого покупателя в 90% случаев признают недобросовестным. Это обусловлено тем, что он намеренно участвовал в сговоре и тем самым нарушил закон. Выявить факт выплаты иной суммы почти невозможно. Это приводит к тому, что покупатель окажется в невыгодной ситуации, потеряв как часть денег, так и недвижимость. Таким образом, последствия могут быть серьезными, и следует учитывать все риски, связанные с юридическими нарушениями.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Свыше 1 млн кв м недвижимости введено в ТиНАО

В ТиНАО с января текущего года введено свыше 1 млн м2 площади недвижимости. Из них 950 тыс м² жилой, 188 тыс м² социальных и промышленных объектов. Новая Москва и Троицкий Автономный Округ всегда лидируют по вводу объектов.

🗣Мнение руководителя Департамента развития новых территорий г. Москвы, В. Жидкина:

До конца года будет построено в общей сложности 2,9 млн м2 недвижимости, в т.ч. 2,1 млн м2 жилых площадей.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Можно ли сделать перепланировку в ипотечном жилье?

Многих ипотечников интересует вопрос, можно ли сделать перепланировку залоговой квартиры. Вообще, можно, но после согласования этого момента с банком.

🗣Мнение директора агентства недвижимости, А. Пысина:

Если вы решите произвести изменения в квартире без уведомления кредитора, это может обернуться серьезными последствиями. Банк вправе подать на досрочное расторжение ипотечного договора и потребовать немедленного возврата всей суммы займа.

Кроме того, кредитные организации резко негативно относятся к изменениям, которые могут снизить ликвидность объекта недвижимости. К примеру, если в процессе переделок уменьшается количество комнат или полезная площадь.

Перед тем как приступать к ремонту или изменению интерьера, обязательно проконсультироваться с банком и уточнить возможные последствия.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Депутаты предложили запретить устраивать хостелы в нежилых помещениях многоквартирных домов. Это все равно мешает жителям спокойно жить.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Рынок жилья смещается в сторону вторички

Эксперты банковского сектора говорят, что раньше сделки с недвижимостью составляли 60-90%, при этом ипотека по льготной программе была главной. Рынок жилья уходит в сторону готового жилья, а загородная недвижимость адаптируется к новым условиям, включая введение эскроу-счетов. Застройщики стремятся поддерживать спрос в новых условиях.

🗣Мнение руководителя комитета Российской гильдии риэлторов, Ю. Максимович:

В последнее время на рынке наблюдается резкое снижение выдачи ипотечных кредитов, которое составило до 55 %. Это явление связано с уменьшением потребительского спроса и увеличением числа отказов в кредитовании. Основной причиной этих изменений стало ужесточение программ льготной ипотеки. Ужесточение условий кредитования приводит к тому, что даже хорошие заемщики могут не получить одобрение, что снижает общий интерес к ипотечным программам.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Рынок недвижимости постепенно адаптируется

По мнению политолога Г. Бовта, сейчас нет четкой тенденции к снижению цен на жилье, но рынок постепенно адаптируется. Более ясная ситуация может проявиться осенью. Покупатели с высокими кредитными ставками могут занять выжидательную позицию, а застройщики приостановят новые проекты и переключатся на реализацию уже построенного жилья. Несмотря на рост себестоимости строительства на 60-75% с 2020 г., цены на жилье увеличились в 2 раза. Средняя цифра в мае составила около 80 тыс. руб./м², а прибыль застройщиков в среднем — 15%.

Цены на недвижимость не будут расти прежними темпами, а случаи предоставления скидок станут более частыми, особенно при срочных продажах. Средняя стоимость за июль снизилась на 0,9%, до 133 тыс. руб. за 1 кв. м., и некоторые ожидают дальнейшее снижение на 10%. Стоит помнить, что цены в объявлениях - это лишь пожелания продавцов, и реальная цена может быть значительно ниже. Застройщикам также невыгодно удерживать неликвидные объекты. Скорее всего, они будут придумывать новые инструменты продаж.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Нейросети будут выдавать разрешение застройщикам

Московский регион - самый благоприятный для инвестиций, в т.ч. в недвижимость. В этом году процент отказа в выдаче разрешений на строительство снизился до 25-30%. В следующем планируется падение до 10%.

🗣Мнение руководителя Главгосстройнадзора, А. Гарибяна:

В прошлом году мы внедрили цифровую экосистему и создали первый в стране бесплатный государственный аутсорсинг для инвесторов. В Подмосковье функционирует центр содействия строительству (ЦСС), который оказывает поддержку любому строительному инвестиционному проекту на территории региона.
Каждому застройщику назначается менеджер, который отвечает за получение всего пакета разрешительной документации. Инвестор взаимодействует только с менеджером и получает уведомления в личном кабинете на портале Госуслуг о каждом пройденном согласовании. При этом инвестор не платит денег за работу нашего сотрудника. Но в планах заменить все этапы взаимодействия с менеджером на нейросети.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Боевые действия в Израиле улучшили ситуацию на рынке недвижимости.

В этом году в Израиле сделки с новостройками выросли на 58,6%, что указывает на восстановление интереса к новому жилью.
Вторичный рынок также показал рост на 15,1%, хотя после падения на 34,2% в предыдущем году.
Цены на жилье, с учетом инфляции, увеличились на 9,8%, продолжая расти на протяжении 15 кварталов подряд, особенно заметно в II квартале (+3,0%).

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Почти все россияне "ЗА" квартиру с отделкой

В России 91% опрошенных хотят купить или уже приобрели квартиру с отделкой. Почти половина предпочитает стены серого цвета, а абсолютное большинство отмечает, что ванные и туалеты следует отделывать плиткой или керамогранитом.

Также 63% респондентов относят полотенцесушитель к самым важным дополнениям в ванной, 42% предпочли стеклянную штору, а 40% — гигиенический душ. Около половины участников хотят черные смесители, в то время как 40% выбирают хромированные.

37% опрошенных считают, что девелопер должен предлагать как минимум 3 стиля отделки, 26% — 5 вариантов с различными цветами, а лишь 4% согласны на 1 стиль для всего проекта.

🧊 Подписывайтесь на Монолит

Рекорды ипотеки не действительны

С января по июль 2024 года в Москве оформлено рекордных 48,5 тыс кредитов на покупку недвижимости в новостройках.

Однако с 1 июля началось снижение, вызванное отменой госпрограмм. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года рост составил 12%, а с 2022 годом — 30%.

🗣Мнение руководителя сервиса аналитики, О. Репченко:

Рекорды Росреестра не отражают реальное состояние рынка недвижимости, а скорее, прошлые тенденции, связанные со льготными ипотеками. Эти показатели фиксируются в завершающий этап действия программ, и поэтому не учитывают современную динамику. Рекорды требуют переосмысления и адаптации к новым экономическим условиям.

🧊 Подписывайтесь на Монолит