Монолит говорит: реально ли нужен такой объем построенных в 2022 году районных торговых центров?

Продолжаем нашу рубрику разборов острых вопросов рынка недвижимости. Сегодня на повестке дня вопрос с объемом построенных в этом году районных ТЦ и реальной потребностью потребителей в этом.

Эксперты поделились своим взглядом на этот вопрос с каналом «Монолит». А мы резюмируем выводы для вас👇 

Районные и центры шаговой доступности (neighborhood centres) набирали популярность последние годы. В 2022 году общий объем ввода районных торговых центров в РФ составляет две трети от того, что было введено за последние 10 лет. Почему же именно этот формат ТЦ так популярен сегодня у покупателей и застройщиков?

Эксперты отмечают, что подобный всплеск строительства небольших ТЦ связан с изменением потребностей посетителей торговых центров:

«Основная причина в том, что изменились потребительские привычки и люди готовы тратить меньше времени на то, чтобы добраться до места шоппинга, кроме того, в России есть недостаток качественных торговых центров для ежедневных нужд», — рассказал Павел Люлин, вице-президент Союза Торговых Центров: Россия, Беларусь, Казахстан. 

Для застройщиков такой формат ТЦ тоже выгодный – для постройки относительно малого формата торгового центра не нужен большой объем инвестиций, порог входа для строительства таких торговых центров ниже. «В случае комплексной жилой застройки – дополнить новый район торговым центром с сервисами (супермаркет, цветы, пекарня, химчистка), помогает девелоперам сформировать продукт для покупателя жилья», — дополняет Павел Люлин.

При всех плюсах строительства районных торговых центров остается вопрос: «Реально ли есть потребность в таком объем построенных в этом году небольших ТЦ?». 

«Не последнюю роль в успешности ТЦ играет географический принцип. Если соответствующий район города по всем подсчётам требует три торговых центра, а в нём есть только один, то, как минимум, ещё один в нём станет успешным. Если же в районе нужно всего три торговых центра, а там они уже есть, то строить четвертый нет смысла и необходимости. Не будет заполняемости таких ТЦ. Логика проста и диктуется географическим принципом и текущей ситуацией», — констатирует Помощник Управляющего КППС Максим Загорский.

Поэтому сказать, что все построенные в этом году районные ТЦ будут вести успешную работу – очень сложно. Остаётся надеяться на верный просчет реальной потребности районов в том количестве построенных ТЦ.

Максим Загорский рассказал несколько вариантов решений проблемы, в случае если новый районный ТЦ не будет пользоваться популярностью: «Невостребованные торговые центры могут пойти по пути изменения торговой политики на более доступный сегмент или частичной замены торговых площадей на развлекательные. Ещё одно из вероятных направлений – развитие интернет-торговли и выделение пространства под маркетплейсы, пункты сборы и выдачи товаров. Возможно частичное переформатирование под офисы, если есть такая необходимость».

Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78» прогнозирует, что стратегия собственников коммерческой недвижимости на ближайшее время – демпинг арендных ставок и максимальная клиентоориентированность.

Москва – последнее место по динамике роста цен на «квадрат» вторичной недвижимости в октябре за год

Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке недвижимости в городах-миллионниках в октябре 2022 года составляла 83, 3 тыс. руб. (-1,8%). 

Больше всего 1 кв. м жилья подешевел в Питере. За месяц – минус 2,7%, до 176,6 тыс. руб. Второе место по снижению стоимости «квадрата» на вторичном рынке лотов – УФА (-2,2%, до 93,5 тыс. руб.). Тройку замыкает столица – минус 1%, до 250 тыс. руб. 

За год «вторичка» подорожала во всех крупнейших городах РФ. Наибольший рост средней стоимости 1 кв. метра недвижимости в Челябинске (+33,1%, до 60,4 тыс. руб.). Москва – последнее место по динамике роста цен на квадратный метр – плюс 8,6%, до 250 тыс. руб.

В октябре застройщики в России вывели на 15% квартир меньше

В октябре 202 года на рынок недвижимости было выведено 380 объектов (178 девелоперов), что равняется 64,5 тыс. квартир общей площадью 3,11 млн кв. метр жилья.

Если сравнивать с октябрём 2021 года, то вывод новых площадей сократился на 2,1%. В сравнении с сентябрем этого года, количество новых объектов еще больше снизилось – на 15%.  

С начала 2022 года на рынок недвижимости выведено 3 315 объектов жилой недвижимости (653,6 тыс. квартир) совокупной площадью 32,10 млн кв. метров. За показатель упал на 11,8%.

Монолит говорит: доля ипотеки бьет все рекорды. Прогнозы на 2023 год

Доля ипотечных кредитов бьет все рекорды в 2022 году. В третьем квартале этого года в Москве 82% всех сделок по недвижимости на первичном рынке происходило с использованием ипотечных займов.

Что способствовало такому показателю? Какую долю ипотеки на рынке ждать в 2023 году?

На эти вопросы каналу «Монолит» ответили приглашенные эксперты.

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land, отметила, что рост доли ипотечных займов связан с несколькими интересными ипотечными программами – ипотеки с господдержкой, семейной ипотеки, ипотеки для IT-специалистов, а также для семей, в которых родился третий ребенок.

Но в первую очередь важнейшую роль сыграли околонулевые ставки от застройщиков. «Рост доли ипотечных сделок на первичном рынке обусловлен тем, что для поддержки продаж активно вводилась субсидированная ипотека от застройщика, позволяющая взять кредит без первого взноса или с минимальной ставкой», — рассказала Наталья Савельева, специалист по стратегическому анализу в PERI.

Итогом роста сделок стало повышение цен на квартиры. «Во-первых, квартиры по субсидируемой ипотеке продавались примерно на 20% выше рыночных цен – за счёт этого и работала программа», — отмечает Елена Гордашникова. Во-вторых, росту цен, по всем законам рынка, способствовал и возросший спрос. 

Кто же выиграл от возросшей доли ипотеки на рынке?

«Потребители однозначно выиграли. Лучше жить в своём жилье в ипотеку, чем платить за аренду чужому человеку. Или сдавать ипотечное жильё, и в случае, если арендные платежи выше ипотечных, получать, по сути, квартиру в дар от арендаторов. 

Выиграли и застройщики. Большую долю продаж составляют именно ипотечные сделки. Если не будет льготных программ, спрос на квартиры в новостройках будет быстро снижаться. Банки тоже очень заинтересованы в сделках с участием ипотеки. Они практически ничем не рискуют. Если заёмщик не будет платить, то банк может подать в суд, взыскать недвижимость и продать её», — делится Гордашникова.

Проиграли только инвесторы, которые квартиры с целью перепродажи, в том числе с использованием ипотеки, чтобы потом перепродать с помощью переуступки прав требования. «Эта стратегия работала в предыдущие годы, но оказалась неактуальной в текущем году – квартиры стало сложнее продать», — отмечает Елена Гордашникова.

Какие прогнозы по доле ипотеке в 2023 году?

Гордашникова предполагает, что в будущем году доля ипотечных сделок не снизится, а, возможно, даже повысится. «Сегодняшние ставки существенно ниже инфляции, поэтому выгоднее взять недвижимость в кредит, чем отдавать всю наличность при покупке. Выгодные программы ещё есть. Например, программа «Семейная ипотека» будет действовать до конца 2023 года», — дополняет эксперт.

Не лишена оптимизма и Устинова Елена, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:
«Пока еще не принят бюджет на 2023-2025 гг., поэтому неизвестно, в каком объеме в ближайшие два года будут финансироваться ипотечные программы с государственной поддержкой и изменятся ли условия выдачи для заемщиков. До момента стабилизации геополитической ситуации нас может ждать стагнация или даже рецессия рынка, но я не думаю, что доля сделок, оформленных с использованием ипотеки, существенно сократится».

Новостройки в Москве подешевели на 7% в сентябре 2022 года

По данным Росреестра, в сентябре 2022 года средняя стоимость квартиры в новостройке в Москве была равна 18,13 млн руб. В августе – 19,56 млн руб. За месяц средний бюджет квартиры в новом доме сократился в абсолютном значении на 1,4 млн руб., в процентах – на 7,3.

За год квартиры в новострое подешевели на 2%. В этом году наибольший бюджет был в январе – средняя сумма сделок была на уровне 20 млн руб. В нежилой недвижимости (апартаменты и первый этаж новостроек), наоборот, подорожание в сентябре – плюс 8,9%, до средней цены лота 18,95 млн руб. Максимальный бюджет сделок на этом рынке приходится на апрель 2022 года – тогда средний объект стоил 27,56 млн руб.

Монолит вступает в игру

Объем перспективного строительства в 2022 году, на 27% выше, чем в прошлом году в Москве

По информации от Мосгосстройнадзора, за первые 10 месяцев 2022 года в столице выдали 494 разрешений на строительство чуть больше 13 млн кв. метров жилой недвижимости.

Если сравнивать объем перспективного строительства в январе-ноябре 2022 года c аналогичным периодом в 2021 году, то этот показатель выше на 27,6%. Ведомство отмечает, что рост показателя наблюдается весь год, несмотря на все санкционные ограничения.

«Россия 1» запилила целый сюжет про печально известный ЖК «Дмитровский парк» от ПИК с его вечными проблемами лифтов. По словам жителей, репортеры приехали из-за того, что никакие заявки и жалобы УК или застройщику не спасают. Все заявки закрываются со словами: «Пусконаладка выполнена, работа лифта исправна». Проходит 2-3 дня и история повторяется вновь и вновь.

Вспоминается весенняя трагедия в этом ЖК с рабочим, который упал в шахту лифта и пробил его потолок

Спрос на апартаменты в Москве упал на 25% в сентябре 2022 года

Жители Москвы перестали интересовать покупкой апартаментов. Спрос на этот формат жилья в январе-сентябре 2022 года оказался на 31,38% меньше, если сравнивать с аналогичным периодом в прошлом году. В сентябре спрос на апартаменты упал на 25,8% за месяц. С мая 2022 года динамика в сентябре оказалась отрицательная впервые. 

Со слов руководителя отдела продаж компании «Сделка» Ивана Сухова, тенденция по снижению спроса на апартаменты связан с трендом на спад на рынке недвижимости в целом. По опыту эксперта, апартаменты в основном покупают в инвестиционных целях за наличные. Сегодня инвесторы заняли выжидательную позицию, поэтому наблюдается спад активности покупателей на рынке апартаментов.

Извечная проблема ПИКа — постоянно протекающие кладовки. ЖК «Белая Дача парк» - не исключение. По словам жильцов, вонючая вода разлилась по всей площади кладовых помещений одного из домов. Сами собственники выходили на улицу, чтобы продышаться свежим воздухом, так как в ближайших квартирах находиться было невозможно.

🧐С годами в стройке ничего не меняется. Крокодил — вечен.
@bevzenkocom

Белгородская и Курская области лидирует по приросту количества предложений жилья с начала 2022 года

Регионы РФ, которые находятся на границе с Украиной, стали активно выставлять на продажу свои дома и квартиры. Портал «Мир квартир» сообщает, что лидер по количеству выставленного жилья с начала года Белгородская и Курская области. В этих областях с начала 2022 года этот показатель вырос на 38% (квартиры) и 48% (частные дома).

В Брянской, Воронежской и Ростовской областях количество объектов, которые собственники выставили на продажу, возросло на 20%. Если говорить в целом про России, то средний показатель экспонированного жилья к началу ноября увеличился на 16% (квартиры), на 17% – частные дома.

Такие изменения связаны с желанием людей продать свое жилье и переехать в другие регионы, подальше от места боевых действий. При этом скидывать цены собственники не горят. В перечисленных областях с начала этого года «квадрат» подорожал от 10 до 21%.

Ураганный ветер в Москве

ЖК «Южная Битца» от ДСК-1 (ФСК) серьёзно пострадал от вчерашней непогоды. Навес для мусорных баков полетел по двору, попутно разбивая припаркованные автомобили. Пострадало, по меньшей мере, 5 машин.

Размер скидок на вторичные лоты стал постепенно снижаться в ноябре 2022 года

По мнению экспертов, спрос восстанавливается на вторичном рынке недвижимости в Москве. Но эффект «пузыря» все еще присутствует. По итогу года цены на недвижимость завышены до 30%. На данный момент «пузырь» сдулся на 15-20%. Сдуется и еще немного.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов поделился, что спрос на жилье растет и в других регионах РФ. На первой неделе ноября количество обращений покупателей было на 15% больше, чем в первой половине октября. Если сравнивать с первыми днями после 21 сентября, то активность увеличилась на 25%.

По мнению Попова, единого тренда на рост числа приложений нет. В каких-то городах лотов на рынке становится меньше, где-то наоборот число предложений сокращается.

Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов рассказал, что размер дисконта при покупке недвижимости сокращается. Что является прямым сигналом о том, что активность покупателей жилья возрастает. Но о сильном снижение размера скидки говорить нельзя – пока средний дисконт снизился с 5,9% до 5,7%.

Средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию первичной недвижимости составил 7,4 месяца по состоянию на ноябрь 2022 года

В среднем в этом году в РФ выводилось порядка 2 157 квартир ежедневно. За год этот показатель снизился на 6%. Если темп не изменится, то к концу года будет введено в эксплуатацию 788 тыс. квартир. В третьем квартале 2022 года каждый день на рынок недвижимости выводилось 1 457 квартир. Если сравнивать с третьим кварталом 2021 года, то показатель упал на 43%. 

До конца следующего года девелоперы выведут на рынок или передадут дольщикам около 51,8 млн кв. метров жилья. При этом сроки сдачи домов перенесены у 3 млн кв. метров недвижимости (21,9% от общего объема ввода объектов). Средний срок переноса по данным на ноябрь 2022 года составил 7,4 месяца.

Это дороже, сами подумайте — раскопать, укрепить или же строить в воздухе, без этих трат. И жизнь в подвале всегда будет проигрывать, виду на парк или даже МКАД.

https://yangx.top/belaya_kaska/7890