Волшебство

В сотый, что ли, раз объясняя, почему «рост производства» не равно «росту благосостояния» - поймал себя вот на какой мысли – отношение к слову «производство» у нас чисто религиозное. Ну, вот такой символ веры.

Много раз с этим сталкивался – говоришь с людьми об РФ-достижениях, человеческого, скажем так, толка – никаких восторгов – скажешь, что у нас, , классные «спальные поезда» между двумя столицами, или хорошие кофейни, или сетевые маркеты – ноль эмоций. Говорить про науку вообще бессмысленно, очень мало людей, которым это интересно. Единственное из сервисов, что, по моим наблюдениям, вызывает общее одобрение – это банковские приложения для смартфонов.

Но вот скажешь «промышленное производство» - все, у человека горят глаза. При этом людей, действительно «работающих на производстве» не так много, гораздо больше тех, кто рассуждает что вот у нас теперь «свое производство» (другая любимая фраза «уникальные/не имеющие аналогов технологии», плюс история, что «СССР производил/изобрел «вообще всё»). Ничего конкретного (что такого невероятного мы производим), человек сказать не может –«растет производство/промышленность» - и всё! (иногда к слову «производство» добавляется слово «реальное» - то есть все, что не может на ногу упасть – это как бы и не товар вовсе)

И вот что подумалось - наше отношение к слову «производство», действительно, имеет признаки религии, причем сложившейся лет девяносто назад, в сталинскую индустриализацию. Посмотрите на плакаты того времени, на которых изображались заводы (или какая-то промышленная символика) – это же сакральные письмена, с богатырями-пролетариями, которые с помощью волшебных устройств совершают чудеса, создают какие-то невиданные предметы, и, как только создадут – будет всем счастье. Понятно, к настоящему, а не нарисованному производству это отношения никакого не имело -но этого никто и не требовал, важна была идея. ⬆️
Хотят верить в «производство» - и верят, аргументы тут бессильны. «Не доводами разума опровергаются мечты»

Здесь господствует странная мысль, что управление государственными делами избавляет от обязанностей знать их.

Один сановник на мое замечание об этом наивно признался: „Зачем мне знать, что делать, когда я имею власть все сделать? Знать это нужно тому, у кого есть дела, но нет власти, - нужно крестьянину, купцу, моему приказчику, моему секретарю; а у меня ведь нет дел, а есть власть.
Зачем мне знать, что делается, когда мне достаточно приказать, чтобы сделалось то, что я желаю?“

Согласитесь, что в стране, где все так рассуждают, может случиться многое, чего никто не ожидает.

Цитата: Василий Ключевский. «Афоризмы и мысли.1880-1905»
Иллюстрация: Илья Репин «Торжественное заседание Государственного совета 7 мая 1901 года, в день столетнего юбилея со дня его учреждения»

На завод!!!

Комментарий, которое многое объясняет по поводу «структурной трансформации экономики»: «Так, например, конкуренция среди петербуржцев-соискателей в сфере масс-медиа достигает 26 резюме на вакансию, среди маркетологов – более 13 человек на место, в области образования и среди юристов – также более 10 человек», - отмечает Мария Бузунова, руководитель пресс-службы hh.ru СЗФО.

Можем только дополнить этот комментарий великой картиной Васи Ложкина - «На завод!»⬆️

(Снижение спроса на всякие «творческие специальности» - отражает упрощение структуры экономики, но, интересно здесь конечно, про «10 человек на место» в образовании - вряд ли это школы, учителей как раз не хватает - скорее речь идёт обо всем, что сложнее школы или о «гуманитарной сфере»вообще, которая нужна чем дальше, тем меньше)

Банки предлагают застройщикам платить комиссию от суммы кредита по «льготной ипотеке» –- прокомментировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования мы попросили уважаемых коллег

Максим Ельцов, генеральный директор компании ПИА-недвижимость (Санкт-Петербург) @yeltsovm

"Нынешнее противостояние банков и застройщиков возникло не на пустом месте. Проблема нарастала на протяжении всего срока действия льготной ипотеки (ЛИ). Росло понимание того, что с льготной ипотекой надо что-то делать. И сегодняшняя конфронтация - финальная стадия этого понимания.

Уже года полтора обсуждаются негативные аспекты влияния льготной ипотеки на экономику. Вроде бы она должна поддерживать спрос и строительную отрасль. Однако ее введение привело к существенному росту цен и нагрузки на бюджет, к росту задолженности населения. ЦБ на протяжении прошлого года предпринимал (не самые результативные) попытки ограничить ЛИ. После каждого ужесточения кредитно-денежной политики, после каждого подъема ключевой ставки, после словесных интервенций о будущих ограничениях объем сделок только увеличивался. Охлаждения рынка не получалось. Очередной шаг - снижение лимита для СПб и ЛО с 12 до 6 млн рублей, введение правила «один льготный кредит в они руки» и, может быть, самое главное, хотя это прошло незамеченным - сокращение компенсации банкам (на 0,5 пп.). Здесь приходится додумывать, потому что публичных комментариев нет. Судя по кулуарным разговорам, снижение маржинальности ЛИ привело к тому, что банки задумались о целесообразности этого бизнеса, о рентабельности льготного кредитования. Логичный шаг - забрать эту недополученную маржинальность за 15 лет вперед, получив ее с застройщиков в виде комиссии.

Это решение Сбера было неожиданным для рынка. Как и присоединение к этому требованию ВТБ и Альфа-Банка. (В СПб на эту тройку приходится более 75% выдачи ЛИ).

Казалось, застройщикам некуда деваться, придется перенести эти расходы - минимум 7,5% от суммы кредита - в себестоимость, или на дольщиков. Оказалось, что у застройщиков может быть свое мнение - несколько крупных компаний решили, что продолжать продавать жилье по льготным кредитам, но через те банки, которые не присоединились к тройке. Это неравное противостояние: неприсоединившихся банков мало, на них приходится небольшая доля рынка. Скорее всего, работа с ними не позволит заместить тот объем сделок, который проходил через лидеров. Но пока такую позицию заняли Setl Group, ПИК, возможно, еще некоторые застройщики: работать без повышения цен и не платить комиссию.

Теперь важно, как отреагирует регулятор (УФАС в курсе, но пока молчит). Как будут дальше складываться отношения застройщиков с банками - потому что на Сбер и ВТБ приходится львиная доля не только ипотеки, но и проектного финансирования.

Сейчас все внимание сфокусировано на банках и застройщиках. А крайними (пострадавшими) окажутся дольщики. Причина - не жадность банков, а накопление нерешенных проблем в льготной ипотеке. Частые изменения (чтобы не сказать - шараханья) не позволяют бизнесу строить стратегию. Продажи застройщиков на 80-90% зависят от ЛИ, и любые ее изменения немедленно сказываются на рынке. А решения принимаются в неустанной борьбе между ЦБ, Минстроем и Минфином. И вот теперь из ситуации с «комиссионными» выпутаться без участия этих ведомств ещё сложнее"

Банки предлагают застройщикам платить комиссию от суммы кредита по «льготной ипотеке» –- прокомментировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования мы попросили уважаемых коллег

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор издания «Недвижимость и строительство Петербурга @ne_dvizhka

"Конфликт крупнейших банков с застройщиками - фокус давней (и так и не решенной) проблемы: жилищное строительство - это про рынок или про решение социальных задач?

Много говорят о столкновении административного и рыночного подхода к экономике. Вот «комиссионные» банков - как раз про это. В квази-рыночной экономике государственные льготы довольно быстро становятся ресурсом, затем - товаром.

Льготная ипотека была введена в 2020-м, - для поддержания покупательной способности граждан (спроса), ну и строительной отрасли в целом. (Потому что мультипликатор: стройматериалы, перевозки, энергетика и т.д. Плюс налоги).
Льготы вводились как временная мера. Но быстро были усвоены и превратились в рыночный фактор. К концу 2023-го 70-80% сделок на первичке проходили именно по льготной схеме. Заодно за 2,5 года на 60-70% выросли цены и доходы застройщиков. Кстати: и прибыль Сбера за 2023 год составит около 1,5 трлн, половина - от ипотеки.

Строители получили дополнительных покупателей - из тех групп, которые ранее (на рыночных условиях) купить будущее жилье не могли бы или могли с трудом. Банкам компенсировали недополученную выгоду из бюджета, ежемесячно, по формуле: ключевая ставка плюс 2,5% минус льготная ставка (в основном - 6% по семейной или 8% по льготной). При ключевой ставке 13% размер выплат по ипотеке с господдержкой составлял 8,5%, при КС 16% - уже 11,5%.

Засада в том, что расходы бюджета на компенсации банкам невозможно планировать - они зависят от решения, которое принимает ЦБ РФ, в соответствии с ситуацией на макроуровне

23 декабря постановлением правительства компенсацию банкам урезали на 0,5 пп. Казалось бы - немного. Однако банки (наверное) решили, что с таким профитом заниматься льготной ипотекой невыгодно. Хлопот много, навару мало.

Большая тройка - Сбер, ВТБ и Альфа-банк - ответили асимметрично. Сначала объявили, что льготная ипотека будет доступна не во всех строящихся ЖК, а только от тех застройщиков, у которых есть партнерские «программы субсидирования». (На этой стадии отпала примерно половина ЖК). Затем уточнили, что именно имеется ввиду под «субсидированием. Банки предпочли получать не понемножку ежемесячно, а вперед и сразу - в размере от 7,5% до 11,5%, в зависимости о программы. Примерно от 0,5 до 1 млн рублей при максимальной сумме займа в 6 млн рублей. Экономическим обоснованием кредиторы пренебрегли, по крайней мере, в открытых источниках ничего такого не было.
Кстати: в СМИ также не было упоминаний, что банки из тройки при этом откажутся от бюджетных выплат!

Застройщики оказались перед выбором. Или платить банку из прибыли, или переносить доплаты в цены объекта. Или искать более сговорчивых банкиров.

В рыночной экономике так бы и получилось: конкуренты, наверное, с удовольствием прибрали бы дополнительных клиентов. Но тут - сюрприз: механизм административного распределения льгот предусматривает лимиты: каждому банку доводится сумма льготных займов, которую он превысить не вправе… (Лимиты распределяет Дом.РФ; в лимиты, например, регулярно упирается сельская ипотека - это отдельная тема).

Сейчас ситуация подвешена. Setl Group и ПИК объявили, что платить не будут, соответственно - не будут продавать через Сбер. Застройщики нажаловались в УФАС. (Кстати: почему-то до сих пор то обстоятельство, что один банк контролирует больше половины рынка, антимонопольщиков не смущало).
Кроме того, стремление зарабатывать на льготах - так себе пиар-стратегия.
По-хорошему, льготную ипотеку надо бы отменять. Но…"

Умные люди. В канун «Cтарого Нового года» я рад предложить уважаемым читателям несколько «умных каналов» (в том смысле, что ведут их умные люди, к мнению и аргументам которых имеет смысл прислушаться), и особо хочу поблагодарить уважаемых коллег @structurestrikesback за их рекомендации и советы – кого читать и о чем подумать.

@AnthropoLOGS - Взгляд антропологов. Общество, культура, гуманитарные и социальные науки: антропология-этнология-этнография и вот это вот всё

@blackberryanthro - Канал об антропологической теории и социальных исследованиях

@nizgoraev2 - Аналитика, гипотезы, суждения о социальной политике. Новости научного общения.

@archizba - канал об антропологии архитектуры и архитекторов (а еще об урбанистике, городах, деревнях, и, конечно, об избах, которые автор субъективно считает величайшими сооружениями человечества)

@datastudies - канал о том, как (цифровые) технологии и данные меняют общество (и как они этим обществом делаются, оспариваются и меняют свое значение)

@theversia - о том, как социальные науки осмысляют столкновение культурного и технологического

@philosophero - Философская публицистика — остро и нежно одновременно

@structurestrikesback Канал о социологической теории и исследованиях социальных и гуманитарных наук (SSSH)

Самозванцы

Был такой советский фильм, в 1980м году – «Старый Новый год», с суперзвездным МХАТовским составом актеров –экранизация МХАТовского же спектакля.
Сюжет – семья рабочего Петра Себейкина (Вячеслав Невинный) и интеллигента Петра Полуорлова (Александр Калягин) отмечают «старый Новый год», вместе с друзьями. Между семьями из квартиры в квартиру снует пенсионер Иван Адамыч (Евгений Евстигнеев).
Соответственно, друзья у рабочего Себейкина – тоже рабочий, медсестра, продавщица магазина. А у научного работника Полуорлова – музыканты, ученые, «старые работники культуры», звучит там такое выражение.

И что интересно. Праздник в обоих домах выглядит по-разному –Себейкин, параллельно застолью, затаскивает в квартиру пианино и холодильник, крича, что вот он трудящийся на заводе, живет так как хочется, а Полуорлов, наоборот, вышвыривает из квартиры вещи, крича про духовность, и про то, что ему ничего не надо.

Пока не выясняется, что и Себейкин, и Полуорлов, в некотором роде… самозванцы.
Себейкин рабочий, но не на заводе (на котором он и не работал никогда), а в артели «Буратино», изготовляющей игрушки, причем никудышные, «кукла маша, сорт восьмой, детки плачут от такой», говорит его жена. В артели Себейкин освоил единственную операцию – вставляет пищалку в игрушечного медведя.
А Полуорлов – «инженер-изобретатель из НИИ» - много лет изобретает «биосистему - унитаз особой формы» («по всем деревням эдак то», замечает Адамыч, глянув на чертежи, которыми хвастается Полуорлов). И про духовность Полуорлов закричал после того, как начальство его НИИ предложило «изобретателю» либо заняться делом, либо увольняться.

И все окружение Полуорловых/Себейкиных, они тоже… не совсем те, кем они себя предпочитают называть.
И единственный человек, называющий вещи своими именами – Клава Полуорлова (Ирина Мирошниченко).⬆️
«Душа, дух, ничего не надо… Не дают – вот и «не надо», бросает она изобретателю унитаза
Но больше о ней мы ничего не узнаем – она самый «закрытый» персонаж картины.

Поздравляем уважаемых читателей канала со «Старым Новым годом»!

(за бретонскую открытку с котиками ⬆️– спасибо ув коллегам @voyage_transport)

Конфликт между банками и застройщиками по поводу комиссий за льготную ипотеку сам по себе является лишь хорошей работой маркетинговых подразделений, но возник на почве фундаментальных проблем экономики.

Дисклеймер: автор уже более года не работает в крупных кредиторах жилищного рынка, и не представляет позицию ни одного из участников рынка. Позиция редакции канала по этому вопросу заключается в необходимости прекращения массовой льготной ипотеки в принципе и изменении механизма расчета субсидирования по адресным программам.

Теперь к сути.
Насколько введение комиссий и публичные выступления несогласных застройщиков и небольших банков вообще значимое событие?

Не особо.

1️⃣ январь - месяц низких продаж, так что обе стороны могут без особого ущерба взять паузу, чтобы договориться в частном порядке.

2️⃣ «бунт против комиссий» застройщиков возглавили Settl Group и ГК ПИК - две компании, чья распроданность объектов, которые должны быть введены в 2024 году, выше 80% и 75% соответственно, а распроданность в 2025 году: 47% и 39%. Это очень много.
У ГК Самолет, который воздержался от заявлений, этот показатель составляет 53%, что достаточно много, но всего 16% в 2025.
То есть ПИК и Сеттл могут вообще ничего не продавать в этом году и чувствовать себя прекрасно. По более широкому списку застройщиков можете посмотреть хороший анализ у коллег из Domus Verus.

3️⃣ банки, выступившие «в поддержку» граждан, занимают не более 5% рынка каждый, а кто-то в принципе аффилирован с государственным институтом, ответственным за распределение лимитов льготного кредитования (которые у некоторых банков почти исчерпались еще в прошлом году) и может игнорировать экономические факторы.

4️⃣буквально весь 2022 снижать ставку по ипотеке за счет роста цены объекта предлагали сами застройщики при участии банков. Но тогда это не было основанием для обращения в УФАС, зато вызывало беспокойство Банка России, так как комиссия оседала в цене, но никто не раскрывал ее значение.

5️⃣хоть кривая доходности ОФЗ и выглядит инвертировано, но она совсем не означает, что длинные деньги сегодня дешевле, чем короткие. Сегодня длинные деньги доступны только по плавающей ставке КС+Х. Депозиты со сроком выше 1 года составляют около 10% от привлеченных средств. Поэтому снижение возмещения (уже четвертое с начала программы) на 0.5% все же имеет эффект (объективно недооценили этот фактор ранее).

6️⃣при высоких компенсациях от правительства (2020-2021 годы, например), банки делились частью маржи с гражданами, снижая ставки ниже установленных льготными программами.

(1/3)
#ипотека
@unexpectedvalue