​#МненияЭкспертов #Планировка Комфорт и удобство проживания в доме во многом зависят от продуманной планировки. На этом этапе важно учесть ряд факторов, чтобы создать функциональное и эргономичное пространство.

Какова оптимальная площадь дома?

В отличие от квартиры, в доме присутствуют такие необходимые вещи, как котельная, лестница, терраса. Поэтому площадь дома должна быть больше, чем квартиры.

Для семьи из 4 человек оптимальная площадь одноэтажного дома — 140–160 кв. м, двухэтажного — 200–220 кв. м, так как лестницы и коридоры на двух этажах будут съедать достаточно много места.

​#МненияЭкспертов #Планировка Где лучше расположить спальню, кухню, гостиную, кабинет?

Спальню лучше располагать в отдалении от шумных общественных зон, в частности, от гостиной. В гостиной часто делают большие панорамные окна, поэтому будет уместно, чтобы они выходили на живописную часть участка и чтобы из комнаты можно было выйти на террасу и в сад.

Кухня должна располагаться таким образом, чтобы минимизировать маршруты от входной двери к местам хранения продуктов и от места готовки к обеденной зоне. Удобно, когда в окно на кухне хозяйка может наблюдать за играющими на участке детьми или видеть вход на участок.

Расположение кабинета требует тихого места, однако в последних скандинавских трендах кабинет размещают примыкающим к гостиной с широкими стеклянными дверями между ними.

​#МненияЭкспертов #Планировка Как расположить санузлы?

Гостевой санузел должен быть расположен одновременно близко ко входу в дом (например, для удобства использования детьми, забежавшими с прогулки), а также к гостиной и местам, где собираются гости.

Хозяйский санузел с ванной или душевой должен располагаться в зоне спален, вход в него не должен просматриваться из общественных зон. В идеале при главной (мастер-) спальне хозяев должен быть свой санузел со входом из этой спальни.

Что нужно учесть в планировке комнат?

При планировании комнат в доме учитываются состав семьи (количество, пол, возраст, родственные связи), сценарии жизни семьи (работающие, учащиеся, сидящие дома члены), наличие домашних животных.

Все помещения дожны планироваться сразу с учётом размещения в них мебели в соответсвии с индивидуальными потребностями жильцов и эргономическиими нормами.

​#МненияЭкспертов #Планировка Нужно ли отдельно делать топочную/котельную?

Да. Размещение котла или бойлера на кухне или в санузле можно рассматривать только при самых маленьких площадях домов экономкласса и ниже.

Во всех остальных случаях надо делать отдельную котельную. Если дом с газовым отоплением, объём такой комнаты должен быть не менее 15 куб. м с окном площадью остекления не менее 0,8 кв. м.

Отдельная котельная (или топочная) позволяет изолировать жилые помещения от посторонних запахов и шумов, разместить дополнительное оборудование, например, системы водоочистки и прочее, а также обеспечить доступ к оборудованию специалистов для технического обслуживания без прохода в жилые помещения.

​#МненияЭкспертов #Планировка Как спланировать расположение окон, высоту потолков?

Расположение окон надо планировать исходя из сторон света, видовых точек (куда будут выходить окна — на участок или на забор) и пожеланий хозяев по солнечному освещению в утренние и вечерние часы.

Высота потолков выбирается исходя из пожеланий и бюджета заказчиков, но не ниже 2,6 м в жилых помещениях и не ниже 2,5 м в котельной. При использовании штучных стеновых строительных материалов, укладывающихся рядами (таких как блоки или клееный брус), высота потолков привязывается к кратности рядов этого материала.

​Жилой дом и земельный участок при продаже, как правило, идут «единым лотом». Но ситуации бывают разные, и иногда продавцам или покупателям нужно продать или приобрести что-то одно. Можно ли продать дом без земли и как в таком случае правильно провести сделку?

Согласно действующему законодательству участок, на котором находятся дом и объект недвижимости, едины. Если продается одно, продается и второе. Тем не менее разделить эти понятия в сделке реально. Можно продать дом без земли, но успех будет зависеть от того, как оформлен участок.

Как продать дом без земли, если дом и земля в собственности.

Продать коттедж или дачу без оформления земли на нового собственника фактически нельзя. Такая схема нарушает принцип владения частным домом. У того, кто владеет постройкой и будет пользоваться участком, не получится жить в доме, не используя расположенную под ним землю. Поэтому право собственности на землю перейдет к новому хозяину вместе с правом собственности на объект недвижимости, который на ней расположен.

Правовой порядок в вопросах землепользования устанавливает Земельный кодекс России. Документ оберегает земельные ресурсы страны, например ограничивая изменение целевого назначения участков, если они относятся к одной из категорий: ценные сельскохозяйственные земли; земли, занятые защитными лесами; особо охраняемые природные территории; земли под объектами культурного наследия.

Статья 1 Земельного кодекса утверждает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». То есть, простыми словами, куда дом — туда и земля. Поэтому ответ на вопрос, могу ли я продать дом без земли, если и то и другое в собственности, — «нет». #ПродатьДомБезЗемли #МненияЭкспертов

​#МненияЭкспертов #Планировка Нужен ли балкон в частном доме?

Этот вопрос вызывает больше всего споров и на него нет правильного ответа. Точнее, ответ есть: нет такого закона, который обязывал бы делать в частном доме балкон. Поэтому, если такой потребности нет, можете смело его не делать.

Предусмотреть балкон можно в том случае, если вы хотите иметь прямой выход из помещений верхних этажей на воздух или если данная деталь нужна для придания архитектурному облику дома определённого стиля.

​Как продать дом без земли, если дом в собственности, а земля — нет. Из правил часто бывают исключения. В вопросе возможной продажи дома без земли оно тоже есть.

Закон разрешает продать дом без участка, если дом оформлен в собственность, а земля не оформлена. Например, если участок под домом в долгосрочной аренде. Такая схема распространена повсеместно в сегменте строительства многоквартирных домов в крупных городах.

Например, в Москве или Петербурге почти вся земля принадлежит городу и стоит очень дорого. Если купить участок под строительство дома, экономика проекта может не выдержать такого расхода, и здание не будет достроено. Поэтому застройщики заключают с властью договор аренды на 49 лет.

В сегменте частного домостроения такое встречается реже, но тоже бывает. Эксперты рынка недвижимости указывают, что, столкнувшись с таким оформлением, можно продать дом без участка. Или даже провести сделку так, чтобы была продана часть дома без земли.

Это не значит, что новый владелец останется без участка. К нему перейдет право использовать участок на тех же основаниях, на которых его использовал предыдущий собственник. И если это договор аренды, у него тоже будет свой договор аренды — нужно будет его перезаключить с владельцем земли, вписав имя нового арендатора. В такой сделке важно, чтобы в основном договоре купли-продажи недвижимости было отдельно прописано, что земля находится в аренде согласно договору (указать его регистрационные данные — номер, дату составления, срок действия).

Продать долю в доме без земли будет сложнее — нужно найти покупателя, который будет платить за весь участок или согласится на аренду с другим совладельцем. Риелторы говорят, что в вопросах владения загородной недвижимостью покупатели разумно стремятся к чистоте и прозрачности документов. #ПродатьДомБезЗемли #МненияЭкспертов

​Как продать дом без земли, если нужно продать дом, а часть земли оставить.

Разобрались по тегу #ПродатьДомБезЗемли с тем, что продать часть дома без земли сложно, но можно. Но что делать, если вместе с домом нужно продать часть участка, и можно ли продать дом без межевания земли.

Межевание — это процедура разделения участка, когда оформляются новые документы на каждую долю. Делить крупный земельный массив можно на сколько угодно частей меньшей площади, но нужно свериться с местными требованиями. Регионы устанавливают ограничения минимальной площади земельного участка под жилищное строительство. Если их не соблюдать и, например, «нарезать» землю мельче, Росреестр просто не зарегистрирует такой надел. Всю процедуру придется проходить заново.

Межевание начинается с обращения к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер сделает замеры и потом составит межевой план. Без межевого плана невозможно изменить границы участка и зарегистрировать эти изменения. К кадастровым инженерам предъявляются профессиональные требования. Поэтому прежде чем подписать договор на оказание услуги по межеванию, нужно проверить, входит ли специалист в соответствующий реестр.

Когда планы на оба новых участка будут готовы, их нужно поставить на кадастровый учет. Только после этого они будут официально разными территориями, и тот, который с домом, можно будет выставить на продажу. Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно отнести межевой план в Росреестр напрямую или же подать весь пакет через МФЦ. Понадобятся: паспорт, основание для регистрации (межевой план), заявление о постановке на государственный кадастровый учет. Поставить участок на учет может только собственник. Если этим будет заниматься представитель или родственник владельца, понадобится оформить на него доверенность. #МненияЭкспертов

​Как продать дом без земли, если у дома и участка разные частные собственники?

Как мы уже выяснили в теге #ПродатьДомБезЗемли: дом и участок под ним неделимы, поэтому с правовой точки зрения ситуации, когда зданием владеет один человек, а землей под ним — другой, быть не должно. Но, по #МненияЭкспертов, они бывают, потому что земельный рынок непростой, и его регулирование постоянно совершенствуется, что делает его более прозрачным и понятным.

Но старые схемы могут попадаться, потому что далеко не все владельцы приводят документы в порядок заблаговременно. Риелторы говорят, что на рынке загородной недвижимости не редкость, когда дом годами висит в продаже именно из-за того, что есть проблемы с документами. Когда выгоднее продавать и покупать дачу или участок и что нужно сделать заранее, мы писали здесь.

В условиях, когда нашелся «дом мечты» с непрозрачно оформленными бумагами на него и землю, заинтересованный покупатель, скорее всего, сможет убедить продавца привести документы в порядок. В случае, когда у участка и объекта недвижимости разные собственники и между ними не заключен договор аренды земли, понадобится устранить этот правовой пробел.

Собственник дома должен будет выкупить участок под ним или же взять в аренду — зависит от договоренностей и особенностей владения. Так, если земля относится к природоохранной территории или принадлежит городу, возможно, купить ее не получится. Тогда нужно будет взять ее в аренду.

Но владельцу следует знать, что такой загородный дом — на арендованном участке — сильно теряет в цене (до 30%). Потому что для покупателей, желающих купить дом за городом, вопрос собственности земли часто принципиален. Потому что концептуально свой дом трудно представить на чужой земле. Такая схема искажает смысл владения домом. На что обратить внимание при покупке дома, читайте мнение эксперта.

Поэтому хозяевам домов с неоформленными или с ошибкой оформленными земельными участками рекомендуют приводить документы в порядок до того, как понадобится срочно продать недвижимость. Если бумаги оформлены как положено, покупатель найдется быстрее и вероятность того, что сделка пройдет без дисконта, будет гораздо выше.

#МненияЭкспертов «В целом об ипотеке на ИЖС есть мнение, что нужно поднять уровень первого взноса до 30-50%. Но все это немного завышено. Сейчас все понимают про длинные деньги, но мы упираемся в пресловутое ограничение по сумме (6-12 млн – это реально мало) и в перестраховку банка (риски понятны с ростом неблагополучных заемщиков)». Также нужно увеличивать срок и сумму ипотеки на дом. Сумма должна быть до 20-30 млн рублей.

Нельзя забывать и про полную проверку заемщика и его платежеспособности. «Хотя я бы пересмотрел все эти критерии, а то у нас ИТ, военные, госслужащие и просто наемные рабочие почему-то имеют больше шансов, чем ИП, самозанятые и собственники, – отмечает эксперт. – Хотя все кругом говорят, что средний бизнес делает экономику, но при этом ипотеку вам не дадим. А потом удивляемся, откуда берутся неблагополучные заемщики, и за них опять платят благополучные представители среднего бизнеса – парадокс. Таким образом самозанятому легче «устроиться» как айтишнику в какой-либо фирме, чтобы получить нормальные условия, нежели показать, что он самозанятый и имеет возможность платить сам».