📌Коллеги из телеграмм канала @risrf предметно рассказали, как проверить продавца на предмет того, собственник он или нет, если право - ранее возникшее и в ЕГРН не отмечено.

Продавец предъявил нотариальный договор купли-продажи квартиры в Москве от 1993 года.

Как проверять, что данный продавец действительно собственник данной квартиры? Как убедиться, что он квартиру за это время никому не продал и не подарил? То есть, по сути, нужно убедиться в том, что с даты приобретения продавцом квартиры по 31.01.1998 года продавец ни на кого ее не переоформил.

1️⃣ вариант. Лайт проверка.

▪️Смотрим, что в выписке из ЕГРН об объекте или об основных характеристиках отсутствует раздел 2 (раздел, в котором указывается кто собственник, номер и дата регистрации права собственности).

▪️Убеждаемся, что на договоре купли-продажи стоит штамп о регистрации, проставленный действовавшим на тот период времени органом регистрации прав (в нашем примере - проверяем наличие штампа о регистрации Департаментом муниципального жилья г. Москвы).

▪️Смотрим есть ли какие-то дополнительные отметки на предоставленном нам договоре купли-продажи (например, может там стоит отметка нотариуса, что был удостоверен договор дарения в 1994 году).

▪️Смотрим кто указан в качестве собственника в едином жилищном документе или в копии финансового-лицевого счета, какие там указаны правоустанавливающие документы.

▪️Смотрим кто живет в квартире согласно выписки из домовой книги или адресной справке из МВД.

▪️Запрашиваем у продавца поступавшие ему ранее уведомления ФНС с информацией о суммах имущественного налога к уплате (смотрим есть ли там среди объектов недвижимости в т.ч. данная квартира).

▪️Проверяем есть ли судебные споры о правах на квартиру в суде общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.

▪️Разговариваем с соседями.

▪️ Ну и исходим из того, что продавец честен с нами.

🟰Все это анализируем и приходим к какому-то выводу:
- верим продавцу
или
- не верим продавцу.

2️⃣ вариант. Продвинутая версия.

Делаем все вышеуказанное...
...И дополнительно запрашиваем у продавца

👉Справку о зарегистрированных по состоянию на 31 января 1998 года правах на объект.

Такую справку может выдать муниципальный орган исполнительной власти, который хранит архивы всех органов/учреждений и организацией, занимавшихся регистрацией сделок и прав на недвижимость до 31.01.1998.
Например, в Москве такую справку можно получить бесплатно в Департаменте городского имущества г. Москвы.

👉Требовать от продавца предварительной регистрации в ЕГРН права собственности продавца или нет - это уже на усмотрение покупателя. Регистратор может внести эту информацию в ЕГРН и непосредственно перед регистрацией перехода права собственности на покупателя (на регистрацию в этом случае будет подано заявление о регистрации права собственности на продавца и его правоустанавливающий договор купли-продажи от 1993 года + текущий договор купли-продажи, заявление от продавца на регистрацию перехода прав собственности к покупателю и заявление от покупателя о регистрации на него права собственности).

#проверки #ранеевозникшееправо #полезное

Кстати, если вы покупаете жилье не самостоятельно, а пользуетесь услугами профессионала, обратите внимание на это👇

⚠️ РИЭЛТОР и ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ

Цель риэлтора - провести сделку безопасно и с максимальной экономической выгодой для клиента…

При этом Риэлтору необходимо Самому быть добросовестным…

Напомню, что понятие добросовестного поведения разъясняет нам Пленум ВС РФ от 23.06.2015 № 25 👇

добросовестно поступает тот, кто УЧИТЫВАЕТ ПРАВА и ЗАКОННЫЕ ИНТЕРЕСЫ другой стороны и оказывает ей содействие…

А что же происходит с добросовестностью агентов на рынке сделок с недвижимостью ?

💥 “Мы всегда действуем в интересах той стороны, которая нас нанимает, а об интересах контрагента пусть заботиться его агент” - утверждает известный риэлтор, давно работающий на Московском рынке…

📍 Более того нередко агенты “скрывают” собственника до сделки и не позволяют покупателю общаться с продавцом…не предоставляют ряд документов и справок, важных для покупателя…нередко умалчивают о значимых обстоятельствах в истории квартиры…

❗️ содействуют и пособничают в реализации "мутных" схем с занижением, завышением, сокрытием и.т.п...

📍 действуют в своих “корыстных” интересах, оказывая услуги как своему клиенту, так и контрагенту по сделке…

📍 агенты не возвращают предоплату - в случаях, когда законных оснований для её удержания нет…

🤡 умалчивают об обстоятельствах в истории квартиры, её недостатках или откровенно врут…

👉 в ДКП зачастую отказываются указывать соответствующие заверения…

👉 вносят пункты и формулировки, которые явно нарушают баланс интересов сторон…

Напомню, что правильный и понятный договор должен 👇

соответствовать действительному положению дел

не противоречить закону и судебной практике

быть понятным при прочтении и применении

защищать интересы Вашего клиента

🏆 Как всегда буду признателен за Ваши мнения и комментарии ❗️

Минстрой допускает возможность изменения недавно принятого закона о применении эскроу при ИЖС, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

«Конечно, нам надо будет еще посмотреть то, как усовершенствовать этот закон. Понятно, что мы сделали все, чтобы запустить, но вспомните, то же самое было с проектным финансированием и эскроу на многоквартирное жилищное строительство, когда мы донастраивали механизм просто потому, что это необходимо было делать тогда, когда мы поняли, что мы не все предусмотрели».

#ижс

А глава Минвостокразвития Алексей Чекунков попросил президента России Владимира Путина рассмотреть возможность сохранить ставку по программе "Дальневосточная и Арктическая ипотека" на уровне 2%.

"Дальневосточная и арктическая ипотека" по объему занимают всего 4% среди всех льготных ипотечных программ. Но именно в этих регионах самые сложные условия жизни. Просим рассмотреть возможность удержать ставку "Дальневосточной и арктической ипотеки" на уровне 2%"

#госпрограммы #дви

Смотрите, на что наткнулись в архиве от 2022 года у коллег. Уже история можно сказать, но как жизненно...👇

Эффект тыквы

Не раз говорил, что одной из главных проблем нашего рынка является не низкий спрос и даже не спад количества сделок, а разброс цен вторичного и первичного рынка. Проблема становится все более явной: о проблеме допинговой накачки деньгами первичного рынка в ущерб вторичного рынка говорит и ЦБ.

Ситуация с разбросом цен очень напоминает автомобильный рынок. Сразу после покупки цена нового автомобиля падает процентов на 30%. На рынке недвижимости причина расхождения цены иная, она связана с ипотечным допингом, но последствия те же – потеря 20% от стоимости. Сразу после покупки ваша карета…ой, квартира превращается в тыкву.
Как в «Золушке».

Цена новой квартиры – это не цена покупки. А цена, по которой вы ее можете продать. Смотрим на цены переуступок и вторичный рынок, нередко от тех же застройщиков в соседних корпусах.
А они запросто ниже на десяток - другой процентов. Учтите наличие ремонта, мебели, «заехать можно сразу», нет рисков задержки сдачи дома. Но в целом логично: ставки-то были 0,1% (с удорожанием квартиры на 25%) или 5-7% по господдержке и семейной ипотеке. А стала все 10,5%. А еще фактор мощного маркетингового бюджета застройщика.
Я не пытаюсь сказать, что вся стройка по цене ушла в отрыв от вторичного рынка, но на отдельных объектах разница очевидна.

Следствия эффекта тыквы:
- Резкое снижение покупателей-инвесторов. Причем это долгосрочный трэнд. Чтобы массовый инвестор вернулся, надо сначала продать все, что было накуплено в «инвестиционных» целях. А еще сделать работу над ошибками и пережить разрыв ожиданий и реальности. Это надолго;
- Крайне затруднен переток денег из вторичного рынка на первичный. А на такой «обмен» приходилось значительная сделок.
Мы традиционно сильны в сервисах по зачету и выкупу жилья. Убедить людей продавать их качественное жилье, чтобы купить заметно более дорогую квартиру в стройке с переездом через год и более - очень не просто. Ладно, понятно, что площадь больше, но и за квадрат цена выше. Даже с учетом повышения качества жизни.

- Рано или поздно цены должны сбалансироваться. Вопрос когда.

- спрос естественно будет плавно перетекать из первички на вторичный рынок. Более того, уже очень заметен тренд на рост доли именно ипотеки на вторичный рынок в общем объёме жилищного кредитования. Это как минимум замедлит, а может и поддержит цены на вторичном рынке.

- застройщики уже вынуждены снижать цены, сокращая разрыв цен. В сильный спад цен не верю, девелоперы всеми силами будут сдерживать предложение.

- гиперинфляция поможет быстро выравнять разрыв цен, закрыв проблемы неплатежей и локального провала спроса. Но это самый радикальный и болезненный способ.
 
В общем, в светлом будущем эффект тыквы сойдет на нет, но избавление будет довольно болезненным. До тех пор, пока разрыв не сократится, рынок будет находиться в крайне разбалансированном положении.
@yeltsovm

Про текущий прогноз цен👇

***как раз у нас в комментариях нечто подобное бурно со спорами обсуждали.

Согласны с прогнозом?

#прогноз

Как мы уже не раз писали, нормальная ситуация на рынке жилья в России – это ежегодный рост цен на уровне инфляции + 2-3%. Именно так, к примеру, жил рынок в 2018 году.
Но ещё до введения льготной ипотеки, со второй половины 2019 года это правило было преодолено, и на рынке начал надуваться классический «пузырь». Далее с введением льготной ипотеки «пузырь» надувался всё больше – причём и на вторичном рынке (хоть и в меньшей мере), где была только рыночная ипотека.

Судя по накопленному объёму «пузыря», потенциал снижения цен на новостройки составляет около 30%, на «вторичку» - 15-20%.
Но в обоих сегментах рынка продавцы будут держаться до последнего, и не снижать цены.
Тем более что правительство так и не решилось полностью отменить льготные ипотечные программы.
(График – НРА)

А вот еще про доходы👇
Кратко: самых бедных по данным Росстата становится меньше.

По данным Росстата доля россиян с доходом ниже границы бедности во 2-м квартале т.г. составила 8,5%.

Граница бедности = 15 354 рублей.

За год численность самого бедного населения снизилась на 1,6 п.п.

Как говорит Росстат, на снижение уровня бедности повлиял рост зарплат, реализация социальных программ для самых уязвимых групп населения и рост социальных пособий.

#статистика

Путин на ВЭФ-2024

▪️ сохранить ставку по Дальневосточной и арктической ипотекам неизменной — 2% годовых.

▪️ ввести выплату для многодетных семей в 1 млн рублей на погашение ипотеки (вместо текущих 450 тыс) в регионах Дальнего Востока с низкой рождаемостью, сделать это задним числом - с 1 июля 2024

#госпрограммы #вэф2024

Кстати

Росстат: за неделю с 27 августа по 2 сентября цены снизились на 0,02%.

Согласно данным Минэкономразвития, инфляция в России составила 8,87% в годовом выражении (9,01% неделей ранее).

#инфляция

Путин не ожидает провала в жилищном строительстве из-за отмены льготных ипотечных программ.

Вопрос: Что будет являться маркером, что все удалось [речь про Дальний Восток]?

Путин: "Рост населения. Нужно создать условия для того, чтобы и рождаемость повышалась, и желание у молодых людей было приехать в этот регион".

#вэф2024

В «Дальневосточной ипотеке» есть риски, с которыми предстоит работать, заявила аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова.

1️⃣Территориальный перекос

«Это прежде всего то, что и 50% жилья, строящегося на Дальнем Востоке, и 50% той самой "Дальневосточной ипотеки" берется в двух всего субъектах Российской Федерации. Это наш гостеприимный Приморский край и республика Саха-Якутия.

Хабаровский край сильно отстает в этом моменте.

Территориальные перекосы постепенно надо выравнивать, сглаживать, демонстрируя потенциал других регионов».

2️⃣ Квартирография, не способствующая развитию демографии

«У нас, как везде, на Дальнем Востоке этот бич тоже существует – в основном строятся однокомнатные квартиры. У лидеров по программе в Приморье 66% однокомнатных квартир, находящихся в стройке, Республика Саха и Якутия - 62%.

Однокомнатная квартира не предполагает семейного проживания. На наш взгляд, надо как-то скорректировать.

Если мы действительно про улучшение жилищных условий, если мы действительно про качество, вот все-таки нужно делать упор на качественные характеристики, а не только на объемы, не только на количественные показатели, сколько у нас там, кто взял, какое количество ипотек».

3️⃣ Рост цен

«В целом по России стоимость квадратного метра росла с 2019 года. На Дальнем Востоке ситуация еще более сложная, чем в других регионах, очень много факторов, влияющих на стоимость…

Когда мы говорим, что мы механизмами ипотеки повышаем эту доступность, нужно в первую очередь путем повышения эффективности стройки снижать затраты, хотя сложно это делать на Дальнем Востоке в силу очень большой специфики».

#дви @rusipoteka