Антирейтинг квартир: какое жилье сейчас продать сложнее всего, рассказали в РБК Недвижимости.

По оценкам экспертов, средний срок экспозиции в столице сейчас варьируется от 2-х до 6-и месяцев. Но в некоторых случаях квартиры могут продаваться заметно дольше. Вместе с экспертами разобрались, какие квартиры сейчас реализовать сложнее всего.

⛔️ Переоцененные квартиры

Одна из основных причин, по которой квартиры сейчас продаются дольше среднерыночных сроков, — неадекватная цена. Это касается и рынка новостроек, и вторичного рынка жилья.

⛔️Новостройки в бетоне и по переуступке

Сложно сейчас продаются квартиры «в строящихся ЖК просто в бетоне». Это связано как с завершением массовых программ (осталась только семейная и IT-ипотека), так и с большим объемом предложения.

⛔️ Слишком большие и маленькие

На вторичном рынке жилья сложно продаются малогабаритные и слишком большие квартиры — от четырех комнат и больше, особенно в массовом сегменте, говорят эксперты. Такие квартиры никогда не были высоколиквидными, а сейчас тем более, говорят эксперты.

⛔️ Квазиэлитные

Хуже всего продается «квазиэлитка» и «недобизнес-класс» — устаревшее жилье, по своему местоположению, площади, вложениям в ремонт претендующее на статусность, но с множеством объективных недостатков. Подобные объекты часто переоценены собственниками. Как правило, это квартиры в реконструированных домах или домах, построенных в нулевые годы. С когда-то дорогим, но устаревшим ремонтом, который продавцы включают в стоимость квартиры по ценам нового.

⛔️ Квартиры под ремонт

Квартиры в состоянии «полностью под ремонт» тоже продаются с трудом, говорят эксперты. Речь не об объектах, подготовленных под ремонт, как white-box, а именно о ветхих, со старым ремонтом или после сдачи в аренду недобросовестным нанимателям. Приведение в порядок таких квартир требует больших расходов, и гораздо дешевле выйдет покупка жилья с ремонтом.

⛔️ Наследники и собственники из недружественных стран

К лотам, которые труднее всего продать, относятся также квартиры, имеющие наследников.
Проблему представляют также квартиры, которые продаются собственником из недружественного государства. В этом случае приходиться проводить сделку со счетом типа «С».

⛔️ Квартиры в определенных районах

Одним из ключевых факторов продажи любой квартиры является локация, и на этот пункт покупатели обращают внимание всегда. Например, почти всегда долго продаются квартиры, находящиеся в жилых комплексах с плохой транспортной доступностью, вдалеке от метро или остановок.

#недвижимость #полезное

Теперь официально. Утверждены законодательные акты про ИЖС с использованием счетов эскроу.

Запоминаем: Для ИЖС теперь есть отдельный Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Это теперь как 214-ФЗ для многоквартирных домов.

Также внесены изменения в действующие законодательные акты для того, чтобы вышеуказанный новый закон заработал. ФЗ № 187-ФЗ от 22.07.2024 (в т.ч. в ФЗ о страховании вкладов; Градостроительный кодекс; ФЗ о маткапитале № 256-ФЗ; ФЗ о госрегистрации)

Кратко:

Новая система предполагает, что физическое лицо заключает договор с подрядчиком для строительства дома, а деньги передаёт не ему в руки, а кладет на специальный счёт эскроу в банке, где они хранятся до выполнения подрядчиком обязательств по договору. Подрядчик строить на свои или берет заемные деньги в банке. Сейчас такая схема покупки на этапе строительства действует при строительстве многоквартирных домов.

Подробнее:

Подрядчиком может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, выполняющие на основании договора строительного подряда (***запоминаем этот новый термин) работы по строительству жилого дома, а также монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные с таким строительством. Подрядчик должен иметь уникальный код идентификации, который выдается при регистрации в информационной системе жилищного строительства (ИСЖС).

Цифровой базой (ИСЖС) для реализации закона станет портал строим.дом.рф. В ИСЖС будут подробные данные о подрядчике, о типовых проектах или домокомплектах, используемых им, сведения о стоимости и примерных сроках работ, а также уполномоченном банке, в котором может быть открыт счёт эскроу.

По итогам заключения договора, подрядчик размещает в системе информацию о нем, а по итогам окончания работ - о финальных результатах. Кстати, судя по всему (п.4.2), там же размещаются данные о заказчике - физ лице со всеми персональными данными (надеемся, что это не общедоступные сведения).

Если подрядчик будет строить дом на кредитные средства, счет эскроу откроют там же, где взят кредит. Если кредитом подрядчик пользоваться не планирует, выбирать можно из любых уполномоченных банков. И да, деньги на счете эскроу застрахованы государством, также как и по МКД на сумму до 10 млн рублей.

После завершения стройки оформить на новый дом право собственности должен сам заказчик (если иное не оговорено в договоре).

Построить дом можно будет на земле, находящейся в собственности заказчика, аренде или безвозмездном пользовании.

При ИЖС с эскроу можно будет использовать и материнский капитал. Семьи смогут перевести выплату на эскроу счет, конечным получателем по которому выступает юрлицо или ИП, осуществляющие ИЖС.

Контролировать подрядчиков будут региональные власти.

Изменения вступят в силу с 1 марта 2025 года. Но банки уже и так внедряют эскроу в расчеты по ИЖС.

#законы #эскроу #ижс

Ну и запоминаем цифры от Дом РФ. Проверим потом
#ижс

А пока вот так👇 дела с домами.... или уже так. p.s. речь даже не про цены, а динамику...

Работы подрядчиков при возведении частных домов по механизму эскроу могут не облагать налогом на добавочную стоимость по аналогии с долевым строительством.

Соответствующий законопроект рекомендован для принятия во 2-м чтении на заседании Комитета Госдумы по бюджету и налогам.

Новая инициатива должна выровнять ситуацию с застройщиками в системе проектного финансирования многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства.

#ижс

В Банке ДОМ РФ заявили, что перезапуск льготной (семейной) ипотеки вызвал интерес застройщиков к ИЖС.

По данным банка, предприятия малого и среднего бизнеса, ведущие строительство индивидуальных жилых домов, увеличивают запросы на кредитование по программе "ИЖС-подряд". За 18 дней июля банк принял 55 заявок от строительных подрядчиков более чем на 1,6 млрд рублей, что значительно больше июньских результатов, когда было принято 38 заявок на 680 млн рублей #ижс

Увидели тут у коллег из дружественного канала вот такое предложение по Семейной ипотеке.

Вопрос, а с чего решили, что неполные семьи не могут участвовать в Семейной ипотеке?

п. 31. Правил звучит так: "Право на получение кредита (займа) на цели, указанные в пункте 28 настоящих Правил, в соответствии с настоящими Правилами возникает:

у гражданина Российской Федерации имеющего ребенка, который является гражданином Российской Федерации и возраст которого не достиг 7 лет на дату заключения кредитного договора;

у гражданина Российской Федерации, имеющего двух или более детей, которые являются гражданами Российской Федерации и не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора;

у гражданина Российской Федерации, имеющего ребенка, который является гражданином Российской Федерации, и которому установлена категория "ребенок-инвалид"".

Где тут про полную семью? Или мы что-то не поняли в данной идее. Помогайте

А вот мысль семейную ипотеку распространить на семьи с детьми без учета количества и возраста любопытная, но вряд ли реализуемая. Ниже расшифровали, в чем идея.

Наши любимые читатели нашли первоисточник по этой идее. Тут все четко.

Предложение в том, чтобы на неполные семьи распространить семейную ипотеку вне зависимости от возраста детей в такой семье (подобное правило действует для семей с детьми-инвалидами).

+ там еще ранее от госпожи Останиной, как мы понимаем, была идея распространить Семейную ипотеку и на многодетные семьи вне зависимости от возраста детей.

Как вам идея в таком виде?

Итак, новости льготной ипотеки, эскроу-счетов

Тема очень серьезная на нашем рынке. Речь идет о том, что правительство, подписав закон об эскроу (который необязателен к исполнению) шепнула банкам, что ипотеку льготную надо выдавать только с применением эскроу-счетов.

В качестве компенсации заморозки средств банки предлагают брать дешевый кредит под 1%, правда, если эскроу-счет не откроется, вам придется отдавать деньги из других источников. А если у вас компания не очень большая, то для получения кредита придется заложить имущество.

Но главная проблема не в этом. Эскроу совершенно не применим к малоэтажному строительству.

Стройка идет на частной территории. Заказчик может, например, получить 90% дома, затем попросить охрану больше не пускать машины подрядчика на территорию поселка. Стройка станет невозможна, и после окончания срока строительства ЭСКРОУ-счет вернется назад на счет заказчика.

Далее, если в процессе строительства возникает спор, то все деньги ЭСКРОУ-счета возвращаются назад заказчику.

Если у заказчика в конце стройки претензия и он не подписывает акт, начинаются споры. Пока они идут, подрядчик не получит ни копейки денег заказчика. После окончания срока строительства все деньги с экроу-счета вернутся на счет заказчика.

Те слабые строители, которые поведутся на эту мега разводку, конечно же, будут разорены потребительскими террористами. Все строители знают, что очень опасно оставлять даже 10% суммы денег на последний платеж, так как заказчики начинают отжимать подрядчика. В данном случае, на последний платеж остается 100%, и закон ПОЛНОСТЬЮ на стороне заказчика. С помощью экспертизы элементарно можно в конце признать дом недостаточно качественным, и эскроу-счет вернется полностью на счет заказчика, так как акт не подписан.

Так как ни одна вменяемая компания не согласится на эту авантюру, кроме мелких компаний, которые просто не понимают чего делают, то это приведет скорее всего к кризису на рынке ИЖС и к возврату покупателей в многоквартирные дома. Так же это играет на руку совсем крупным девелоперам, которые могут оказать давление на банки и суды, чтобы ЭСКРОУ-счета никогда вернулись покупателю.

Будем наблюдать, наша компания к кризису готова. Зачем нужно было на пустом месте делать кризис на рынке ИЖС — совершенно непонятно. Отменили ипотеку с господдержкой — молодцы. Семейную продлили — молодцы. Топорно без подготовки и льгот внедрили ЭСКРОУ (не обязательно, но обязательно) — держите кризис. Сейчас он будет. Я думаю, сейчас все быстро одумаются и вспомнят что эскроу не обязателен к применению и начнут выдавать льготные ипотечные кредиты без эскроу. Также будут искать конкретного человека, который сдуру пытался привязать выдачу льготного кредита к эскроу (не смотря на необязательность). Но, думаю, его не найдут, все переобуются и скажут: «Да мы и не требовали эскроу, мы просто предлагали»)) Будем наблюдать.

Кстати, Минстрой в своем официальном телеграм канале написал, что эскроу в ИЖС - это опциональная штука. Все остальное в силе.

***Но это, судя по обновленной программе, не касается Семейной ипотеки, где ИЖС только с эскроу

#ижс

Напугали? Нет, это не про кредиты, про вклады.😎

Вы все время хотите новостей по ИТ-ипотеке. Последнее напрямую от Минцифры (официальный паблик в контакте) только вот это👆 Пока лимитов нет уже нигде. Так что, ждем #итипотека