Почему MOD сдвигает сроки сдачи на 9 месяцев
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не толькоценный мех строительство, но и бизнес, который зарабатывает деньги. Застройщик закладывает определённую выручку в свою финмодель и продаёт определённые объёмы квартир по определённой стоимости за определённый срок. Идеальный сценарий — распродать всё ко вводу в эксплуатацию с плавным ростом стоимости, раскрыть эскроу-счёт, рассчитаться с банком за проектное финансирование и получить прибыль.
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не только
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
👍13👎1
Результаты рынка новостроек в сентябре
В сентябре было продано более 5000 лотов. Есть основания считать, что пройдено локальное дно спроса, возникшее из-за отмены льготных программ, повышения ключевой ставки на 2 п.п. и летней несезонности спроса. При этом продолжается смещение спроса в сторону более дорогих проектов и рассрочки. Итого: +28% лотов, +2% к средней площади, +4% к средней цене лота, доля ипотеки 53% —> 51%. Не забываем также, что семейной ипотеки с лимитом 12 млн стало меньше: ряд банков стали отказывать в выдаче, ряд подняли требования к ПВ.
Что характерно, Новая Москва и Область показывают похожий отскок в показателях продаж, но без такого роста цены и средней площади. Отличие также в том, что Старая Москва уже обогнала показатель июля, а Новая Москва и Область ещё нет — в лотах не дотягивают на 26% (1845 vs 2484) и 7% (3242 vs 3471) соответственно. Это лишний раз показывает, что Новая Москва — самая чувствительная часть региона по отношению к льготной ипотеке.
Сделок без ипотеки 2500+. Ядро спроса сохраняется, рассрочки увеличивают обороты.
Динамика год к году отлично показывает, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -47% лотов, +15% средней площади, +32% к средней цене, доля ипотеки 75% —> 51%.
Смотрим, что будет дальше — сезон только начался. На скидки можно рассчитывать только покупателям Новой Москвы и самых бюджетных проектов Старой, которые более зависимы от ипотеки. Если вы настроены на бизнес-класс и выше, в декабре и феврале будет дороже, чем сейчас. Даже с ключом 20%.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
В сентябре было продано более 5000 лотов. Есть основания считать, что пройдено локальное дно спроса, возникшее из-за отмены льготных программ, повышения ключевой ставки на 2 п.п. и летней несезонности спроса. При этом продолжается смещение спроса в сторону более дорогих проектов и рассрочки. Итого: +28% лотов, +2% к средней площади, +4% к средней цене лота, доля ипотеки 53% —> 51%. Не забываем также, что семейной ипотеки с лимитом 12 млн стало меньше: ряд банков стали отказывать в выдаче, ряд подняли требования к ПВ.
Что характерно, Новая Москва и Область показывают похожий отскок в показателях продаж, но без такого роста цены и средней площади. Отличие также в том, что Старая Москва уже обогнала показатель июля, а Новая Москва и Область ещё нет — в лотах не дотягивают на 26% (1845 vs 2484) и 7% (3242 vs 3471) соответственно. Это лишний раз показывает, что Новая Москва — самая чувствительная часть региона по отношению к льготной ипотеке.
Сделок без ипотеки 2500+. Ядро спроса сохраняется, рассрочки увеличивают обороты.
Динамика год к году отлично показывает, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -47% лотов, +15% средней площади, +32% к средней цене, доля ипотеки 75% —> 51%.
Смотрим, что будет дальше — сезон только начался. На скидки можно рассчитывать только покупателям Новой Москвы и самых бюджетных проектов Старой, которые более зависимы от ипотеки. Если вы настроены на бизнес-класс и выше, в декабре и феврале будет дороже, чем сейчас. Даже с ключом 20%.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
Результаты рынка новостроек в октябре
В октябре было продано более 5200 лотов. Рынок продолжает приспосабливаться к продажам без ипотек плюс сезонный рост спроса. Итого: +3% лотов, -3% к средней площади, -2% к средней цене лота, доля ипотеки 51% —> 47%. Снижение средней площади и средней цены показывает, что спрос больше не смешается в сторону элитного жилья, комфорт- и бизнес-класс по-прежнему востребованы.
Доля ипотеки 47% в Старой Москве показывает, что программа для семей работает, несмотря на регулярные остановки в выдаче, и поддерживает спрос на комфорт-класс. Для сравнения, доля ипотеки в в продаже апартаментов на протяжении всего 2024 составляет 20-25%.
Сделок без ипотеки 2500+.
Новая Москва и Область показывают другую динамику. Это связано с большей зависимостью новостроек за МКАДом от семейной ипотеки и субсидированных программ. Далее мы будем наблюдать «американские горки» в динамике продаж из-за приостановок и продолжений выдачи льготных кредитов. Коллеги, крепитесь.
Динамика год к году точно так же, как в сентябре, показывает, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -39% лотов, +9% средней площади, +28% к средней цене, доля ипотеки 47% против 74%.
Сезон в разгаре. Отката цен нет, смещения спроса в Новую Москву и Область нет. Рынок недвижимости работает. Хорошие лоты продолжают разбирать. Старт новых проектов тормозят. Формируется дефицит. Проектное финансирование обходится застройщикам значительно дороже и увеличивает издержки. Очевидно, застройщики будут дальше поддерживать маржинальность своего бизнеса ростом цен, а дефицит будет ему способствовать. Покупателям становится всё более важно выбирать квартиру с умом.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
В октябре было продано более 5200 лотов. Рынок продолжает приспосабливаться к продажам без ипотек плюс сезонный рост спроса. Итого: +3% лотов, -3% к средней площади, -2% к средней цене лота, доля ипотеки 51% —> 47%. Снижение средней площади и средней цены показывает, что спрос больше не смешается в сторону элитного жилья, комфорт- и бизнес-класс по-прежнему востребованы.
Доля ипотеки 47% в Старой Москве показывает, что программа для семей работает, несмотря на регулярные остановки в выдаче, и поддерживает спрос на комфорт-класс. Для сравнения, доля ипотеки в в продаже апартаментов на протяжении всего 2024 составляет 20-25%.
Сделок без ипотеки 2500+.
Новая Москва и Область показывают другую динамику. Это связано с большей зависимостью новостроек за МКАДом от семейной ипотеки и субсидированных программ. Далее мы будем наблюдать «американские горки» в динамике продаж из-за приостановок и продолжений выдачи льготных кредитов. Коллеги, крепитесь.
Динамика год к году точно так же, как в сентябре, показывает, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -39% лотов, +9% средней площади, +28% к средней цене, доля ипотеки 47% против 74%.
Сезон в разгаре. Отката цен нет, смещения спроса в Новую Москву и Область нет. Рынок недвижимости работает. Хорошие лоты продолжают разбирать. Старт новых проектов тормозят. Формируется дефицит. Проектное финансирование обходится застройщикам значительно дороже и увеличивает издержки. Очевидно, застройщики будут дальше поддерживать маржинальность своего бизнеса ростом цен, а дефицит будет ему способствовать. Покупателям становится всё более важно выбирать квартиру с умом.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
👍1
Вторичка набирает обороты
Когда вы покупаете новостройку, сразу после сделки она становится вторичкой. B2C превращается в C2C, маркетинг другой, но самое главное — перестают работать схемы покупки как в новостройках. Если в 2020-2023 это была льготная ипотека, сейчас это рассрочка, которой вторичка лишена.
Поэтому важно понимать и отслеживать, что происходит на вторичном рынке. Это касается не только инвесторов. А рынок… живёт и работает с ипотекой 25%! Число регистраций за месяц в октябре было максимальным в 2024: 13.6 тысяч.
Всего в январе-октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 115 335 переходов прав на вторичное жилье. Данный показатель на 20.3% ниже результата десяти месяцев 2023 года (144 695), но на 7% больше аналогичного периода 2022 года (107 778).
Источник в Росреестре
Приложили диаграммы продаж за 2022-2024 годы. Нет, мы не пытаемся сказать «прёт, растёт, беги, хватай». Своих сложностей хватает. Это рост доли неликвидных планировок, издержки от проектного финансирования, растущий спред между ценой застройщика и вторичкой/уступкой, растущий дефицит предложения, инфляция и так далее. Однако с таким спросом никакого обвала нет и не будет.
Дешёвые деньги, превосходящий спрос и непрерывный рост цен ушли в прошлое. В таких условиях ещё важнее выбирать качественный проект, приобретать универсальную ликвидную планировку, избегать «красных океанов» и иметь планы B, C, …, Z на случай изменения правил игры.
А мы будем рады быть вашими проводниками на рынке недвижимости. Обращайтесь
#мнение
#аналитика
Когда вы покупаете новостройку, сразу после сделки она становится вторичкой. B2C превращается в C2C, маркетинг другой, но самое главное — перестают работать схемы покупки как в новостройках. Если в 2020-2023 это была льготная ипотека, сейчас это рассрочка, которой вторичка лишена.
Поэтому важно понимать и отслеживать, что происходит на вторичном рынке. Это касается не только инвесторов. А рынок… живёт и работает с ипотекой 25%! Число регистраций за месяц в октябре было максимальным в 2024: 13.6 тысяч.
Всего в январе-октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 115 335 переходов прав на вторичное жилье. Данный показатель на 20.3% ниже результата десяти месяцев 2023 года (144 695), но на 7% больше аналогичного периода 2022 года (107 778).
Источник в Росреестре
Приложили диаграммы продаж за 2022-2024 годы. Нет, мы не пытаемся сказать «прёт, растёт, беги, хватай». Своих сложностей хватает. Это рост доли неликвидных планировок, издержки от проектного финансирования, растущий спред между ценой застройщика и вторичкой/уступкой, растущий дефицит предложения, инфляция и так далее. Однако с таким спросом никакого обвала нет и не будет.
Дешёвые деньги, превосходящий спрос и непрерывный рост цен ушли в прошлое. В таких условиях ещё важнее выбирать качественный проект, приобретать универсальную ликвидную планировку, избегать «красных океанов» и иметь планы B, C, …, Z на случай изменения правил игры.
А мы будем рады быть вашими проводниками на рынке недвижимости. Обращайтесь
#мнение
#аналитика
👍1
Доллар по 110. Что делать?
Смиритесь, живите дальше 🤷♂️
Что это значит для недвижимости и как этим воспользоваться?
Если доллар по 100+ с нами навсегда, то через пару месяцев вырастет стоимость всего, точнее, рубль просто обесценится. Недвижимость всегда была защитным активом, смекаете?
Если ситуация временная, вырастет себестоимость той части строительства, которая ориентирована на импорт: инженерия и отделка. Это примерно за 6-12 месяцев до ввода дома в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей). Расчёты по новому курсу станут болью для финотделов застройщиков, когда курс откатится. При этом уже готовые дома и дома с более далёким сроком сдачи не ощутят такого резкого роста затрат.
Если делать ставку на матожидание роста цены, то стоит обратить внимание именно на дома на высокой стадии готовности. Там самая неудобная схема оплаты (либо 100%, либо короткая рассрочка), но скрывается наибольшая выгода от курса для покупателя. Только учтите, более 90% таких лотов — неликвид.
Если хотите выгодно воспользоваться курсом валюты для покупки квартиры, напишите в комментариях «Доллар по 110»
#мнение
#аналитика
Смиритесь, живите дальше 🤷♂️
Что это значит для недвижимости и как этим воспользоваться?
Если доллар по 100+ с нами навсегда, то через пару месяцев вырастет стоимость всего, точнее, рубль просто обесценится. Недвижимость всегда была защитным активом, смекаете?
Если ситуация временная, вырастет себестоимость той части строительства, которая ориентирована на импорт: инженерия и отделка. Это примерно за 6-12 месяцев до ввода дома в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей). Расчёты по новому курсу станут болью для финотделов застройщиков, когда курс откатится. При этом уже готовые дома и дома с более далёким сроком сдачи не ощутят такого резкого роста затрат.
Если делать ставку на матожидание роста цены, то стоит обратить внимание именно на дома на высокой стадии готовности. Там самая неудобная схема оплаты (либо 100%, либо короткая рассрочка), но скрывается наибольшая выгода от курса для покупателя. Только учтите, более 90% таких лотов — неликвид.
Если хотите выгодно воспользоваться курсом валюты для покупки квартиры, напишите в комментариях «Доллар по 110»
#мнение
#аналитика
👍2
Результаты рынка новостроек в ноябре
В ноябре было продано более 5600 лотов. К октябрю: +8% лотов, -1% от средней площади, -1% от средней цены лота, доля ипотеки сохранилась на отметке 47%. Стабилизировались средний чек и доля ипотеки — цена и спрос в балансе. Рост продаж объясняем простой сезонностью: в декабре можем увидеть 6500 и даже 7000 лотов при доле ипотеки 45-50%.
Сделок без ипотеки почти 3000.
Примечательно, что в Новой Москве и Области больший рост продаж отыграл большее падение. При этом средний чек и доля ипотеки так же стабилизировались.
Динамика год к году вновь демонстрирует, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -27% лотов, +9% средней площади, +26% к средней цене, доля ипотеки 47% против 75%.
Платёжеспособность при ипотечной ставке 25-30% более чем впечатляет. А ещё покупатели поняли, что растущий дефицит и дорожающая стройка только вымывают качественные предложения, ценового чуда не случается. И они активнее действуют.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
В ноябре было продано более 5600 лотов. К октябрю: +8% лотов, -1% от средней площади, -1% от средней цены лота, доля ипотеки сохранилась на отметке 47%. Стабилизировались средний чек и доля ипотеки — цена и спрос в балансе. Рост продаж объясняем простой сезонностью: в декабре можем увидеть 6500 и даже 7000 лотов при доле ипотеки 45-50%.
Сделок без ипотеки почти 3000.
Примечательно, что в Новой Москве и Области больший рост продаж отыграл большее падение. При этом средний чек и доля ипотеки так же стабилизировались.
Динамика год к году вновь демонстрирует, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -27% лотов, +9% средней площади, +26% к средней цене, доля ипотеки 47% против 75%.
Платёжеспособность при ипотечной ставке 25-30% более чем впечатляет. А ещё покупатели поняли, что растущий дефицит и дорожающая стройка только вымывают качественные предложения, ценового чуда не случается. И они активнее действуют.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
❤1😁1
Навигация по каналу
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
Результаты рынка новостроек в декабре
В декабре было продано более 6800 лотов. Итого к ноябрю: +21% лотов, такая же средняя площадь, +1% к средней цене лота, доля ипотеки снизилась с 47% до 36%. Средний чек стабилен, долю ипотеки объясняем ситуацией с лимитами банков: то есть, то нет. Учитывая снятие лимитов, ожидаем дальнейший рост семейной ипотеки. При этом ипотека не оказывает влияния на средний чек.
Сделок без ипотеки больше 4300. Чувствуем всю силу рассрочки.
Примечательно, что в Новой Москве гораздо больший рост продаж. Это связано с бумом продаж и демпингом в Саларьево парке и их историческими 900+ лотов в декабре. В Области нет таких буст-факторов, и показатели немного ниже ноября, но тоже заметно большее влияние рассрочек.
Динамика год к году вновь демонстрирует, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -20% лотов, +9% средней площади, +32% к средней цене, доля ипотеки 36% против 78%.
Рынок недвижимости Москвы демонстрирует высокую устойчивость, платёжеспособный спрос был и остаётся. Посмотрим, как будет складываться в новом году с новым ипотечным стандартом.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
В декабре было продано более 6800 лотов. Итого к ноябрю: +21% лотов, такая же средняя площадь, +1% к средней цене лота, доля ипотеки снизилась с 47% до 36%. Средний чек стабилен, долю ипотеки объясняем ситуацией с лимитами банков: то есть, то нет. Учитывая снятие лимитов, ожидаем дальнейший рост семейной ипотеки. При этом ипотека не оказывает влияния на средний чек.
Сделок без ипотеки больше 4300. Чувствуем всю силу рассрочки.
Примечательно, что в Новой Москве гораздо больший рост продаж. Это связано с бумом продаж и демпингом в Саларьево парке и их историческими 900+ лотов в декабре. В Области нет таких буст-факторов, и показатели немного ниже ноября, но тоже заметно большее влияние рассрочек.
Динамика год к году вновь демонстрирует, как меняется спрос при «высушивании» ипотеки: -20% лотов, +9% средней площади, +32% к средней цене, доля ипотеки 36% против 78%.
Рынок недвижимости Москвы демонстрирует высокую устойчивость, платёжеспособный спрос был и остаётся. Посмотрим, как будет складываться в новом году с новым ипотечным стандартом.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации
#аналитика
👍2
Результаты рынка новостроек в 2024 году
За год продано почти 65 тысяч квартир и апартаментов. По сравнению с рекордным 2023 годом объём сделок сократился на 19%, и падение вполне логичное, но посмотрите на цены и другие параметры.
Средний чек +26% (по сравнению с 2022 +45%), средняя площадь +6%, средняя цена «квадрата» +17%.
Более половины 2023 года ставка была 7.5%, далее ЦБ поднимал её до конца года до 16%. 2024 год показал похожую «лесенку»: во втором полугодии ставку поднимали с 16% до текущих 21%.
Можно спорить о реальной цене квартир, которые приобретают со сниженной ставкой или в рассрочку с удорожанием. Однако это те деньги, которые фактически платит покупатель, и для него покупка обходится дороже.
Сделок без ипотеки более 27 тысяч против 21.6 тысяч в 2023 (+25% г/г). Это либо 100% оплата, либо «короткие деньги» до трёх лет. Высокие ставки, экономическая и политическая ситуация не останавливают покупателей перед покупкой новостроек в Москве.
Обратите внимание, какой контраст с Новой Москвой и Областью.
Охлаждение спроса и снижение экспозиции продолжается из-за высокой ставки: покупатели берут меньше ипотек, застройщики снизили активность по кредитам, облигациям, проектному финансированию и, как следствие, выводу новых проектов в продажу. При этом нет явного падения или панических настроений: спрос устойчивый. Нашим застройщикам, Москве и рублю по-прежнему оказывают высокое доверие. Но и ликвидный продукт всё быстрее вымывается.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации. График ключевой ставки с официального сайта Банка России.
#аналитика
За год продано почти 65 тысяч квартир и апартаментов. По сравнению с рекордным 2023 годом объём сделок сократился на 19%, и падение вполне логичное, но посмотрите на цены и другие параметры.
Средний чек +26% (по сравнению с 2022 +45%), средняя площадь +6%, средняя цена «квадрата» +17%.
Более половины 2023 года ставка была 7.5%, далее ЦБ поднимал её до конца года до 16%. 2024 год показал похожую «лесенку»: во втором полугодии ставку поднимали с 16% до текущих 21%.
Можно спорить о реальной цене квартир, которые приобретают со сниженной ставкой или в рассрочку с удорожанием. Однако это те деньги, которые фактически платит покупатель, и для него покупка обходится дороже.
Сделок без ипотеки более 27 тысяч против 21.6 тысяч в 2023 (+25% г/г). Это либо 100% оплата, либо «короткие деньги» до трёх лет. Высокие ставки, экономическая и политическая ситуация не останавливают покупателей перед покупкой новостроек в Москве.
Обратите внимание, какой контраст с Новой Москвой и Областью.
Охлаждение спроса и снижение экспозиции продолжается из-за высокой ставки: покупатели берут меньше ипотек, застройщики снизили активность по кредитам, облигациям, проектному финансированию и, как следствие, выводу новых проектов в продажу. При этом нет явного падения или панических настроений: спрос устойчивый. Нашим застройщикам, Москве и рублю по-прежнему оказывают высокое доверие. Но и ликвидный продукт всё быстрее вымывается.
Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации. График ключевой ставки с официального сайта Банка России.
#аналитика
Результаты рынка новостроек в январе
В январе было продано более 4700 лотов. Динамика к декабрю 2024: -32% лотов, -2% от средней площади, -7% от среднего чека, доля ипотеки увеличилась с 36% до 39%.
Сделок без ипотеки почти 2900.
Динамика год к году демонстрирует уверенный рост рассрочек: +19% лотов, +4% средней площади, +19% к средней цене, доля ипотеки 39% против 70%.
Рынок недвижимости Москвы демонстрирует высокую устойчивость, платёжеспособный спрос сохраняется. Никто не строит иллюзий про снижение цен, покупательская активность только растёт.
Если вы хотите приобрести квартиру или офис в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
В январе было продано более 4700 лотов. Динамика к декабрю 2024: -32% лотов, -2% от средней площади, -7% от среднего чека, доля ипотеки увеличилась с 36% до 39%.
Сделок без ипотеки почти 2900.
Динамика год к году демонстрирует уверенный рост рассрочек: +19% лотов, +4% средней площади, +19% к средней цене, доля ипотеки 39% против 70%.
Рынок недвижимости Москвы демонстрирует высокую устойчивость, платёжеспособный спрос сохраняется. Никто не строит иллюзий про снижение цен, покупательская активность только растёт.
Если вы хотите приобрести квартиру или офис в новостройке старой Москвы, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
Результаты рынка новостроек в феврале
В феврале было продано более 6000 лотов. Динамика к январю: +28% лотов, +2% от средней площади, +3% к среднему чеку, доля ипотеки увеличилась с 39% до 46%.
Сделок без ипотеки почти 3300.
Динамика год к году демонстрирует рекордные показатели. Прирост ДДУ в 1.5 раза. В рекордном феврале 2022 года было 6500+ ДДУ, из которых 2700+ без ипотеки.
Ждуны обвалов и падений, что с лицом? На фоне высокой ключевой ставки продолжает расти дефицит качественного предложения. А ещё впереди апрель — второй по продажам месяц после декабря. На фоне неопределённостимафия покупатели делают свой выбор. Мы поддерживаем это желание улучшить свои жилищные условия и сохранить капитал в понятном предсказуемом инструменте.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
В феврале было продано более 6000 лотов. Динамика к январю: +28% лотов, +2% от средней площади, +3% к среднему чеку, доля ипотеки увеличилась с 39% до 46%.
Сделок без ипотеки почти 3300.
Динамика год к году демонстрирует рекордные показатели. Прирост ДДУ в 1.5 раза. В рекордном феврале 2022 года было 6500+ ДДУ, из которых 2700+ без ипотеки.
Ждуны обвалов и падений, что с лицом? На фоне высокой ключевой ставки продолжает расти дефицит качественного предложения. А ещё впереди апрель — второй по продажам месяц после декабря. На фоне неопределённости
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
👍1
Результаты рынка новостроек в марте
В марте было продано чуть меньше 5000 лотов. Динамика к февралю: -18% лотов, +3% к среднему чеку, остальное практически без изменений.
Сделок без ипотеки более 2600.
Динамика год к году так же демонстрирует снижение. -13% ДДУ, с долями ипотеки 63% в прошлом марте и 47% в этом.
Было много новостей по распродажам в жилых комплексах компании ПИК. Этот застройщик продаёт больше 20% всех квартир на рынке старой Москвы. В Новой Москве также падение числа ДДУ, у ПИКа там тоже большая доля. Если бы дело было только в начале и окончании распродаж, это отразилось бы на средней стоимости лотов и квадратного метра и на доле ипотеки. Изучим больше данных в разрезе жилых комплексов, чтобы понять закономерность.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
В марте было продано чуть меньше 5000 лотов. Динамика к февралю: -18% лотов, +3% к среднему чеку, остальное практически без изменений.
Сделок без ипотеки более 2600.
Динамика год к году так же демонстрирует снижение. -13% ДДУ, с долями ипотеки 63% в прошлом марте и 47% в этом.
Было много новостей по распродажам в жилых комплексах компании ПИК. Этот застройщик продаёт больше 20% всех квартир на рынке старой Москвы. В Новой Москве также падение числа ДДУ, у ПИКа там тоже большая доля. Если бы дело было только в начале и окончании распродаж, это отразилось бы на средней стоимости лотов и квадратного метра и на доле ипотеки. Изучим больше данных в разрезе жилых комплексов, чтобы понять закономерность.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
👍3
Результаты рынка новостроек в апреле
Было продано более 4850 лотов. Динамика к марту: -7% лотов, -2% к среднему чеку, доля ипотеки 47% —> 49%.
Сделок без ипотеки немногим меньше 2500.
Динамика год к году демонстрирует снижение в количестве проданных лотов и, как всегда, рост среднего чека. -19% ДДУ, доля ипотеки 65% в прошлом апреле и 49% в этом, +13% к средней цене лота.
Активных распродаж паники, громких стартов продаж или особых ипотечных программ сегодня нет. Рынок затаился в ожидании новостей по снижению ставки. Причём ждут как покупатели, так и сами застройщики: проектное финансирование под 25% годовых — это переплата в миллиарды рублей.
В мае ожидаем снижение до ~3500-3700 проданных лотов и дальнейший разгон спроса к основному сезону продаж с сентября по декабрь. И, конечно же, ставку — она активизирует и участников рынка, и цены.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
Было продано более 4850 лотов. Динамика к марту: -7% лотов, -2% к среднему чеку, доля ипотеки 47% —> 49%.
Сделок без ипотеки немногим меньше 2500.
Динамика год к году демонстрирует снижение в количестве проданных лотов и, как всегда, рост среднего чека. -19% ДДУ, доля ипотеки 65% в прошлом апреле и 49% в этом, +13% к средней цене лота.
Активных распродаж паники, громких стартов продаж или особых ипотечных программ сегодня нет. Рынок затаился в ожидании новостей по снижению ставки. Причём ждут как покупатели, так и сами застройщики: проектное финансирование под 25% годовых — это переплата в миллиарды рублей.
В мае ожидаем снижение до ~3500-3700 проданных лотов и дальнейший разгон спроса к основному сезону продаж с сентября по декабрь. И, конечно же, ставку — она активизирует и участников рынка, и цены.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
👍2❤1
Результаты рынка новостроек в мае
Было продано более 3750 лотов. Динамика к апрелю: -22% лотов, -4% к среднему чеку, доля ипотеки 49% —> 48%.
Сделок без ипотеки 1800+.
Динамика год к году демонстрирует снижение в количестве проданных лотов и, как всегда, рост среднего чека. -19% ДДУ, доля ипотеки 73% в прошлом мае и 49% в этом, +18% к средней цене лота.
Наше майское ожидание 3500-3700 проданных лотов подтвердилось. Летние результаты будут зависеть от решений по ставке, ближайшее будет в 13:30. Мы считаем, чтобы покупатели не затаились и не раскрутили «кредитно-дефляционную спираль», ставку нужно снижать рывками по 2-3 п.п. Мы настроены увидеть 18%, посмотрим на решение ЦБ. В остальном ждём летнее плато, а затем постепенный сезонный рост спроса.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите сюда или в директ.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
Было продано более 3750 лотов. Динамика к апрелю: -22% лотов, -4% к среднему чеку, доля ипотеки 49% —> 48%.
Сделок без ипотеки 1800+.
Динамика год к году демонстрирует снижение в количестве проданных лотов и, как всегда, рост среднего чека. -19% ДДУ, доля ипотеки 73% в прошлом мае и 49% в этом, +18% к средней цене лота.
Наше майское ожидание 3500-3700 проданных лотов подтвердилось. Летние результаты будут зависеть от решений по ставке, ближайшее будет в 13:30. Мы считаем, чтобы покупатели не затаились и не раскрутили «кредитно-дефляционную спираль», ставку нужно снижать рывками по 2-3 п.п. Мы настроены увидеть 18%, посмотрим на решение ЦБ. В остальном ждём летнее плато, а затем постепенный сезонный рост спроса.
Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите сюда или в директ.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
❤3
Результаты рынка новостроек в июне
Было продано чуть меньше 4100 лотов. Динамика к маю: +8% лотов, +2% к среднему чеку, доля ипотеки 48% —> 53%.
Сделок без ипотеки 1900+.
Динамика год к году демонстрирует значительное снижение в количестве проданных лотов в условиях ужесточения кредитной политики и уменьшения экспозиции, особенно в бюджетных проектах и на маленькие лоты (домики дяди Тыквы уже год как всё). И, как всегда, рост среднего чека. -42% ДДУ, доля ипотеки 76% в прошлом июне и 53% в этом, +24% к средней цене лота.
Наше ожидание плато не оправдалось: для июня результат слабоват. Объяснить это можем тем, что снижение ключевой ставки было на 1 п.п. — рынок ждёт большего. Также продолжается вымывание ликвидных планировок, а новые проекты выходят всё реже.
Затравка для увеличения активности покупателей есть: новые проекты ждут благоприятных условий для проектного финансирования, вклады начали «резать», а под некоторые запросы клиентов просто нет предложений.
Мы настроены на спокойные июль и август с +10-20% к июню и готовим взлётную полосу для сентября-декабря. Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите в директ или сюда.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
Было продано чуть меньше 4100 лотов. Динамика к маю: +8% лотов, +2% к среднему чеку, доля ипотеки 48% —> 53%.
Сделок без ипотеки 1900+.
Динамика год к году демонстрирует значительное снижение в количестве проданных лотов в условиях ужесточения кредитной политики и уменьшения экспозиции, особенно в бюджетных проектах и на маленькие лоты (домики дяди Тыквы уже год как всё). И, как всегда, рост среднего чека. -42% ДДУ, доля ипотеки 76% в прошлом июне и 53% в этом, +24% к средней цене лота.
Наше ожидание плато не оправдалось: для июня результат слабоват. Объяснить это можем тем, что снижение ключевой ставки было на 1 п.п. — рынок ждёт большего. Также продолжается вымывание ликвидных планировок, а новые проекты выходят всё реже.
Затравка для увеличения активности покупателей есть: новые проекты ждут благоприятных условий для проектного финансирования, вклады начали «резать», а под некоторые запросы клиентов просто нет предложений.
Мы настроены на спокойные июль и август с +10-20% к июню и готовим взлётную полосу для сентября-декабря. Если вы хотите приобрести новостройку в Москве, пишите в директ или сюда.
Данные по продажам от Dataflat. Считают ДДУ по датам регистрации.
#аналитика
👍4🤯1