Добавлю прикладухи. Мой лайфхак и #кухня

Бывает, никак не получается однозначно выбрать один из лотов. Цены, доходность или что-то ещё - схожи. У каждого из них свои плюсы и минусы. И тот вроде ничего... И этот неплох. В голове каша. Вены на лбу вздуваются от затянутого, тугого выбора...

▪️Что делать: накидать на коленке в эксельке простейшую матрицу с весами и баллами (см. скрин кейса). Никаких заумностей и сложностей

▪️Чем поможет: Самое важное - это заставляет задуматься, прокрутить и представить целевую аудиторию (ЦА) задачи. Какие вообще параметры могут быть важны для ЦА. И какие из этих характеристик ключевые (это утрясаете расставляя веса). Теперь из всей каши параметров лотов, вытаскиваем именно нужные. Даём им свою оценку в баллах. Удобнее и гибче от 1 до 10. Вжух... ахалай-махалай... перед вами оцифрованное сравнение

Можете потом сказать Всё понимаю, цифры вижу... но влюбился вот в этот вариант? Да, ессесьно...

Но,смысл упражнения в концентрации на ключевых вещах. Помните, я писал про Отбрасывай лишнее. Юзайте методы вместе. Ведь пока вы думаете над ЦА, что для неё важно, вносите данные лотов и оцениваете их - вы подсознательно расставляете приоритеты. Из хаоса складывается наглядная картинка

За пользу и доступную каждому изи-практику 🔥@iliilitop

Когда я в комментах к моим разборам проектов вижу рассуждения типа Это не конкурент или Так там 100500 лет ничего не строилось, и накопился отложенный спрос – я не возражаю. Не вступаю в полемику. Не опровергаю

Потому что спор без фактуры – пустое дело. Давайте-ка я вам просто дам пищу на подумать. Моя #кухня


▪️Про конкуренцию – упрощённо, она бывает внутренняя и внешняя. Т.е. по проекту, со всеми его очередями, и за забором. Внешняя, в свою очередь, делится на локальную и общую. Локальная это кто рядом. Общая – другие проекты схожего продукта, раскиданные по городу. Ещё есть прямая и косвенная по сегментам. Типа новострой / вторичка… или квартиры / апарты. А также текущая и перспективная

Короче, погружение в эту кашу, это для задротов типа меня. Требующее определённой глубины знания рынка. Зачастую, недоступная и нафиг не нужная частному покупателю или инвестору в недвигу. По крайней мере, не в полном объёме

А вот что нужно и важно запомнить каждому, так это то, что низя ограничиваться чисто локалкой. Потому что структура покупателей любого проекта – неоднородна. Никогда не бывает 100% покупашек из соседних домов. Даже в реновации. Точка.

Странно верить, что при выборе новостроя, люди тыкают в некую точку карты… обводят радиус… и дальше ни-ни. Хотя, вероятно, есть и парочка таких уникумов. Но большинство посмотрят и предложение у соседних станций метро. И районы поближе к нужной им инфре / работе / центру. И подальше, но подешевле. Это выбор для голосования баблом. То есть конкуренция. Как бы мне не пытались доказать обратное

И потенциал конкуренции сильно зависит от портрета ЦА проекта. Например, в условном масс-сегменте недвиги хрен вы меня убедите, что имея бюджет 100 р., человек не посмотрит на лот за 90 р. на 1 станцию метро дальше. Или за 110 р., в другом районе, но возле нужной ему инфры, или в пешей от мавзолея


▪️Про накопленный спрос – та же история от ЦА. Да, если в локации мало свежего жилья это плюс потенциалу. Но если вы там начинаете клепать студии-апарты – ваще не факт, что попадёте в этот «накопленный» спрос. Разные цели ЦА. Одним улучшиться и переехать в новую хату. Другим – сесть на арендный поток

Ок, к примерам. Вот я вчера выложил свои размышления о старте апартов EvoPark. Разве я написал, что оно не будет продаваться? Неа, не писал. Продаваться будет. Я писал про лимит инвест-потенциала. То есть, если Основа удачно нащупает уровень прайса, укладывающийся в темпы продаж модели – всё у них будет ок. При этом могут вообще не расти в цене сами. Как и не станут бустом для прайса в локации. ЭТО ВАЖНО. В чём тогда инвест-то для физика?

Наглядный пример с рынка, по соседству: Апарты Измайловский Парк. Чисто заточенный под аренду проект. С управляшкой. С чистовой отделкой, мебелью и техникой под ключ. В пешей МЦК, метро с 5 станциями до Кремля, огромный и крутой Измайловский Парк. Дом построен. Ключи сулят к концу этого года…

В районе Соколиная Гора нового жилья – котик нарыдал. Квартир в домах не старше 10 лет всего 8,5% фонда. А 79% старше 40 лет. При этом, ребята стоят щас дешевле, чем будет стартовать Основа. Нераспроданных запасов 22%. Постоянно сидят на скидках и акциях. За весь срок реализации с лета 2021 отгружали в ср. по 18 ДДУ. Ср. цена м² экспозиции за 2,5 года выросла лишь на 22%. Из них за прошлый год – всего на 3%. Сравните с ростом рынка вообще. Я даже не про отдельные выстрелившие проекты, показавшие +20-30-40%


Надеюсь, донёс вам суть и принцип. Насколько важно грамотно учитывать совокупность факторов. И обязательно делать поправку на портрет ЦА проекта, её цели. Как минимум, вы задумаетесь, считать ли конкурентами проекты у соседней подземки… И когда «накопленный» спрос в старой локации может раскрыться, а когда нет

Это я вас ещё не грузил структурой покупателей по регионам, областниками, долями жителей целевого района и «перетекающих скитальцев» из соседних… Как-нть мей би и расскажу


Кто осилил сею портянку, и нащупал себе пользу – маякните огоньком за такие ликбезы 🔥 @iliilitop

Где выгребают Студии в Мск... Кто у нас Император-Живопырок... Куда я бы не полез "инвестить" в студию

Отвечаю по порядку:
1. См. стату регистраций ДДУ с физиками с начала 2024 (скрин)
2. В квартирах ЛСР (Лучи). В апартах Гранель (HighWay)
3. В Лучи - в одном корп. 15, что щас в основной активности, студий запроектировано 1297 шт. Это 48% проектного объема. И пихает их ЛСР ппц активно. Прайс там был по нижней границе в старой Мск. Заворачивают в чистовую отделку, и даже замеблировать от застроя можно. Ну мечта инвестора жеж, не? ))) И многие, с ограниченным бюджетом, плюхнулись в этот будущий кровавый океан...
Оч осторожно в ХайВей - это будущая апарт-общага-гостишка (хз как назвать). Если чо - там 1630 студий. Или 82% всего проекта. Такая плотность "самых хитрых инвесторов" аукнется и студийщикам 1-го Дубровского от ПИКов

Ваще пытаться инвестить в такое - это мочить, как минимум, одного из "китов"... Чую пора поведать вам о своём концепте 4-х китов инвеста в недвигу. Н-н-н-н-надо? 👍 @iliilitop

Окай... Сами напросились – делюсь своим концептом 4 Кита инвеста в недвигу #кухня

Представьте – В огромном океане абсолютно квадратных метров, величаво дрейфуют 4 кита. Напрочь мокрые и солёные. То ли от воды океанской, то ли от слёз инвесторских. Не суть. И вот на китах этих, аки Волочкова, в глубочайшем шпагате восседает он – ИНВЕСТОР. Глаза его горят. За спиной рюкзак для доходов праведных. Рук у него тоже четыре. Хорошие руки. Мозолистые такие загребуки. Ими всеми он щупает и держится за каждого кита

Но стоит ему расслабиться в том шпагате, и убрать хоть одну руку – как кит, гад скользкий, потеряв контроль, ныряет в пучину. Теряет тогда инвестор опору. Суетится, руками перебирает… Вжух, ещё одна тварь океанская свалила. И скатывается наш герой. И падает в океан, к миллионам барахтающихся там бедолаг. И мокнет рюкзак его. И тянет ко дну. И скидывает он ношу. И штаны последние. Барахтается со всеми. В последней надежде, что проплывёт мимо Лодка Одинокого Хемингуэя...


Что же за киты такие? А вот имена их заветные:

▪️Недооценёнка – Значит найти актив, цена которого ещё не высушена рынком. То есть он несправедливо дёшев. Это не про абсолютные цифры прайса. А про то, что в них есть запас роста с премией к среднему рыночному движу

Простейшие истории, например, это когда застрой демпингует, или ошибся в оценке неких классных лотов. Или, когда рисуется уступка сильно выгоднее цены застроя. Но то – горбик кита над водой

Настоящий же инвест недвиги завязан на раскрытии потенциала локации. То есть, когда её развитие будет пУшить привлекательность. Причём важно, чтобы развитие было комплексным. Т.е. не просто глобальная застройка жильём. Такое хорошо, но это про спальники. В них буста с премией к рынку не ждите. Развитие нужно за счёт точек притяжения. В каждом регионе они могут быть свои. В Мск это правильные ветки метро и деловые кластеры

Выражение Инвест там, где ботинки грязные – не панацея. Ваще не факт, что стоит лезть в дикий мега-КРТ с обещаниями города-сада через 20+ лет

▪️Целевая Аудитория – Представить и описать ЦА актива важно сразу. Кому потом сдавать, кому продавать. Чем ЦА занимается, где учится, работает, есть ли дети, сколько им лет, питомцы, как и где отдыхает

От этого будут сильно зависеть требования к характеристикам и окружению. Необходимость близости к центру, спорту, школам, ресторанам. Куча вариков отпадёт, если ваша ЦА пара айтишников, которым центр не впёрся, а нужны отдельные раб. места в комнатах. Как и покупка недвиги более высокого класса – не всегда актуальна

▪️Ликвидность – Инвест это не только про вход. Важно суметь быстро выйти из актива, или сдать его. Причём близко к целевым уровням в деньгах. Здесь оцениваем в т.ч. потенциал конкуренции. Не только рядом. Ваша ЦА легко проедет пару минут в соседнюю локацию, при их схожих характеристиках. Избегайте океанов, кишащих таким же предложением, как у вас. Не стоит изначально, своими руками кромсать потенциал ликвидности. И лезть под «стеклянный потолок» массового навеса. Согласитесь, разная свобода прайса в редком продукте и каше конкуренции

Причём редкий – это не о классе, планировке или начинке. Если таковые не являются безусловно-важными и оплачиваемыми вашей ЦА. Ликвидность – производная от объёма спроса. Старайтесь не резать изначально и не сильно делить свою воронку ЦА. Про нюансы дефицита и уникальность вот тут. А подробнее про конкуренцию и накопленный спрос – здесь

▪️Расчёты – Кто не дружит с цифрами, тот не инвестор. Пусть поверхностно, на коленке. Но без расчётов и прогнозов – это испытание своего фарта. Не более. И, напомню, решите для себя вы всё-таки про цифры, или про эмоции. Потому что иногда наши субъективные представления об идеальной недвиге, ваще не вяжутся с целью инвеста и доходностью

Кто осилил – мой вам респект. Если полезно, согрейте меня вашим огоньком 🔥 @iliilitop

Май начался у меня в пене... Не успеваю обрабатывать весь объём заказов на подбор новостроя. Поэтому, сорян, в консультациях иногда отказываю. И пишу щас нечасто. Но мы же с вами тут про полезные, интересные и уникальные материалы, а не порожняком ленту забить, верно? 🤝

Из приходящих за подбором, большинство пристраивают капитал. Суммы разные. А цели часто совпадают слово в слово: Диверсификация по классам активов. Нужна недвига в портфель, как консервативный, классический инструмент. Причём, что приятно, давно не наблюдаю оголтелости, типа Что? Доходность меньше 25% годовых? Пффф... Все оч рассудительные, системные люди. С трезвым взглядом на жизнь и рынок. Знают, или быстро понимают, что цель диверсификации портфеля - это не гонка % доходности между "корзинками с кокохами"

Приличная часть клиентов - "успевальщики". Я без иронии. Всех их прекрасно понимаю. Я и сам "успевальщик". Только успел и вложился раньше 🤐

Ок, почему это пишу - потому что, видимо, аудитория наша приросла и обновилась. И, судя по одним и тем же вопросам мне, не до всех постов долистала. Напоминаю, кто пропустил, юзайте поиск по хештегу #кухня. Там много о моём личном подходе к разным вопросам. В т.ч. к анализу и подбору недвиги. Ато ну просто обидно, когда меня спрашивают Вы нам список ссылок из ЦИАН пришлёте, да? 🤦‍♂️ Нет, родные, за такими списками к другим, чесслово

Нельзя Неправильно выбирать недвижку просто по таким "спискам". Это не заказ доставки молока и хлеба из 7-чки. Требуйте от того, кто вам помогает с подбором досконального ответа Почем рекомендуете это, а не то. Даже в одном проекте у каждого лота свои параметры. Своё соответствие ЦА под вашу задачу. Свой потенциал цены и ликвидности, что продажной, что арендной. Для многих открытием является даже то, что можно учитывать на какой месяц попадает ориентир выхода на аренду. Хотя о сезонности вроде как все в курсе. А ведь это косвенное влияние на потенциал ставки и доходность...

Короче, кто пропустил - читайте кухню. Это вам поможет даже в самостоятельном поиске. За прозрачность и пользу @iliilitop

Когда я пишу про успевальщиков госипотек - это ваще без подколов... Сам в их стане ) Тем более, когда делаю подборы клиентам под инвест, лучше себя чувствую, когда "шкура на кону"... Тогда прогнозы и расчёты играют по другому 😉 В марте взял новострой с вот такой моделькой (на скрине)

Да, пока не зафиксировал - это всё просто циферки. Знаю. Понимаю. Принимаю... Тем не менее, решил засветить здесь, скорее для себя, чтоб последить, как близко реализуется личное вангование. Пы.Сы - пока наблюдаемый тренд в прайсе экспозиции опережает ожидания. Даже очень

Важно: я вижу, что некоторые проекты приросли в относительных значениях круче "моего". Однако, считаю, что задача инвеста найти не то, что пушится в краткосроке, а имеет лучшую перспективу буста и раскрытия по всему горизонту. С учётом потенциала ликвидности на выходе. Ну и конечно, не стоит в лоб сравнивать доходности инвест-инструментов, когда цель в диверсификации по классам активов. Каждый класс решает свою задачу. Балансируя риски #кухня @iliilitop

Ваше анонимное про моё риалити:
🔥 Норм, где ты раньше был
🤔 Всё равно, инвест это не про недвижку
😁 Лошарик, к концу года новострой бесплатно будут раздавать

В рубрике моя #кухня – Вариативность транспортной доступности, при анализе и сравнении локаций / недвиги

Если про 10-15 минутную пешую до метро привычно твердят многие… То в нюансы Смотреть могут не только лишь все, мало кто может это делать (с)

В нашем случае, на пальцах: Вариативность – это количество и качество способов решения задачи (добраться транспортом). Есс, сэр… речь и о «качестве» тоже

Чтоб не грузить заумностями, пойдём путём простых сравнений:

▪️Метро / МЦК / МЦД
▫️Количество – Лучше, когда в пешей есть несколько станций / веток метро, МЦК, МЦД. Чем что-то одно. Тем более, одинокий наземный рельсовый варик. Безусловно, если нужно под личное проживание именно тут, конкретно на этой ветке – вопросов ноль. Но если целитесь на будущую ликвидность (арендную или продажную), то помните, что чем больше веток, тем шире потенциальная ЦА. Будет интересно и тем, и этим, и другим. Учитывайте как текущую ситуацию, так и перспективную. Всяческие ТПУ, переносы и новые станции, проходы к ним

▫️Качество – Лучше, когда прямая доступность охватывает больше точек притяжения ЦА. Бизнес кластеров, развлекух, парков, ТРЦ, ВУЗ и проч. То есть, ветка на 80% цепляющая спальники и упирающаяся потом в один Сити, конечно, лучше, чем ничего… Но режет объём ЦА. Также смотрим число и удобство / скорость пересадок. Выходить и топать ли по улице. Путь до станции – по прямой вдоль жилых кварталов, или через гаражи / промку / лестницы переходов. На закуску, прикиньте по карте сколько на вашу станцию и где прилипнет будущих жильцов строящихся масшатбных жк. Делился полезным инструментом. Иногда достаточно, чтобы понять, что через пару лет без боя в вагончик не втиснуться

▪️Автобусы
▫️Количество – Лучше, когда рядом проходит больше маршрутов. И лучше, если это не газельки

▫️Качество – Помимо газелек, ткните в остановку на Яндекс.Картах, и гляньте: частоту движения по расписанию + куда / как далеко ходят маршруты. Если раз в полчаса, и кружок по району – то фуфловато

▪️Авто
▫️Количество – Лучше, когда из квартала можно выехать на несколько основных артерий локации. Хуже, когда всеми авто-новосёлами своего жк и пяти соседних, встанете в бордовом экстазе у развязки с единственным чихающим шоссе… С какого-нть острова / полуострова

▫️Качество – Посмотрите статистику пробочности. Опять же Яндекс.Карты в помощь. Зацените пропускную способность внутренней сетки района-квартала (пройдитесь панорамами в картах). Если вокруг по 1-ой полосочке, с парковкой вдоль обочины – гуглите курсы управления гневом, глубокого дыхания диафрагмой и спортивной ходьбы. Особенно зимой. Как пройдёт грейдер


Кому показалось, что я перечислил очевидное – послушайте презентации большинства брокеров. Будет что-то типа: в 10 минутах МЦК Ароматные Кучки – хату надо брать. Заверните два. Вы же теперь сможете блеснуть: Стопэ, а вариативность то у вас бяка унылая…

Посигнальте, кому было полезно 🔥 @iliilitop

Рубрика #кухня из моей практики приходящих за подбором новостроя на инвест

Да, успевальщики пристроить дешёвые деньги семейки щас активизировались. И я их хорошо понимаю. С такими то выкрутасами банкстеров маркетмейкеров... Но щас хочу написать о другом. В процессе разбора задач, в 99% кейсов вижу как люди упускают один важный нюанс. Он касается классов окружающей застройки. Причём, как конкурентной жилой, так и инфраструктурной

▪️Суть в том, что если мы не говорим о личном проживании, а разбираем типовой кейс вложений в студию-однуху... То выгоднее будет вложиться в комфорт-класс, вокруг которого идёт / будет стройка объектов более высокого уровня

▫️Тогда, по мере раскрытия локации, рынок будет подтягивать ваш "дешёвый" объект в цене. Что в аренде, что в продаже. Понятно, что не до уровня "дорого" соседа. Но таки, при прочих равных, обыгрывая прирост в схожих локациях, где всё окружение вашего уровня, или ниже

Это работает, как и с личным развитием. Какими людьми себя окружаешь, примерно таким будешь сам

Мнение и подход личные. Никому не навязываю. Но точно советую задуматься и учитывать в выборе недвиги. И юзайте поиск по хештегу #кухня - там много лайфхаков и полезностей🔥 @iliilitop

Подкипело... Один из отрезвляющих столбиков моей #кухня подборов новостроя... Сколько минимум ещё понадобится кеша к текущим накоплениям к моменту начала юзания покупки (актива)

У 8 из 10 клиентов вижу упрощённую до нЕльзя картинку: покупка хаты = мой первый взнос + N тыр в мес...

Я не могу объяснить для себя, почему у людей из сценария вылетает очевидная математика = сколько накапает в сумме по ипотеке до новоселья + расходы на ремонт / обстановку

Ну, рили, некоторые планируют вход на всю свободную котлету. А когда показываю расчёты, сколько ещё понадобится вложить - делают брови вверх

Вот такой столбик в таблице, помогает адекватнее сравнивать лоты при выборе. Скажете - очевидные моменты? Если бы... Подбирайте недвигу с расчётами / цифрами. Бывает полезно 👍 @iliilitop

Соседство на этаже. В рубриках #кухня и #планировки

На своих консультациях и подборах недвиги, вижу, что 9 из 10 клиентов даже не задумываются об этом. Типа: разобрали вид из окна + планировку лота = закончили упражнение… Однако то, что будет за вашими стенами и дверью – тоже повлияет на комфорт. А иногда может прилично потрогать нервы. Или даже обернуться конфликтом, и дальше по наклонной…


В своё время, великий философ Карлсон Астридович Линдгрен отметил один из ключевых подходов к комфорту: Спокойствие. Только спокойствие (с). Помните эту нетленку. И обращайте внимание на:

▫️Что за стенкой спальни
▪️Если к вашей спальне, или, упаси боженька, к детской – примыкает гостиная соседей… Каждый раз, задувая свечи на тортике, желайте, чтобы это были спокойные, неконфликтные люди. Готовые следовать вашему распорядку дня. Ярые противники тусовок, шумных бытовых приборов и домашних кинотеатров / разборок. Ну а если примыкает студия… свечки уже не помогут. В своей единственной комнатке сосед (ка) будет: И кушать, и музыку слушать. Гостей принимать, и громко стонать. Отдельно повезёт, если у вас за стенкой ещё чужой туалет / ванная (см скрин). Хотя, кого-то такие сопутствующие фоны могут и умиротворять. Тогда окей

▪️Если к спальне примыкают тех. помещения с оборудованием. Будь то лифты, или даже закутки под внешние блоки кондеев всея этажа (см скрин). Нюансы последнего, кстати, не всем пока очевидны. Ввиду малого опыта соприкосновения рынка с эксплуатацией подобных решений. Вот тут писал о проблемах в проектировании общих спецмест под кондеи. Но даже если в жаркие периоды года вас не будет напрягать доп. нагрев за стенкой… То ср. шум от внешнего блока – это 45-60 дБ. Примерно, как человечий разговор. Не всем комфортно спится, когда над ухом всю ночь бормочет некая сходка. Этак и паранойю можно поиметь

▫️Что за входной дверью
▪️Если распахивая свою дверь, вы рискуете впечатать её в дверь соседа, или самого соседа – это «дверной конфликт». Такое случается не только при расположении, как на скрине. Но и когда в узком коридоре двери напротив. Тогда, кстати, бывает, что одну из дверей нельзя сделать открыванием наружу. А её внутренняя ориентация, например, напрочь убивает функциональность крохотной прихожки у лота

▪️Если за порогом лифтовый холл. Помимо рисков хлопанья / скрипа (со временем) двери такого холла, и повышенного грязе-трафика по вашему придверному коврику… Бывает, что ваш коридор и есть часть лифтового холла (скрин). Шума будет больше. Зато можно следить кто из соседей когда приезжает / уезжает, и наблюдать в глазок, как они ковыряют в носу


Мей би, как-нть поделюсь своим сводным чек-листом анализа планировок. За пользу и прикладуху 🔥 @iliilitop

Матвеевский Парк (ПИК) взлетает по объёму предложения в аренду = 150+ объяв на циан. Или почти 4% всех уже построенных в этом жк квартир. Гипотетически готовых сдаваться, ибо шли с чистовой отделкой). Если же учесть, что не меньшее количество уже сдали / готовят вывести в рынок... можно смело напоминать Инвесторам под аренду о красных океанах. Локациях с высокой конкуренцией по практически идентичному предложению

▪️#кухня Я на каждом своём подборе под такие цели, проговариваю клиентам аки мантру - учитывайте объём котла. Как текущего, так и будущего. Лезть в такие точки, значит изначально принимать риск "стеклянного потолка". Это когда что-то ограничивает вас в потенциале роста. Например, масштаб конкуренции. Или явно чувствительная к бюджету ЦА (дешёвые локации, поля). В этих случаях, вам не удастся свободно и легко растить ренту / стоимость актива. Ибо чуть осмелел - и потерял аудиторию. Легко перетекающую в соседний подъезд, к конкуренту с предложением на пару тыр ниже вашего. И не обольщайтесь, когда на старте, в свежем домике удалось сдать по чрезвычайно сладкой ставке. Эффект может быть краткосрочным. Когда поймали момент, и вышли раньше остальных. Далее, рынок всё расставит по местам. И упрёт в стеклянный потолок...


Ок, отставить наставления. Вернёмся к теме арендного среза: в ЗИЛАРТ экспозиция тоже за 150 шт., но там и объём проекта больше Матвеевского. Пока. Поэтому в относительной дольке висящего под аренду - выглядит приличней. Сюда же Метрополия, Сердце Столицы и Символ. Где фиксируем приличный навес под сдачу в абсолюте. Похоже, что весь этот новострой активно разбирали не под личное проживание

Кстати, в Лучах, уверен, будет такая же история. Ибо текущий срез касается старых очередей, в которых уже осели арендаторы. А вот свежий корп. 15... где из 2,7 тыс. квартир: 1,3 тыс. студии и 0,9 тыс. однухи... аттракцион ещё ждёт. Посмотрим

Возвращаясь к Матвеевскому... точнее - к району Очаково-Матвеевское: прикольно, что 50% всего арендного предложения целого района на конец января, сосредоточено в Матв. и Мичуринском парках. То есть, буквально в двух точках карты, на паре га. Концентрация логичная: возле двух единственных на район станций метро, в доступном массовом новострое, с готовой отделкой - понятная арендная заточка. Но... помните про океан и потолок 👍 @iliilitop


ПыСы: Для среза взял топ-20 проектов по объёму построенных хат. Не фокусируйтесь на абсолютных цифрах объяв. Они не чищенные от дублей и проч. Следите за колебаниями доли в жк на которые прицелились. Это может быть познавательно

Про обеспеченность лифтами. Тему тронули на днях в одном из комментов. Типа: Оооо… 1 лифт на этаже – будет жесть. Но будет ли? Если этажей этих 6. А квартир 30…


Сразу оговорюсь: всё написанное ниже – мои личные наблюдения. Некий обывательский, эмпирический опыт и #кухня. Потому что, если по науке, то в расчётах не каждый проектант разберётся. От самой простой (но ограниченной) таблички в СП 54.13330.202… До ГОСТР 52941-2008, со всяческими формулами (от типа и скорости лифтов, до расчётов интенсивности пассажиропотока)

Но как быть простым смертным? 🤔 Вот чтоб хоп, посмотрел на корпус / секцию / планировку этажа / декларацию – и прикинул. Понятно, что оч условно. Ну, хотя бы примерно оценить вероятность ночёвки в лифтом холле…

Для себя, я вывел так:
▪️Отлично, когда на 1 лифт приходится до 50 квартир
▪️Хорошо, если 1 лифт на 50–80 хат
▪️Рискуем, если 1 на 80–110
▪️Готовим термос и ланч-боксы, если на 1 лифт присядет 120+
▫️Важно помнить, что лифты коварная штука. Они не всегда работают все дружно и бесперебойно. И в подъезде на 30 квартир с одним лифтом, могут понадобится здоровая дыхалка и ССС. Поэтому, занимайтесь спортом


Окей. А что на практике? Мой творческий партнёр, и автор канала Дома погуляю 🤝 подготовила свои наброски по нескольким жк. Чисто для примера. У неё, вообще-то, интересный подход – снимать посуточно квартиры в разных локациях / домах… Чтоб посмотреть на них неким экспресс-взглядом проживальца. Короче, молодец. Рекомендую

Итак, некоторые её комменты к табличке:
▪️Дмитровское Небо, башни 1-й очереди – наш аутсайдер среза по обеспеченности лифтами. Считай 160 квартир на 1 лифт. Даже если скромно умолчать про 20 квартир на этаже, 18 из которых студии и однухи… Скорее всего, в часы пик лучше будет закладывать десяток минут на ожидание лифта

▪️Левел Южнопортовая – те, что небоскрёбы по 68 эт. Обеспеченность = лифт на 120 квартир. Практика покажет, поможет ли в жизни поэтажная настройка. Когда часть лифтов развозят жильцов 2–35 этажей, а часть – с 36-го до чердака

▪️City Bay, квартал Indian Ocean – интересно было посмотреть небоскрёбы по 52 эт. Тут к.1 повезло больше к.6. Хотя оба в диапазоне «риска». Но в одном на лифт приходится 85 квартир, а в другом уже 102. Также надеюсь, все будут работать

▪️В высотках Полара у ПИК – необычное решение. По 29-й этаж 6 лифтов. А с 30-го уже 3. Вероятно, будет тоже какое-то подобие решения с привязкой лифтов к этажам

▫️Кстати, на личном опыте у ПИК (но допускаем, что не только у них): Часто срабатывает пожарка. Зачастую ложная. Но лифты при этом спускаются вниз, и не работают до конца тревоги. Может и «развернуть» почти у порога своего этажа )) Ждать возобновления работы приходилось до 40 мин. Вот такой нюанс, для фанов пентхаусов


Короче, принцип оценки показал. На истину не замахиваюсь. Юзайте, кому полезно при подборе недвиги 🔥 @iliilitop

Итак, собрали 300 👍 за вопрос: Среднебольничная разница ставок аренды от комнатности

Окай, делюсь своими наблюдениями и расчётами. Опирался на имеющуюся у меня стату реальных 460+ сделок, накопленную от профильных товарищей

▪️Так, классические однухи (без кухонь-гостиных), в ср. сдаются +25-30% к ставке студии. Есесьно, прайс для одного проекта, или оч. узкого локуса. Евро-2, как более моднявый формат продукта, к цене студии уходят +35-40%. Отмечу, что всё сильно зависит в т.ч. от качества подготовки лота к аренде. И умения его вкусно подать в объяве

▪️Двухи и 3Евро в ср. сдаются по цене +30% к, соответственно, 1-комн и 2Е

▪️А вот по 3-комн и 4Е, честно, статы у меня маловато. Десяток сильно разных по классу и упаковке объектов. Судить сложно. Но, возможно, в т.ч. из-за "редкости" данного формата - тут как будто собственники пытаются прикрутить +40-60% к прайсу трёшек


На истину не претендую. Кто арендой занимается - можете делиться своими наблюдениями. Юзайте кому полезно #кухня 🤝 @iliilitop