Кстати, про госипотеку... тут коллеги напоминают, что в текущей редакции программы Семейной ипотеки - чтоб её получить, ребятёнка надо родить до конца этого года

И не важно, что программа пока рассчитана до июля 2024. Изменений по периоду рождения в закон ещё не вносили. Не, учитывая прицел на продление семейки, поправки могут допилить... а что, б*я, если нет (с) ?

Вы чего сидите тут, в своих телеграмах? Две недели у вас. В роддомах очереди. Бегите, глупцы (с) 😁 @iliilitop

​Про нераспроданные запасы новостроя и где ждать (ли) Скидки

Когда СМИ и тележка пушат новости о миллионах метров нераспроданного, важно погружаться и разбирать их структуру. Берём целевой регион. Смотрим года ввода этого «нераспроданного». И копаем у кого и в каких проектах ту мач

▫️В данных домэрф на декабрь 2023 имеем:
Вся Москва – остатки непроданного жилья там, где продажи открыли = 7 млн м², и где не открыли = 2,9 млн м². В сумме 9,9 млн метров. Жуть? Неа… Просто 70+% этого в горизонте ввода 2025–2028. То есть всё это строить и продавать ещё годы и годы. При том, что для справки за последние 2 года рыночного аттракциона, в Мск и Новой Мск в рынок физикам продали 8,2 млн м² квартир

▫️Ок, а что с непроданным там, где ввод в этом году. Здесь же можно и скидон у застроя клянчить. Ему же запасы давят, не? Смотрим…
С вводом в 2023, остатки с открытыми продажами = 190 тыс. м², с неоткрытыми = 170 тыс. м². Как это «с неоткрытыми», когда год уже кончился? Всё просто – все эти 170 тыс. висят в замороженном долгострое Сиреневый Квартал от Апрелевка С2. Это кукуево в 35 км от МКАД. Осталось разобрать 190 тыс. Смотрим у кого висят основные запасы (см. скрин 👇)

▪️Больше всех у Центрстроя (38 тыс. м²). И всё это – жк Эдельвейс под Апрелевкой. Идём на сайт. Скидок нет. Как так? А просто не горит. Ибо, напоминаю, застроя больше давят сроки не ввода, а ключей в ДДУ. Ввод можно двигать без напряга. Так вот, ключи в Эдельвейсе на 4Q 2023 - 1Q 2024, а кредит ПФ закрыть нужно летом 2025. Вот и сидят ровно. Наблюдают за манёврами госипотек

▪️Следующий СЗ ТПУ Технопарк – это Regions Development и Dream Towers. Тут готовность высокая, РнВ на носу, а непроданного аж 63% проекта. На сайте уже заявляют дисконт 15%. Почему не больше? Почему с таким остатками не паникуют? А потому что ключи – март 2024, а кредит до дек. 2026. Сиди себе, продавай готовое пока терпит финмодель и не прижмёт срок

▪️Дальше идёт AFI Development – здесь зависло 23 тыс. м² в их Афи Парк Воронцовский. С барского скидон 8% на ограниченный пул. Чо так щедро? А потому что также – ключи в ДДУ терпят до марта 2024, а кредит ещё + год

▪️Следом СЗ ЭСИ – все запасы в жк Self. Вот тут интересно. Ввод и ключи заявлены 4Q 2023. Хотя по готовности – вряд ли. Но нераспроданно 66% проекта. О скидках на сайте даже не заикаются. Но, кому ппц как нужен Селф – точно можно дисконтить в офисе. Только дадут слёзки. Ибо ПФ до лета 2026. То есть, ситуация не так уж чтобы пылает

▪️Ну и ПИК. Для них 15 тыс. м² запасов с ключами в начале 2024 – просто слёзки котика. Крошки сидят в Руставели 14, Лосиноостровском Парке и Кронштадтском 9. Но продано 94-97% проектных объёмов


На этом закончу. Хотел показать вам принцип подхода. Затоваренность откладывается. Каких скидок вы ждёте? Никакого аларма в запасах на рынке нет. Всё у ребят нормально. Спс стройлобби, ЦБ и ипотечному ажиотажу

Если формат вам зашёл – разберу потом также остатки с вводом в 2024. Сигнальте 🔥 @iliilitop

Накипело. Про покупку недвиги в «перспективных локациях». Чисто, моя #кухня и разговор с зеркалом. Никого из клиентов или коллег не цепляю

Почему я в анализе и подборе недвижки всегда прикидываю горизонт раскрытия локации / проекта. Кто забыл – это пункт 3 из моего чек-листа оценки потенциала. Потому что, когда я слышу, что это правильно – лезть в какую-нть мега-промку, где через 10-15 лет будет сад и Сити №2, 3… 8 – мне это не откликается. Сорян. Да, обычно прибавляют «так это в долгосрок же». Без проблем, родные, «долгосрок» это отличная отмазка, снимающая ответственность за принятое сейчас решение


– Ну, вы готовы выйти завтра на работу в наш офис?
– Подождите, офис… вы же хотите поставить мне стол прямо на землю, в сыром подвале, без света…
– Да, но мы молодой, динамично развивающийся стартап. Мы растём и набираем штат. Через 10-15 лет вокруг вас будет шикарный офис. Вот тут будет стол бухгалтера. Здесь кабинет директора. А там корпоративная столовая и потрясающая комната отдыха
– Но…
– Поймите, мы даём вам лучший на сегодняшний день ПК, с нашей уникальной программой. Аналогов просто нет. Вы будете работать только в ней. Только вы. Считайте – уникальный спец!
– То есть мне 10-15 лет работать только в вашей программе, которая может просто устареть через пару лет, что сделает меня неконкурентным на рынке. При этом обживая подвал, и рассчитывая, что он превратится в чудо-офис? Может быть мне просто прийти к вам, когда уже случится это чудо?
– Может быть… может быть… Мы вам перезвоним, окай?


То есть: когда вы лезете в инвест или, сохрани боженька, под проживание в какую-нть мега промку-КРТ-поля – оцените плиз горизонты «нормального» и «полного» раскрытия локации. Как минимум, «нормально» по комфорту там должно быть уже в горизонте вашего старта юзания актива. Не замазывайте себе глаза долгосроком. Ведь 10-15 лет это долго. Очень. Обернитесь, сколько всего произошло с 2008–2013 гг. Сколько кризисов, сколько политических качелей, сколько крупных застроев ушли с полянки. Как изменился продукт и требования людей к нему. Сколько, в конце концов, поменялось в жизни этих самых людей. Рождения, смерти, болезни, разводы, свадьбы, школы, институты…

Но ведь недвижка в такой перспективной локации может расти, обгоняя рынок. А что, б*я, если нет? (с) А какая недвижка? Именно ваш, стареющий продукт? Или новый, появляющийся здесь уже при «нормальном» раскрытии локации?

Помните, что поиск недооценённого актива – это не значит там, где только воткнули палку в землю. Это про уже функционирующую историю, которую рынок не успел ещё оценить достойно по метрикам. Вам никто не мешает взять нормальный, решающий ваши задачи актив, и потом, когда в условной мега-промке-КРТ будет вырисовываться приемлемый горизонт раскрытия и недоценённость – просто переложиться. В новый продукт. Отвечающий требованиям того рынка


Не клюйте себе голову, пытаясь обыграть рынок. Выцарапав себе +2-5% призрачной доп. доходности. При этом накручивая изначально риски независящих от вас сценариев и их участников. Эти проценты не окупят вам лечение нервов и краску для седины @iliilitop

Мало КРТ... мало, мало КРТ
Стартует новый вид - КРНТ

А вам говорили, что Мск не каучуковая, и строить негде

Божечки. Я всё понял. Всё сходится. Кто у нас рулит стройкой? Казанские ребята. И в лучших традициях "Слова пацана" - они решают любой вопрос с позиции "Есть где построить? А если найду?" 😁 @iliilitop

​Пока кто-то гулял корпораты, мы с Кристиной Бойко зацепились по теме – Беспроцентная рассрочка от застроя

⚡️Конечно, собрали вам 10-ку новостроя, где и на каких условиях действует такая тема. Юзайте, кому полезно. Свои варики тоже можно накидывать в комментах 🤝

В целом, мы сошлись на том, что рассрочка будет в 2024 активнее возвращаться на рынок. У некоторых застроев доля рассрочки в сделках уже добиралась до 30–50%. Ну а с нынешними ставками по вкладам, даже если у кого есть полный кеш на хату, есть варик посчитать – не зайти ли частью, крутанув остаток годик-другой под 16%

Чудесненько. Но есть нюансы
▪️Кристина – Беспроцентка, может быть выходом для клиента с приличным кешем. Когда нет подтверждения дохода. Или одновременно продаётся другая недвижка. Или недоступна госипотека. Или покупка на возрастного клиента, который не проходит по норм срокам ипотеки. Кстати, рассрочка щас не всегда равно удорожание лота. Есть варики и без этого. Иногда можно торговаться и за сохранение какой-то скидки

Но помним, что рассрочка – это обычно про крупные платежи. Просрочить нельзя. Штраф, расторжение ДДУ. Поэтому, лучше заранее подумать о схеме перехода на ипотеку. На всякий. Тогда важно, чтоб в ДДУ была прописана такая возможность.

▪️ИЛИ ИЛИ – Рассрочка не катит, если кто целит выскочить по уступке. Надо будет сначала гаситься. А для застроя, рассрочка – инструмент, увеличивающий риски работы с дебиторкой, медленным наполнением эскроу и, соответственно, фин. нагрузкой от ставки проектного финансирования (ПФ)

То есть, да, ты собираешь спрос. Но пылесосишь также и тех, кто просто верит в свой успешный успех. Или может закашлять в силу возраста. Или зависнет со своим вторичным неликвидом, начав качели к сроку платежа. Кроме того, беспроцентная она для покупателя. А тебе же стройку кредитуют под %. Поэтому застрою рассрочка всегда стоит денег. Сколько – зависит от твоих условий по ПФ, и уровню покрытия выбранного лимита баблом на эскроу

Пусть в меня прыснут финансисты, но покажу упрощённо на пальцах. Допустим, базовый % по ПФ на проект = 11–12%, ибо брал ты его два года назад, при ключе ЦБ 8,5%. За время аттракциона на рынке, ты прилично набрал эскроу. Это покрытие выбранного лимита на стройку, снижает ставку ПФ до «специальной» 3–5%. Эти проценты ты по любому тащишь. Поэтому, решив удариться в рассрочку, продолжая выбирать лимит на стройку ты медленней наполняешь эскроу. И ставка ПФ может вырасти. Вот эта дельта – твоя плата за рассрочку. В ср. по больнице это 3–8% годовых. Учитывая график и суммы платежей, за 2 года инструмент обойдётся в 5–15%. По сути, ты даёшь клиенту такой скидон. Ну и смотри дальше на свою модель. И не борщи с долей рассрочки в сделках


Короче, история рабочая. Как минимум, полезно знать. Пользуйтесь 🔥 @iliilitop