Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек
22.7K subscribers
3.25K photos
157 videos
91 files
1.4K links
Только авторское и полезное про рынок недвижки. Без цензуры и воды

Аналитика, статистика продаж по жк, тарифы УК, обзоры новостроек, разборы планировок и скидок

Консультации и подбор квартир

РКН clck.ru/3FTRr7
Вопросы, предложения сюда @iliili_mail_bot
加入频道
⚡️ПИК забрал КРТ Дегунино-Лихоборы

Ребята победили сегодня на торгах. И кладут в портфель очередной проект КОТ у метро. Будет 240 тыс. м² жилья, в том числе 25 тыс. м² реновации. Ещё школа и садик (800 и 350 мест), поликлиника, ФОК с бассейном

Для ПИКов – это логичное продолжение. В том числе по логистике. Ведь помимо сданного ими здесь же Ильменский 17 (см. скрин), в конце года они заканчивают и большой проект Дмитровский Парк - что в 3 км от нового участка

@iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤦‍♂️Присылает тут мне знакомый "аналитику" ДомКлик, с комментарием: "чо ты мне заливаешь, смотри сколько в Москве квартир по 45 м2 за 5-7 млн"

Я смотрю, и... сильнее теряю веру в гигиену аналитики рынка недвижки

Ну хрен с ним, что здесь всё (кроме МиррорЗдания) - Новая Москва. Хрен с ним, что МиррорЗдание - не квартиры, а апарты. Это простить можно

Но цены. ДомКлик, ребятки, вы откуда их вытащили? Взял на вскидку пару проектов. Проверил, может чо проспал

▪️MirrorЗдание (разбирал проект подробно тут). Ср. цена метра по всему проекту с 20% скидкой - 250 тыр. Ок, смотрю лоты заявленных 45 м2 - 9,7-10,7 мультов или ср. 245 тыр. за квадрат

▪️Бунинские Кварталы - ср. по проекту 223 тыр./м2. Квартиры 42 метра 3 шт. на 2-х этажах... по цене 9,2 мульта или 217 тыр. Ок, может хотя бы 1-комн. имелись ввиду. Но нет. Смотрю площ. от 33 м2 - стоимость от 8,6 млн, цена квадрата 215-280 тыр.


Показываю товарищу. Говорю, что ДомКлик нае ошиблись. Слышу в ответ, что разрушил голубую мечту 🤷

Вот так. Косячат одни. Виноваты другие @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
А может рубрику запилить #какой_новострой где по округам Мск и СПб давать личную подборку проектов в которых я бы смотрел квартиры до 8... 10... 15 млн и тд.? с комментами почему именно там...

Как вам идея?
Инград держался, держался со своими 7-10% скидками и комментами комдира, что "мы не видим предпосылок кризиса и снижения цен"...
Но таки, под натиском агрессивных коллег по цеху - запилил скидки до 30% по всем проектам
https://yangx.top/Bevzenkocom/5830
А посмотрю ка я их на честность
⚡️Разбираем на честность скидки до 30% от Инград

Наугад взял FORIVER и КутузовGRAD 2.
Когда начинал смотреть, ребята ещё не успели перезалить ЦИАН. Поэтому на скринах истории цен - скидка ещё не видна. Сейчас выгрузки уже обновились

Итог: Мартовская скидка Инград по большей части честная. Но с нюансами...


▪️FORIVER
▫️Цены есть на оф. сайте и ЦИАН. Базовый прайс НЕ рисованный, есть в истории. 40 из 84 лотов - скидка 30%, остальные 20%.
▫️Скидки реальные. Но всё же было предварительное повышение. По большинству лотов 11-12 марта на 3-5%. Это были выходные. Поэтому, возможно плановая работа ценообразования. Что несколько уменьшает "реальный" дисконт.
▫️Но есть лоты, где прайс задрали и прямо вчера. Там реально вижу скидку всего 8,5%. Но всё же она есть. Ок.

▪️КутузовGRAD 2
▫️Из 160 лотов 55 со скидкой 30%. Это 3 и 4-комн. Остальное - 20%.
▫️История цен аналогичная. Так же было повышение в выходные на 3-5%. Но и тут - дисконтят честно


📌 Добавляю Инград в список честных акций ВОТ ТУТ
Следите за обновлениями 👍

@iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Для тех, кто в теме: Взял себе свежих облигаций Глоракс.
Постоянный купон 15% годовых. Бумага на 2 года.
Ребята менжевались с прошлого августа.

С учётом недавно погасившихся Сэтла, Брусники и Легенды - общая доля "строительства" в портфеле 19%. Норм для тех, кто в рынке.
Ср. YOC по этой отраслевой части портфеля 13% годовых.
Вы мощно наголосовали за новую рубрику #какой_новострой
Ок, будем разбирать округа Мск и СПб на предмет – в каком проекте я бы смотрел себе квартиру и почему

Мнение и подход – чисто мои, авторские. Не руководство к покупке. Цели, убеждения и выводы у каждого будут свои. Начнём...

📌 Первый круг начинаю с Москвы.
СЗАО. Бюджет 8 и 10 млн

Да простят меня фаны Митино, но все заМКАДные варианты тут мимо. Внутри кольцевой, строго до 8 млн – только студии в Holland Park и Level Стрешнево. Но последнее – апарты. О них позже. В таком бюджете выбор без выбора – Холланд

Поэтому смотрим до 10 млн. Тоже хватает только на студии. Но ассортимент уже шире. Квартиры: Holland Park, City Bay и Октябрьское Поле. Апарты: Level Стрешнево, Волоколамское 24, и Движение Тушино.

👆Сравнение по проектам с квартирами – см. скрин

Я б сразу отбросил Сити Бэй. Ну не нравится мне локация. Но для чистоты эксперимента оставил в сравнении

▪️Лидер по общему балу и по основным характеристикам – Holland Park (ПИК). В заданном бюджете, я бы смотрел его в первую очередь. Здесь растёт молодой, комфортный микрорайон у метро. Ключи ждать сравнительно недолго. Качество панелей ПИК – вопрос обсуждения. То, что лоты без отделки, возможно, даже неплохо для ПИКов – можно сразу пофиксить все косяки. Прайс самый приятный

▪️№2 – Октябрьское Поле (РГ Девелопмент). На 2 станции метро ближе к центру, если кому-то это важно. Из плюсов – можно в бюджете взять лот уже на ключах. Или подождать, почти столько же, как и в Холланде студию с чистовой отделкой. Школа достраивается во дворе. И через 5 лет метро в 10 мин. пеш. Но в остальном и локация и проект слабее. Тесные улочки, дворы и окружение – не по мне

Вот такой экспресс. Дальше анализ углубляется. Смотрим конкретные лоты, планировки, этажи, виды из окон, сколько на площадке соседей, лифтов и кучу других моментов. Это уже индивидуальный подбор

Как вам формат? Продолжаем?
@iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🙅‍♀️ «Пригород Лесное» и «Спутник» в стопе? В проектах не регистрируют ДДУ уже 2 месяца

Оооочень интересная новость попалась нам на глаза. Поползли слухи, что с комплексом «Пригород Лесное» творится невероятная «веселуха». Но на этот раз дело совсем не в транспортной доступности многострадального проекта.

А в том, что недовольные дольщики требуют компенсации за некачественную отделку через суд - да в таких размерах, что разборки привели перед Новым годом к наложению ареста на землю и приостановке регистрации ДДУ в Росреестре.

Та же ситуация, говорят, повторилась у девелопера в проекте «Спутник».

Статистика продаж подтверждает слухи 👆🏻. В январе и феврале 2023-го в проектах нет новых ДДУ (вы можете видеть отдельные зарегистрированные договора, которые "доходят" по регистрации с декабря).

⌘ ⌘ ⌘

12 апреля 2022-го Управляющий директор "Самолета" - единственный человек в компании, к которому мы относимся с уважением, пришел в комменты к нам и пообещал запустить качественную индивидуальную отделку в проектах компании. Андрей, кажется, у нас проблемы!

Пресс-служба девелопера запрос на комментарий, как обычно, проигнорировала.

Источник данных по продажам - Пульс продаж.

@novostroyman
Пятнично о принципе Заботы в девелоперском Продукте

Как договаривались – разберу концепт детских площадок от AFA для River Park Tower Кутузовский (Аеон Девелопмент)

Много нюансов в комментах накидали подписчики. Самые зоркие были Denis K, Olesja Fink и Anton_Timoffeev

Были и те, кто высказался против излишнего «охранительства» детей. Мол, «дети не стеклянные и должны познавать мир». Они правы – многие из нас росли на деревьях, гаражах и стройках. Только разве это норма?
Мне лично приходилось оттаскивать от 10-ти леток разъярённого отца 5-ти летней крохи, которую снесло качелями. Хотя виноватых же не было. Общая детская площадка. А уж про рассечения щёк и лбов об острые углы непродуманных элементов – молчу. Успокаивают ли родителей и детей, получающих травмы и шрамы на таких детских площадках, рассказы о вреде «охранительства»?

Моё мнение – не стоит специально создавать условия, увеличивающие риски для ребёнка. Не нужно лепить лишние элементы для красоты рендера. Не надо громоздить бесполезное оборудование. Смотрите на Продукт глазами потребителя. Пройдите его сценарием использования

📌Вернемся к концепту AFA. Плюсы: Две детских площадки разнесли по возрасту. Песчаное покрытие. Есть элементы с водой. Зелёная изгородь. Да, сквозь неё любит лазить детвора всех возрастов. Но восстановление это уже забота УК

Кстати, писали, что не хватает навеса над детской песочницей. Но тут я спокоен. Учитывайте распорядок дня. Просыпания, завтраки, тихий час и пр. Основное время гуляния с малышом с 10 до 12 ч., и с 16 до 18 ч. Солнце опасно крохам в первый период. В это время в River Park Tower солнца на детских площадках не будет. См. скрин

👆 Теперь к замечаниям. Для удобства они сразу на картинка. Инджойте...


P.S. Кто из проектировщиков площадок первым начнёт огораживать / зонировать качели от бегающих малышей – тому плюс в карму и УТП

Забота в деталях @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Прямо сейчас готовим для вас рейтинг Топ-5 застроев с 2018 по 1 квартал 2023 по Подмосковью и Новой Москве... чтоб посмотреть как менялись лидеры, и есть ли маркетмейкер. Как по вашему - по какому парметру интереснее сравнивать доли застроев:
Anonymous Poll
27%
Штуки ДДУ
28%
Проданные м²
20%
Оценка в деньгах
25%
Мне только ответы глянуть
Forwarded from Кровь и Бетон (Или Или - Сравнение Новостроек I Кочубей Владимир)
⚡️Топ-5 девелоперов по продажам новостроек Подмосковья и Новой Москвы

Недавно коллеги наглядно показывали, как ПИК забирает первичный рынок Москвы

И мы решили посмотреть, а есть ли маркетмейкер на рынке первички за МКАД

Спойлер: формально маркетмейкера нет. Но с 2018 года видим стабильную тройку лидеров в каждом подрегионе

А два игрока присутствуют стабильно в тройке и по Новой Мск, и по области – это ПИК и Самолет

Новая Москва
▪️Лидер А101. Ожидаемо. У ребят здесь сфокусирован весь земельный банк, и крупнейшие проекты. Лишь сейчас А101 начинает выходить в другие локации.
▪️В 2018–2022 гг, первая 3-ка держала здесь в среднем 60% спроса. Но в 1 квартале этого года – их доля составила уже 70%. Интересно будет последить дальше.
▪️Всего же, Топ-5 девелоперов здесь ежегодно собирали 75–85% спроса. Но, опять же, начало 2023 года показало увеличение общей доли 5-ки до 92%.

Московская область
▪️С прошлого года Самолёт сместил ПИК с 1 места.
▪️На первую 3-ку здесь стабильно приходится 50% спроса.
▪️Общая же доля всех игроков Топ-5 выросла с 57% (2018) до 70% (1 квартал 2023)

Держите руку на пульсе рынка @pulsprodajru
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Крост получил разрешение на строительство 2 очереди жк Crystal (Хорошёво-Мневники, СЗАО)

Готовят старт продаж 2 корпусов на 366 квартир. Домики по 29 этажей появятся под северными окнами первого 47-эт. корпуса. Ввод которого уже вот-вот (1Q 2023)

Вот такой сюрприз по видам и несколько лет стройки под окнами новосёлам Кроста

А сама локация мне нравится. Куча инф-ры, садиков, школ. До действующего метро или Серебряного Бора топать далековато - 25 мин. Но в 5 мин. пеш. симпатичный и длинный сквер-парк вдоль Бульвара Генерала Карбышева. С северного торца которого в 2027 планируют открыть одноимённую станцию Рублёво-Архангельской ветки

В целом, жду прайс. Проект точечный. И, учитывая горизонт развития локации, 2 очередь может быть вполне интересной для покупки

P.S. Напомню, 1 корпус Кристалла у Кроста не так чтобы "полетел". Торговать им начали аж 5 лет назад (май 2018). И щас, к вводу осталась нераспроданной почти треть (28% квартир). Ср. цены лотов за это время тут прыгнули на 102-118% @iliilitop