👆 Ну хотя бы я не одинок в своём отношении к нагромождению костылей

https://yangx.top/economizm/3599

В Госдуму внесли проект - разрешить регионам устанавливать порядок изменения границ и упразднения особо охраняемых природных территорий регионального значения.

И в довесок, ещё Валентина Матвиенко - председатель Совета Федерации - предлагает ввести мораторий на 44-ФЗ о госзакупках. Предложение должны подготовить за неделю. Матвиенко - "Кто как воровал... отдавал подряды своим карманным компаниям... тот так и продолжает находить пути обхода" и поэтому "нельзя из-за теоретических подозрений останавливаться всю машину освоения федеральных средств"

То есть закон не работает. Поэтому нужно дать право регионам на время СВО в ускоренном режиме принимать решения по началу строительства инфраструктурных, социальных и иных объектов.

Это какой же может быть простор для чиновников и их приближённых застроев на местах 🤔 @iliilitop

🤔 Всего 15 млн за однушку 29 м2

Надо брать. Или вас не возбуждает готовить в прихожей, открывать дверь туалета вжавшись в раковину, или спать со свесившимися пятками?

Божечки. Однушка 29 квадратов. В "бизнес" классе. Дожили @iliilitop

А хотите расскажу, как я смотрю локацию / окружение проектов? Когда нет возможности посетить точку лично...
На что обращаю внимание, где беру инфу. Сервисы, лайфхаки, нюансы...

Как смотрю локацию #кухня
Задача: понять быстро ситуацию и ближайшую перспективу. Без генпланов.
На примере Москвы, но принцип юзаю везде

▪️Доступность. База – маршруты в картах. Не линейка. С обходом рек, трасс, ж/д – обычно понятно. Помним о строй-заборах и планах проекта. Особенно, если смотрю доступность конкретного дома. Напротив могут начать стройку, или выход со двора крюком на 0,5 км

Начинаю с метро, электричек. Перспективные станции тоже – об этом ниже. Автобусы – клик на остановку – сколько маршрутов, куда идут, интервал

Маршрут на авто – прокладываю до и от точки. Развязки и односторонки могут дать разницу в полпути. Включаю «пробки» на статистику по дням / часам. Смотрю проблемные участки. Потом «панорамы» дорог: сколько полос, сужения, ж/д переезды

▪️Инфраструктура. Школы, сады, поликлиники взрослые и детские. Отдельно. Как и муниципальное / коммерческое. Смотрю, что из них относится к прописке локации. Далее ТРЦ и спорт. Если название незнакомо – «панорамы» или клик на метку. Смотрю фото, сайт. Всё местячковое завтра может закрыться

Кстати, маршруты беру до входа в объект. Бывает, парк за окном, а чтоб зайти...

▪️Окружение. По карте: Вода, набережные, парки, стройка. Потом кладбища, МОРГ, бараки, ТЭЦ, ж/д, трассы, рынки, СИЗО, ночлежки, общаги, промка.
Потом Викимапия, форумы и отзывы соседних ЖК. Выбираю негативные. Ищу неявное, чего сам не заметил

Погружаюсь в «панорамы». Отмечаю освещённость, качество застройки локации. В т.ч., по пешему маршруту. Особенно в промках и у бараков. Иногда прогулка – жесть. Ищу виды с воздуха: в ютюбе, панорамные фото, видео стройки соседних ЖК. Или их онлайн-камеры (тыц и тыц)

Переключаю «панорамы» на фото. Можно обнаружить, что парк – газон, или дикий лес. Как Тимирязевский, где осенью месят грязь, освещая дорогу телефоном

Про конкуренцию и перспективы локации

✅ Дайте реакцию, если полезно
@iliilitop

Как смотрю локацию #кухня #инструменты

В части 1 забыл напомнить, как можно быстро очертить зону доступности от любой точки на карте Яндекса. Пешком или транспортом

Часть 2: Конкуренция и перспективы локации

▪️Конкуренция текущая. Пока речь о жилье. Начинаю с популярного в регионе классифайда. В Мск это ЦИАН. В регионах Авито. Обязательно подключаю наш.дом.рф. Включаю отображение проблемного и сданного. Можно с фильтром по годам ввода. Так понимаю не только объём стройки, но и потенциала свежего фонда – вчерашнего новостроя.

Если нужен анализ глубже, смотрю полезную площадь строящегося, сроки сдачи, % распроданности и темпы. Понимая горизонт проекта в рассматриваемом локусе, можно прикинуть насколько одиноко ему будет к старту. Проще, если есть доступ к Пульсу Продаж Новостроек. Но если нет возможности – то ручками странички корпусов на наш.дом.рф + проверяю бесплатные отчёты по проектам тут

Есть локации, где нет текущих новостроек. Даже близко. А прицениться нужно. Иду в классифайды искать свежую вторичку. Юзаю фильтр по году постройки и/или этажность, чтобы отсечь старый фонд. Проверяю цены реальных сделок

▪️Перспективы. По метро фильтры здесь. Экспресс по дорогам тут. И то, и другое + промки под застройку (КРТ) + много разного можно нафильтровать на карте здесь. Границы и краткая инфа по КРТ ещё на этой карте.

Смотрю, есть ли рядом участки под застройку. Есть возможность – подробно на Пульсе Продаж. Нет – на карте Domkad. Увидел в локации потенциальную конкуренцию – гоу с названием в поиск. Кстати, кроме яндекса и форумов – много инфы в телеге. Чтобы, как покупатели MOD, потом не удивляться появлению под окнами РЖД-Сити

Не пренебрегаю реновацией. Если хочу понять горизонты «обновления» локации – народная карта с волнами реновации на Хабре. Для оценки объёма потенциального новостроя. Если кто забыл – реновация уже 30% вводимого жилья Мск

Бонусом вам – геопортал Подмосковья, с картой стройки жилья, садиков, школ, складов и пр. Не идеален, но лучше знать

Дал максимум пользы и практики 🤝

✅ Респект за ваши реакции. Приятно
@iliilitop

Продолжаем проверять акции застройщиков на честность.

Сегодня под прицелом ЛСР. Ребята завесили всю Москву рекламой под слоганом «Цены из прошлого». Из какого прошлого — не уточняется.

Мы весь месяц следили за ценой в ЖК «Дмитровское Небо» и «Лучи». Заявленных цен нет, и не было. Даже неликвид на вторых этажах — дороже (см. скрин):
✔️Дмитровское Небо — заявлено от 220 тыс. р./м² — по факту минимум 255-260 в 5 лотах.
✔️Лучи — заявлено от 230 тыс. р./м² — по факту минимум 242-250 в 7 лотах.

Или ЛСР тут же спрятали («зарезервировали») пару лотов с рекламной ценой. Или просто даже не стали заморачиваться, рассчитывая на невнимательных клиентов.
Скажете, несущественная разница? А это 1-2 млн р. с лота.

Будьте аккуратны. А мы подскажем, кто хитрит.

Не успела в телеге улечься новость о появлении «Амиго Холдинг» из 5-ти закадык-друзей (собсно, «Амиго») – ПИК, Capital Group, MR Group, ЛСР и Vi Holding (с девелоперской структурой Asterus)...

Как уже появилась новость о плодах дружбы для последнего из Амигос:
Vi Holding, через ООО «Астра девелопмент 1», завладел территорией экс алко-завода «Кристалл» в Лефортово.

Вероятно, пустят под застройку жильём. Пишут, что там на 9,2 га может появиться под 130 тыс. м² недвижки. Но, учитывая связи таких «друзей», и особенно MR Group, с которыми у Vi Holding связи по управлению ЗПИФами... думаю, ТЭПы продавят до 200 тыс. м²

Собрал для вас на карте потенциальную конкуренцию в локации. В целом, помимо реализуемых Символа (Донстрой) и Красноказарменная 15 (ПИК), идёт работа по Танковый пр. 4 (уже чистят площадку) и Золоторожский вал, 6с18. Последние, по прикидкам, это ещё 180-200 тыс. м² жилья

В Лефортово будет плотно. Надо как-нибудь разобрать локацию
Следим @iliilitop

Хуснуллин рекомендовал регионам активнее пользоваться методичкой Минтранса (от 11.2022), и снижать требования к обеспеченности новостроя парковками. Речь о внедрении поправочных коэффициентов, в зависимости от развития общественного транспорта в локации проекта.

Не стану спорить с вице-премьером. Хотя прекрасно знаю, как все эти "жёсткие" требования по обеспеченности машино-местами обходят застрои. От аренды "под стоянку" участков недалеко от застройки, чтоб пройти согласования... до хитростей с учётом мест с системой Клаус...

Смутили другие слова Хуснуллина - "Емкость парковки у дома должна сдерживаться местными властями в интересах общественного транспорта... Иначе темпы автомобилизации населения всегда будут опережать дорожное строительство" 🤷

Читай, не дорожную инфру нужно развивать и продумывать, а сделать так, чтобы машина уже полностью стала "роскошью". Что, собсно, и требовалось доказать

Ещё пара мыслей Марата - "Мы не настолько богатая страна, чтобы на одну квартиру иметь как минимум одно парковочное место... не нужно стремится к 100%-ному охвату парковками, иначе автомобильные трассы останутся перегруженными... Нужно смотреть, где нужно регулирование, где платную парковку ставить. Не ради того, чтобы деньги собирать, а регулировать движение легкового транспорта"

И ещё - "Я 10 лет жизни отдал на борьбу с пробками в Москве, я хорошо эту тему изучил, весь мировой опыт изучил... Нужно развивать общественный транспорт, на который должна пересесть бо́льшая часть населения"

В общем, педалирование официальных лазеек застроям. Жители "Пригород Лесное" и другой застройки в полях - аплодируют
@iliilitop

⚡️Оценим эффект изменения ставки на выхлоп по числу ипотек

Это полезно для понимания здоровья рыночной логики сегмента. Двухлетние горизонты – для сглаживания внутренних рыночных моментов прошлых периодов. Поэтому по итогу 2023 буду пересматривать


Смотрите сами скрин:
▪️Вторичка – всё логично, ставка вернулась к уровню 2018-2019. И следом, ровно туда же – количество выданных ипотек

Эффект положительный. То есть рыночный и логичный: повысилась ставка – снизилось число кредитов. И наоборот. Вполне устойчивый показатель эластичности. Даже с учётом событий 2022

▪️Новострой – Ставка рекордно низкая за счёт госипотек и субсидирования от застроев под 0%.
Но рывка по числу кредитов – нет. Напротив, эффект получился отрицательный. В том числе, из-за выпавшего с рынка бизнес-класса

Бюджетные деньги помогают выжидать застроям, накопившим в 20-21 гг жирок на эскроу. Держать прайс, имитируя «уникальные скидки». Доступнее новострой от этого не стал


Поэтому будущее зомби-рынка первички по-прежнему тревожит. Очень. А на вторичке Москвы – лично я не вижу катастрофы. Статистика показывает, что здесь рыночная логика устойчивее. Полностью соответствующее уровню ставки. За счёт ситуативного, гибкого ценообразования. Естественное остывание проходит, так как нет ловушки искусственной накачки пузыря

#ипотека @iliilitop

А101 за 245 млн забрали КРТ «Красный строитель» в Чертаново Южное (ЮАО)

На 35 га должно появится 190 тыс. м² жилья, поликлиника, школа и садик (900 и 250 мест)

Геометрия участка дикая. Поэтому характеристики окружения и доступности, будут существенно отличаться в его разных частях. Но судя по планам, жилая застройка скучкуется возле нынешнего ЖК Ютаново. Отсюда и станцуем

Вообще, вся локация зажата между Варшавкой и ж/д. За ж/д дымит ТЭЦ и пром-складская зона, которая навскидку раза в 4 раза больше рассматриваемого участка. Место – не мечта. Но, отмечу, что Ютаново станет буфером от ж/д для части кварталов А101

Ещё здесь исторически скудная социалка. Особенно детская. До ближайшей детской поликлиники топать минут 20-25. На всю локацию 3 муниципальных школьных корпуса и 5 садиков. Ещё в Ютаново будет 1 садик на 150 мест. А свою инфру А101 будет вводить ближе к 2030. Кисло

Из плюсов - транспортная доступность. На авто 1 мин до Варшавки и 5 мин до МКАД. Пешком минут 10-15 до метро Аннино или Академика Янгеля. Ближе МЦД Красный Строитель –5-10 мин. до электричек от Нахабино до Подольска, с пересадками на подземку. Ну и близость «диких» парковых зон можно притянуть: 5-10 мин. пеш. до неблагоустроенного Аннинского лесопарка. Чуть дольше, через Варашвку – Битцевский Лес

На руку А101 - низкая конкурентная нагрузка. Сейчас здесь реализуется МФК Варшавские Ворота (65 тыс. м² квартир и апартов) и ЖК Ютаново (81 тыс. м² жилья). Других пятен под застройку нет. Поэтому, к старту продаж от А101 в 2024-25 гг, нынешние конкуренты уже будут вводиться

Да, в горизонте 10+ лет, локация визуально станет дружелюбней. Но всё же останется в прицеле лишь фанов этого направления, и тех, кому нужна низкая точка входа в жильё внутри МКАД. Драйверов роста не вижу

В Ютаново, за год реализации ср цены студий и 1-комн. снизились на 3–5%. Зато это позволило ПИКу отгружать здесь по 40-50 лотов в мес. А вот Варшавские Ворота, стартовав в прошлом ноябре, подняли ср. цену на 10-20%... и к февралю зарегистрировали 1 ДДУ

@iliilitop

🤦‍♂️ Накипело... ну должна же быть какая-то «Гигиена аналитики», не?

Вчера Метриум выдали «аналитику», что – ср. площадь лотов в 10 самых доступных проектах за 5 лет сократилась на 30 м² – с 48,3 до 18,3 м².
До этого накосячили в рейтинге топ-10 застроев Мск

▪️Сегодня – Надежда Коркка, управл. партнер Метриум, выразила мнение, что именно первичное жилье – самый надежный актив... за 5 лет цены на новостройки в Москве выросли на 80,6%, на вторичное жилье – на 43,4%... А за 12 мес. первичка выросла на 7,5% и квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%

▪️Инвест во все типы московской жилой недвижимости оказались прибыльными. Но всё же покупатели новостроек выиграли больше

Ок, оставим про «самый надёжный актив» и причины роста цен.
Но то, что покупатели новостроя «выиграли больше» за счёт большего % роста номинальной экспозиции (хотелок) застроев... при том, что сразу после регистрации ДДУ, покупатель вылетает на вторичный рынок. Тот самый, который, по их же мнению, выиграл меньше... так себе вывод

▪️Коркка – Цены на новострой будут расти на уровне инфляции... а на вторичке, которая не подкреплена госпрограммами, можно ожидать дальнейшее снижение

– Берите мерс в нашем салоне за 200. Самый надёжный инвест. Потом продадите
– Но, как только я выкачу его за ворота, он будет стоить 150
– Ну и что. У нас спец условия по господдержке. Завтра он в салоне будет 230
– Так у меня же нет господдержки. А ещё страховать, обслуживать. И 100500 знакомых резко захотели продать свои мерсы
– Вы не понимаете... это другое. Берите. Самый надёжный инвест

▪️Коркка – Убеждена, что первичное жилье выгоднее как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Вторичные квартиры в среднем стоят дешевле, однако окупаются медленнее

Стоп, вы говорите, что новострой круто подпрыгнул, и не собирается остывать. Но его выгоднее взять для перепродажи на вторичке, где ждём снижение? А арендой, квартиры которые стоят дешевле, окупаются медленнее тех, что стоят дороже? Я ничего не перепутал?
@iliilitop

50% проголосовавших, отдали бы 15 млн р. продавцам и застроям Дубая, Анталии и Пхукета

Каков же размах "поля чудес". Как же коротка память о том, что чужая собственность - легко прикосновенна... Как в момент закрываются границы / доступ к активам / валютные каналы. Как быстро "дружественные" становятся "НЕдружественными"

Дальше не читайте - мой личный разговор с зеркалом:

▪️Старичок, помни важное правило крупного вложения - ликвидность. Ты должен быть уверен, что быстро и легко выскочишь из актива. И хотя бы без потери вложенной суммы. Схема "Вход за 1 р., выход за 10 р." - не твоё

▪️Как бы ты не был прекрасен - в чужой стране, ты всегда чужой. Тебе рады, пока ты несёшь бабло. Но если ты приносишь деньги бедным - они тебя уже не любят, завидуют и очень хотят поставить на место

▪️Канал твоего основного источника дохода должен быть надёжным и простым, как молоток. Твоя семья должна кушать каждый день. Как бы не ругались слуги народов. Любой сложный схематоз - времянка, схлопывающаяся в минуту

▪️Глобальный ппц - не пересидеть на пляже. Тряхнёт всех. А когда становится туго - первыми будут доить чужих. А когда доить будет нечего - придёт "ма фрэнд". Он, почему-то, тоже считает, что его семья должна есть

▪️Твоя собственность в чужой стране - может быстро стать не твоей. Старшие мальчишки легко отправят тебя с поля, уговорив оставить им мячик. Поэтому, все плюшки по налогам, ВНЖ и пр... меняются так, как выгодно хозяину поля

▪️Думай на 10 лет вперёд. Помни, если об активе начинает рассуждать чистильщик обуви - из актива пора выходить

А по ситуации с хайпом Дубая / Турции - мне нравится высказывание "На золотой лихорадке зарабатывают не старатели, а те, кто продаёт карты и лопаты"
@iliilitop

Самое дешёвое жилье в России — в Челябинске. Это статистика среди городов-миллионников.

Самая низкая средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном рынке в январе 2023 года оказалась в Челябинске — 70,5 тыс. руб. Город в «лидерах» и на вторичном рынке: здесь цена за квадрат — 55,6 тыс. рублей, пишет РБК со ссылкой на исследование ЦИАН.

Лидеры по ценам на жилье: Москва (269,1 тыс. руб.), Санкт-Петербург (206,6 тыс. руб.) и Краснодар (142 тыс. руб.).

Разрыв между Челябинском и Москвой — больше чем в три раза. При этом средняя зарплата в Москве — 113 тысяч рублей, в Челябинске — 51 тысяча рублей.

@gmkblog — полезное о рынке недвижимости

🔥 А что с продажами в конкретных проектах?
#топжк января 2023 – Ловите все новостройки старой Москвы

Сравнили с декабрём вместе с Пульсом Продаж Новостроек. Подпишитесь на ребят, они крутые

Лидеры января 2023
▪️Люблинский Парк – неизменный №1. Несмотря на снижение числа регистраций на 45%, ребята сделали почти 200 ДДУ
▪️Матвеевский Парк – вернул себе 2-ое место, с результатом 123 ДДУ.
▪️Перовское 2 – добавил каплю продаж, и этого оказалось достаточно, чтобы подняться с 10 на 3 место.
▪️Portland – успешный старт накопленного спроса. Сразу в 10-ке.

Итого, уже 8 из 10 лидеров – проекты ГК ПИК. В объёмах продаж всегда решает цена. Ребята забрали 82% покупателей первички января. Как я и писал – ПИК маркетмейкер новостроя Москвы

Что с другими лидерами декабря
▪️Молжаниново – спылесосив декабрьских госипотечников, ушло с № 2 на 11. Минус 61%.
▪️Мичуринский Парк – аналогично покинул чарт. Минус 59% и позиция с № 3 на 16
▪️Второй Нагатинский – Минус 54%, слетел с № 5 на 14
▪️Митинский Лес – Минус 55%, с № 8 сразу на 21

✅ Сохраняйте. Пользуйтесь @iliilitop

Всем кто мне пишет в личку... и не пишет тоже:

Если нужна инфа по продажам в проектах Новой Москвы, Подмосковья, СПб, Ленобласти...
то по моей просьбе ребята из Пульса Продаж открыли комменты ВОТ ТУТ

Напишите ИМ, какой из этих регионов вам интересен. Они сделают 👍

...