⚡️ПИК и Тинькофф стартуют акцию - 15% кэшбэк при покупке квартиры

Суть: возврат суммы первого взноса при ипотеке. Лимит 15% цены лота.

Взнос нужно сделать с дебетовой карты Тинька. На неё вернут бабло после оформления доков.

Вот стоит лот 10 млн. Перечислил ты первый взнос 1.5 млн. Оформил дду. Жди полторашку назад.

Это не скидка. Цена дду увеличивается. По факту нужно считать, кому что интересно. Меньше цена дду, или вернуть взнос и пустить в досрочное погашение ипотеки.

❌UPD. Подписчики обратили внимание, что акция лукавая. При выборе такой схемы оплаты, цена квартиры увеличивается. Я насчитал те же +15%

Скрины в комментах. Ай да ПИК, ай да ..... сын

Будьте бдительны @iliilitop

Что с выручкой. Динамика Объёма рынка новостроек Москвы за 5 лет по классам*

Продолжаем разбирать нюансы структуры продаж с Или Или Сравнение Обзоры Новостроек.

Обратили внимание на интересные моменты:

1️⃣ Рис. 1. Началось «Золотое время» рекордов по всем классам одинаково – со 2 полугодия 2020 г. Но в 2022 оно продолжилось только в масс-сегменте. Как в натуральном выражении (по числу ДДУ), так в деньгах.

2️⃣ Рис. 2. Суммарно, в 2022 объём первички масс-сегмента старой Москвы прогнозируется на уровне 434 млрд р. Это на 6% больше результата прошлого года. Или +44 и +70% к объёмам 2020-2019 гг, соответственно.

Объёмы рынка «дорогих» сегментов новостроя, просели практически одинаково – в ср. минус 37% и 11% к уровням 2021-2020 гг. Но всё же на 40% выше итогов 2019 г.


📌 Как мы показывали, такая разнонаправленная динамика связана с резким смещением спроса в пользу Эконом и Комфорт класса. И не последнюю роль в этом играет фактор госипотеки:

▪️Лимит суммы 12 млн р. лучше укладывается в бюджет масс-сегмента. Особенно с трендом смещения спроса в пользу лотов малой площади.

▪️Госипотека не распространяется на апартаменты. Доля которых в товарных запасах реализуемых проектов классов Бизнес и Премиум+ – составляет 17 и 19%. Против 8% в масс-сегменте.


*Оценка объёма продаж в рублях, по ценам экспозиции, с учётом скидок, если таковые отображались в прайсах.

✅ Держите руку на Пульсе рынка @pulsprodajru

⚡️ЦБ предложил ограничить выдачу госипотеки 1 разом + запретить совмещение с субсидированием от застроя

Цель - выключить инвесторов и завышения прайса
@iliilitop

По всем этим движухам ЦБ - это всё замечательно, но это тушение пожара.
Что лучше, чем ничего. Но чем вы думали раньше?

Жаль, что так и не додумались о том, о чём я давно писал:
📌 Если застрой желает влезть в госпрограмму какой-либо поддержки за счёт бюджета - будь добр оформи обязательства о НЕповышении прайса более определённого уровня, до тех пор, пока осваиваешь народное бабло
@iliilitop

Так видят банки вашу кредитную историю (КИ)!

В чем особенность этого кейса?

У обоих супругов, которые идут созаемщиками, да не только супругов, у всех солидарных созаемщиков (это могут быть третьи лица, вовлеченные в ипотеку) ипотека отражается в отчетах о КИ.
Если присмотреться к КИ жены, можно заметить, что одна и та же ипотека у нее отражена дважды😭

Такие ошибки часто бывают в отчетах, чтобы этого избежать нужно проверять свою КИ и если вы обнаружили задвоение - исправлять ситуацию.

Задвоение = повышение кредитной нагрузки

P.S. Просрочка, допущенная по такой ипотеке, тоже отразится у всех созаемщиков😉

Демография + Социальные тренды

Это то, что стратегически определяет рынок и успешный продукт. Объёмы продаж, конкуренты, цены – это всё очень интересно и нужно. Но... близоруко.

Кто будет покупать, если меняется численность и возраст аудитории? Что будут брать, если общество скатится в концепт «чайлд фри», или «семья это только после 50-ти»?

Думаете, что всё это далеко и не с нами? Ок, посмотрите на проекты, которые были популярны 10-15 лет назад. Стены из красного кирпича, окна-бойницы, квартиры по 200 м². А ведь даже средний девелоперский проект от прав на землю до ввода – это 5-10 лет. Поэтому учитывать демографию и социальные тренды – маст хэв

И для застроя и для частного инвестора

А с демографией у нас, мягко скажем, нюансы. С 2017 года мы ушли в очередное пике снижения рождаемости. Очередное, ибо прошлая яма была с 1993 по 2003 гг. А ведь сейчас это возрастная группа 20–30 лет, которая только начинает выходить на рынок «своего первого жилья».

Значит через 10 лет, ждём провал в самой активной группе покупателей 30-40 лет. По прогнозам Росстата к 2030 г. она сократиться на 37%.

Нынешняя же группа 30-40-летних – это дети 80-х годов. Тогда был пик рождаемости последних 60 лет. Что, с развитием ипотеки, обеспечило рынку радостные годы.

Но ведь эта группа стареет. Более того, большинство из них уже решило свой квартирный вопрос. А 20% обременились ипотекой. Исчерпание потенциала которой ЦБ прогнозирует в горизонте 8-12 лет

Более старшие группы 60+, через 10 лет естественным образом будут переходить в источник наследных квартир. Учитывая, что у нас 87% жилья в собственности – это потенциал давления на вторичный рынок. Да, устаревший продукт. Но в некоторых регионах это основной фонд. Да и девать его всё равно куда-то надо...

📌 Социальные тренды и на что будет спрос
@iliilitop

Социальные тренды. На какую недвижку будет спрос

Социальные тренды меняются. И сильно. Средний возраст вступления в брак смещается к 30 годам. Значит, смещается и возраст рождения первенца. А сама рождаемость снова ушла в пике. Плюс учитываем паттерны «Пожить для себя» и «Лучше арендовать, чем покупать».

Наложите сюда рост цен с недоступностью нового жилья без кредита. И получите тренд спроса на 1-комн. и минимальную площадь. Да, есть госвыплаты. Но если в малых городах тот же маткапитал ещё поможет взять что-то многокомнатное, то в крупных – нет. Совокупно – это тренд на «осушение» = минимальная площадь комнат и кухня-гостиная.

Поэтому я вижу перспективу «Евро» формата, как базы. Я сейчас не про студии. Будет спрос и на квартиры с проходными кухнями-гостиными, где минимум коридоров и примыкающие небольшие спальни. Будет приоритет правильной геометрии комнат, позволяющей эффективно и компактно организовать пространство. Ничего лишнего. Только полезные метры.

Параллельно власти нужно втягивать «стареющие» группы через повторную ипотеку. Делать это будут через ИЖС. Что и наблюдаем. Поможет развитие онлайн-сервисов, к которым уже лояльна будущая аудитория. Плюс желание своёго дома сидит в большинстве из нас. Поэтому ИЖС я выделяю параллельным стратегическим направлением развития рынка. И, например, ипотечным брокерам рекомендую начинать осваивать эту область.
@iliilitop

⚡️Как-то незаметно прошло, а Путин таки подписал запрет на использование иностранных мессенджеров банками и компаниями с госучастием для передачи доков с персональными данными, платёжных доков и сведений о проведении платежей

То есть с 1 марта мы уже не отправим в Сбер доки на ипотеку просто так в Телеге и Вацапе 🤷‍♂ Ну и, видимо, прощайте всякие боты оплаты в той же Тележке

P.S. Кто разбирается прокомментируйте - на обмен такой инфой с менеджерами банков или гос.страховщиков запрет тоже будет распространяться?
@iliilitop

🔥 Вот вам сплин недвижки 2022 от меня

Всё хорошо. А кто подпевает, у того будет вообще шикарно 😉

С новым годом, люди недвижки... и не только

@iliilitop

⚡️Структура выручки федерал. сети недвижки Этажи с 2020

Обратите внимание на динамику доли ИЖС. И, если забыли, перечитайте что я писал по трендам в сегментах 😉

Отдельное внимание на прогноз ребят Ильдара. См. равные доли ижс и новостроя #наподумать

@iliilitop

Пока страна и рынок в праздничных тапочках. И пока я собираю для вас информацию, чтобы дальше делится интересным и уникальным...

А чтоб не скучать – освежим в памяти самое популярное по вашим реакциям и репостам за 2022

▪️Оценка доступности любой точки на карте. Пешей и транспортом. С учётом преград

▪️Отчёты по ЖК от bnMAP на ДомКлик. С темпами продаж, товарными запасами и ценами конкурентов. Есть не по всем ЖК, но всё же

▪️Бесплатная генерация инструкций. Пошаговая запись ваших кликов с комментами

▪️Комменты проф. приёмщика и основателя Mr.Nadzor. С рейтингом застроев по качеству стройки и отделки

▪️Про «устаревание» продукта. Почему я НЕ рекомендую проекты с горизонтом стройки 7-10 лет. И что делать

▪️Разбор планировок «Счастье в Казани». Что Эталон предложил Татарстану

▪️Чек-лист: Продажа квартиры без налога для семей с детьми

▪️История для взрослых: Про субсидирование от застроя и вторичку

▪️Ипотека на 100+ лет. Где уже такое есть

▪️Как маткапитал в квартире оборачивается геморроем

▪️Верховный суд VS инвесторы в новострой

▪️Про уехавших и статус налогового резидента

▪️Барклая 6 от ПИК – отчёт с разбором и выбором лота под клиента

▪️Разбор на честность скидки 30% от Level Group
▪️И вообще всех ключевых скидок года от застроев

Полезное на @iliilitop

🔥В рубрике #трибуна – Елена Молокова

Профи-практик по ипотеке. 10+ лет экспертизы. Предприниматель. Автор курсов «Ипотечный брокер», «Доступная ипотека» и одноимённого канала @dostupnayaipoteka

✅ О чём говорили с Еленой
▪️Ипотека стала базой рынка недвижки. Ты ощущаешь снижение «качества» заёмщика?
Да, очень, последние 2 года. Снизилась платёжеспособность, чаще просрочки и каникулы. Работать всё интересней) Растут направления ипотеки под залог, рефинансирование

Но конца рынка не жду. Развиваю услугу под ключ Ипотека + Подбор новостроек. И для души: нейрокоучинг + нейропсихология. У нас 15% граждан нуждаются в психологической поддержке.

▪️Что первым делом смотрит банк у клиента?
▫️Кредитная история (КИ)
▫️ФССП
▫️Работодатель

▪️Ты рассказывала о рисках для созаёмщика и дублях в базах банков. Реально следить самому?
Да. Чтоб исключить задвоение, мошеннические кредиты, технические просрочки, ошибки. Но не частить. Бесплатно КИ проверять 2 раза в год. По шагам писала ТУТ

▪️Люди удивляются, узнав, что их кредитки учитываются в КИ, или получая отказ из-за Кредитного шлейфа?
О, да. И про старые кредитки забывают. А банк считает в обязательства 5-7% даже от неиспользуемого лимита. Шлейф отдельная история и правило: допустил просрочку, погасил – закрой карту. Пока она открыта шлейф просрочки тянется. Пользуешься ты ей или нет

Вообще ВОТ ТУТ подробно, что влияет на вашу оценку банком

▪️Можно без ипотечного брокера?
Да. И нужно, если он «рисует» вам документы. Недавно с трудом одобрила заёмщика, который из-за такого получил мараторные отказы в 2 важных банках.
А вот профи вам хорошо сэкономит. Подготовит КИ, определит оптимальную программу и банк , подскажет что, куда и когда подавать. У меня клиент экономит от 50% на страховке, и 500+ тыс. р. по сумме переплаты.

✅ Если было интересно, ставьте 👍
#кухня @iliilitop

☑️ Вид из окна и премия к цене квартиры под инвест.

Замечу, что есть вариации в зависимости от класса проекта + сценария инвеста и будущего потребителя. Например, вид с верхних этажей бизнес-класса на ночной город и ТТК точно найдёт своих любителей урбанистического пейзажа

1️⃣ Вода всегда преимущество. От пруда, до реки. Но важно помнить, что в таких лотах у застройщика изначально заложена наценка за вид. И обычно это уже бизнес-класс и выше. Поэтому математика перед покупкой – маст хэв

2️⃣ Парки, скверы, лес. Тоже всегда плюс, если лот выше 5-6 этажа. Ориентируйтесь на высоту деревьев. И что за ними. Если там свалка ТБО – отбой

3️⃣ Знаковые, исторические объекты. Что-то типа Москва Сити, сталинской высотки – всегда плюс. А вот с церквями, мечетями осторожней. Симпатичный вид могут нивелировать шум и собрания прихожан. Арендаторы объектов с такими видами могут меняться чаще

4️⃣ Во двор. Для семейных лотов предпочтительней, чем на улицу. Тише и спокойнее родителям. Но при условии, что это не двор-колодец с диким эхом и стихийной парковкой

❌ Любые негативные или неоднозначные объекты за окном. Также с осторожностью к окнам, выходящим на крыши соседних зданий и секций. Особенно офисов и ТЦ. Там может оказаться весьма шумное оборудование

Да, для каких-то ваших будущих покупателей или арендаторов это может быть непринципиально. Но зачем изначально сужать свою потенциальную аудиторию и сознательно плодить себе риски?

📌 ВАЖНО – раскрытие самого видового потенциала. Ведь оно будет разным для стандартных окон или панорамных в пол. Для первой линии или в промежуток между соседними корпусами. Фронтальный вид или под углом

✅ Сохраняйте, если полезно #кухня @iliilitop

СтартПродаж накопали презу «для инвесторов» легендарной утопии-долгостроя Нескучный Home & SPA, ныне названный The FIVE – то бишь, читай «Пятёрочка»

Не буду ворошить историю проекта... и нюансы локации. Страждущий да отыщет

А вот презентация – просто песня. Хотя, по уровню, скорей частушка. Напомню, она называется «Предложение для инвесторов». Девелоперского проекта. Премиум класса. С мутной историей и перспективами... Но там нет ничего полезного для инвестора

Презу оставлю в комментах. Желающие оценят эстетику, смысл, аналитику

⭕️ Поражает другое – строить это чудо планируют по старинке. На деньги дольщиков. Без проектного финансирования. Без эскроу. Вероятно, лавируя и обходя суть 214-ФЗ

См. скрин 👆 завлекая неким дисконтом, дольщик (инвестор) перед подписанием ДДУ должен будет открыть аккредитив на всю сумму. Который застрой получит сразу после регистрации ДДУ.

Обескураживает или наивный расчёт на какого-то крупного лоха, который занесёт туда бабло на пару этажей... или, учитывая репутацию, неприкрытый план опять собрать лавэ с лошков помельче и заморозить эту историю ещё на 10 лет.

Поправьте, если заблуждаюсь, но пахнет... некой органикой 🙊

Будьте внимательны @iliilitop

⚡️ Сбер с сегодняшнего дня (10.01.23) повысил базовые ставки ипотеки на 0,5% - итого до 10,9% на первичку и вторичку.

Ребята держались, но вынуждены подтягиваться к уровням других игроков, которые поднимали ставки в декабре 2022

Оправдывают повышение ростом стоимости заёмных средств для самих банкстеров. Ибо сейчас наблюдаем ситуацию, когда при зависшей ставке ЦБ, растут % по ОФЗ и депозитам. Плюс всё активнее страхуются риски, ввиду резкого снижения "качества" ипотечника (цифры и о ситуации ТУТ и ТУТ)
@iliilitop

🔥 Продажи по всем проектам Москвы (старой) за декабрь #топжк

Сравнили с ноябрём вместе с Пульсом Продаж Новостроек

▪️Люблинский Парк – уже который месяц недосягаемый № 1.
▪️Молжаниново сделали рывок, и сместили со 2-й строчки Матвеевский Парк.
▪️Который теперь делит 3 место с другим «парком» от ПИК – Мичуринским.
▪️7 из 10 проектов топ-10 декабря – ПИК...

Собственно, как и 16 из первой 20-ки они же. Рейтинг и доли девелоперов по объёму продаж за месяц и год разберём отдельным постом.

✅ Сохраняйте. Пользуйтесь @iliilitop