⚡️Альфа стопит выдачи семейки, шепчут в А101. Из-за перелимита, до выделения добавки. Хотя другие товарищи говорят мне, что надежда на выдачу есть. И речь пока идёт всё же про спец. условия: заявка или по комбо, или с субсидированием (оброком) от застроя

▪️Банк ДОМрф, кстати, тоже переходит на тёмную сторону: выдачи по комбо или с оброком за ставку

▪️СПб банк, начинает схематозы. В А101 говорят о стопе фактических выдач семейки со вчера (24.09). Из-за перехода на аккредитивную форму расчетов. Хотя по постановлению о госипотеках, их нынче должны давать только при размещении на эскроу полной суммы ДДУ. Я писал об этом, и как ЦБ возбуждается на всё такое. Даже пришлось целый Стандарт Ипотечного Кредитования проталкивать. Но стандарт начнёт действовать с января 2025. И БСПб, видимо, решили что успеют подзаработать, покрутив аккредитивное бабло несколько месяцев

При звонке же в банки – операторы пока уверяют, что однозначное распоряжение о стопах до них не доводили. Мол, принимаем заявки. Только можем рассматривать их долго. И вообще, на неделю график выдач уже забит…

Короче, у семейщиков начинаются танцы с бубенчиками «попробуй получи» @iliilitop

Сегодня все растаскивают на цитаты отчёт Счётной Палаты по госипотекам...

Из прикольного:
▪️5 и более льготных ипотечных кредитов оформили 1 563 заемщика, на 42,5 млрд р.
▪️Максимальное количество на 1 заемщика – 26 кредитов, на 196 млн р.

"Заемщик, способный в течение ограниченного периода времени (до 5 лет) оформить и обслуживать 5+ кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий"... Как бы, доброе утро, КЭП )))

Весь отчёт см в комментах 👍 @iliilitop

Где ждать скидки или переносы сроков ввода, ключей?

Вероятнее всего там, где не очень с продажами. При этом большая доля нераспроданного. А дом по планам уже пора сдавать 🤔

Решили собрать картину по старой Москве. Разобрали по корпусам новостройки: где фиксируются сделки, ввод по планам в течение 1-4 месяцев, а доля остатков больше 20%. Оценили темпы продаж за последние 3 месяца. И посчитали, сколько лет зависшие запасы будут распродаваться, если такие темпы сохранятся

⭕️ Во всех таких корпусах 8,1 тыс. лотов, из них:
⭕️ 30 корпусов с нераспроданными остатками в половину и более проекта
⭕️ 20 корпусов, в которых продажи могут затянуться на 5-20 лет. А если учесть переход объекта во вторичный сегмент, и того дольше

Делимся с вами файлом. Изучайте, где больше вероятность продавить дисконт при покупке. Но и внимательно следить за сроками. Особенно касается проектов, полностью состоящих из таких "невостребованных" корпусов. Или где их много. Например:
▪️FORIVER от Инград - в таблицу попало 5 корпусов, с остатками 22-57% их проектного объёма. А ведь по документам уже до конца этого месяца должны начать раздавать ключи дольщикам
▪️N’ice Loft от Coldy - 6 корпусов, с запасами 37-49%, суммарно на 843 апартамента. Тут точно не до повышений цены
▪️Will Towers от УЭЗМ - все 3 корпуса 1 очереди с 48-55% нераспроданного. Почти на 1000 квартир
▪️Также по 3-4 дома на проект в Верейская 41, HeadLiner, MOD, 2-й Нагатинский, Преображенская площадь

Отдельная боль дольщика это вероятность переноса сроков ключей. Что мы уже наблюдаем. Так, в Дом Chkalov ключи от изначальной даты уже сдвинулись почти на 3 года. Был 1 квартал 2021 г., стал 3 квартал 2024 г. И неизвестно окончательный ли это срок. Deco Residence подвинули покупателей "вправо" на 1 год. С декабря 2024 г. на декабрь 2025 г. А в Русских сезонах сдвинули с марта на декабрь 2025 г., плюс 9 месяцев ожидания

Ставьте 👍 если такой анализ вам интересен. И пишите в комментариях с кем поделиться экселькой

Для профи рынка @doasapconsulting

Без директивного документарного решения, ЦБ-шники 100-пудово не вывезут возню со всеми этими схематозами застроев и банкстеров. Тут такаааая куча всячины. На любой вкус и предпочтения. Может оно, конечно, и от необходимости продавать любым путём... Но когда смотрю на такую пестроту - мозг вопит Всё. Дальше без меня

Вот преза одного только Эталона. Просто по возможным программам. Ипотеки. Рассрочки. Лизинг. Проги НеВклад и Аренда за наш счёт 🤦‍♂️

Я когда до конца долистываю, уже забываю что было в начале. Но вдруг вы молоды, гибки и энергичны... Юзайте, кому полезно @iliilitop

Вижу вашу реакцию ко вчерашнему посту о нераспроданных запасах в новострое Мск... И в комментах был справедливый вопрос по конкретному жк: Почему, мол, в Forst от Forma данные таблицы по остаткам, расходятся в цифрами на карточке проекта в нашДОМрф... Ибо если сравнивать в лоб чиcла проданного (ДДУ), то из 808 квартир ДОМрф считает реализованными 734, а по стате Пульса таких 616

▪️В комментах я пояснил, что такие расхождения хоть нечасто, но бывают. Суть в разности подсчёта у источников статы. Так, Пульс оценивает остатки от продаж "в рынок". То есть разбирая выписки Росреестра, вычленяя ДДУ чисто физиков. Фильтруя сделки юриков, фондов, оптовиков и проч. А ДОМрф тянет цифры просто из деклараций. Которые подаёт застрой. Что впишет, то и посчитают. Без учёта структуры покупантов

Чтоб стало понятнее - на скрине 👆стата ДДУ по Форсту с фильтром "Оптовые сделка" с физиками. Никого не смущает 176 ДДУ на старте продаж? Большой минус для рынка - это сокрытие ФИО из выписок реестра, введённое позднее. Стало оч сложно корректно вычленять опт. Но - тогда ещё все ФИО фиксировались. И знаете на кого был оформлен основной кусок этих ДДУ...

... на неких господ Удодова и Давидянца. Если загуглить, то люди с такими фамилиями фигурируют в новостях о покупке ПИКом у них участка на Симоновской наб. Собсно, там где строят Форст 🤔 Было это за годик до старта продаж. Совпадение? Или взаиморасчёт?

Стоимость участка тогда оценивали порядка 2 ярдов. Любопытно, что этот "всплеск" продаж всплывает в январской декларации 2022. И если посчитать разницу с декларацией предыдущего месяца... То эти 170 ДДУ положили на эскроу как раз 2,1 ярда за 9,5 тыс. м2. То есть средняя цена квадрата обошлась "оптовикам" в 220 тыр. Какие же были официальные ср. цены тогда в Форсте см скрин. Кроме того, на тот момент, на стройку было вычерпано 1,8 ярда газпромбанковского ПФ. То есть, рассчитавшись и перегрузив бабло на эскроу, застрой сразу перекрыл исчерпание. Получив комфортный, низкий % по ПФ... win-win 😉


Однако, к теме: Вычитать ли такие ДДУ из товарных запасов проекта? Ведь очевидно, что эти опто-дольщики не планируют проживание в будущих хатах. И, вероятно, у ПИК (Формы) есть обязательства слить постепенно всё по уступкам. А, учитывая цены покупки и рыночную, запаса для прибыльного слива там прилично. То есть лоты вываливались (-лятся) на рынок

Мне видится, что если у застроя есть подобные обязательства по продажам, то считать такие запасы, как "внерыночные" и относить в "распроданность" - не совсем корректно. Поэтому, в лоб опираться на данные деклараций / домрф - не всегда полезно. Лучше погружаться поглубже и точечно 👍 @iliilitop

В пузомерочку Forbes 2024, топ-100 компаний РФ по чистой прибыли за 2023, попали 4 жилых девелопера: ПИК, А101, ЛСР и Самолёт

С маркетмейкером ПИКом всё понятно. И судя по результатам 1-го полугодия, ребята чат покидать не собираются. Любопытно, что А101 сидит в 100-ке прибыли по РФ, фактически продавая в те периоды онли заМКАДье. Ну... если ты лидер хоть в чём-то, то ты среди лидеров. Хлопаю. Самолёт в хвостике чарта, но плюс/минус стабильно показывал себя по позиции. ЛСР поднялись. А вот питерский маркетмейкер Сетл - покинул 100-ню передовиков

▪️Справочно добавил вам чист. прибыль по МСФО за 1Н 2024 👆 Напомню, что денежка от продаж недвижки у застроев признаётся выручкой (ну и считается прибыль соответственно) по факту ввода объектов. Т.е. даже если продал в 2024 на 100 р в домах со сдачей в 2026, и собсно сдал эти дома в 2026, то такие 100 р попадут в отчётный период только 2026. ПыСы: но, подсказывают, бывают и нюансы признания по МСФО по частям в горизонте, по мере строй готовности. Зависит от договоров. Уточняю этот момент

Что может быть лучше, чем посчитать чужое бабло перед рабочей неделькой 👍 @iliilitop

⚡️Срез исчерпания семейки по оперативке ДОМрф на 26.09.2024

Видим, что Альфа уже залезли в приличный перелимит. При этом, официально не хотят объявлять стоп. Пылесосят заявки. А вот реальные выдачи, говорят, из-за большой нагрузки - будут, когда будут. Вопрос: насколько такая политика корректна, когда у клиента нет понимания срастётся ли сделка в итоге... @iliilitop

UPD: Ак Барс ушёл в стоп 👇

⚡️Подписчики сообщают, что семейка в Ак Барсе тоже на стопе. И что прогу скрыли с сайта @iliilitop

Сначала у меня стали широкие глазки, от голосовалки по которой 50% не ведают разницу между сроками ввода и ключей. Потом осознал, что такое норм. Ибо мы же и черпаем инфу, пользы и ликбеза ради… 🤝

Поэтому, разбираем разницу сроков ввода в эксплуатацию (сдачи) и передачи объекта дольщику (акта / ключей):

▪️Ввод (сдача / РВЭ) – это получение соответствующей бумажки, разрешения (РВЭ), подтверждающей полную строй готовность объекта. И его соответствие всяческим регламентам / документации. Только после РВЭ можно готовить процедуру передачи дольщикам

Срок ввода важен в большей степени для кухни застроя. Он учитывается в финмоделях, графиках работ с подрядчиками, банками. После РВЭ застрою перечисляется бабло с эскроу. То есть по этому сроку у застроя непосредственно перед дольщиком ответственности нет. При необходимости, срок можно двигать влево-вправо. Без уведомлений. Главное, чтоб срасталось по моделькам. Для дольщика же есть только упоминание в ДДУ, что до ввода нужно полностью оплатить объект

Помню раньше, в ХХ10-х гг, до всех этих эскроу, в ДДУ попадался и срок сдачи. Теперь же по закону базовый и обязательный пункт только срок передачи объекта. Тем более, на практике случается, что ввод проводится по бумагам. А потом застрой начинает доделки


▪️Срок передачи объекта (акта / ключей) – прописывается чётко в ДДУ. Иногда в диапазоне. Иногда просто «не позднее». Это крайняя дата, когда последний лот планируется передать по акту приёма-передачи

Разница между сроками РВЭ и ключей варьируется. В среднем это 3–6 мес. Бывает перестраховываются и закладывают, например, 12 мес. В т.ч. может зависеть и от проектного объёма. Большую стройку – дольше передавать

Срыв ключей более, чем на 2 мес. = по закону можно расторгать ДДУ в одностороннем порядке. Хотя, вряд ли оно кому надо. Но тем не менее. Если же застрой не укладывается в сроки, то за 2 мес. до даты в ДДУ должен разослать предложение с допником о новой дате. Кто не согласен – может потом требовать пени. Только следите за всякими мораториями на выплаты штрафняка, и поправками в закон, ограничивающими ответственность: бух и бац. В любом случае – только за срыв этого срока у застроя перед дольщиками маячит реальная ответственность. Не ввода 👆


▪️Где смотреть сроки:
▫️Есесьно, в декларациях. Ввод указывается в п.17.1.2. Часто кварталом. Это значит, что последний месяц этого квартала – финишный ориентир. Ключи актуальные в п.17.2.2. А изначальные в п.17.2.1. Видно были ли уже переносы
▫️Кстати, быстро глянуть были ли изменения можно в карточке объекта тут. Найдите нужный проект. Под названием кликните кнопку «Проверить». Мотайте вниз и смотрите было / стало


Откуда путаница у людей в сроках? Да потому что в рекламе, презентациях риелторов / застроев обычно фигурирует ввод. Ведь он ближе. И удобнее впаривать города-будущего. Я в своих расчётах при подборах недвижки, ориентируюсь на ключи. Чего и вам желаю

Всё. Я кончил. Если всё понятно и полезно – маякните огоньком 🔥 @iliilitop

🏗 Рейтинг районов старой Москвы по нераспроданным запасам

Ещё одна карта, читаем и разглядываем, следующим постом карта в виде файла, в хорошем разрешении.

На начало сентября в старой Москве не распродано 150 211 жилых лотов (8.5 млн м2). Учитываем строящиеся ЖК, плюс оценка нашим алгоритмом остатков в сданных корпусах.

За 8 месяцев 2024 года в старой Москве продано 40 117 жилых объектов (5000 лотов в месяц в среднем).

При таком темпе продаж запасов хватит на 30 месяцев, а если продажи будут на уровне августа (3700 лотов в месяц) то на 40 месяцев.

📈Абсолютный ТОП по нераспроданным остаткам:

1️⃣Даниловский (Южный округ) лидирует по количеству товарного запаса, 9751 лот ещё не распродан.
2️⃣Покровское-Стрешнево (Северо-Западный округ) - остаток 7433 лота.
3️⃣Хорошево-Мневники (Северо-Западный округ) замыкает тройку лидеров, остаток 6217 лотов.

📈ТОП округов старой Москвы по товарным запасом:

1️⃣ЗАО - в лидерах по товарному запасу, 29 581 лот в остатках у застройщиков (и аффилированных лиц).
2️⃣ЮАО - нераспроданно 23 204 лота.
3️⃣САО - 18 949 лотов.

🏙 ТОП районов по округам:

🔹ЮАО - больше всего остаток жилых лотов в Даниловском районе, 9751 шт.
🔹СЗАО - лидирует район Покровское-Стрешнево, нераспроданно 7433 шт.
🔹ЗАО - Очаково-Матвеевское в лидерах, нераспроданно 5433 шт.
🔹ЮВАО - больше всего нераспроданных лотов в Люблино, 4809 шт.
🔹САО - лидирует район Западное Дегунино, нераспроданно 4641 шт.
🔹ЦАО - больше всего нераспроданных лотов в Пресненском районе, 3610 шт.
🔹ВАО - Метрогородок в лидерах, нераспроданно 3493 шт.
🔹СВАО - на первом месте район Отрадное, нераспроданно 2852 шт.
🔹ЮЗАО - лидирует район Черемушки, нераспроданно 2786 шт.

В Зеленограде больше всего нераспроданных остатков в Крюково, 1216 шт.

🔥 @pulsprodajru

Помню, давно вам обещал поделиться остатками... Вот собрали с Пульсом. Муторное, кропотливое дело. Файл без сжатия креплю. Кому любопытно - можете считать ср. темп продаж в мес. и прикидывать на сколько лет запасов новостроя в вашем районе. Ну или где голяк 🤝 @iliilitop

ПыСы: карта районов с общим объёмом стройки и ср. ценой тут