Когда я в комментах к моим разборам проектов вижу рассуждения типа Это не конкурент или Так там 100500 лет ничего не строилось, и накопился отложенный спрос – я не возражаю. Не вступаю в полемику. Не опровергаю

Потому что спор без фактуры – пустое дело. Давайте-ка я вам просто дам пищу на подумать. Моя #кухня


▪️Про конкуренцию – упрощённо, она бывает внутренняя и внешняя. Т.е. по проекту, со всеми его очередями, и за забором. Внешняя, в свою очередь, делится на локальную и общую. Локальная это кто рядом. Общая – другие проекты схожего продукта, раскиданные по городу. Ещё есть прямая и косвенная по сегментам. Типа новострой / вторичка… или квартиры / апарты. А также текущая и перспективная

Короче, погружение в эту кашу, это для задротов типа меня. Требующее определённой глубины знания рынка. Зачастую, недоступная и нафиг не нужная частному покупателю или инвестору в недвигу. По крайней мере, не в полном объёме

А вот что нужно и важно запомнить каждому, так это то, что низя ограничиваться чисто локалкой. Потому что структура покупателей любого проекта – неоднородна. Никогда не бывает 100% покупашек из соседних домов. Даже в реновации. Точка.

Странно верить, что при выборе новостроя, люди тыкают в некую точку карты… обводят радиус… и дальше ни-ни. Хотя, вероятно, есть и парочка таких уникумов. Но большинство посмотрят и предложение у соседних станций метро. И районы поближе к нужной им инфре / работе / центру. И подальше, но подешевле. Это выбор для голосования баблом. То есть конкуренция. Как бы мне не пытались доказать обратное

И потенциал конкуренции сильно зависит от портрета ЦА проекта. Например, в условном масс-сегменте недвиги хрен вы меня убедите, что имея бюджет 100 р., человек не посмотрит на лот за 90 р. на 1 станцию метро дальше. Или за 110 р., в другом районе, но возле нужной ему инфры, или в пешей от мавзолея


▪️Про накопленный спрос – та же история от ЦА. Да, если в локации мало свежего жилья это плюс потенциалу. Но если вы там начинаете клепать студии-апарты – ваще не факт, что попадёте в этот «накопленный» спрос. Разные цели ЦА. Одним улучшиться и переехать в новую хату. Другим – сесть на арендный поток

Ок, к примерам. Вот я вчера выложил свои размышления о старте апартов EvoPark. Разве я написал, что оно не будет продаваться? Неа, не писал. Продаваться будет. Я писал про лимит инвест-потенциала. То есть, если Основа удачно нащупает уровень прайса, укладывающийся в темпы продаж модели – всё у них будет ок. При этом могут вообще не расти в цене сами. Как и не станут бустом для прайса в локации. ЭТО ВАЖНО. В чём тогда инвест-то для физика?

Наглядный пример с рынка, по соседству: Апарты Измайловский Парк. Чисто заточенный под аренду проект. С управляшкой. С чистовой отделкой, мебелью и техникой под ключ. В пешей МЦК, метро с 5 станциями до Кремля, огромный и крутой Измайловский Парк. Дом построен. Ключи сулят к концу этого года…

В районе Соколиная Гора нового жилья – котик нарыдал. Квартир в домах не старше 10 лет всего 8,5% фонда. А 79% старше 40 лет. При этом, ребята стоят щас дешевле, чем будет стартовать Основа. Нераспроданных запасов 22%. Постоянно сидят на скидках и акциях. За весь срок реализации с лета 2021 отгружали в ср. по 18 ДДУ. Ср. цена м² экспозиции за 2,5 года выросла лишь на 22%. Из них за прошлый год – всего на 3%. Сравните с ростом рынка вообще. Я даже не про отдельные выстрелившие проекты, показавшие +20-30-40%


Надеюсь, донёс вам суть и принцип. Насколько важно грамотно учитывать совокупность факторов. И обязательно делать поправку на портрет ЦА проекта, её цели. Как минимум, вы задумаетесь, считать ли конкурентами проекты у соседней подземки… И когда «накопленный» спрос в старой локации может раскрыться, а когда нет

Это я вас ещё не грузил структурой покупателей по регионам, областниками, долями жителей целевого района и «перетекающих скитальцев» из соседних… Как-нть мей би и расскажу


Кто осилил сею портянку, и нащупал себе пользу – маякните огоньком за такие ликбезы 🔥 @iliilitop

🚼 Ставку по семейной ипотеке предлагают снижать при условии пополнения. О такой инициативе сообщили в ДОМ РФ.

Предполагается, что проценты уменьшат:

▪️на 1 п.п. (до 5%) при появлении на свет второго ребенка;
▪️на 2 п.п. (до 4%) после рождения третьего и последующих детей.

Льготу предлагается распространить только на новые займы по госпрограмме.

⚡️ Инициативу о снижении ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей рассмотрят на заседании рабочей группы в Минфине. #семейная

@rusipoteka

🔥 Продажи по всем новостройкам Москвы (старой)

Кто выше голосовал чтоб увидеть это после праздников - чур не подглядывать до понедельника 😁

Сравнили с январём вместе с чётким Пульсом Продаж Новостроек


▪️#топжк февраль 2024
▫️Молжаниново (Самолёт) – продолжают держать №1. Несмотря на проседание в 22%, зарегили 126 ДДУ

▫️ Nagatino i-Land (Эталон) – поднялись с 9 места января на 2-ое. Набрали 118 ДДУ, показав почти х2 к январским сделкам

▫️ JOIS (MR Group) – впрыгивает сразу на 3 позицию. Перелили 114 ДДУ из своих предброней. Мда… на языке крутится что-то про мамонта. Но в марте, полагаю, остынут


▪️Что с лидерами прошлого месяца
▫️Плеханова 11 (ПИК) – после резвого старта продаж и январского №2 – укатались до 34-го места. Минус 84% в объёме сделок

▫️ЗИЛАРТ и Дмитровское Небо (ЛСР) – потеряли по 58 и 45% в регистрациях. Вылетели из чарта на 18–19 строчки


Про долю ПИК и топ-5 застроев, традиционно будет отдельный пост 🔥 @iliilitop

По стате уступок за февраль физик к физику - приходится чуть повозиться... Почистить от оптовиков (нерыночных сделок). Например, в HeadLiner зарегистрировано 40+ ДУПТ физик-физику... но полез разбираться в выписки росреестра откуда такой всплеск - а чистых-то в рынок только 3 договора. Остальное = уступка от оптовика его же супруге 🙂

Короче, терпение, родные. Всё покажу. Но будьте внимательны к стате у других. Могут быть неучтённые нюансы @iliilitop

⚡️Смотрим, где какую долю спроса откусили физики у застроев

Стата уступок меж физиками за Февраль 2024 в новостройках Мск. На скрине - проекты, где случилось 5+ ДУПТ

Вижу, что в половине жк со скрина - граждане отъели 40+% первичного спроса.

▪️Всего в феврале было зарегино 251 уступка (ДУПТ) физик-физику в рынок. Это 6,2% всех сделок с новостроем старой столицы. Итоги меньше январских, что понятно, ибо уступки с физиками в банках по госипотекам фактически заморожены. И рассчитывать остаётся на кеш или рыночные ставки. Соответственно доля ипотечных ДУПТ в феврале упала с 37 до 29%

▪️Постоянный лидер по исходу первых волн инвесторов - Люблинский Парк - аж 43 договора или 36% всех условно первичных покупок. Однако ипотеки здесь 81% уступок

▪️В Архитекторе (ФСК) и FORIVER (Инград) - физики оттянули по 60 и 50% спроса у застроев

▪️Два проекта Севен Санс попали в чарт по уступкам. Тут не знаю, или радоваться за тех, кто выскочил... Или хвататься за голову о тех, кто в это впрыгнул


Если кому нужно знать уступки февраля в конкретном новострое - пишите жк в комментах 🤝 @iliilitop