Итак, что конкретно изменилось. Льготные программы. Подробности.

🔘Льготная ипотека на новостройки (госипотека)

▪️Меняется размер первоначального взноса с 20% до 30%
▪️Снижается максимальная сумма, она теперь единая для всех регионов - 6 млн рублей
*Вышеуказанные изменения действительны для кредитных договоров, заключенных со дня вступления в силу постановления.
▪️Увеличен лимит на программу до 6,04 трлн рублей с 5 трлн.

🔘Семейная ипотека

▪️Увеличен лимит на программу до 4,64 трлн рублей с текущих 3,4 трлн.

Дальневосточная и Арктическая ипотека

▪️Увеличен лимит на программу до 1,346 трлн рублей с текущих 1,315 трлн.
▪️Расширены категории заемщиков - введены сотрудники предприятий ОПК, при этом предприятие, представительство или филиал должны быть на территории ДФО или сухопутных территориях Арктической зоны.
▪️Макс сумма кредита - для приобретения или строительства жилых помещений, общая площадь которых составляет 60 кв. метров или более, - не более 9 млн. рублей (для кредитных договоров, заключенных после вступления в силу постановления), на иные цели - 6 млн. руб.

🔘Для всех льготных программ:

▪️Ограничено количество льготных кредитов одним в руки (т.е. нельзя будет взять льготный кредит по какой-то программе, если уже взял льготный кредит по другой госпрограмме). Касается новых кредитов. Если выявится «другой» льготный кредит, ставка будет повышена. Про исключение тут
▪️Введена возможность покупки жилого помещения, в т.ч. в домах блокированной застройки, у ФРТ (Фонд развития территорий).

Важно: Судя по всему, т.к. в постановлении не указан срок вступления его в силу, то действуют стандартные правила для постановления Правительства РФ (п.6) - по истечении 7 дней после дня официального опубликования. Т.к. Постановление опубликовано 15.12.23, то срок вступления в силу 23.12.23.

***Если мы что не так поняли или пропустили, пишите в комментариях. Сложно читать постановление в ночи, очень запутанные фразы...

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

Кстати, про госипотеку... тут коллеги напоминают, что в текущей редакции программы Семейной ипотеки - чтоб её получить, ребятёнка надо родить до конца этого года

И не важно, что программа пока рассчитана до июля 2024. Изменений по периоду рождения в закон ещё не вносили. Не, учитывая прицел на продление семейки, поправки могут допилить... а что, б*я, если нет (с) ?

Вы чего сидите тут, в своих телеграмах? Две недели у вас. В роддомах очереди. Бегите, глупцы (с) 😁 @iliilitop

​Про нераспроданные запасы новостроя и где ждать (ли) Скидки

Когда СМИ и тележка пушат новости о миллионах метров нераспроданного, важно погружаться и разбирать их структуру. Берём целевой регион. Смотрим года ввода этого «нераспроданного». И копаем у кого и в каких проектах ту мач

▫️В данных домэрф на декабрь 2023 имеем:
Вся Москва – остатки непроданного жилья там, где продажи открыли = 7 млн м², и где не открыли = 2,9 млн м². В сумме 9,9 млн метров. Жуть? Неа… Просто 70+% этого в горизонте ввода 2025–2028. То есть всё это строить и продавать ещё годы и годы. При том, что для справки за последние 2 года рыночного аттракциона, в Мск и Новой Мск в рынок физикам продали 8,2 млн м² квартир

▫️Ок, а что с непроданным там, где ввод в этом году. Здесь же можно и скидон у застроя клянчить. Ему же запасы давят, не? Смотрим…
С вводом в 2023, остатки с открытыми продажами = 190 тыс. м², с неоткрытыми = 170 тыс. м². Как это «с неоткрытыми», когда год уже кончился? Всё просто – все эти 170 тыс. висят в замороженном долгострое Сиреневый Квартал от Апрелевка С2. Это кукуево в 35 км от МКАД. Осталось разобрать 190 тыс. Смотрим у кого висят основные запасы (см. скрин 👇)

▪️Больше всех у Центрстроя (38 тыс. м²). И всё это – жк Эдельвейс под Апрелевкой. Идём на сайт. Скидок нет. Как так? А просто не горит. Ибо, напоминаю, застроя больше давят сроки не ввода, а ключей в ДДУ. Ввод можно двигать без напряга. Так вот, ключи в Эдельвейсе на 4Q 2023 - 1Q 2024, а кредит ПФ закрыть нужно летом 2025. Вот и сидят ровно. Наблюдают за манёврами госипотек

▪️Следующий СЗ ТПУ Технопарк – это Regions Development и Dream Towers. Тут готовность высокая, РнВ на носу, а непроданного аж 63% проекта. На сайте уже заявляют дисконт 15%. Почему не больше? Почему с таким остатками не паникуют? А потому что ключи – март 2024, а кредит до дек. 2026. Сиди себе, продавай готовое пока терпит финмодель и не прижмёт срок

▪️Дальше идёт AFI Development – здесь зависло 23 тыс. м² в их Афи Парк Воронцовский. С барского скидон 8% на ограниченный пул. Чо так щедро? А потому что также – ключи в ДДУ терпят до марта 2024, а кредит ещё + год

▪️Следом СЗ ЭСИ – все запасы в жк Self. Вот тут интересно. Ввод и ключи заявлены 4Q 2023. Хотя по готовности – вряд ли. Но нераспроданно 66% проекта. О скидках на сайте даже не заикаются. Но, кому ппц как нужен Селф – точно можно дисконтить в офисе. Только дадут слёзки. Ибо ПФ до лета 2026. То есть, ситуация не так уж чтобы пылает

▪️Ну и ПИК. Для них 15 тыс. м² запасов с ключами в начале 2024 – просто слёзки котика. Крошки сидят в Руставели 14, Лосиноостровском Парке и Кронштадтском 9. Но продано 94-97% проектных объёмов


На этом закончу. Хотел показать вам принцип подхода. Затоваренность откладывается. Каких скидок вы ждёте? Никакого аларма в запасах на рынке нет. Всё у ребят нормально. Спс стройлобби, ЦБ и ипотечному ажиотажу

Если формат вам зашёл – разберу потом также остатки с вводом в 2024. Сигнальте 🔥 @iliilitop

Накипело. Про покупку недвиги в «перспективных локациях». Чисто, моя #кухня и разговор с зеркалом. Никого из клиентов или коллег не цепляю

Почему я в анализе и подборе недвижки всегда прикидываю горизонт раскрытия локации / проекта. Кто забыл – это пункт 3 из моего чек-листа оценки потенциала. Потому что, когда я слышу, что это правильно – лезть в какую-нть мега-промку, где через 10-15 лет будет сад и Сити №2, 3… 8 – мне это не откликается. Сорян. Да, обычно прибавляют «так это в долгосрок же». Без проблем, родные, «долгосрок» это отличная отмазка, снимающая ответственность за принятое сейчас решение


– Ну, вы готовы выйти завтра на работу в наш офис?
– Подождите, офис… вы же хотите поставить мне стол прямо на землю, в сыром подвале, без света…
– Да, но мы молодой, динамично развивающийся стартап. Мы растём и набираем штат. Через 10-15 лет вокруг вас будет шикарный офис. Вот тут будет стол бухгалтера. Здесь кабинет директора. А там корпоративная столовая и потрясающая комната отдыха
– Но…
– Поймите, мы даём вам лучший на сегодняшний день ПК, с нашей уникальной программой. Аналогов просто нет. Вы будете работать только в ней. Только вы. Считайте – уникальный спец!
– То есть мне 10-15 лет работать только в вашей программе, которая может просто устареть через пару лет, что сделает меня неконкурентным на рынке. При этом обживая подвал, и рассчитывая, что он превратится в чудо-офис? Может быть мне просто прийти к вам, когда уже случится это чудо?
– Может быть… может быть… Мы вам перезвоним, окай?


То есть: когда вы лезете в инвест или, сохрани боженька, под проживание в какую-нть мега промку-КРТ-поля – оцените плиз горизонты «нормального» и «полного» раскрытия локации. Как минимум, «нормально» по комфорту там должно быть уже в горизонте вашего старта юзания актива. Не замазывайте себе глаза долгосроком. Ведь 10-15 лет это долго. Очень. Обернитесь, сколько всего произошло с 2008–2013 гг. Сколько кризисов, сколько политических качелей, сколько крупных застроев ушли с полянки. Как изменился продукт и требования людей к нему. Сколько, в конце концов, поменялось в жизни этих самых людей. Рождения, смерти, болезни, разводы, свадьбы, школы, институты…

Но ведь недвижка в такой перспективной локации может расти, обгоняя рынок. А что, б*я, если нет? (с) А какая недвижка? Именно ваш, стареющий продукт? Или новый, появляющийся здесь уже при «нормальном» раскрытии локации?

Помните, что поиск недооценённого актива – это не значит там, где только воткнули палку в землю. Это про уже функционирующую историю, которую рынок не успел ещё оценить достойно по метрикам. Вам никто не мешает взять нормальный, решающий ваши задачи актив, и потом, когда в условной мега-промке-КРТ будет вырисовываться приемлемый горизонт раскрытия и недоценённость – просто переложиться. В новый продукт. Отвечающий требованиям того рынка


Не клюйте себе голову, пытаясь обыграть рынок. Выцарапав себе +2-5% призрачной доп. доходности. При этом накручивая изначально риски независящих от вас сценариев и их участников. Эти проценты не окупят вам лечение нервов и краску для седины @iliilitop