Город упаковал в КРТ участки на Ижорской. Прямо напротив ТЭЦ
В зоне 1 – школа и садик на 250 и 125 мест. Их заберёт город. А в зоне 2 – выдавят 99,5 тыс. м² жилья в ГНС. Из них 10% нужно отдать под реновацию. На реализацию КРТ дают 5 лет
Итого, ждём жк на 65 тыс. м² продаваемой, или 1500 квартир. Для понимания, это как половина Бусиновского Парка, что пилит по соседству ПИК. Собсно, полагаю, и КРТ затевается для них же. Ребята такое активно юзают. Плюс засветились картинки под соусом продолжения того же Бусиновского
На рендерах, есессьно, никакой ТЭЦ нет. Но это как с сусликом, в одном кино... @iliilitop
Кстати, ваше анонимное по картинкам:
👍 Лучше, чем их обычные коробки
🤯 Что за безвкусный вырвиглаз
😁 Мне главное, чтоб ТЭЦ поближе… теплее как-то
В зоне 1 – школа и садик на 250 и 125 мест. Их заберёт город. А в зоне 2 – выдавят 99,5 тыс. м² жилья в ГНС. Из них 10% нужно отдать под реновацию. На реализацию КРТ дают 5 лет
Итого, ждём жк на 65 тыс. м² продаваемой, или 1500 квартир. Для понимания, это как половина Бусиновского Парка, что пилит по соседству ПИК. Собсно, полагаю, и КРТ затевается для них же. Ребята такое активно юзают. Плюс засветились картинки под соусом продолжения того же Бусиновского
На рендерах, есессьно, никакой ТЭЦ нет. Но это как с сусликом, в одном кино... @iliilitop
Кстати, ваше анонимное по картинкам:
👍 Лучше, чем их обычные коробки
🤯 Что за безвкусный вырвиглаз
😁 Мне главное, чтоб ТЭЦ поближе… теплее как-то
Forwarded from do A.S.A.P.
А что если объединить итоги наших исследований качества работы с клиентом по телефону и эффективность продаж в новостройках
Мы взяли результаты наших тайных обзвонов по ЗАО - полная презентация в комментах👇 + наложили средний темп выбытия за 3 месяца. Такой период – чтобы учесть лаг продаж месяца «до», и месяца «после» нашей проверки. За данные спасибо нашим партнёрам @pulsprodajru
Объём продаж в штуках не берём, так как в проектах могут быть разные запасы нераспроданных лотов. Поэтому смотрим темпы выбытия, как отношение продаж к остаткам в проекте ⚠️
Если посмотреть линию тренда, и взять средние значения % выбытия по группам, то картина такая:
▪️у кого Высокий уровень «качества звонка» = ср. выбытие 2,1%
▪️у Средних = 3,6%
▪️Низкий = 4,7%
Итоги заставили нас задуматься. Вместо того, чтобы увидеть более эффективные продажи у тех, кто качественнее отрабатывает с клиентом по звонку, наблюдаем обратную ситуацию. А что если это указывает на то, что там куда итак идёт покупатель, начинают забивать на качество работы? Возможно, ребятам просто некогда. Только успевай оформлять.
Но правильно ли это с позиции стратегии? Поэтому, как минимум, посмотрите в нашей презентации в каких именно моментах проседают менеджеры. И решите, критичные это моменты или нет.
Если такой формат разборов вам полезен, и интересно посмотреть другие округа – голосуйте🔥
Мы взяли результаты наших тайных обзвонов по ЗАО - полная презентация в комментах
Объём продаж в штуках не берём, так как в проектах могут быть разные запасы нераспроданных лотов. Поэтому смотрим темпы выбытия, как отношение продаж к остаткам в проекте ⚠️
Если посмотреть линию тренда, и взять средние значения % выбытия по группам, то картина такая:
▪️у кого Высокий уровень «качества звонка» = ср. выбытие 2,1%
▪️у Средних = 3,6%
▪️Низкий = 4,7%
Итоги заставили нас задуматься. Вместо того, чтобы увидеть более эффективные продажи у тех, кто качественнее отрабатывает с клиентом по звонку, наблюдаем обратную ситуацию. А что если это указывает на то, что там куда итак идёт покупатель, начинают забивать на качество работы? Возможно, ребятам просто некогда. Только успевай оформлять.
Но правильно ли это с позиции стратегии? Поэтому, как минимум, посмотрите в нашей презентации в каких именно моментах проседают менеджеры. И решите, критичные это моменты или нет.
Если такой формат разборов вам полезен, и интересно посмотреть другие округа – голосуйте
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
О, такое про циферки, я люблю 👆
Кстати, стату по продажам во всех новостройках - по традиции готовлю. Скоро поделюсь🤝
Кстати, стату по продажам во всех новостройках - по традиции готовлю. Скоро поделюсь
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
К вопросу проживания у ТЭЦ... понятно, что они на газу, и вроде как не так уже и вредно. И строить впритык к ним жильё разрешают, как видим
Но помимо эстетики за окном, у ТЭЦ бывают и такие ночные эпизоды🙂 @iliilitop
Но помимо эстетики за окном, у ТЭЦ бывают и такие ночные эпизоды
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Да, и льготку, и семейку, и IT... короче все
Причём, в отличие от Совкомбанка, который вчера поднял ПВ вообще до 50%, но не тусит в лидерах по выдаче госипотек... Газпромбанк в 2023 держит 5-ю строчку по выданной льготке и семейке
Тыдыщ... @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Сегодня Sminex презентовал свой премиум Тишинский Бульвар (ЦАО, Пресненский)
Напомню, будет 14 корпусов 3-24 эт. Потолками от 3,4 м. Панорамные окна в пол, в т.ч. моллированные. Лоты со вторым светом и каминами. Первые этажи под коммерцию, а в трёх домах ещё и офисы. Ещё сулят детские комнаты, общественную гостиную с террасой, фитнес с бассейном
▪️Из прикольного – на картинках с презентации рисуют ппц какую зелёную территорию. Даже парком кличут. С бульваром, детской зоной, и тремя концептными дворами. В каждом «своя рассада и вода». Рябиновый двор – площадь с ёлочкой и сухой фонтан, Кленовый – водоём с водопадиками, Ивовый – ещё прудик и йоги.
Локация норм. Считай Центр. Тверская в 10 мин пеш. Здесь же м. Белорусская, со станциями зелёной, кольцевой веток и двух МЦД. Если кому важно. Про инфру не вдаюсь в подробности… Всё есть. Сам локус дружелюбней соседнего строящегося у ж/д Republic. Или, не ко сну будет помянуто, GloraX Premium Белорусской. Или продуваемых всеми ветрами, укатанных в плитку башен Пресня Сити. А уж по концепту и благоустройству, Тиш.Буль. точно интересней сданных здесь за последние 2-3 года Fantastic House и Дома на Тишинке
▪️НЕприкольно – всё вплетают в сохраняемые здания квартальчика. В центр жк, врезается поликлиника РЖД-Медицина, а по восточным углам к новым корпусам практически примыкают 100-130 летние постройки и 45-летний БЦ Чайка-Плаза. Видок у всего этого, эстетики проекту не добавляет
Ещё, судя по картинкам, терзают меня подозрения на свободный проход через этот чудо-двор. Но, подождём доков. И когда заселят Тиш.Буль и Репаблик – Пресненский Вал наглухо встанет у вокзала
В стройку Смайнексы выйдут в 1Q 2024. Полагаю, в традициях прогрева, начнут предброни раньше. Но будьте с этими ребятами осторожны. В своём Достижении они заляпались. Посносили все брони и задрали прайс. И так дважды🤦♂️
Цены не вангую. Жду доков, заценить себес + инфы по отделке + планировки бы глянуть. Но цифры для ориентира вот здесь👍 @iliilitop
Напомню, будет 14 корпусов 3-24 эт. Потолками от 3,4 м. Панорамные окна в пол, в т.ч. моллированные. Лоты со вторым светом и каминами. Первые этажи под коммерцию, а в трёх домах ещё и офисы. Ещё сулят детские комнаты, общественную гостиную с террасой, фитнес с бассейном
▪️Из прикольного – на картинках с презентации рисуют ппц какую зелёную территорию. Даже парком кличут. С бульваром, детской зоной, и тремя концептными дворами. В каждом «своя рассада и вода». Рябиновый двор – площадь с ёлочкой и сухой фонтан, Кленовый – водоём с водопадиками, Ивовый – ещё прудик и йоги.
Локация норм. Считай Центр. Тверская в 10 мин пеш. Здесь же м. Белорусская, со станциями зелёной, кольцевой веток и двух МЦД. Если кому важно. Про инфру не вдаюсь в подробности… Всё есть. Сам локус дружелюбней соседнего строящегося у ж/д Republic. Или, не ко сну будет помянуто, GloraX Premium Белорусской. Или продуваемых всеми ветрами, укатанных в плитку башен Пресня Сити. А уж по концепту и благоустройству, Тиш.Буль. точно интересней сданных здесь за последние 2-3 года Fantastic House и Дома на Тишинке
▪️НЕприкольно – всё вплетают в сохраняемые здания квартальчика. В центр жк, врезается поликлиника РЖД-Медицина, а по восточным углам к новым корпусам практически примыкают 100-130 летние постройки и 45-летний БЦ Чайка-Плаза. Видок у всего этого, эстетики проекту не добавляет
Ещё, судя по картинкам, терзают меня подозрения на свободный проход через этот чудо-двор. Но, подождём доков. И когда заселят Тиш.Буль и Репаблик – Пресненский Вал наглухо встанет у вокзала
В стройку Смайнексы выйдут в 1Q 2024. Полагаю, в традициях прогрева, начнут предброни раньше. Но будьте с этими ребятами осторожны. В своём Достижении они заляпались. Посносили все брони и задрали прайс. И так дважды
Цены не вангую. Жду доков, заценить себес + инфы по отделке + планировки бы глянуть. Но цифры для ориентира вот здесь
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Как обещал, про цены в контексте старта Тишинского Бульвара Sminex
Не вангую. Рассуждаю. У ребят там свои танцы от отделки и финмодели. Но точно будут примеряться к соседнему Republic и квартирной очереди SLAVA
▪️SLAVA (MR Group)
▫️Квартиры стартовали в рынок в сент 2023. За 3 мес. зарегили аж 230 ДДУ с физиками. Или 18% проектного объёма. Это ту мач. Ведь до ключей торговать ещё 4 года
▫️Ср. темп продаж со старта = 77 ДДУ / мес. Но тут у нас эффект отложки и брокеров. Поэтому дальше будет ниже естественным образом. Для справки: ноябрь = 45 ДДУ
▫️Нераспроданных остатков 1065 шт. Кредит проектного финансирования до 2028. То есть, допускаем, что к ключам можно оставить 5–10% в тов. запасах. Тогда нужный ср. темп продаж по проекту = 25 ДДУ / мес.
▫️Текущ. прайс экспозиции = 615–850 тыр. с White Box. А ср. взвеш. = 680 тыр.
▫️Текущ. ср. цена м² поступившая на эскроу = 603 тыр.
👇См. скрин – Оценка текущей маржинальности по себестоимости = минус 21%. Т.е. стартовали с ценой квартир в убыток. Явно рассчитывая раскрутить её. ▫️Оценочно, чтоб по итогу выйти в маржинальность 19–27%, нужна средняя продажная по проекту = 900–1000 тыр. Или +50-65% к текущей. Или около +12% удорожания в год
▫️Но это рост накопленным итогом. То есть цена предложения (экспозиции) должна расти ещё активнее. Возможно ли? Хз…
▫️Однако, пока запас чувствительности по срокам и темпам есть, а маржу надо бустить = планируют повышать прайс выше рыночных темпов
▪️Republic (Forma)
▫️1 очередь стартовали в рынок в июне 2022. За 18 мес. зарегили 353 ДДУ. Или 51% проектного объёма очереди. До ключей торговать ещё 2 года
▫️Ср. темп продаж со старта = 19 ДДУ / мес. Нераспроданных остатков 338 лотов. Но будут и следующие очереди. А кредиты проектного финансирования до 2027 и 2031 гг. То есть, вероятно, к ключам текущие корпуса нужно раскидать в ноль. Тогда целевой ср. темп для них = 14 ДДУ / мес.
▫️Текущ. прайс экспозиции = 573–912 тыр. с White Box (ср. взвеш. = 690 тыр.), и 538–816 тыр. в бетоне (ср. взвеш. = 640 тыр.)
▫️Текущ. ср. цена м² поступившая на эскроу = 590 тыр.
👇См. скрин – Оценка текущей маржинальности по себестоимости = считай ноль. Причём на старте ср. цена продажи (поступление на эскроу) была 570 тыр. То есть фактически не поменялась за 1,5 года. Оценочно, чтоб по итогу выйти в маржинальность 25%, нужна средняя продажная по проекту = 800 тыр. Или +35% к текущей. Или +16% удорожания в год
▫️Но, опять же, это рост накопленным итогом. То есть цена экспозиции должна расти круче Славы. А вот запаса чувствительности в ср. темпе, как у конкурентов, тут нет
▫️Значит и пушить маржу, повышая прайс в лоб – не варик без потерь. Т.е. расчёт на поддержку следующими очередями, что они вытянут маржу проекта по итогу к целевым
▪️Тишинский Бульвар (Sminex)
▫️Жилья будет порядка 68–69 тыс. м². Сели ср. площадь будет в районе конкурентов, то это около 1000 квартир. Допустим, Смайнексы поставят сроки, как у Славы. И заложат распродажу к ключам в ноль. Тогда целевой ср. темп 20 ДДУ / мес.
▫️Как видим, такой темп локация осилит. Но и ср. цены продаж конкурентов показывают нам, что даже на хаях рынка, здесь адекватно воспринимается уровень 600 тыр.
▫️Таким образом, полагаю, что ребята будут толкаться от Репаблика в первую очередь. Пока не видел квартирографию и доки Тиш.Буль., и не углублялся в расчёт с поправочными коэффициентами… Но, предположим, что решат нивелировать поправку за сравнительно лучшее расположение, понижающим коэффициентом на старт. Тогда выйдут +/- как висит сейчас Репаблик
▫️В любом случае, при себесе между уровнями конкурентов, около 240 тыр. по общей площади, это будет убыточный старт. Оценочно, чтоб по итогу взять 20–25% маржинальности с проекта, ср. цену продажи нужно будет поднять в район 900 тыр. То есть, повышаться на уровне Славы
▫️Итого, по цене старта: Если выйдут дешевле Репаблика – может произойти отмена, как было в Достижении. Или сольют объём, спохватятся и бустанут прайс. Если сразу дороже – риск провафлить темпы
Кто осилил в пятницу много цифр – тот молоток. Если полезно огонёк 🔥 @iliilitop
Не вангую. Рассуждаю. У ребят там свои танцы от отделки и финмодели. Но точно будут примеряться к соседнему Republic и квартирной очереди SLAVA
▪️SLAVA (MR Group)
▫️Квартиры стартовали в рынок в сент 2023. За 3 мес. зарегили аж 230 ДДУ с физиками. Или 18% проектного объёма. Это ту мач. Ведь до ключей торговать ещё 4 года
▫️Ср. темп продаж со старта = 77 ДДУ / мес. Но тут у нас эффект отложки и брокеров. Поэтому дальше будет ниже естественным образом. Для справки: ноябрь = 45 ДДУ
▫️Нераспроданных остатков 1065 шт. Кредит проектного финансирования до 2028. То есть, допускаем, что к ключам можно оставить 5–10% в тов. запасах. Тогда нужный ср. темп продаж по проекту = 25 ДДУ / мес.
▫️Текущ. прайс экспозиции = 615–850 тыр. с White Box. А ср. взвеш. = 680 тыр.
▫️Текущ. ср. цена м² поступившая на эскроу = 603 тыр.
👇См. скрин – Оценка текущей маржинальности по себестоимости = минус 21%. Т.е. стартовали с ценой квартир в убыток. Явно рассчитывая раскрутить её. ▫️Оценочно, чтоб по итогу выйти в маржинальность 19–27%, нужна средняя продажная по проекту = 900–1000 тыр. Или +50-65% к текущей. Или около +12% удорожания в год
▫️Но это рост накопленным итогом. То есть цена предложения (экспозиции) должна расти ещё активнее. Возможно ли? Хз…
▫️Однако, пока запас чувствительности по срокам и темпам есть, а маржу надо бустить = планируют повышать прайс выше рыночных темпов
▪️Republic (Forma)
▫️1 очередь стартовали в рынок в июне 2022. За 18 мес. зарегили 353 ДДУ. Или 51% проектного объёма очереди. До ключей торговать ещё 2 года
▫️Ср. темп продаж со старта = 19 ДДУ / мес. Нераспроданных остатков 338 лотов. Но будут и следующие очереди. А кредиты проектного финансирования до 2027 и 2031 гг. То есть, вероятно, к ключам текущие корпуса нужно раскидать в ноль. Тогда целевой ср. темп для них = 14 ДДУ / мес.
▫️Текущ. прайс экспозиции = 573–912 тыр. с White Box (ср. взвеш. = 690 тыр.), и 538–816 тыр. в бетоне (ср. взвеш. = 640 тыр.)
▫️Текущ. ср. цена м² поступившая на эскроу = 590 тыр.
👇См. скрин – Оценка текущей маржинальности по себестоимости = считай ноль. Причём на старте ср. цена продажи (поступление на эскроу) была 570 тыр. То есть фактически не поменялась за 1,5 года. Оценочно, чтоб по итогу выйти в маржинальность 25%, нужна средняя продажная по проекту = 800 тыр. Или +35% к текущей. Или +16% удорожания в год
▫️Но, опять же, это рост накопленным итогом. То есть цена экспозиции должна расти круче Славы. А вот запаса чувствительности в ср. темпе, как у конкурентов, тут нет
▫️Значит и пушить маржу, повышая прайс в лоб – не варик без потерь. Т.е. расчёт на поддержку следующими очередями, что они вытянут маржу проекта по итогу к целевым
▪️Тишинский Бульвар (Sminex)
▫️Жилья будет порядка 68–69 тыс. м². Сели ср. площадь будет в районе конкурентов, то это около 1000 квартир. Допустим, Смайнексы поставят сроки, как у Славы. И заложат распродажу к ключам в ноль. Тогда целевой ср. темп 20 ДДУ / мес.
▫️Как видим, такой темп локация осилит. Но и ср. цены продаж конкурентов показывают нам, что даже на хаях рынка, здесь адекватно воспринимается уровень 600 тыр.
▫️Таким образом, полагаю, что ребята будут толкаться от Репаблика в первую очередь. Пока не видел квартирографию и доки Тиш.Буль., и не углублялся в расчёт с поправочными коэффициентами… Но, предположим, что решат нивелировать поправку за сравнительно лучшее расположение, понижающим коэффициентом на старт. Тогда выйдут +/- как висит сейчас Репаблик
▫️В любом случае, при себесе между уровнями конкурентов, около 240 тыр. по общей площади, это будет убыточный старт. Оценочно, чтоб по итогу взять 20–25% маржинальности с проекта, ср. цену продажи нужно будет поднять в район 900 тыр. То есть, повышаться на уровне Славы
▫️Итого, по цене старта: Если выйдут дешевле Репаблика – может произойти отмена, как было в Достижении. Или сольют объём, спохватятся и бустанут прайс. Если сразу дороже – риск провафлить темпы
Кто осилил в пятницу много цифр – тот молоток. Если полезно огонёк 🔥 @iliilitop
Касательно гуляющих в телеге новостей «Аааа… ПИК снижает цены»
Давайте выдохнем и разберёмся. Может такое быть в принципе? Да. Происходит ли реально? Ваще не факт. Где у нас граждане черпают инфу? Ага, история цены на циан
И вот тут, как в анекдоте, есть нюанс. Перечитайте, что я показывал и писал вот тут
Видите – тогда ПИК грузил в ЦИАН цену по госипотеке. А на их сайте она по умолчанию стоит «при 100% оплате». И цены за нал и по ипотеке отличаются на миллионы. В том скрине к посту, у меня был конкретный лот в Барклая 6. Вот его и посмотрим сейчас…
Видите, на скрине, в чём хаос нынешнего ценообразования и аналитики цен. Есть по лоту снижение цены? Для кого-то да, а кому-то нет… Всё как я писал в посте про бар😉 @iliilitop
Давайте выдохнем и разберёмся. Может такое быть в принципе? Да. Происходит ли реально? Ваще не факт. Где у нас граждане черпают инфу? Ага, история цены на циан
И вот тут, как в анекдоте, есть нюанс. Перечитайте, что я показывал и писал вот тут
Видите – тогда ПИК грузил в ЦИАН цену по госипотеке. А на их сайте она по умолчанию стоит «при 100% оплате». И цены за нал и по ипотеке отличаются на миллионы. В том скрине к посту, у меня был конкретный лот в Барклая 6. Вот его и посмотрим сейчас…
Видите, на скрине, в чём хаос нынешнего ценообразования и аналитики цен. Есть по лоту снижение цены? Для кого-то да, а кому-то нет… Всё как я писал в посте про бар
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM