😨 Застройщик обанкротился — что делать? Пошаговый план

Вице-премьер Марат Хуснуллин намекнул, что из-за высокого ключа есть риски банкротства застройщиков, которые «не рассчитали свою экономику». Надеемся, вас это обойдет стороной, но на всякий случай рассказываем, как действовать в такой ситуации.

1️⃣ Следите за состоянием стройки. Важно не пропустить информацию о банкротстве застройщика (даже если сделка проводилась через эскроу-счет).

Конкурсный управляющий обязан сообщить об этом дольщикам в течение 15 дней после решения суда. Но информация о банкротстве также размещается в «Коммерсанте» и Едином федеральном реестре.

За ходом строительства можно следить на сайте наш.дом.рф.

2️⃣ Принимайте решение:

🔘Ждать окончания стройки. Обязанность достроить дом возьмет на себя другой девелопер, но процесс может затянуться.

Покупатель должен включить свои требования к застройщику в реестр требований участников ДДУ. Это нужно сделать в течение 60 дней после признания о банкротстве. Не успеете — придется ходатайствовать в суд и доказывать уважительную причину пропуска срока.

🔘Или вернуть деньги. Тогда нужно отказаться от ДДУ ⏩ как только запись о регистрации договора в ЕГРН будет погашена, банк вернет средства. Но сработает это только до момента ввода дома в эксплуатацию.

Также помните: выплаченные проценты в любом случае никто не компенсирует.

😳 Сейчас в официальном реестре проблемных объектов от ДОМ.PФ указано всего 160 объектов. Но сотни долгостроев не попадают в этот список: о некоторых из них мы рассказывали раньше. Ключевая проблема — долгое признание застройщика банкротом. Это «действо» может длиться годами, а стройка так и оставаться замороженной.

🏠 Не верю, что мы рассказываем об этом в 2024 году, #инструкция@IF_Estate

🔥 Как выбрать ликвидную квартиру для себя?

Собрали в одном посте все важные моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья.

🎚️ Проверьте застройщика. Стоит убедиться, что у него уже есть построенные ЖК. Узнайте, были ли они сданы вовремя и с каким качеством работы: можно даже съездить на просмотр такой квартиры. Подробный план анализа застройщика читайте здесь.

❗️«Маленький» девелопер + очень низкие цены = высокая вероятность долгостроя или банкротства.

🎚️ Изучите проектную декларацию — ее можно найти на портале наш.дом.рф. Там вы найдете, какие объекты благоустройства и инфраструктуры будут строить на территории ЖК и в какие сроки. Нередко информация в документах отличается от рекламных слоганов.

🎚️ Локация. Лучше приехать на место и «ногами» изучить территорию: есть ли поблизости точки притяжения, как далеко магазины, школы, ТЦ, поликлиники. И, конечно, не забываем о транспортной доступности.

Если район новый и инфраструктура появится позже, изучите планы города и когда они будут реализованы.

🎚️ Этаж. Лучший вариант — квартира в середине дома: хулиганы не доберутся и переплачивать за «высоту» не придется. На вид из окна тоже не стоит закрывать глаза — он особенно важен при перепродаже, да и влияет на качество жизни.

🎚️ Число квартир на площадке. Чтобы избежать ощущение человейника и пробок в лифте, их должно быть как можно меньше.

🎚️ Планировка. Здесь важно все: количество окон, длина коридора, расположение и метраж комнат и пр. Прочитайте наши разборы по хэштегу #планировки, чтобы разобраться в нюансах.

🎚️ Парковка. Для водителей это принципиальный момент: ежедневно корячиться во дворе или выезжать из теплого паркинга. Узнайте, будет ли подземная парковка и сколько там мест относительно квартир.

🎚️ Условия покупки. Обращайте внимание не только на ипотечную ставку, но и ПСК — от нее зависит реальная переплата. Сейчас застройщики выкатывают десятки программ: оцените, вдруг что-то из них идеально вам подходит.

Какой пункт вы бы добавили в свой личный чек-лист?

💚 Выбирайте с умом, #инструкция@IF_Estate

⚡️Лифты позволят обслуживать только «особым» специалистам

За последние 5 лет в России произошло 330 несчастных случаев с лифтами. Более 50% из них привели к тяжелым травмам и смертям: в 2023 году погибли 13 человек, а в 2024 — семь.

Одна из причин — некачественное обслуживание лифтов. Этим часто занимаются непрофессионалы без оборудования и квалификации.

💭 Поэтому в Госдуме предлагают дать возможность обслуживать лифты в МКД только компаниям, которые включены в особый реестр специализированных организаций. А застройщиков и УК обязать заключать договоры только с ними.

Создадут единый реестр ⏩ число компаний, которым можно обслуживать лифты, сократится ⏩ вырастет стоимость таких услуг. Так что, готовим кошельки.

☝🏻 Несмотря на жуткую статистику, современные лифты не так страшны:

🎚️ Канаты оборвутся и лифт упадет — частый страх. Но на деле устанавливают минимум три троса, сделанных из стальных волокон. Даже один из них способен выдержать вес кабины и пассажиров — до 3 тонн.

🎚️ Лифт уедет в подвал или разобьется о крышу. Это попросту невозможно: если он проедет выше верхнего / нижнего этажа на 5 см, то сработает контакт безопасности и лифт сразу отключится.

За проблему с лифтами взялись всерьез: уже продлили их срок эксплуатации на 5 лет и предложили платить за капремонт вдвое больше, чтобы были средства для их замены. Подробнее обо всех «идеях» рассказывали здесь.

🏠 Поддерживаете инициативу? #новости@IF_Estate

😳 Названы самые грязные районы Москвы

EcoStandart выпустил обновленную экологическую карту-рейтинг столицы. Оценивали загруженность дорог, наличие промышленных объектов и аэропортов, число ЛЭП и телевизионных башен, плотность населения и площадь зеленых насаждений.

⚠️ Самые загрязненные районы столицы:

🔘 Западное Дегунино (САО) — высокая загруженность шоссе, мало зеленых зон, близость к асфальтобетонному заводу и ТЭЦ.

🔘 Бутырский (СВАО) — высокое влияние «объектов негативного воздействия», минимум зеленых насаждений.

🔘 Соколиная гора (ВАО) — рядом ТЭЦ, мало водоемов, загруженные дороги.

🔘 Нижегородский (ЮВАО) — близость к ТЭЦ и другим объектам негативного воздействия.

🔘 Капотня (ЮВАО) — загруженное шоссе, рядом два предприятия: завод «Газпромнефть-МНПЗ» и ТЭЦ.

🌿 Самые чистые районы предсказуемо в Новой Москве:

🔘Большинство из них находится на юго-западном направлении: поселения Роговское, Кленовское, Вороновское, Киевский, Новофедоровское, Первомайское и пр.

🔘На северо-западном направлении: Куркино и Силино (рядом с Зеленоградом).

🔘Внутри МКАД: Ясенево, Орехово-Борисово Северное, Кузьминки, Измайлово, Метрогородок и Крылатское.

💸 При этом корреляции между ценами и экологической обстановкой нет. Например, в одном из самых грязных районов «Соколиная гора» — квартиры продаются за 260,6 тыс. руб. / м². А в «чистых» Кузьминках всего за 242,9 тыс. руб. / м².

Изучайте карту, чтобы точно знать, где стоит покупать и арендовать недвижимость, а откуда стоит бежать. Хотите такой же разбор по Петербургу?🔥

💚 За ваше здоровье, @IF_Estate

🥹 Знаете, как получить шаблон идеального договора аренды бесплатно?

Варианта два:

1️⃣ Для тех, у кого есть Telegram-premium: проголосовать за наш канал.

2️⃣ Для всех 🔥 Отдать свой голос вот тут за канал «Деньги из бетона».

Нас номинировали в премии Private Money, как «ЛУЧШИЙ TELEGRAM-КАНАЛ ПО ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ»!

Регистрироваться не нужно! Просто:

🔘 Перейдите по ссылке https://anketolog.ru/tg-nedvizh2024.

🔘 Найдите знакомый зеленый логотип и отправьте свой голос!

🔘 НАПИШИТЕ В КОММЕНТАРИИ «ЗА БЕТОН», и мы вышлем вам договор.

💚 Работаем для вас, дорогие! @IF_Estate

🤑 Как начать сдавать квартиру в аренду?

Расписали пошаговый план действий для сдачи жилья, чтобы вы не откладывали давно задуманное.

1️⃣ Определитесь с формой деятельности для уплаты налогов.

Проще всего — оформить самозанятость в приложении «Мой налог». Платить придется всего 4-6% с дохода, при этом нет обязательных отчислений как в случае с ИП.

Но подойдет только тем, кто сдает квартиры (а не апартаменты), и годовой доход не превышает 2,4 млн руб. Подробнее о системе налогообложения здесь.

2️⃣ Обустройте квартиру. Для этого установите необходимую мебель, а старую выбросите. Немного декора, уборка, мелкий ремонт — и хоумстейджинг готов. А растения, мягкие текстуры и зеркала добавят еще к цене вашего жилья.

3️⃣ Опубликуйте объявление. Помните, что качественные фото и подробное описание квартиры — залог успеха.

Ограничиваться одним сервисом для сдачи жилья не стоит: Домклик позволяет публиковать объявления бесплатно, а Циан и Авито дают такую возможность 1 раз в месяц.

4️⃣ Подготовьте договор аренды. Он спасет вас от неприятных ситуаций и потери денег. Также не забывайте об описи имущества — иначе не докажете, что жильцы что-то украли или сломали.

А чтобы не мучиться с составлением договора, забирайте наш идеальный шаблон бесплатно.

5️⃣ Готовьтесь встречать арендаторов. Стоит тщательно подойти к их выбору, чтобы избежать недобросовестных жильцов. Для этого обращайте внимание на 🚩флаги: проблемы с документами, частую смену жительства и пр.

💚 Сохраняйте, чтобы не потерять, #аренда@IF_Estate

😱 30%: ставка по ипотеке достигла психологического максимума

Хотя ключ подняли до 21% еще в октябре, банки не перестают увеличивать полную стоимость кредита (ПСК).

Теперь оформить рыночную ипотеку в среднем удастся под 30,17%. Взял 7 млн, а отдал в 8 раз больше — 56 млн руб. (см. скрин). А «самые выгодные» условия, которые удастся найти — всего 27,5%.

🫣 Но и это явно не конец: ЦБ с 99,9% вероятностью в декабре вновь поднимет ключ. И ставки взлетят еще выше.

В итоге по семейке лимиты тают на глазах (Сбер снова на стопе), Минфин дополнительные меры поддержки не вводит из-за и без того большой нагрузки на бюджет, а банки не могут занижать ставки, поскольку стоимость проектного финансирования (ПФ) растет вместе с ключом. Чувствуем, дальше — только веселее.

🏠 В интересное время мы живем, #ипотека@IF_Estate

💰 Зимой на даче вас могут оштрафовать

Планируете новый год загородом или сдаете свою дачу в аренду? Читайте в этом посте, как избежать штрафов до 60 тыс. руб.

🔥 Что нельзя делать зимой на даче:

🎚️ Копить мусор — штраф от 2 до 15 тыс. руб. Оставить его на участке или даже закопаеть в снег — это несоблюдение СанПина и мер противопожарной безопасности.

🎚️ Запускать фейерверки — от 5 до 15 тыс. руб. Штраф выпишут, если не соблюдать технику безопасности (расстояние до зданий, деревьев и пр.), которая указана в инструкции производителя.

🎚️ Разбрасывать снег. Если вы выбросите снег со своего участка на дорогу или соседскую территорию — «накажет» ГИБДД. В первом случае выпишут штраф от 5 до 10 тыс. руб., во втором — до 300 руб. за самоуправство.

🎚️ Прогревать двигатель более 5 минут. Может прилететь штраф от 500 до 1,5 тыс. руб. от ГИБДД.

🎚️ Разводить огонь — от 5 до 15 тыс. руб. Санкции будут, если не следовать правилам безопасности. Разводить огонь можно не ближе 5 м от строений. Проще — купить мангал.

🎚️ Запускать дроны — 1,5-2 тыс. руб. Если беспилотник тяжелее 150 гр., его нужно зарегистрировать. А если он весит >30 кг или запускается на высоту более 150 м — придется получить разрешение с подачей плана полета в Единую систему ОрВД. Иначе — накажут. А в некоторых регионах беспилотники нельзя запускать вовсе.

🏠 За все нужно платить, #инструкция@IF_Estate

⚡️⚡️ Лимиты больше не исчерпаются — они будут общие

Пришло сразу две хороший новости:

1️⃣ Минфин пообещал увеличить общий лимит по семейной ипотеке в 2025 году на 2,4 тлрн руб.

И это много. Для сравнения: с 2018 по 2022 годы по семейке суммарно было выдано кредитов на 1,7 трлн руб. В 2023 — на 2,2 трлн, а за 10 мес. 2024 — на 1,7 трлн.

🤔 Насколько хватит новых лимитов, сказать сложно: с одной стороны, ужесточили условия ⏩ заемщики реже берут кредит. С другой — расход бюджета колоссальный из-за большой разницы ключа и 6% ⏩ лимиты тают на глазах.

Но все же, этих средств должно хватит на весь 2025 год.

2️⃣ С 15 декабря Минфин запустит новый механизм выдачи льготных ипотек.

Сейчас ДОМ.PФ распределяет лимиты между банками, исходя из спроса. Но судя по всему, скоро «кусочничество» отменят и запустят принцип общего котла.

💰 Пока общие лимиты есть — выдавать ипотеку будут все банки из «общака». Никаких локальных стопов, беготни от банка к банку, привязок к исчерпанию и просьб перераспределения.

Если все будет так — нервы многих заемщиков сохранятся. Главное, чтобы на этом фоне не было новых ужесточений вроде исключения из программы Москвы и Петербурга, как было с IT-ипотекой.

🏠 На связи, #ипотека@IF_Estate

😱 73% зарплаты москвичей уходит на аренду однушки

За последние два года стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве выросла почти на 63% — с 44,3 до 72,2 тыс. руб. Хотя зарплата на фоне дефицита кадров растет, она не успевает за темпом арендных ставок: доход москвичей увеличился лишь на 40% — с 70,5 до 98,3 тыс. руб.

Теперь нанимателям приходится отдавать за аренду большую часть дохода — целых 73,4%.

💰 Появляется закономерный вопрос: стоит ли собственникам повышать арендную плату — вдруг сдавать жилье будет некому. Стоит взвесить все за и против:

🎚️ Все повышают, и я подниму. Аренда действительно подорожала по всей стране (+12% за квартал и +50% за год). Если вы не поднимали ее стоимость последние два года, то можно смело следовать за трендом.

🎚️ Общая инфляция растет. Цены на товары и услуги растут ⏩ содержание и обновление квартиры обходятся дороже. Повышаем аренду, чтобы компенсировать издержки.

🎚️ Сложные отношения с арендатором. Если наниматель часто просит отсрочку по оплате, забывает присылать показания счетчиков, ругается с соседями — сейчас отличное время, чтобы расстаться с ним за счет увеличения стоимости аренды.

❌ В среднем на сдачу квартиры уходит 22-30 дней ⏩ Почти месяц жилье будет простаивать, а вы не получать доход. Если планируете повышать цену до 5 тыс. руб. — посчитайте, будет ли это выгодно для вас.

❌ Срок договора еще не истек. Если в документах не прописана возможность повышать арендую плату, придется дождаться окончания срока. И никакие доводы о росте цен на рынке не помогут.

❌ Потеря ответственного арендатора. Если текущие жильцы не готовы платить больше, но они добросовестно относятся к обязательствам и вашему имуществу — возможно, стоит пойти навстречу. Найти надежного квартиранта, которого не придется выселять через месяц, не так просто.

🏠 Принимайте решения с умом, #аренда@IF_Estate

💸 Сколько вы переплатите за низкий процент?

Субсидированные ставки от застройщиков по-прежнему популярны на фоне 30% рыночной ипотеки. Мы разобрались, какие предложения сейчас есть на рынке.

🎚️ Самолет. Можно взять ипотеку под 5,9% на 2 года с ПВ 40%. Если такой суммы нет, предлагают программу под 8% на 2 и 3 года с первым взносом 20-30%. Во всех случаях удорожание будет достигать 11%, но есть точечные квартиры без наценок.

☝🏻 Помните: после окончания «льготного периода» ставка перейдет на стандартную. Если ЦБ за это время ключ не понизит, ежемесячный платеж увеличится в 2-3 раза.

🎚️ ПИК. Доступны ставки под 14-18% на весь срок с ПВ 30%. Чем меньше процент — тем больше удорожание.

Если при оформлении ипотеки ежемесячный платеж вам комфортен — дальше сюрпризов не будет. Позже удастся рефинансировать кредит или продолжить платить прежнюю сумму.

🎚️ Брусника. Ее предложения выглядят заманчивее всего. Обещают, что наценки на квартиру вовсе не будет, если брать ипотеку под 5,99% на 2 года или под 9,49% на 7,5 лет. В обоих случаях ПВ 15%.

🎚️ Level и ФСК. В отделе продаж нам заявили, что субсидированные ставки подбираются только индивидуально: многое зависит от заемщика, ЖК и конкретной квартиры.

О других девелоперах читайте в инфографике 👆🏻

Кстати, скоро эта лавочка прикроется. Ипотечный стандарт, запрещающий схематозы, начнет действовать уже с 1 января 2025 года.

🏠 Успевайте, #ипотека@IF_Estate

😨 Смотрим самые грязные районы Петербурга

Как и обещали, публикуем разбор экологической карты-рейтинга Северной столицы от EcoStandart. О Москве уже рассказывали здесь.

1️⃣ Самые грязные районы Питера

🔘 Красногвардейский. Загруженное шоссе с вечными пробками и выхлопами авто.

🔘 Василеостровский (удивлены?). Мало зеленых зон, высокая плотность населения и перегруженные дороги.

🔘 Невский, Фрунзенский, Московский, Кировский. Южные районы города приближаются к критической экологической ситуации. Ключевая проблема — близость к объектам негативного воздействия (ОНВ): многочисленным ТЭЦ и аэропорту. А также загазованные улицы из-за пробок на дорогах.

2️⃣ Самые чистые районы

🔘Петроградский. Много парков и скверов, удален от промышленных объектов. Единственный минус — плотная застройка.

🔘Остальные — загородом: Курортный, Петродворцовый и Пушкинский районы. В каждом из них низкая плотность населения и застройки, а также не загруженные дороги.

Правда, даже в них недостаточно зеленых насаждений, а поблизости расположены очистные сооружения.

☝🏻 Важно понимать: в Питере районы очень большие — и в его разных частях экологическая ситуация может отличаться. Но при выборе квартиры для покупки и съема имейте в виду эти показатели.

🏠 Согласны с рейтингом? @IF_Estate