❌ В этой локации Петербурга невозможно жить!

Element Development выкупил на намыве Васильевского острова 9,8 га за 18 млрд руб. Он планирует построить 340 тыс. м² недвижимости, из них 160 тыс. м² — бизнес-класса, школу и детсад.

Вместе с нашим партнером Даниилом Суриковым разобрали нюансы жизни на намывной территории Васьки и какие перспективы есть у нового проекта.

➖ Минусы:

✖️ Песчаная территория вблизи воды. Она обдувается ветрами круглогодично: в жару может стать плюсом, но большую часть года — испытание. Песок попадает в рот, обувь, одежду и пр.

✖️ Плохая транспортная доступность. На эту территорию ведут два узких моста с частыми пробками. До ближайшей станции м. Приморская — пешком 50 мин., на автобусе — 40 мин.

✖️ Отсутствие социальной инфраструктуры. На намыве всего одна школа и два детсада, хотя в округе около 8 ЖК. Есть небольшие кафе и магазины, но ни одного торгового комплекса. За «благами жизни» придется ехать на основную часть острова.

✖️ Обманутые ожидания. Люди хотят жить на Васильевском острове (и застрои продают квартиры на намыве именно с таким лозунгом), а получают «комфорт» Ленобласти.

💸 Даже жизнь в Мурино (вблизи к метро) сильно комфортнее, чем на намывной территории Васьки, по мнению Даниила Сурикова. Главный образом из-за неоправданно высокой цены, учитывая все минусы локации.

Студии ~6-7 млн руб.
Однушки ~9-10 млн руб.
Двушки ~14-15 млн руб.

➕ Плюсы:

✔️ Ночью без пробок можно добраться за пару минут до центра Васильевского острова.

✔️ По цене «хорошей области» вы покупаете де-юре Васильевский остров (но помним, как будет де-факто).

✔️ Новый дом среднего качества (с гарантией 3 лет) лучше, чем вторичка 70-х годовых. 

✔️ Из-за не очень активных продаж застройщики предлагают выгодные программы рассрочек и субсидированную ипотеку.

🏗 Вероятно, Element использует под проекты лишь 1-2 га, а остальное — в банк земли, на перепродажу или под проектное финансирование. 

Сейчас у молодого застройщика строится 3 проекта, а сдан лишь один ЖК — «Bereg.Курортный» в Сестрорецке. 

Справочно: это рекордная сделка с землей. По данным коллег Rusprofile, выручка ООО СЗ «Элемент» выросла за прошлый год на 59%, но всего лишь до 113 млн руб., а чистая прибыль — до 50 млн руб. (+86%). Какое юрлицо берет такие участки — не разберешь.

#разборЖК

🏠 Лишь бы не сдуло, @IF_Estate

💚 Топ-3 столичных ЖК комфорт-класса

Есть ли удобная и безопасная жизнь за МКАД? Мы разобрали три лучших комплекса с развитой инфраструктурой и комфортными ценами.

1️⃣ Переделкино Ближнее от «Абсолют»

🎚️ Сдача комплекса в 2024-2027, есть сданные дома. Квартиры продаются и с отделкой (2 стиля на выбор), и без отделки (с возможностью перепланировки). 

🎚️ Цена. Студии (21,6 м²) от 7,6 млн руб., однушки (34,2 м²) — от 10,1 млн, двушки (51,2 м²) — от 12,7 млн, трешки (74,7 м²) — 16,7 млн. 

🎚️ Локация. м. Рассказовка (7 мин. пешком), 8 км до МКАД. ЖК окружен тремя парками и находится рядом с прудом: есть благоустроенная набережная.

🎚️ Особенности. Во дворе 3 школы и 7 детских садов (один из них с бассейном). На территории теннисные столы, пляжный волейбол, уличные тренажеры, велодорожки, ролики, тюбинг. Есть все для любителей животных: 5 площадок для выгула, зоомагазины, оборудование для дрессировки. 

2️⃣ Деснаречье от «А101»

🎚️ Сдача комплекса в 4 квартале 2025 года. Часть квартир продается без отделки, часть — с отделкой (6 стилей).

🎚️ Цена. Студии (20,9 м²) от 6,1 млн руб., однушки (33,3 м²) — от 8,9 млн, двушки (35,9 м²) — от 9,3 млн, трешки (59,6 м²) — 11,4 млн.

🎚️ Локация. м. Ольховское (10 км), но м. Десна (10 мин. пешком) откроют в 2027 году, 15 км до МКАД. ЖК расположен на берегу рек «Незнайка» и «Десна».

🎚️ Особенности. Реализована концепция «15-минутного города». В районе будут построены 6 детских садов, одна спортшкола и 5 образовательных центров. Также создадут общественный центр с кинотеатром, «ФудХолл», спорткомплекс с ледовой ареной и бассейном. 

3️⃣ «Лучи-2» от ЛСР

🎚️ Сдача комплекса во 2 квартале 2027 года. Можно приобрести квартиру с готовой отделкой, и даже с полной мебелировкой.

🎚️ Цена. Студии (20,2 м²) от 7 млн руб., однушки (34,7 м²) — от 10,2 млн, двушки (52,3 м²) — от 15,4 млн, трешки (60,8 м²) — 19,2 млн.

🎚️ Локация. м. Солнцево (7 мин. пешком), 6 км до МКАД.

🎚️ Особенности. ЖК находится в районе «Солнцево» с развитой инфраструктурой. В самом квартале «Лучи» есть подземный паркинг, 4 школы и 6 детских садов, фитнес, кафе, бассейн, аптеки и пр.

❌ Главный минус этих ЖК — высотность. Застройщики пытались избавиться от ощущения «человейников», но кого-то даже на рендерах число домов и этажей отпугнет. Лучи, к сожалению, превратились в гетто с мелкой нарезкой, огромным количеством студий и нехваткой мест в школах.

Чтобы не тесниться в четырех стенах, изучите подборку коттеджных поселков. Там вам точно будет свободнее.

#разборЖК

🏠 Что бы вы выбрали: дом или квартиру? @IF_Estate

🏠 Авторский разбор ЖК «Черная речка, 41»

Проект премиум-класса от «Legenda» находится в Приморском районе Петербурга в окружении облагороженного старого фонда.

🔑 Передача ключей — IV квартал 2025. Всего 12 домов: 7-9 этажей.

📍 Локация. До м. Черная речка 8 мин. пешком, в 2 мин. от Строгановского парка. На машине в 10 мин. от Каменного и Елагин острова.

🏡 Инфраструктура. В пешей доступности десятки продуктовых магазинов и 4 фитнес-центра. Поблизости три вуза: Военно-морская академия, СПбГИКиТ, ВШЭ.

💸 Что по ценам? Уже распродано 72% квартир. Сейчас в продаже всего 85 объектов.

🔘 Самый дешевый лот — однушка (48 м²) за 19 млн руб.

🔘 Самый дорогой — трешка (107 м²) за 49 млн руб.

💰 Инвест. Учитывая близость с вузами, однушки будут актуальны обеспеченным студентам или семьям. Но их могут «переманить» соседние ЖК с более демократичными ценами.

Перепродажа вряд ли даст вам иксы: район «устоявшийся», а новые инфраструктурные проекты не планируются.

❗️Из минусов:

✖️ При выезде из ЖК будете стоять в пробке. Уже сейчас там регулярно все «красное» — после заселения ситуация усугубится.

✖️ Окна из некоторых домов выходят на узкие улочки с активным движением — может быть, шумно. Но вид будет не на дорогу, а в окна другого ЖК.

✖️ Поблизости парк — и это плюс. Но он необорудованный, проходное место по дороге в метро.

#разборЖК

💚 Не инвестрекомендация, @IF_Estate

🔥 Сталинские высотки возвращаются: в Москве появится восьмая

КРОСТ начал продажи в ЖК премиум-класса «Высотка на Жукова» в стиле сталинского ампира со скульптурами, арками и колоннами.

📍Локация. СЗАО, Хорошево–Мневники, 15 мин. пешком до м. Народное ополчение. В окружении — лес Октябрьское Радиополе, который власти обещали благоустроить.

🔑 ЖК сдадут в 1 кв. 2026 года, а ключи — в апреле 2027. Всего построят 462 квартиры без мелкой нарезки: от 38 до 207 м². Потолки — 3,45 м, а в лобби с каминами, библиотеками и коворкингами — до 7 м.

Высота дома без рекордов — 233 метра (это чуть меньше МГУ) с 46 этажами.

💰 Проект для толстого кошелька. Средняя цена за квадрат — 662 тыс. руб. Однушки (44,8 м²) продаются от 31,9 млн без отделки, двушки (79,5 м²) — от 44 млн, трешки (80 м²) — от 49,3 млн руб. Сейчас в продаже всего 50 квартир. Максимальный лот выставлен за 55,7 млн руб.

🏠 Дом делится на несколько уровней: квартиры-особняки (они занимают целый этаж), композиторские (на этаже 7 квартир и 4 лифта) и академические с более плотным заселением.

Два последних этажа занимает двухуровневый «особняк Улановой» площадью 207 м² для любителей масштаба и роскоши.

🤑 Премиум-класс во всем: при входе — швейцар, который сам припакрует авто; управляющая компания — вызовет няню, клиниг, привезет домашнюю еду от повара; а на территории ЖК — свой парк.

☝🏻 Проект выглядит необычно на фоне привычных высотных «стекляшек» в металле. Но явно на любителя. Из нюансов — рядом построят квартал по реновации, а прямыми конкурентами станут более дешевые ЖК «Вереск», «Crystal», «Wellton Gold».

Раньше квартиру в сталинских высотках давали за «заслуги перед Отечеством». А сейчас нужно лишь «заслужить» 32 млн руб. Еще интересно, мусоропровод разместят по классике — на кухне? 😆

Цены, очевидно, кусаются, но как вам задумка?

🔥 — Класс! Давно таких интересных проектов не видели
🤣 — Оставьте сталинки в покое, лучше уже не построить

💚 Любой каприз за ваши деньги, #разборЖК@IF_Estate

🤑 Инвест-студия в ПИК от 3,5 млн: стоит ли брать?

В нашумевшем ЖК «Ильинские Луга» начался старт продаж новой очереди. Чего шумят? А потому, что квартиры продают по ценам 2021 года.

🔑 Ключи от новых корпусов выдадут только в августе 2027 года. Дома 9-этажные с потолками 2,62 м, но в квартирах на 1 этаже достигают 4 м.

📍Локация (пока) с плохой транспортной доступностью. Поселок Ильинское-Усово, вблизи Красногорска. До ближайших ст. Строгино, Волоколамская и Тушинская — 25 мин. на авто, до МКАД — 10 км. Без своей машины сейчас там делать нечего.

Но к концу 2029 года должны открыть м. Ильинская ⏩ тогда ликвидность объекта вырастет. Правда, и до этой станции придется прилично топать до ЖК или ехать на автобусе.

При этом инфраструктура развита уже сейчас: магазины, школы, садики, больница в шаговой доступности. Поблизости находится Юсуповский парк и заповедник Лохин остров.

💰 Очень бюджетное жилье. Студии (19,4 м²) продаются от 3,5 млн руб., однушки (30,6 м²) — от 5 млн, двушки (49,5 м²) — от 7,2 млн, трешки (73 м²) — от 9,8 млн. Причем все квартиры — с готовой отделкой и выполнены в евро-формате: кухня совмещена с гостиной.

🔥 Под сдачу в аренду — хороший вариант. Даже сейчас (когда далеко от метро) студии в готовых корпусах в среднем сдаются за 38 тыс. руб., а однушки (евро-двушки) — за 45 тыс. руб.

Тот случай, когда аренда может покрыть ипотеку. Если купить студию за 3,6 млн руб. по семейке с ПВ 30%, ежемесячно придется отдавать всего 14,6 тыс. руб. Конечно, 2,5 года будете платить свои кровные, но все же выглядит перспективно. Другой вопрос — стоит ли семейку тратить на объект «в полях».

🤔 Планировки стандартные, но не без проблем: проход в санузел через грязную зону, неудобные ниши, длинные коридоры (см. скрины). Вместе с тем много окон и нормальное зонирование ⏩ нюансы не критичны.

☝🏻 Главные минусы: срок сдачи только к середине 2027 года и коллапс с транспортом. Для себя точно мы бы не брали, но для инвеста можно присмотреться.

Вложились бы в этот проект? 🔥 / 👎

🏠 Сафонов ПИК, оплатить! #разборЖК@IF_Estate

😁 Бизнес-класс в промзоне от 9 млн — берем?

Начались продажи в новой очереди ЖК «Среда на Лобачевского» от ПИКовского бренда бизнес-класса.

🔑 Ключи выдадут только в апреле 2028 года. Добавилось 4 новых корпуса, причем три из них 13-этажные. Потолки до 3,14 м.

📍Локация, на первый взгляд, удачная. ЖК находится в Очаково-Матвеевском (юго-запад Москвы), всего в 10 мин. пешком от м. Аминьевская (+МЦД). Поблизости «Мичуринский парк», «Долина реки Раменки» и небольшие водоемы.

Но есть нюанс: рядом расположена промзона с бетонным заводом и ТЭЦ, а вдоль всего ЖК — ж/д пути. Уже не так привлекательно, правда?

💸 И цены для такого «бизнес-класса» соответствующие. Студии (24,3 м²) от 9,4 млн руб., однушки (35,8 м²) — от 13 млн, двушки (53,5 м²) — от 17,3 млн, трешки (71,3 м²) — от 22,3 млн. Все квартиры с отделкой White-box и окнами в пол. Также есть варианты с французскими балконами и террасами. Только вот вид из окна, учитывая локацию, вряд ли понравится.

🥵 Еще из минусов — плотная застройка. Рядом уже стоит готовый ЖК «Матвеевский парк», а на генплане «Среды» показано еще немало серых коробок без сроков сдачи. Скорее всего, кластер застроят капитально ⏩ после заселения годами придется терпеть шум стройки.

🔥 Чтобы не сгущать краски, отметим хорошую инфраструктуру. Рядом есть все необходимое: школы, садики, магазины, поликлиники и пр. А на территории самого ЖК сделают пешеходный бульвар (в 2 км) с зонами спорта и отдыха, два водных объекта.

☝🏻Итого: если вас не смущает жизнь в «бизнес-классе» в 10 мин. от МКАД и промзоны с едким воздухом — вариант интересный. Цены адекватные, «внутрянка» ЖК сделана стильно. Но выбираться оттуда будет страшно — легко испугаться местных «депрессивных красот».

🏠 #разборЖК@IF_Estate