#вопрос_ответ
❓ Мне предлагают стать председателем ЖСК в доме, где я живу. Пожалуйста, подскажите, на что нужно обратить внимание при принятии решения, какие документы проверять, какие риски возникают? Вводные: Санкт-Петербург, одноподъездная девятиэтажка 60х годов, состояние нормальное, половина жильцов тут с момента постройки, половина арендаторы, в доме третий год работает отличный управляющий, который устал бодаться с нынешней председателем по очевидным вопросам.
У меня немного профессионально деформированный взгляд на УО, ТСЖ, ЖСК, поэтому попросила ответить подписчицу - опытного председателя правления ЖСК из Москвы.
📝 Привожу её ответ.
“1. Посмотреть в первую очередь состояние расчетов с РСО.
2. Состояние расчетов с жителями, есть ли большие долги, как с ними борются.
3. Капремонт, если счет свой, то оценить возможности по ремонту.
4. ГИС ЖКХ, понимать что придется все делать самому. Иначе штрафы.
5. Посмотреть Устав, оценить его актуальность.
6. Бухгалтерия: кто выставляет счета жителям, кто проводит сверки.
7. Если есть обслуживающая организация, то проверить все договоры с ней, посмотреть акты выполненных работ
Ещё что нужно какой год собрание проводить ОСС и ЖСК. Желательно принять решения, чтобы это совмещать.
Вообще надо понять, что это РАБОТА ПО УПРАВЛЕНИЮ.”
📝 Теперь мой ответ, как если бы я по-прежнему работала в прокуратуре.
※ Если нынешний председатель бодливый, то возможны проблемы при его смене: если он захочет остаться, то начнет оспаривать решение о выборе нового председателя и портить ему жизнь другими способами, в том числе жалобами во все органы.
※ Нужны хорошие отношения председателя с самими собственниками, чтобы они не заваливали обращениями контролирующие органы. В идеальном порядке всё держать трудно. Нарушения найти не сложно. Штрафы на председателя придется оплачивать из своего кармана.
※ Если в доме есть острые конфликты с лицами, которые близко знакомы с хозяйственной деятельностью ЖСК, то они могут начать писать заявления в полицию о фактах растраты (не важно, есть она или нет). Такие заявления могут писать и другие жители, но такие обращения обычно слабо мотивируются, поэтому заканчиваются для председателя вполне благополучно.
※ Нужны хорошие отношения с непосредственными контролирующими, надзорными органами. Если предыдущий председатель постоянно противостоял прокуратуре, препятствовал проверкам, не наказывал работников по представлениям прокуратуры об устранении нарушений закона, обжаловал меры прокурорского реагирования, то у прокуратуры могло сложиться предвзятое отношение к такому поднадзорному лицу. В таком случае все проверки могут проводиться со строгим соблюдением формальностей и привлечением к ответственности в максимально возможных формах.
※ Надо разбираться в жилищном законодательстве, хотя бы в самих основах. ЖСК лично мне не очень нравится тем, что многое относительно его деятельности регламентируется только в его уставе. Нет такой подробной регламентации работы ЖСК в Жилищном кодексе РФ, как например, в отношении ТСЖ. Для кого-то это, наоборот, покажется преимуществом. В любом случае, Устав надо проверить, особенно если он с 1960-х годов ни разу не менялся.
✅ Подробнее спросить об опыте управления ЖСК можно попробовать в чате канала @gkhchat
Возможно, другие подписчики имеют такой опыт и поделятся им.
❓ Мне предлагают стать председателем ЖСК в доме, где я живу. Пожалуйста, подскажите, на что нужно обратить внимание при принятии решения, какие документы проверять, какие риски возникают? Вводные: Санкт-Петербург, одноподъездная девятиэтажка 60х годов, состояние нормальное, половина жильцов тут с момента постройки, половина арендаторы, в доме третий год работает отличный управляющий, который устал бодаться с нынешней председателем по очевидным вопросам.
У меня немного профессионально деформированный взгляд на УО, ТСЖ, ЖСК, поэтому попросила ответить подписчицу - опытного председателя правления ЖСК из Москвы.
📝 Привожу её ответ.
“1. Посмотреть в первую очередь состояние расчетов с РСО.
2. Состояние расчетов с жителями, есть ли большие долги, как с ними борются.
3. Капремонт, если счет свой, то оценить возможности по ремонту.
4. ГИС ЖКХ, понимать что придется все делать самому. Иначе штрафы.
5. Посмотреть Устав, оценить его актуальность.
6. Бухгалтерия: кто выставляет счета жителям, кто проводит сверки.
7. Если есть обслуживающая организация, то проверить все договоры с ней, посмотреть акты выполненных работ
Ещё что нужно какой год собрание проводить ОСС и ЖСК. Желательно принять решения, чтобы это совмещать.
Вообще надо понять, что это РАБОТА ПО УПРАВЛЕНИЮ.”
📝 Теперь мой ответ, как если бы я по-прежнему работала в прокуратуре.
※ Если нынешний председатель бодливый, то возможны проблемы при его смене: если он захочет остаться, то начнет оспаривать решение о выборе нового председателя и портить ему жизнь другими способами, в том числе жалобами во все органы.
※ Нужны хорошие отношения председателя с самими собственниками, чтобы они не заваливали обращениями контролирующие органы. В идеальном порядке всё держать трудно. Нарушения найти не сложно. Штрафы на председателя придется оплачивать из своего кармана.
※ Если в доме есть острые конфликты с лицами, которые близко знакомы с хозяйственной деятельностью ЖСК, то они могут начать писать заявления в полицию о фактах растраты (не важно, есть она или нет). Такие заявления могут писать и другие жители, но такие обращения обычно слабо мотивируются, поэтому заканчиваются для председателя вполне благополучно.
※ Нужны хорошие отношения с непосредственными контролирующими, надзорными органами. Если предыдущий председатель постоянно противостоял прокуратуре, препятствовал проверкам, не наказывал работников по представлениям прокуратуры об устранении нарушений закона, обжаловал меры прокурорского реагирования, то у прокуратуры могло сложиться предвзятое отношение к такому поднадзорному лицу. В таком случае все проверки могут проводиться со строгим соблюдением формальностей и привлечением к ответственности в максимально возможных формах.
※ Надо разбираться в жилищном законодательстве, хотя бы в самих основах. ЖСК лично мне не очень нравится тем, что многое относительно его деятельности регламентируется только в его уставе. Нет такой подробной регламентации работы ЖСК в Жилищном кодексе РФ, как например, в отношении ТСЖ. Для кого-то это, наоборот, покажется преимуществом. В любом случае, Устав надо проверить, особенно если он с 1960-х годов ни разу не менялся.
✅ Подробнее спросить об опыте управления ЖСК можно попробовать в чате канала @gkhchat
Возможно, другие подписчики имеют такой опыт и поделятся им.
#вопрос_ответ
Меня недавно выбрали председателем ТСЖ. Сейчас надо проводить отчётное собрание членов ТСЖ. Какие вопросы надо решать на таком собрании? Заранее спасибо.
В ст. 145 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы компетенции общего собрания членов ТСЖ. Из них для "отчетного" собрания подходят:
✅ Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение отчета о выполнении плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение смет доходов и расходов товарищества на 2019 год.
✅ Установление на основе сметы размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
✅ Утверждение отчета об исполнении смет доходов и расходов товарищества за 2018 год.
✅ Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества.
✅ Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.
В примерно 50% случаев также включаются вопросы об избрании правления (опционально - его председателя), членов ревизионной комиссии (ревизора).
Также можно включить любые вопросы, требующие решения общего собрания членов ТСЖ.
В любом случае, рекомендую сначала изучить 13 и 14 главы Жилищного кодекса РФ про работу ТСЖ, затем другие статьи про управление домом, капитальный ремонт. Потом подзаконные акты.
В идеале это надо было сделать до того, как стать председателем правления. Эта рекомендация актуальна и для тех подписчиков, кто решил создать ТСЖ, но с Жилищным кодексом малознаком.
Без обид, но большая часть ошибок при создании ТСЖ и проведении собраний - из-за незнания основ, статьи в интернете это хорошо (не всегда), но недостаточно.
Меня недавно выбрали председателем ТСЖ. Сейчас надо проводить отчётное собрание членов ТСЖ. Какие вопросы надо решать на таком собрании? Заранее спасибо.
В ст. 145 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы компетенции общего собрания членов ТСЖ. Из них для "отчетного" собрания подходят:
✅ Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение отчета о выполнении плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение смет доходов и расходов товарищества на 2019 год.
✅ Установление на основе сметы размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
✅ Утверждение отчета об исполнении смет доходов и расходов товарищества за 2018 год.
✅ Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества.
✅ Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.
В примерно 50% случаев также включаются вопросы об избрании правления (опционально - его председателя), членов ревизионной комиссии (ревизора).
Также можно включить любые вопросы, требующие решения общего собрания членов ТСЖ.
В любом случае, рекомендую сначала изучить 13 и 14 главы Жилищного кодекса РФ про работу ТСЖ, затем другие статьи про управление домом, капитальный ремонт. Потом подзаконные акты.
В идеале это надо было сделать до того, как стать председателем правления. Эта рекомендация актуальна и для тех подписчиков, кто решил создать ТСЖ, но с Жилищным кодексом малознаком.
Без обид, но большая часть ошибок при создании ТСЖ и проведении собраний - из-за незнания основ, статьи в интернете это хорошо (не всегда), но недостаточно.
#вопрос_ответ #разбор
Недавно прочитал на сайте "××××××××××" , что решение о капремонте принимается простым большинством голосов. Раньше от управляющей компании слышал, что нужно две трети. Кто прав? В комментариях в статье спросили ещё раз, но автор настаивает на своём.
Управляющая организация права, подробности в
статье со скриншотами
Недавно прочитал на сайте "××××××××××" , что решение о капремонте принимается простым большинством голосов. Раньше от управляющей компании слышал, что нужно две трети. Кто прав? В комментариях в статье спросили ещё раз, но автор настаивает на своём.
Управляющая организация права, подробности в
статье со скриншотами
Яндекс Дзен
Сколько голосов нужно для принятия решения о капитальном ремонте.
Опять целый отряд каких-то вредителей распространяет недостоверную информацию. На этот раз о количестве голосов на общих собраниях по вопросу проведения капремонта. Подписчик спросил, правда ли, что вопрос "принять решение о проведении капитального ремонта"…
#вопрос_ответ про расчёт платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества ("ОДН"):
Должен ли учитываться норматив, если общее собрание собственников приняло решение о том, чтобы размер платы определялся исходя из показаний общедомового прибора учёта?
Практика традиционно противоречивая. Выбирайте, какая близка вам.
По последнему примеру, упомянутому в статье, позавчера АС Западно-Сибирского округа поддержал позицию, которая наиболее близка мне (на КР СОИ при управлении УО 354 ПП не распространяется, нужно пользоваться 491 ПП).
Надеюсь, дойдёт до ВС РФ, и мы, возможно, узнаем, кто прав - АС Западно-Сибирского округа или верна позиция АС Дальневосточного округа (354 ПП применимо к КР на СОИ, собственники могут принять решение оплачивать сверхнорматив за счёт своих денег).
Должен ли учитываться норматив, если общее собрание собственников приняло решение о том, чтобы размер платы определялся исходя из показаний общедомового прибора учёта?
Практика традиционно противоречивая. Выбирайте, какая близка вам.
По последнему примеру, упомянутому в статье, позавчера АС Западно-Сибирского округа поддержал позицию, которая наиболее близка мне (на КР СОИ при управлении УО 354 ПП не распространяется, нужно пользоваться 491 ПП).
Надеюсь, дойдёт до ВС РФ, и мы, возможно, узнаем, кто прав - АС Западно-Сибирского округа или верна позиция АС Дальневосточного округа (354 ПП применимо к КР на СОИ, собственники могут принять решение оплачивать сверхнорматив за счёт своих денег).
Telegraph
Как рассчитывается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (ОДН)?
Как рассчитывается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (ОДН)? 25 Март 2019 «ОДН» или «общедомовые нужды» - это устаревшее, но распространенное название коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании…
Рубрика #вопрос_ответ
❓ По уставу жилищного кооператива тариф устанавливает Правление из 5 человек. Законно ли это?
Кто устанавливает размер платы в кооперативе, написано
✔️ в ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ:
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.
✔️ и в п. 33 Правил содержания общего имущества (ПП 491):
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами кооператива, определяются органами управления кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
❗️ То есть эти статьи говорят о том, что размер платы за содержание в кооперативе устанавливают его органы управления в соответсвии с Уставом.
Ст. 115 Жилищного кодекса РФ перечисляет, что относится к органам управления в кооперативе:
▶️ общее собрание членов жилищного кооператива;
▶️ конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом;
▶️ правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Компетенцию органов управления кооператива Жилищный кодекс РФ практически не раскрывает, предоставляя такую возможность уставу организации (ч. 2 ст. 116, ч. 2 и 3 ст. 118 ЖК РФ).
✅ Таким образом, если в уставе написано, что размер платы за содержание утверждает правление, то это не противоречит Жилищному кодексу. В таком случае стоит проверить, кто по уставу утверждает смету.
✳️ Если бы вопрос был про ТСЖ, то ответ был бы другим.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ прямо предусмотрена ст. 145 ЖК РФ, и там есть как утверждение сметы, так и определение размеров взносов.
✳️ Если в Уставе кооператива к полномочиям Общего собрания и полномочиям правления одновременно отнесно установление размера платы, то это будет незаконным (пример судебного решения).
P.S. Возмущение понимаю, но прямого несоответствия закону в Вашей ситуации из представленной информации не вижу, а также не нахожу ни 1 судебного решения в пользу такого ответа, который Вы бы хотели прочитать от меня.
❓ По уставу жилищного кооператива тариф устанавливает Правление из 5 человек. Законно ли это?
Кто устанавливает размер платы в кооперативе, написано
✔️ в ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ:
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.
✔️ и в п. 33 Правил содержания общего имущества (ПП 491):
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами кооператива, определяются органами управления кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
❗️ То есть эти статьи говорят о том, что размер платы за содержание в кооперативе устанавливают его органы управления в соответсвии с Уставом.
Ст. 115 Жилищного кодекса РФ перечисляет, что относится к органам управления в кооперативе:
▶️ общее собрание членов жилищного кооператива;
▶️ конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом;
▶️ правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Компетенцию органов управления кооператива Жилищный кодекс РФ практически не раскрывает, предоставляя такую возможность уставу организации (ч. 2 ст. 116, ч. 2 и 3 ст. 118 ЖК РФ).
✅ Таким образом, если в уставе написано, что размер платы за содержание утверждает правление, то это не противоречит Жилищному кодексу. В таком случае стоит проверить, кто по уставу утверждает смету.
✳️ Если бы вопрос был про ТСЖ, то ответ был бы другим.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ прямо предусмотрена ст. 145 ЖК РФ, и там есть как утверждение сметы, так и определение размеров взносов.
✳️ Если в Уставе кооператива к полномочиям Общего собрания и полномочиям правления одновременно отнесно установление размера платы, то это будет незаконным (пример судебного решения).
P.S. Возмущение понимаю, но прямого несоответствия закону в Вашей ситуации из представленной информации не вижу, а также не нахожу ни 1 судебного решения в пользу такого ответа, который Вы бы хотели прочитать от меня.
#вопрос_ответ
❓ Правомерно ли выбирать правление ТСЖ одновременно с его созданием? Часто на собрании голосуют за всё вместе, но Вы в чате писали, что есть отрицательная судебная практика. Каких регионов это касается?
✅ Про создание ТСЖ написано в ст. 136 Жилищного кодекса.
🏢🏢 Когда создают 1 ТСЖ на несколько домов, всё понятно: в статье прямо написано, что ОСС выбирает и правление.
🏢 Про ТСЖ на 1 дом ничего в части выбора правления в статье не содержится.
И тут некоторые суды проводят такую логическую цепочку:
✔️ Компетенция собрания собственников и собрания членов ТСЖ - разные вещи, предусмотрены разными статьями (44 и 145 соответственно).
✔️ Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов.
✔️ Выбор правления - компетенция собрания членов ТСЖ.
☑️ Поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут.
✔️ Более того, правление выбирается из членов ТСЖ.
ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать "не-членов" в правление неправильно.
🤔 С одной стороны, логично, с другой, непонятно, что мешает применить аналогию с многодомным ТСЖ, с третьей стороны, выбор правления не спасёт от необходимости проведения собрания членов в ТСЖ, когда его зарегистрирует налоговая. Там ещё куча нерешенных вопросов: смета, размер платы, ревизионная комиссия, утверждение внутренних документов товарищества, вознаграждение правлению и т.д.
Если собрание членов ТСЖ всё равно проводить, то почему бы выбрать правление на нём, чтоб никто не придрался, как эти суды:
❌ Санкт-Петербургский городской суд - старое определение от 20 марта 2013 г. N 33-3027/2013
❌ Новосибирский областной суд - апелляционное определение от 3 октября 2017 г. по делу N 33-9586/2017
❌ Ещё видела решение в Московской области, г. Королёв, но я про него ничего цензурного сказать не могу.
P. S. Если точно уверены, что никто не пойдёт оспаривать решение собрания или местные суды хорошо пропускают аналогичные решения, не придираясь, то можно попробовать включить в повестку. Я сама так делала, пока Новосибирское решение не увидела.
❓ Правомерно ли выбирать правление ТСЖ одновременно с его созданием? Часто на собрании голосуют за всё вместе, но Вы в чате писали, что есть отрицательная судебная практика. Каких регионов это касается?
✅ Про создание ТСЖ написано в ст. 136 Жилищного кодекса.
🏢🏢 Когда создают 1 ТСЖ на несколько домов, всё понятно: в статье прямо написано, что ОСС выбирает и правление.
🏢 Про ТСЖ на 1 дом ничего в части выбора правления в статье не содержится.
И тут некоторые суды проводят такую логическую цепочку:
✔️ Компетенция собрания собственников и собрания членов ТСЖ - разные вещи, предусмотрены разными статьями (44 и 145 соответственно).
✔️ Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов.
✔️ Выбор правления - компетенция собрания членов ТСЖ.
☑️ Поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут.
✔️ Более того, правление выбирается из членов ТСЖ.
ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать "не-членов" в правление неправильно.
🤔 С одной стороны, логично, с другой, непонятно, что мешает применить аналогию с многодомным ТСЖ, с третьей стороны, выбор правления не спасёт от необходимости проведения собрания членов в ТСЖ, когда его зарегистрирует налоговая. Там ещё куча нерешенных вопросов: смета, размер платы, ревизионная комиссия, утверждение внутренних документов товарищества, вознаграждение правлению и т.д.
Если собрание членов ТСЖ всё равно проводить, то почему бы выбрать правление на нём, чтоб никто не придрался, как эти суды:
❌ Санкт-Петербургский городской суд - старое определение от 20 марта 2013 г. N 33-3027/2013
❌ Новосибирский областной суд - апелляционное определение от 3 октября 2017 г. по делу N 33-9586/2017
❌ Ещё видела решение в Московской области, г. Королёв, но я про него ничего цензурного сказать не могу.
P. S. Если точно уверены, что никто не пойдёт оспаривать решение собрания или местные суды хорошо пропускают аналогичные решения, не придираясь, то можно попробовать включить в повестку. Я сама так делала, пока Новосибирское решение не увидела.
❓ Как заставить УК сделать что-то оперативно?
#вопрос_ответ
Подписчик обратился с вопросом, как стимулировать УК быстрее удовлетворить его заявление и выполнить работы, от которых она вроде как и не отказывается, но нужный работник в отпуске, а поэтому ждать ещё долго.
😕 Очевидная проблема в том, что жалобы в контролирующие органы рассматриваются по общему правилу 30 дней, это ещё дольше, чем их рассматривает сама управляющая организация.
Не могу сказать за ГЖИ, но по своей прошлой работе в прокуратуре немного сориентировать попробую.
✏️ Требуется соблюдение следующих условий:
✔️ добросовестный сотрудник по надзору за сферой ЖКХ в хорошем настроении - 1 шт.
✔️ он занят, но прямо сейчас ничего у него не горит (сроки, задания, проверки, другие жалобы, суды)
✔️ у него сейчас приемный день и приемные часы, и до его обеда (и конца рабочего дня в самой УК) осталось больше, чем 15 минут. График приёма узнать заранее по телефону.
✔️ Вы не зарекомендовали себя в прокуратуре как скандальный навсёжалобщик.
✔️ Проблема, которую требуется решить срочно, при ее не разрешении угрожает безопасности людей, например, балкон/козырек почти упал, но еще немного висит.
📌 Если все эти условия выполнены, то надо прийти на прием, кратко изложить ситуацию, ярко нарисовать кровавые последствия, скромно предложить позвонить в УК и решить эту проблему без написания письменной жалобы в прокуратуру.
😔 В чем недостатки способа:
➖ Трудно поймать момент, когда все необходимые условия будут действовать одновременно. Особенно важно поймать именно того работника, который занимается ЖКХ. Работнику с другим надзором будет все равно: он не разбирается в ЖКХ, он не знаком с УК, чтобы решать вопросы по звонку, его не будут ругать за катастрофы в сфере ЖКХ в городе, потому что он за это не отвечает.
➖ Прокуратура не занимается подменой контролирующих органов (ГЖИ), о чём, скорее всего, и заявит.
➖ Прокуратура работает по инструкции, рассматривая обращения в письменной форме или поданные на личном приеме в длительные, с т.з. жителей, сроки.
➖ Бывают УК, которые не очень активно реагируют на неформальные претензии и запросы прокуратуры, соблюдают формализм, обжалуют результаты всех проверок, в общем, не относятся к тем выдрессированным УК, которые готовы выполнять поручения прокуратуры вне официальных проверок. Здесь придётся оставить письменную жалобу в надежде, что её не перенаправят в ГЖИ.
📌 Какие еще варианты.
✅ Придти на прием к руководителю прокуратуры (районному прокурору, прокурору города), ну или хотя бы заместителю, у которого в подчинении работник по надзору в сфере ЖКХ. Если руководитель хороший человек, то, скорее всего, поможет. Если не отреагирует, а потом что-то случится с ущербом для жизни/здоровья людей, - с него спустят три шкуры.
✅ Позвонить в приемную (канцелярию) прокуратуры, узнать номер работника по надзору за ЖКХ, позвонить ему, попросить помочь, сказать, что понимаете объем работы и письменную жалобу писать лишний раз не хочется, поэтому просите помочь немного не по инструкции, но это будет эффективнее и предотвратит угрозу жизни людей.
Смысл всего этого – мотивировать прокуратуру тем, что возможные неблагоприятные последствия в виде ущерба людям или потенциальная возможность рассмотрения письменной жалобы (пусть даже путем ее перенаправления) гораздо время(нерво)затратнее и неприятнее, чем оперативное неформальное решение вопроса по звонку директору УК.
Шансов, что способ сработает, немного, но при определенных условиях, возможно, всё получится. На своей работе я иногда так помогала жителям, но работало это только с адекватными контактными управляющими компаниями.
#вопрос_ответ
Подписчик обратился с вопросом, как стимулировать УК быстрее удовлетворить его заявление и выполнить работы, от которых она вроде как и не отказывается, но нужный работник в отпуске, а поэтому ждать ещё долго.
😕 Очевидная проблема в том, что жалобы в контролирующие органы рассматриваются по общему правилу 30 дней, это ещё дольше, чем их рассматривает сама управляющая организация.
Не могу сказать за ГЖИ, но по своей прошлой работе в прокуратуре немного сориентировать попробую.
✏️ Требуется соблюдение следующих условий:
✔️ добросовестный сотрудник по надзору за сферой ЖКХ в хорошем настроении - 1 шт.
✔️ он занят, но прямо сейчас ничего у него не горит (сроки, задания, проверки, другие жалобы, суды)
✔️ у него сейчас приемный день и приемные часы, и до его обеда (и конца рабочего дня в самой УК) осталось больше, чем 15 минут. График приёма узнать заранее по телефону.
✔️ Вы не зарекомендовали себя в прокуратуре как скандальный навсёжалобщик.
✔️ Проблема, которую требуется решить срочно, при ее не разрешении угрожает безопасности людей, например, балкон/козырек почти упал, но еще немного висит.
📌 Если все эти условия выполнены, то надо прийти на прием, кратко изложить ситуацию, ярко нарисовать кровавые последствия, скромно предложить позвонить в УК и решить эту проблему без написания письменной жалобы в прокуратуру.
😔 В чем недостатки способа:
➖ Трудно поймать момент, когда все необходимые условия будут действовать одновременно. Особенно важно поймать именно того работника, который занимается ЖКХ. Работнику с другим надзором будет все равно: он не разбирается в ЖКХ, он не знаком с УК, чтобы решать вопросы по звонку, его не будут ругать за катастрофы в сфере ЖКХ в городе, потому что он за это не отвечает.
➖ Прокуратура не занимается подменой контролирующих органов (ГЖИ), о чём, скорее всего, и заявит.
➖ Прокуратура работает по инструкции, рассматривая обращения в письменной форме или поданные на личном приеме в длительные, с т.з. жителей, сроки.
➖ Бывают УК, которые не очень активно реагируют на неформальные претензии и запросы прокуратуры, соблюдают формализм, обжалуют результаты всех проверок, в общем, не относятся к тем выдрессированным УК, которые готовы выполнять поручения прокуратуры вне официальных проверок. Здесь придётся оставить письменную жалобу в надежде, что её не перенаправят в ГЖИ.
📌 Какие еще варианты.
✅ Придти на прием к руководителю прокуратуры (районному прокурору, прокурору города), ну или хотя бы заместителю, у которого в подчинении работник по надзору в сфере ЖКХ. Если руководитель хороший человек, то, скорее всего, поможет. Если не отреагирует, а потом что-то случится с ущербом для жизни/здоровья людей, - с него спустят три шкуры.
✅ Позвонить в приемную (канцелярию) прокуратуры, узнать номер работника по надзору за ЖКХ, позвонить ему, попросить помочь, сказать, что понимаете объем работы и письменную жалобу писать лишний раз не хочется, поэтому просите помочь немного не по инструкции, но это будет эффективнее и предотвратит угрозу жизни людей.
Смысл всего этого – мотивировать прокуратуру тем, что возможные неблагоприятные последствия в виде ущерба людям или потенциальная возможность рассмотрения письменной жалобы (пусть даже путем ее перенаправления) гораздо время(нерво)затратнее и неприятнее, чем оперативное неформальное решение вопроса по звонку директору УК.
Шансов, что способ сработает, немного, но при определенных условиях, возможно, всё получится. На своей работе я иногда так помогала жителям, но работало это только с адекватными контактными управляющими компаниями.
История подписчика про получение реестра собственников от УК закончилась благополучно для собственника.
Напомню, в посте про реестр была история подписчика, которому компания отказала в выдаче реестра для проведения собрания, требуя от него не предусмотренные законом документы.
Сегодня подписчик прислал
апелляционное определение Московского областного суда по делу №33-10185/19, который отменил решение Реутовского городского суда.
Тот, напомню, признал законным отказ управляющей организации предоставить инициатору собрания реестр собственников в порядке ст. 45 ЖК РФ.
Суд 1 инстанции считал правомерным требование УК к инициатору о необходимости предоставления выписки из ЕГРН для получения реестра собственников.
📍 Областной суд указал следующее:
✔️ отсутствие реестра у инициатора препятствует надлежащему уведомлению о собрании собственников.
✔️ ЖК РФ не предусматривает органичений для собственников, обращающихся за реестром.
✔️ В обращении достаточно указать, что он запрашивает реестр в целях созыва и организации общего собрания.
Сохраняйте реквизиты решения те, кому это может пригодиться. Спасибо подписчику за положительный опыт.
Напомню, в посте про реестр была история подписчика, которому компания отказала в выдаче реестра для проведения собрания, требуя от него не предусмотренные законом документы.
Сегодня подписчик прислал
апелляционное определение Московского областного суда по делу №33-10185/19, который отменил решение Реутовского городского суда.
Тот, напомню, признал законным отказ управляющей организации предоставить инициатору собрания реестр собственников в порядке ст. 45 ЖК РФ.
Суд 1 инстанции считал правомерным требование УК к инициатору о необходимости предоставления выписки из ЕГРН для получения реестра собственников.
📍 Областной суд указал следующее:
✔️ отсутствие реестра у инициатора препятствует надлежащему уведомлению о собрании собственников.
✔️ ЖК РФ не предусматривает органичений для собственников, обращающихся за реестром.
✔️ В обращении достаточно указать, что он запрашивает реестр в целях созыва и организации общего собрания.
Сохраняйте реквизиты решения те, кому это может пригодиться. Спасибо подписчику за положительный опыт.
Telegram
ЖКХ
#вопрос_ответ
❓ По статье 45 ЖК РФ, УО обязана вести реестр собственников. Собственник может запросить реестр. Есть ли необходимость предоставлять какие-то документы к заявлению? Копию паспорта, свежую выписку ЕГРН или копию старого свидетельства СоС?
…
❓ По статье 45 ЖК РФ, УО обязана вести реестр собственников. Собственник может запросить реестр. Есть ли необходимость предоставлять какие-то документы к заявлению? Копию паспорта, свежую выписку ЕГРН или копию старого свидетельства СоС?
…
❓ #вопрос_ответ Про охрану, консьержей и тп.:
подписчики спросили по начисление платы за охрану. Собрала ещё популярные вопросы на эту тему, коротко ответы:
✅ принятие решений о дополнительных услугах ОТНОСИТСЯ к компетенции общего собрания,
✅ плату взимать лучше с метров,
✅ отдельный договор с собственниками требуется не всегда.
Подобробнее - в статье.
подписчики спросили по начисление платы за охрану. Собрала ещё популярные вопросы на эту тему, коротко ответы:
✅ принятие решений о дополнительных услугах ОТНОСИТСЯ к компетенции общего собрания,
✅ плату взимать лучше с метров,
✅ отдельный договор с собственниками требуется не всегда.
Подобробнее - в статье.
Telegraph
Как правильно начислять плату за услугу консьержа или охраны
Как правильно начислять плату за услугу консьержа или охраны 01 Август 2019 Услуги по охране: как начисляется плата, может ли общее собрание принимать решение о дополнительной услуге по охране (консьержам), что должно быть в решении общего собрания, нужен…
❓ #вопрос_ответ
Про ботов для домовых чатов
Подписчик спросил, что я могу про них сказать, рекомендации и всё такое.
Скинул ссылки на боты. Назову их "ОСС" и "домовой".
Далее привожу мой ответ подписчику с дополнениями для читателей канала.
Самими ботами не пользовалась, не было необходимости.
Я потыкала в ссылки.
Мне совершенно не нравится, что они собирают персональные данные, непонятно куда, без ясных целей обработки, без документа об их использовании. Это неправильно по отношению к пользователю.
1. "ОСС" сходу просит с телефон без каких-либо пояснений.
"чтобы знать, что не роботы общаются" (скрин 1).
Зачем им вообще знать, кто там общается? Большинство нормальных ботов эти данные не берет и не "переживает" по поводу пользователей.
Тут у создателя конкретная цель - собрать себе контакты людей для пополнения своей базы, которые могут быть их потенциальными клиентами. Разработчик - это контора, которая типа помогает проводить общие собрания. Я как-то разбирала в негативном ключе их инструкцию с сайта, о том как надо (нет) проводить собрание. Поэтому мне этот бот доверия не внушает изначально.
Дополнено. Отправила свой телефон боту.
Дальше он просит адрес.
После "адреса" даёт несколько кнопок - общее собрание (ну кто бы сомневался), стратегия, и чат дома.
Так вот, на кнопку "чат дома" не происходит ничего (скрин 2).
По остальным идёт продвижение самого сервиса, описание процесса собрания со ссылками на утративший силу приказ Минстроя.
2. "Домовой" уже интереснее. У него сразу есть ссылка на справочник, там описаны возможности, правила.
Но он опять собирает данные жителей и может передавать их (в инструкции это "скрытые возможности", скрин 3). Не уверена, что пользователь будет давать осознанное согласие на их обработку, включая передачу. И что делать, если получатель данных будет недобросовестный 🤷♀
Номера телефонов свои и точный адрес раздавать - так себе удовольствие.
Ну может кому-то норм, не знаю.
Дополнено. Перечитала справочник. Узнала, кто я: конфиденциальный параноик (скрин 4).
Функцию запроса телефона можно отключить. Можно не включать запрос ФИО при регистрации.
В общем, тут всё в руках администратора, а комфортность использования зависит от диагноза (совпадает он с моим или нет).
📍 В любом случае, при выборе бота (их, наверняка, множество), надо обращать внимание не только на функции, но и на работу с персональными данными, наличие обратной связи с разработчиками, внятной инструкции, а также на возможности пользователей.
Про ботов для домовых чатов
Подписчик спросил, что я могу про них сказать, рекомендации и всё такое.
Скинул ссылки на боты. Назову их "ОСС" и "домовой".
Далее привожу мой ответ подписчику с дополнениями для читателей канала.
Самими ботами не пользовалась, не было необходимости.
Я потыкала в ссылки.
Мне совершенно не нравится, что они собирают персональные данные, непонятно куда, без ясных целей обработки, без документа об их использовании. Это неправильно по отношению к пользователю.
1. "ОСС" сходу просит с телефон без каких-либо пояснений.
"чтобы знать, что не роботы общаются" (скрин 1).
Зачем им вообще знать, кто там общается? Большинство нормальных ботов эти данные не берет и не "переживает" по поводу пользователей.
Тут у создателя конкретная цель - собрать себе контакты людей для пополнения своей базы, которые могут быть их потенциальными клиентами. Разработчик - это контора, которая типа помогает проводить общие собрания. Я как-то разбирала в негативном ключе их инструкцию с сайта, о том как надо (нет) проводить собрание. Поэтому мне этот бот доверия не внушает изначально.
Дополнено. Отправила свой телефон боту.
Дальше он просит адрес.
После "адреса" даёт несколько кнопок - общее собрание (ну кто бы сомневался), стратегия, и чат дома.
Так вот, на кнопку "чат дома" не происходит ничего (скрин 2).
По остальным идёт продвижение самого сервиса, описание процесса собрания со ссылками на утративший силу приказ Минстроя.
2. "Домовой" уже интереснее. У него сразу есть ссылка на справочник, там описаны возможности, правила.
Но он опять собирает данные жителей и может передавать их (в инструкции это "скрытые возможности", скрин 3). Не уверена, что пользователь будет давать осознанное согласие на их обработку, включая передачу. И что делать, если получатель данных будет недобросовестный 🤷♀
Номера телефонов свои и точный адрес раздавать - так себе удовольствие.
Ну может кому-то норм, не знаю.
Дополнено. Перечитала справочник. Узнала, кто я: конфиденциальный параноик (скрин 4).
Функцию запроса телефона можно отключить. Можно не включать запрос ФИО при регистрации.
В общем, тут всё в руках администратора, а комфортность использования зависит от диагноза (совпадает он с моим или нет).
📍 В любом случае, при выборе бота (их, наверняка, множество), надо обращать внимание не только на функции, но и на работу с персональными данными, наличие обратной связи с разработчиками, внятной инструкции, а также на возможности пользователей.
#вопрос_ответ
❓ "Осветите, пжлст, тему -когда издадут документ, который должен заменить Постан.491(и др.док). Последний раз слышала про проект этого акта год назад, он до сих пор лежит в недрах Минстроя?"
Минстрой решил не вносить те изменения.
Живем со старыми документами.
❓ "Рейтинг УК. Нет никакой возможности оценить их перед выбором. СПб".
Рейтинг УК есть на сайте Жилищного комитета СПб. И на сайтах многих жилищных инспекций есть подобные. Но они не всегда показательны. О таких рейтингах и попытках их оспаривания была отдельная статья "Рейтинг УК от жилищных инспекций".
Для оценки УК могу предложить другой материал - "Как выбрать хорошую УК".
❓ "Как списать долг по ЖКХ по прошествии 3-х лет"
Никак, разве что сама УК пойдет навстречу. Исключения бывают, но это редкие случаи. Обычно собственники подобные суды проигрывают.
❓ "Обосновано ли требование управляющей компании предоставлять протокол совета МКД в оригинале?"
Обязанность совета МКД составлять протоколы своих заседаний и передавать оригиналы документов в управляющую организацию законом не предусмотрена.
Порядок действий, если управляющая организация требует оригинал протокола заседания совета.
❓ "Как оформляется отказ от роли инициатора собрания?"
Отказ инициатора собрания от своей роли не предусмотрен Жилищным кодексом РФ или Приказом Минстроя №44/пр. Соответственно, никаких требований к оформлению такого отказа тоже нет. Поэтому на практике могут быть самые разные варианты.
Примерный порядок действий.
📨 Написать свой вопрос, пока автор канала размышляет, стоит ли вообще воскрешать рубрику.
❓ "Осветите, пжлст, тему -когда издадут документ, который должен заменить Постан.491(и др.док). Последний раз слышала про проект этого акта год назад, он до сих пор лежит в недрах Минстроя?"
Минстрой решил не вносить те изменения.
Живем со старыми документами.
❓ "Рейтинг УК. Нет никакой возможности оценить их перед выбором. СПб".
Рейтинг УК есть на сайте Жилищного комитета СПб. И на сайтах многих жилищных инспекций есть подобные. Но они не всегда показательны. О таких рейтингах и попытках их оспаривания была отдельная статья "Рейтинг УК от жилищных инспекций".
Для оценки УК могу предложить другой материал - "Как выбрать хорошую УК".
❓ "Как списать долг по ЖКХ по прошествии 3-х лет"
Никак, разве что сама УК пойдет навстречу. Исключения бывают, но это редкие случаи. Обычно собственники подобные суды проигрывают.
❓ "Обосновано ли требование управляющей компании предоставлять протокол совета МКД в оригинале?"
Обязанность совета МКД составлять протоколы своих заседаний и передавать оригиналы документов в управляющую организацию законом не предусмотрена.
Порядок действий, если управляющая организация требует оригинал протокола заседания совета.
❓ "Как оформляется отказ от роли инициатора собрания?"
Отказ инициатора собрания от своей роли не предусмотрен Жилищным кодексом РФ или Приказом Минстроя №44/пр. Соответственно, никаких требований к оформлению такого отказа тоже нет. Поэтому на практике могут быть самые разные варианты.
Примерный порядок действий.
📨 Написать свой вопрос, пока автор канала размышляет, стоит ли вообще воскрешать рубрику.
#вопрос_ответ
🤔 Подписчик обратился с такой проблемой:
"Как провести очную часть собрания? Интересует практическая сторона: как реагировать на агрессоров, как уйти от неудобных вопросов и т.д".
Другие читатели тоже сталкиваются с негативом на собраниях, попытками его "сорвать".
Пока предлагаю свой, частный опыт: у меня был материал "Как подготовиться и провести очную часть собрания в очно-заочной форме?"
Опыт других подписчиков - в процессе обобщения, но в целом он совпадает с написанным.
====================================
📨 Написать свой вопрос.
🤔 Подписчик обратился с такой проблемой:
"Как провести очную часть собрания? Интересует практическая сторона: как реагировать на агрессоров, как уйти от неудобных вопросов и т.д".
Другие читатели тоже сталкиваются с негативом на собраниях, попытками его "сорвать".
Пока предлагаю свой, частный опыт: у меня был материал "Как подготовиться и провести очную часть собрания в очно-заочной форме?"
Опыт других подписчиков - в процессе обобщения, но в целом он совпадает с написанным.
====================================
📨 Написать свой вопрос.
gkhnews.ru
Как подготовиться и провести очную часть собрания в очно-заочной форме
Обычно общее собрание собственников начинается с очной части, а дальше продолжается заочным голосованием. На практике изредка встречаются случаи, когда очную часть помещают в середину или даже конец заочной части, так как законом этот вопрос не урегулирован.…
❓ Причины большого расхода на «ОДН»
Вопрос подписчика:
«У нас ТСЖ, под управлением два дома, в одном из домов высокий расход ОДН по электричеству. Были две квартиры самовольно подключившиеся, отключили их, счётчики поквартирные проверили, общедомовой проверили, всё нормально. Показания поквартирных и общедомового в один день снимают, разницы нет. И всё равно высокий ОДН. Подскажите как найти причину, что делать?»
Вот как ответили другие подписчики – ТСЖ и управляющие организации:
▪️ Такое может быть из-за воровства отдельными собственниками. Нужно проверить все щитки, пломбы на вводных автоматах и левые подключения к подъездным проводам;
▪️ кто-то платит по нормативу, а потребляет существенно больше;
▪️ проверить, заключены ли договора у провайдеров на электричество (или компенсируют ли они то, что потребляют в полном объёме);
▪️ могут быть ошибки в формулах начисления у бухгалтера;
▪️ при обслуживании в расчетном центре встречается ситуация, когда там вообще не заморачиваются с проверкой информации, сколько квартир подали данные, могут пропускать по 50 квартир;
▪️ нужно смотреть, какое оборудование есть в доме. Например, в паркинге есть вентиляция, она потребляет много электроэнергии. Или, например, свет в паркинге горит круглосуточно;
▪️ также нужно смотреть проект дома, возможно к дому запитано освещение улиц вокруг дома (столбы освещения), они тоже потребляют много, хотя земля муниципальная;
▪️ галогенные лампы тоже нужно менять на диоды, пожарные выходы - освещение горит ночью постоянно, можно лампочки поменять на менее энергоёмкие;
▪️ ещё нужно смотреть нежилые помещения (коммерческие), они редко подают показания и РСО может начислять им существенно ниже фактического потребления.
Дополнено подписчиками:
"Очень высокий расход у ИТП, если в доме он есть. Насосы и само оборудование потребляет действительно много. У нас дом 39000 кв.м. жилой площади, 648 квартир. ОДН по ЭЭ выходит по 400-500р с квартиры запросто. И мы проводили аудит, это не УК пририсовывает".
"По высоким ОДН электроэнергии хороший выход перевести на понижающие трансформаторы (36,24,12 вольт) места общего пользования в вру дома Это исключит подключения жителей силовых агрегатов в подвалах и т.д.
Также был случай когда РСО брали в учёт свой прибор на ТП и на кабеле к дому было повреждение изоляции в земле, и особенно в сырую погоду шла очень большая утечка".
"В причинах ничего не сказано про то, что если рсо начисляет неправильно.
У нас такая же ситуация, но по горячей воде. Тсж самостоятельно собирает показания с жильцов и передаёт в РСО реестр. А РСО или не вводит конкретным жильцам показания, или вводит по нулям, или вводит не те цифры. Получается занижение показателей, а оставшееся - выставляет счёт ТСЖ на них".
Если вы управляющая организация (ТСЖ) и вам есть что добавить - пишите @gkhwsem.
#вопрос_ответ
Вопрос подписчика:
«У нас ТСЖ, под управлением два дома, в одном из домов высокий расход ОДН по электричеству. Были две квартиры самовольно подключившиеся, отключили их, счётчики поквартирные проверили, общедомовой проверили, всё нормально. Показания поквартирных и общедомового в один день снимают, разницы нет. И всё равно высокий ОДН. Подскажите как найти причину, что делать?»
Вот как ответили другие подписчики – ТСЖ и управляющие организации:
▪️ Такое может быть из-за воровства отдельными собственниками. Нужно проверить все щитки, пломбы на вводных автоматах и левые подключения к подъездным проводам;
▪️ кто-то платит по нормативу, а потребляет существенно больше;
▪️ проверить, заключены ли договора у провайдеров на электричество (или компенсируют ли они то, что потребляют в полном объёме);
▪️ могут быть ошибки в формулах начисления у бухгалтера;
▪️ при обслуживании в расчетном центре встречается ситуация, когда там вообще не заморачиваются с проверкой информации, сколько квартир подали данные, могут пропускать по 50 квартир;
▪️ нужно смотреть, какое оборудование есть в доме. Например, в паркинге есть вентиляция, она потребляет много электроэнергии. Или, например, свет в паркинге горит круглосуточно;
▪️ также нужно смотреть проект дома, возможно к дому запитано освещение улиц вокруг дома (столбы освещения), они тоже потребляют много, хотя земля муниципальная;
▪️ галогенные лампы тоже нужно менять на диоды, пожарные выходы - освещение горит ночью постоянно, можно лампочки поменять на менее энергоёмкие;
▪️ ещё нужно смотреть нежилые помещения (коммерческие), они редко подают показания и РСО может начислять им существенно ниже фактического потребления.
Дополнено подписчиками:
"Очень высокий расход у ИТП, если в доме он есть. Насосы и само оборудование потребляет действительно много. У нас дом 39000 кв.м. жилой площади, 648 квартир. ОДН по ЭЭ выходит по 400-500р с квартиры запросто. И мы проводили аудит, это не УК пририсовывает".
"По высоким ОДН электроэнергии хороший выход перевести на понижающие трансформаторы (36,24,12 вольт) места общего пользования в вру дома Это исключит подключения жителей силовых агрегатов в подвалах и т.д.
Также был случай когда РСО брали в учёт свой прибор на ТП и на кабеле к дому было повреждение изоляции в земле, и особенно в сырую погоду шла очень большая утечка".
"В причинах ничего не сказано про то, что если рсо начисляет неправильно.
У нас такая же ситуация, но по горячей воде. Тсж самостоятельно собирает показания с жильцов и передаёт в РСО реестр. А РСО или не вводит конкретным жильцам показания, или вводит по нулям, или вводит не те цифры. Получается занижение показателей, а оставшееся - выставляет счёт ТСЖ на них".
Если вы управляющая организация (ТСЖ) и вам есть что добавить - пишите @gkhwsem.
#вопрос_ответ
#вопрос_ответ
Вопрос
Подскажите, пожалуйста, в каждом ли протоколе и собрании нужно указывать место хранения протоколов?
И также вопрос, есть ли четкие требования к бюллетеням собрания?
Просто управляющая в каждом собрании в бюллетень вносит вопрос о хранении протокола. Насколько это правильно?
Ответ
1. Про требования к бюллетеням была отдельная статья.
2. Информация о месте (адресе) хранения протокола указывается в каждом протоколе согласно подп. "е" п. 4 Требований к оформлению протоколов (Приказ Минстроя №44/пр). На голосование этот вопрос выносить не нужно, так как место хранения оригинала уже урегулировано в ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Это орган государственного жилищного надзора.
Правильно будет выносить на голосование вопрос о месте хранения копии (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Кто-то принимает такое решение на каждом собрании в отношении копии протокола текущего собрания, а кто-то за один раз решает в целом — в отношении копий протоколов, а потом выносит этот вопрос на голосование лишь когда хочет определить другое место хранения копии.
Материалы по теме и связанные вопросы:
— "Хранение протоколов в жилищной инспекции: что надо знать"
— "Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в жилищную инспекцию"
— "Надо ли передавать протокол общего собрания членов ТСЖ в жилищную инспекцию"
— "Ознакомление с протоколом в ГЖИ: опыт читателей и судебная практика"
Вопрос
Подскажите, пожалуйста, в каждом ли протоколе и собрании нужно указывать место хранения протоколов?
И также вопрос, есть ли четкие требования к бюллетеням собрания?
Просто управляющая в каждом собрании в бюллетень вносит вопрос о хранении протокола. Насколько это правильно?
Ответ
1. Про требования к бюллетеням была отдельная статья.
2. Информация о месте (адресе) хранения протокола указывается в каждом протоколе согласно подп. "е" п. 4 Требований к оформлению протоколов (Приказ Минстроя №44/пр). На голосование этот вопрос выносить не нужно, так как место хранения оригинала уже урегулировано в ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Это орган государственного жилищного надзора.
Правильно будет выносить на голосование вопрос о месте хранения копии (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Кто-то принимает такое решение на каждом собрании в отношении копии протокола текущего собрания, а кто-то за один раз решает в целом — в отношении копий протоколов, а потом выносит этот вопрос на голосование лишь когда хочет определить другое место хранения копии.
Материалы по теме и связанные вопросы:
— "Хранение протоколов в жилищной инспекции: что надо знать"
— "Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в жилищную инспекцию"
— "Надо ли передавать протокол общего собрания членов ТСЖ в жилищную инспекцию"
— "Ознакомление с протоколом в ГЖИ: опыт читателей и судебная практика"
#вопрос_ответ (еженедельная рубрика)
Вопрос
Выбираем новый совет дома. Один из кандидатов не собственник, ему доверенность выдал собственник. Спрашивали в УК на этот счёт, УК ответила, что он может избираться в Совет дома. А мне попалось, что не может, так как избираться может только собственник. Можете подсказать, может он или все-таки нет?
Ответ
В совет МКД должны входить именно собственники. Это прямо закреплено в ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Случаи избрания членов по доверенности от собственников встречаются в жизни, однако если вопрос доходит до суда, то тот может признать решение собрания недействительным.
В прошлом году такой случай был в Кемеровской области, когда решения по досрочному переизбранию совета оспаривала группа собственников (в совет вошли два "несобственника" по доверенности, один из которых еще и стал председателем). Суды признали такие избрания противоречащими закону.
Также было дело в Башкирии, где претензии к выбору председателем совета дома жительницы, действующей по доверенности от собственника, возникли уГоскомитета по жилищному надзору. И тот пошел в суд оспаривать это решение, выиграл первую инстанцию, выше судебный акт не оспаривался. УО поддерживала требования надзорного органа. :)
Таким образом, на словах УО может уверять, что в совет МКД можно избрать хоть кота, однако потом нет гарантии, что она не поддержит чей-нибудь иск о признании недействительным этого решения, особенно если кот будет писать мотивированные замечания на акты приемки выполненных работ либо настойчиво требовать доступ в подвал для себя и кошечек в рамках осмотра общего имущества.
Вопрос
Выбираем новый совет дома. Один из кандидатов не собственник, ему доверенность выдал собственник. Спрашивали в УК на этот счёт, УК ответила, что он может избираться в Совет дома. А мне попалось, что не может, так как избираться может только собственник. Можете подсказать, может он или все-таки нет?
Ответ
В совет МКД должны входить именно собственники. Это прямо закреплено в ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Случаи избрания членов по доверенности от собственников встречаются в жизни, однако если вопрос доходит до суда, то тот может признать решение собрания недействительным.
В прошлом году такой случай был в Кемеровской области, когда решения по досрочному переизбранию совета оспаривала группа собственников (в совет вошли два "несобственника" по доверенности, один из которых еще и стал председателем). Суды признали такие избрания противоречащими закону.
Также было дело в Башкирии, где претензии к выбору председателем совета дома жительницы, действующей по доверенности от собственника, возникли у
Таким образом, на словах УО может уверять, что в совет МКД можно избрать хоть кота, однако потом нет гарантии, что она не поддержит чей-нибудь иск о признании недействительным этого решения, особенно если кот будет писать мотивированные замечания на акты приемки выполненных работ либо настойчиво требовать доступ в подвал для себя и кошечек в рамках осмотра общего имущества.
#вопрос_ответ
Вопрос:
У нас ТСЖ, 4 дома в управлении, собрание нужно проводить 1 или 4?
Ответ:
Общее правило: количество собраний зависит от вопроса, который предполагается решать.
Если вопрос относится к компетенции общего собрания собственников (например, переход на прямые договоры или другие вопросы из ст. 44 Жилищного кодекса РФ), то такие собрания правильнее проводить в каждом доме отдельно.
Если вопрос относится к компетенции собрания членов ТСЖ (см. перечень из ст. 145 Жилищного кодекса РФ), то проводится одно собрание среди членов товарищества.
В статье "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ" я детально разбирала этот вопрос, с примерами смешения компетенций и спорных вопросов, касалась "совмещенных" собраний.
В теории, принятие решения вне компетенции собрания влечет его ничтожность (п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).
Однако некоторые суды при оспаривании таких решений идут навстречу инициаторам собраний, пересчитывают голоса на нужных участников (например голоса с двух собраний собственников на всех членов ТСЖ, если надо было проводить собрание членов), и если кворум набирается, то суд может оставить решения в силе.
Также к исключениям из общего правила можно отнести редкие случаи проведения одного собрания собственников сразу на несколько соседних домов. По этому поводу тоже было небольшое обобщение.
💭 Чат для вопросов
Вопрос:
У нас ТСЖ, 4 дома в управлении, собрание нужно проводить 1 или 4?
Ответ:
Общее правило: количество собраний зависит от вопроса, который предполагается решать.
Если вопрос относится к компетенции общего собрания собственников (например, переход на прямые договоры или другие вопросы из ст. 44 Жилищного кодекса РФ), то такие собрания правильнее проводить в каждом доме отдельно.
Если вопрос относится к компетенции собрания членов ТСЖ (см. перечень из ст. 145 Жилищного кодекса РФ), то проводится одно собрание среди членов товарищества.
В статье "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ" я детально разбирала этот вопрос, с примерами смешения компетенций и спорных вопросов, касалась "совмещенных" собраний.
В теории, принятие решения вне компетенции собрания влечет его ничтожность (п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).
Однако некоторые суды при оспаривании таких решений идут навстречу инициаторам собраний, пересчитывают голоса на нужных участников (например голоса с двух собраний собственников на всех членов ТСЖ, если надо было проводить собрание членов), и если кворум набирается, то суд может оставить решения в силе.
Также к исключениям из общего правила можно отнести редкие случаи проведения одного собрания собственников сразу на несколько соседних домов. По этому поводу тоже было небольшое обобщение.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
#вопрос_ответ
Вопрос из чата для УО: кто недавно проводил ОСС МКД по переходу но непосредственное управление? Помогите, пожалуйста, какие обязательные вопросы в протоколе повестки.
Ответ
Вопросы повестки можно разделить на несколько групп. Их обязательность зависит от дома, пожеланий собственников, готовности одного из них представлять интересы остальных, а также от ранее принятых в доме решений.
➡ Организационные вопросы
— Выбор председателя общего собрания собственников.
— Выбор секретаря общего собрания собственников.
— Выбор лиц, уполномоченных на подсчет голосов при подведении итогов общего собрания собственников.
(или короче:
— Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их полномочиями по подсчету голосов).
Если ранее не принимались решения (или старые решения нужно изменить):
— Определение порядка приема оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем и в форме очно-заочного голосования.
— Определение порядка уведомления собственников об итогах общего собрания собственников.
— Определение места хранения копии протокола общего собрания собственников.
➡ Основные вопросы
— Расторжение договора управления с “наименование организации”.
— Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.
— Утверждение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичности их оказания и выполнения (п. 2 Правил № 290).
— Заключение договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации” (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, этот вопрос является обязательным).
— Выбор собственника, уполномоченного на приемку технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иных технических средств и оборудования (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Важно: при непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерской службе подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества и оказывающими коммунальные услуги, либо заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность (п. 9 Правил № 416).
В последнем случае в повестку стоит включить вопрос:
— Заключение договора о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию с “наименование организации”.
➡ Если дом газифицирован
— Заключение договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования с “наименование организации”.
— Определение лица, выступающего от имени собственников при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД и ответственного за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения этого договора, а также за доведение до сведения собственников помещений в МКД информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации (в том числе организационного характера), касающейся исполнения указанного договора (п. 21, подп. “д” п. 42 Правил № 410).
➡ Оплата
В повестке есть несколько вопросов по заключению договоров, предусматривающими оплату (АДС, ТО ВДГО, содержание и ремонт).
После обсуждения вопроса о порядке оплаты с лицами, с которыми заключаются эти договоры, стоит добавить в повестку вопросы об оплате этих работ и услуг: утверждение размера платы (порядка ее определения), порядка начисления и сбора.
Также при непосредственном способе управления можно принять такое решение:
— Отказ от указания в платежных документах штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 (подп. “к.1” п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
⬇️ продолжение ниже ⬇️
Вопрос из чата для УО: кто недавно проводил ОСС МКД по переходу но непосредственное управление? Помогите, пожалуйста, какие обязательные вопросы в протоколе повестки.
Ответ
Вопросы повестки можно разделить на несколько групп. Их обязательность зависит от дома, пожеланий собственников, готовности одного из них представлять интересы остальных, а также от ранее принятых в доме решений.
— Выбор председателя общего собрания собственников.
— Выбор секретаря общего собрания собственников.
— Выбор лиц, уполномоченных на подсчет голосов при подведении итогов общего собрания собственников.
(или короче:
— Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их полномочиями по подсчету голосов).
Если ранее не принимались решения (или старые решения нужно изменить):
— Определение порядка приема оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем и в форме очно-заочного голосования.
— Определение порядка уведомления собственников об итогах общего собрания собственников.
— Определение места хранения копии протокола общего собрания собственников.
— Расторжение договора управления с “наименование организации”.
— Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.
— Утверждение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичности их оказания и выполнения (п. 2 Правил № 290).
— Заключение договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации” (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, этот вопрос является обязательным).
— Выбор собственника, уполномоченного на приемку технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иных технических средств и оборудования (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Важно: при непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерской службе подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества и оказывающими коммунальные услуги, либо заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность (п. 9 Правил № 416).
В последнем случае в повестку стоит включить вопрос:
— Заключение договора о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию с “наименование организации”.
— Заключение договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования с “наименование организации”.
— Определение лица, выступающего от имени собственников при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД и ответственного за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения этого договора, а также за доведение до сведения собственников помещений в МКД информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации (в том числе организационного характера), касающейся исполнения указанного договора (п. 21, подп. “д” п. 42 Правил № 410).
В повестке есть несколько вопросов по заключению договоров, предусматривающими оплату (АДС, ТО ВДГО, содержание и ремонт).
После обсуждения вопроса о порядке оплаты с лицами, с которыми заключаются эти договоры, стоит добавить в повестку вопросы об оплате этих работ и услуг: утверждение размера платы (порядка ее определения), порядка начисления и сбора.
Также при непосредственном способе управления можно принять такое решение:
— Отказ от указания в платежных документах штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 (подп. “к.1” п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
#вопрос_ответ
Вопрос из Беседки ЖКХ:
С 1 марта уведомление об общем собрании, размещаемое в ГИС ЖКХ, будет заменой рассылки писем Почтой России? Или теперь будет и уведомление через Почту России, и уведомление в ГИСе?
Ответ
Закон об изменениях про онлайн-собрания содержит также поправки к обычным собраниям, в том числе к уведомлению о них — ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Текущая формулировка этой нормы позволяет выбрать уведомление о собрании (без ограничений по его форме) в ГИС ЖКХ как бесплатную альтернативу остальным способам — дорогим заказным письмам, трудоемкому вручению под роспись и размещению сообщения в общедоступных местах, которое надо предварительно утверждать на общем собрании в качестве уведомления, или каким-либо другим способам, тоже сперва утвержденным на собрании.
С 1 марта эта норма поменяется. Скриншот изменений для наглядности прикрепляю к посту. Из него видно:
1⃣ уведомление в ГИС ЖКХ становится обязательным (независимо от формы собрания), так как союз "либо" заменяется на "а также";
2⃣ наряду с этим способом придется дополнительно выбирать что-то из классических способов;
✳️ при этом размещение сообщения в общедоступных местах больше не будет требовать предварительного утверждения этого способа на общем собрании.
Закон также сразу указывает, что это за места: доски объявлений, размещенные во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
Как разместить сообщение в ГИС ЖКХ, рассказывала ранее. Повторюсь, что разместить можно (а с 1 марта — нужно) сообщение о собрании в любой форме, в том числе очно-заочной.
Мне не очень понятно, зачем тогда остальные сложные способы, если теперь все будут размещать сообщения в ГИС ЖКХ (если смогут) и на досках, ну да ладно.
А вот превращение "уведомления через ГИС ЖКХ" в обязательный способ — это очень неоднозначное изменение.
Складывается впечатление, что эта поправка (наряду с запретом собраний в "иных" информационных системах") направлена на то, чтобы принуждать собственников использовать для голосования ГИС ЖКХ.
Почему я так думаю: сейчас инициатору придется загружать в ГИС ЖКХ и сообщение, и протокол с бюллетенями, где надо мучаться с вводом СНИЛС, которые собственники будут стесняться указывать в бюллетенях (протокол и сейчас должен загружаться; другой вопрос, как эта обязанность исполняется).
По сравнению с этим, для некоторых инициаторов куда проще окажется запускать собрание сразу в ГИС ЖКХ, чтобы собственники там и голосовали, а протокол формировался автоматически (правда, неизвестно, когда Минюст зарегистрирует новые требования Минстроя к оформлению протоколов, и самое главное, когда Оператор информационной системы претворит их в жизнь относительно протокола онлайн-собрания).
Можно понять и простить продвижение онлайн-собраний через ГИС ЖКХ с помощью запрета иных информационных систем и усложнения традиционных собраний, раз иначе (добровольно) собственники не обеспечивают нужных кому-то "показателей" по внедрению ГИС ЖКХ.
Понять и простить нельзя другое: возможность действующей управляющей организации аннулировать сообщение о собрании, размещенное собственником.
Да, представьте себе, этот баг до сих пор не убран в системе.
4 года назад (четыре, Карл!) об этой проблеме сигнализировали подписчики канала. И сейчас ОИС в чате приложения Госуслуги.Дом любезно отвечает (скрины под постом), что:
1) техническая возможность аннулировать сообщение существует;
2) вносить изменения в этот функционал не планируется.
Попробуйте теперь сменить УО, которая не хочет отдавать дом, соблюдая при этом новые требования Жилищного кодекса РФ, особенно, если внесением изменений в реестр лицензий занимается какое-нибудь Минчистоты Московской области. И напишите, пожалуйста, мне в личку @gkhwsem, что же из этого вышло.
Беседка ЖКХ💭 Канал ЖКХ
Вопрос из Беседки ЖКХ:
С 1 марта уведомление об общем собрании, размещаемое в ГИС ЖКХ, будет заменой рассылки писем Почтой России? Или теперь будет и уведомление через Почту России, и уведомление в ГИСе?
Ответ
Закон об изменениях про онлайн-собрания содержит также поправки к обычным собраниям, в том числе к уведомлению о них — ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Текущая формулировка этой нормы позволяет выбрать уведомление о собрании (без ограничений по его форме) в ГИС ЖКХ как бесплатную альтернативу остальным способам — дорогим заказным письмам, трудоемкому вручению под роспись и размещению сообщения в общедоступных местах, которое надо предварительно утверждать на общем собрании в качестве уведомления, или каким-либо другим способам, тоже сперва утвержденным на собрании.
С 1 марта эта норма поменяется. Скриншот изменений для наглядности прикрепляю к посту. Из него видно:
Закон также сразу указывает, что это за места: доски объявлений, размещенные во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
Как разместить сообщение в ГИС ЖКХ, рассказывала ранее. Повторюсь, что разместить можно (а с 1 марта — нужно) сообщение о собрании в любой форме, в том числе очно-заочной.
Мне не очень понятно, зачем тогда остальные сложные способы, если теперь все будут размещать сообщения в ГИС ЖКХ (если смогут) и на досках, ну да ладно.
А вот превращение "уведомления через ГИС ЖКХ" в обязательный способ — это очень неоднозначное изменение.
Складывается впечатление, что эта поправка (наряду с запретом собраний в "иных" информационных системах") направлена на то, чтобы принуждать собственников использовать для голосования ГИС ЖКХ.
Почему я так думаю: сейчас инициатору придется загружать в ГИС ЖКХ и сообщение, и протокол с бюллетенями, где надо мучаться с вводом СНИЛС, которые собственники будут стесняться указывать в бюллетенях (протокол и сейчас должен загружаться; другой вопрос, как эта обязанность исполняется).
По сравнению с этим, для некоторых инициаторов куда проще окажется запускать собрание сразу в ГИС ЖКХ, чтобы собственники там и голосовали, а протокол формировался автоматически (правда, неизвестно, когда Минюст зарегистрирует новые требования Минстроя к оформлению протоколов, и самое главное, когда Оператор информационной системы претворит их в жизнь относительно протокола онлайн-собрания).
Можно понять и простить продвижение онлайн-собраний через ГИС ЖКХ с помощью запрета иных информационных систем и усложнения традиционных собраний, раз иначе (добровольно) собственники не обеспечивают нужных кому-то "показателей" по внедрению ГИС ЖКХ.
Понять и простить нельзя другое: возможность действующей управляющей организации аннулировать сообщение о собрании, размещенное собственником.
Да, представьте себе, этот баг до сих пор не убран в системе.
4 года назад (четыре, Карл!) об этой проблеме сигнализировали подписчики канала. И сейчас ОИС в чате приложения Госуслуги.Дом любезно отвечает (скрины под постом), что:
1) техническая возможность аннулировать сообщение существует;
2) вносить изменения в этот функционал не планируется.
Попробуйте теперь сменить УО, которая не хочет отдавать дом, соблюдая при этом новые требования Жилищного кодекса РФ, особенно, если внесением изменений в реестр лицензий занимается какое-нибудь Минчистоты Московской области. И напишите, пожалуйста, мне в личку @gkhwsem, что же из этого вышло.
Беседка ЖКХ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM