#вопрос_ответ

Вопрос:
У нас ТСЖ, 4 дома в управлении, собрание нужно проводить 1 или 4?

Ответ:
Общее правило: количество собраний зависит от вопроса, который предполагается решать.

Если вопрос относится к компетенции общего собрания собственников (например, переход на прямые договоры или другие вопросы из ст. 44 Жилищного кодекса РФ), то такие собрания правильнее проводить в каждом доме отдельно.

Если вопрос относится к компетенции собрания членов ТСЖ (см. перечень из ст. 145 Жилищного кодекса РФ), то проводится одно собрание среди членов товарищества.

В статье "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ" я детально разбирала этот вопрос, с примерами смешения компетенций и спорных вопросов, касалась "совмещенных" собраний.

В теории, принятие решения вне компетенции собрания влечет его ничтожность (п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).
Однако некоторые суды при оспаривании таких решений идут навстречу инициаторам собраний, пересчитывают голоса на нужных участников (например голоса с двух собраний собственников на всех членов ТСЖ, если надо было проводить собрание членов), и если кворум набирается, то суд может оставить решения в силе.

Также к исключениям из общего правила можно отнести редкие случаи проведения одного собрания собственников сразу на несколько соседних домов. По этому поводу тоже было небольшое обобщение.

💭 Чат для вопросов

#вопрос_ответ

Вопрос из чата для УО: кто недавно проводил ОСС МКД по переходу но непосредственное управление? Помогите, пожалуйста, какие обязательные вопросы в протоколе повестки.

Ответ
Вопросы повестки можно разделить на несколько групп. Их обязательность зависит от дома, пожеланий собственников, готовности одного из них представлять интересы остальных, а также от ранее принятых в доме решений.

➡ Организационные вопросы
— Выбор председателя общего собрания собственников.
— Выбор секретаря общего собрания собственников.
— Выбор лиц, уполномоченных на подсчет голосов при подведении итогов общего собрания собственников.
(или короче:
— Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их полномочиями по подсчету голосов).

Если ранее не принимались решения (или старые решения нужно изменить):
— Определение порядка приема оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем и в форме очно-заочного голосования.
— Определение порядка уведомления собственников об итогах общего собрания собственников.
— Определение места хранения копии протокола общего собрания собственников.

➡ Основные вопросы
— Расторжение договора управления с “наименование организации”.
— Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.
— Утверждение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичности их оказания и выполнения (п. 2 Правил № 290).
— Заключение договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации” (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, этот вопрос является обязательным).
— Выбор собственника, уполномоченного на приемку технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иных технических средств и оборудования (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Важно: при непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерской службе подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества и оказывающими коммунальные услуги, либо заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность (п. 9 Правил № 416).
В последнем случае в повестку стоит включить вопрос:
— Заключение договора о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию с “наименование организации”.

➡ Если дом газифицирован
— Заключение договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования с “наименование организации”.
— Определение лица, выступающего от имени собственников при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД и ответственного за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения этого договора, а также за доведение до сведения собственников помещений в МКД информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации (в том числе организационного характера), касающейся исполнения указанного договора (п. 21, подп. “д” п. 42 Правил № 410).

➡ Оплата
В повестке есть несколько вопросов по заключению договоров, предусматривающими оплату (АДС, ТО ВДГО, содержание и ремонт).
После обсуждения вопроса о порядке оплаты с лицами, с которыми заключаются эти договоры, стоит добавить в повестку вопросы об оплате этих работ и услуг: утверждение размера платы (порядка ее определения), порядка начисления и сбора.

Также при непосредственном способе управления можно принять такое решение:
— Отказ от указания в платежных документах штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 (подп. “к.1” п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

⬇️ продолжение ниже ⬇️

❓ Можно ли отказать собственнику во включении его вопроса в повестку годового собрания

#вопрос_ответ

Вопрос из чата для УО (Беседка ЖКХ 2.0):
Имеет ли правление ТСЖ право отказать собственнику помещения во включении дополнительного вопроса в повестку предстоящего годового общего собрания, если этот вопрос не был изначально предусмотрен инициаторами собрания (правлением)?

Ответ: именно инициатор определяет повестку собрания, закон не обязывает его учитывать пожелания других собственников, поэтому он имеет право отказать, но есть нюансы.

1⃣ Сначала нужно убедиться, что вопрос, который хочет вынести на голосование собственник, относится к компетенции запланированного собрания.

В ТСЖ принято проводить годовые собрания членов ТСЖ, на которых решается большинство вопросов, от утверждения отчетов до определения размера платы. Годовые собрания собственников больше присущи домам, где управлением занимается управляющая организация, при этом Жилищный кодекс не содержит каких-то требований к повестке такого собрания.

Также может быть ситуация, когда вопрос вообще не относится к компетенции никакого собрания.

В этих случаях инициатору проще всего отказать со ссылкой на отсутствие компетенции у проводимого собрания решать поставленный вопрос. Это будет совершенно разумно и обоснованно.

Важно понимать, что при включении сомнительного вопроса в повестку, принятии по нему положительного решения и последующем его оспаривании в суде ответчиками по делу станут именно инициаторы собрания и (или) само ТСЖ (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ").

2⃣ Другой законный и обоснованный мотив для отказа — это невозможность изменения повестки собрания, если голосование уже анонсировано (сообщения о нем размещены, направлены).

Шаблон отказа по такому основанию: https://yangx.top/domonlineru/309

3⃣ Надо иметь в виду, что компетенция годового собрания (как членов ТСЖ, так и собственников) не ограничена какими-либо “отчетными вопросами”, и на голосование можно выносить и другие насущные вопросы, требующие решения.
Поэтому отказ, мотивированный тем, что вопрос не относится к годовому собранию, будет выглядеть как надуманная отписка.

4⃣ Надуманный отказ адекватному собственнику приведет к утрате его лояльности. Напротив, поддержку его инициативы можно обернуть на пользу собрания, инициаторов и ТСЖ в целом: если собственник заинтересован в принятии своего решения, то его можно привлечь в качестве помощника — от предоставления пачки бумаги до поддержки при сборе бюллетеней.

5⃣ Возможна ситуация, когда собственник не совсем адекватен, а выносимый вопрос каким-либо образом вредит действующему правлению или попросту глуп. Можно отказать, а можно и включить такой вопрос в повестку.

Так как сбором бюллетеней будут заниматься инициаторы собрания, то им проще повлиять на мнение участников собрания по поставленному вопросу. Если же послать собственника проводить свое собрание с нужной ему повесткой, то товариществу, возможно, впоследствии придется обращаться в суд, чтобы оспорить принятые решения.

⚖ Пример из практики
Собственник из Москвы направил ТСЖ свои предложения по повестке собрания (они касались состава правления и устава товарищества).
Председатель правления ответил, что предложения рассмотрены и отклонены.
Тогда собственник обратился в суд, чтобы признать действия ТСЖ незаконными, но проиграл три инстанции (определение 2 КСОЮ по делу № 88-28090/2022). Суд указал, что ответ на обращение предоставлен, ТСЖ своим отказом не нарушило устав или закон.

Этот пример показывает, что важно при отказе учесть требования устава ТСЖ (вдруг у товарищества какой-то особенный устав, где прописана обязанность правления включать в повестку собрания все, что ему предложат), а также не забывать давать письменный ответ по существу обращения.