​Узнали, что в городе есть как минимум один успешный случай победы жильцов над рейдерской УК в своем доме. Может быть их и больше - если есть примеры, делитесь в комментариях. Но абсолютно точно известно, что жителям одного из корпусов ЖК «Острова» на проспекте Кузнецова, 12 удалось отбиться от навязанной «управляйки» и об этом примере расскажем с тегом #ПобедитьРейдеровУК

ЖК «Острова» в Красносельском районе построен Группой ЦДС и сдан в эксплуатацию в 2011 году. Дома обслуживала УК «Острова», выбранная собственниками; особых претензий не было. В 2020 году жители корпуса 1 с удивлением узнали, что они, оказывается, создали ТСН и решили сменить «управляйку». С удивлением – потому что, по словам большинства опрошенных жителей дома, общего собрания не было, и никаких документов они не подписывали.

Предыстория: тема смены УК действительно обсуждалась. В 2019 году в группе жителей ЖК в социальной сети «ВКонтакте» проводили опрос. Инициировал его администратор группы Павел Куликов. Сам он, правда, в этом доме не живет, собственником квартиры была его мать Светлана Куликова. По словам жителей, Павел Куликов мог быть каким-то образом связан с деятельностью УК «Андромеда». (Проверить не удалось, но лоббировал он именно интересы «Андромеды»). Эта компания в настоящее время замешана в ряде конфликтов и судебных споров, сейчас идут суды с монополистами (Водоканал, ТЭК, «ПетербургГаз» и т.д.). По данным открытых источников, ранее компания 33 раза выступала в роли истца и в 206 делах фигурировала в качестве ответчика, общая сумма претензий к «Андромеде», по данным сервиса Rusprofileru, составляет более 129 млн рублей. В соцсетях о ее работе можно найти негативные отзывы. Жители ЖК «Остров» с интернетом обращаться умеют, поэтому организаторы собрания не собрали кворум и, казалось бы, тема была закрыта.

Продолжение следует. Подпишитесь на @gilspb

Московские примеры «эффективного управления»: УК Высота в ЖК Фили Сити игнорирует жалобы жильцов на огромное количество крыс, они свободно гуляют по паркингу, а теперь уже и размножаются рядом с детской площадкой… Когда и кто в Петербурге слышал, чтобы в новых домах были проблемы с крысами? @gilspb

​#ПобедитьРейдеровУК Голосовать за создание ТСН под управлением Куликова вместе с остальными отказался и Эдуард Касперский, собственник одной из квартир. Но через несколько месяцев он передумал. Как утверждают знакомые с этой историей жильцы, в начале 2020-го Касперский сам позвонил Куликову и предложил снова поднять вопрос о смене УК. Куликов согласился, передал Касперскому реестр собственников и бланки для голосования. И выступил председателем очно-заочного собрания, на котором из 240 собственников квартир присутствовало всего 4 человека.

В результате был составлен протокол, согласно которому собственники приняли решение о создании ТСН «Седьмой Остров», утвердили его Устав и доверили Касперскому подать документы на госрегистрацию. Председателем правления выбрали Светлану Куликову, мать Павла Куликова. Сама женщина на собрании не присутствовала, с Касперским общалась через сына. В 2020 году Эдуард Касперский зарегистрировал товарищество собственников недвижимости «Седьмой Остров». Куликова стала председателем. В октябре 2020 года появилась информация, что на общем собрании собственники решили передать дом в управление ТСН «Седьмой Остров».

Собственники обратились за разъяснениями в УК «Острова»: ни в каком собрании они не участвовали и ничего о нем не слышали. Для представителей УК, по словам одного из сотрудников, это тоже оказалось новостью: о решении их никто не уведомил. Однако уже были выпущены квитанции на оплату коммунальных услуг от имени ТСН «Седьмой Остров».

Окончание следует. Подпишитесь на @gilspb

​#ПобедитьРейдеровУК Жильцы и УК «Острова» начали судебный процесс (о признании предыдущего решения ОС недействительным). Довести дело до конца не удалось: истцы не смогли обеспечить в суд одновременную явку 90 свидетелей. Тогда собственники жилья пошли другим путем: инициировали еще одно собрание (в декабре 2020-го), провели, утвердили управление за ООО «УК Острова». Поддельный протокол, составленный Касперским, был аннулирован. И обратились в правоохранительные органы – с заявлением о подделке документов и попытке незаконного обогащения (с помощью «липовых» квитанций). Было возбуждено уголовное дело.

В ходе расследования и опроса свидетелей выяснилось, что предъявленные Касперским бланки голосования были сфальсифицированы. То, что подписи подделаны, подтвердила и проведенная экспертиза.

В настоящее время Эдуард Касперский является фигурантом дела, возбужденного по статье ч. 1 ст. 170.1 УК РФ — фальсификация единого государственного реестра юридических лиц. Она предусматривает до двух лет лишения свободы и штраф до 100 тысяч рублей. Дело еще осенью 2022 года было передано в суд.

Рейдерские захваты управления многоквартирными домами — это отдельный «бизнес». Цель – оседлать и «приватизировать» финансовые потоки. Схема отработанная: появляется несколько инициативных жильцов, которые агитируют остальных сменить действующую УК. Составляется поддельный протокол, дом захватывается и передается другой компании за приличное вознаграждение. Следователи, как правило, отказываются возбуждать дела о фальсификации, переводя спор в плоскость гражданского процесса.

По статистике, избавиться от УК-рейдера собственникам удается лишь в трети случаев. История ЖК ЦДС «Острова» - со счастливым концом, благодаря сплоченности жильцов и сотрудников выбранной ими управляющей компании. Берегите свои УК в доме, если их работа вас устраивает.

Подпишитесь на @gilspb

Госжилинспекция Петербурга еще в феврале подвела итоги работы с жалобами жителей на нарушения при проведении собраний собственников в многоквартирных домах. На специализированный сервис поступило почти 11 тыс. сообщений о возможной фальсификации протоколов. Признаки ничтожности найдены в документах 285 домов. В проблеме поддельных протоколов вместе с юристом разбиралось издание NSP.RU (у них есть телеграм-канал @ne_dvizhka).

Госжилинспекция (ГЖИ) сообщила об итогах работы с порталом «Наш Санкт-Петербург» в период с сентября 2021-го по январь 2023 года. Граждане могут сообщать на этот сервис жалобы, в том числе о неучастии в общем собрании собственников.

По подсчетам чиновников, в общей сложности поступило 10 974 заявления о фальсификации участия в выборе управляющей организации (стоит учесть, что жалобы могли массово подавать жители одного дома, недовольные итогами протокола проведенного собрания).

В ходе проверок ГЖИ установила признаки ничтожности протоколов общих собраний собственников (ОСС) в 285 многоквартирных домах. Однако нет гарантий, что теперь проблемы с протоколами в этих домах будут решены. НСП попросила объяснить ситуацию с выявленной ничтожностью домовых документов юриста.

Признаки ничтожности в протоколе собрания собственников, что это значит:

– Важно различать понятия недействительности и ничтожности решения собрания. Недействительность решений, принятых на ОСС, может признать только суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ), это оспоримое решение. ГЖИ вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения общего собрания при выявлении нарушений (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ) в проведении общего собрания, в оформлении решения, принятого на собрании.

А ничтожным решение может быть независимо от признания судом. Ничтожное решение собрания признается недействительным в силу нарушения закона с момента его принятия, поэтому соответствующее судебное решение не требуется. Также ничтожным считается такое решение собрания, которое, помимо противоречия норме закона, посягает на публичные интересы либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (нельзя принять решение, нарушающее законодательство, – например, разрешить курение в лифтах и помещениях, относящихся к общему имуществу собственников в МКД).

Поэтому, когда мы говорим «обнаружены признаки ничтожности», это может означать как выявление нарушений по признаку отсутствия необходимого кворума, так и если решения, например, были приняты по вопросу, не включенному в повестку дня или не относящемуся к компетенции собрания, или если решение противоречит основам правопорядка или нравственности.

Продолжим рассказывать в теге #Нарушения Подпишитесь на @gilspb

Нам пишут, что после этого посещения 78 каналом ЖК «Тихая гавань» управляющая компания начала суетиться и даже что-то исправила. Замечательное обсуждение бытового кошмара в комментариях здесь. Присылайте свои истории - будем рассказывать на @gilspb

​В последнее время в Петербурге, да и во всей России в поле зрения СМИ все больше попадают истории с «захватом» управления домов с участием УК. Как правило, для этого подделывают решения общего собрания собственников и забирают обслуживание зданий себе.

В прошлом году СМИ подробно показали "войну" жильцов с самозванной УК в спальном районе Мурино. Там представители неизвестной им управляющей компании попытались сменить власть по фальшивым документам, но люди выбежали во двор и встали на защиту собственности.

Окруженный десятком спортивного вида мужчин неизвестный никому гость по-хозяйски знакомится с жильцами домов, которые с 1 августа якобы перешли под управление его компании. От такой новости и дерзости собственники в шоке.

«Никаких собраний не было. Никаких оповещений не было. Они не собирали. Просто внаглую залезли, как будто 90-годы пошли. Просто бандиты какие-то!» — возмущается житель ЖК «Форвард» Сергей Козлов.

Сотрудники частной охранной компании силой прорываются в здание. Чтобы попасть в технические помещения, для якобы ревизии и обслуживания оборудования. А на самом деле, чтобы поменять замки.

Генеральный директор новой управляющей компании в окружении охраны и специалиста по вскрытию замков взломал эту дверь в подвал. Отстоять дорогостоящее имущество собственников дома удалось лишь при помощи полицейских, которых экстренно вызвали местные жители.

Чтобы не дошло до рукопашной, полицейские развели участников конфликта. И больше ничего поделать не смогли. Хозяин новоявленной управляющей компании предоставил нужные документы.

«ГЖИ вынесла распоряжение. Мы должны приступить к управлению многоквартирными домами», — заявил представитель УК «Южный берег» Сергей Коротеев.

Вот только в этих документах собственники не узнали свои подписи по итогам собрания, на котором они якобы сами проголосовали за то, чтобы сменить компанию. Оказалось, подписи никто и не проверял. В жилищной инспекции приняли протокол, убедившись, что документ оформлен по правилам. Собственники срочно провели свое — уже настоящее собрание, чтобы оставить старую управляющую компанию.

«Прокуратура не может установить лицо, которое подделывало подписи, потому что протокол можно отправить обычным письмом. Кто отправил это письмо и кто рисовал, и доказать, что это компания — тоже невозможно», — говорит жительница ЖК «Виктория» Светлана Сунгурова.

Но незваные гости сдаваться не хотят — обещают затеять еще одно собрание, составить протокол с новыми подписями. В жилом комплексе переживают — это может длиться бесконечно! Полная версия статьи.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

На прошлой неделе «Единая Россия» провела приёмы граждан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Профильные консультации по этой теме партия проводит регулярно, потому что проблемы в сфере ЖКХ всегда занимают лидирующие позиции в обращениях жителей.

Двойные квитанции, лишние начисления, недобросовестные УК, которые умудряются захватить целые кварталы, как это произошло в Кировском районе, наглое создание препятствий на пути к созданию ТСЖ – такие случаи встречаются сплошь и рядом. Но с проблемой поддельных подписей и фальшивых протоколов общий собраний собственников люди ко мне приходят буквально на каждый приём. Так случилось и в этот раз – вопиющая история на Васильевском острове. Подробностей не напишу, всю информацию я уже передал вступившему недавно в полномочия главе района Михаилу Юрьевичу Соболеву.

Некоторые истории меня просто поражают своей наглостью, чувством безнаказанности и вседозволенности. Справедливо отмечу, что многое удается решить, в том числе благодаря взаимодействию партии с администрацией города. А проблему поддельных подписей буду отдельно обсуждать с прокурором Санкт-Петербурга В.Д. Мельником, который по своей линии также подтвердил её остроту.

​#ДляСправки Не все собственники и наниматели помещений знают, что в сумму ежемесячных коммунальных платежей уже включен ряд ремонтных работ, которые должна проводить организация, управляющая многоквартирным домом. Это значит, что отдельные манипуляции в жилищах должны происходить бесплатно.

Организация, обслуживающая многоквартирный дом, будь то УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК или ЖЭК, следит за состоянием общего имущества. Так, она обязана поддерживать в надлежащем виде фасад здания, его парадные, лестницы, лифты и соответствующее оборудование, крышу и многое другое. В этот же список входят инженерные сети газо-, электро- и водоснабжения. И внутри квартиры есть определенные элементы общедомового имущества, за починку которых плату брать не должны:

- батарея (ремонт осуществляется бесплатно, если радиатор не отделен от основной трубы запорным клапаном);
- водоснабжение и водоотведение (элементы меняются бесплатно, если произошла авария и вы самостоятельно не совершали никаких действий с трубами);
- газопровод (бесплатная замена труб осуществляется до перекрывающего вентиля в квартире);
- электрические счетчики (если они расположены снаружи квартиры).

Вместе с тем, УК не несет ответственности и не обязана ремонтировать счетчики, газовые и электрические плиты, сантехническое оборудование (краны, раковины, унитазы), трубы после места подсоединения к центральному трубопроводу.

Радиаторы, находящиеся в квартире, обслуживают только одно помещение и могут быть демонтированы без причинения вреда всей внутридомовой системе отопления, поэтому они не относятся к общедомовому имуществу. Если батарея неисправна, управляющая компания не обязана ее менять. Расходы по ремонту и замене целиком ложатся на собственника. Если перед отопительным прибором стоит кран или терморегулятор, то в этом случае батареи являются также ответственностью собственника помещения, а не УК.

УК иногда отказываются делать ремонт бесплатно, мотивируя это тем, что имеется задолженность по коммунальным услугам у некоторых жильцов: «Верховный суд РФ давал разъяснения по этому поводу. УК все равно обязана осуществлять бесплатный ремонт, при этом к должнику направляются претензии, судебный иск, решение судебных приставов-­исполнителей. По сути, долги должника будут возвращены УК через приставов.

УК, ТСЖ или ЖЭК могут отказать в предоставлении услуги без взимания дополнительной платы, если:

- это не входит в зону их ответственности;
- нет квалифицированных специалистов;
- выполнение работ может привести к нарушению прав и законных интересов других жильцов или нанести вред общедомовому имуществу;
- отсутствует, когда это необходимо, согласие всех собственников или контрольно-­надзорных органов.

Что касается непосредственно УК как формы управления, то она являет собой в первую очередь коммерческую организацию, основная цель которой — извлечение максимальной прибыли. Если УК оказывает услуги несвое­временно и некачественно, она должна снизить стоимость и произвести перерасчет. Кроме этого, собственники вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию, а также подать исковое заявление в суд с требованием о взыскании выплаченных сумм и возмещении причиненного ущерба.

Подпишитесь на @gilspb

И это вовсе не единственный такой случай. На юге Петербурга тоже столкнулись с силовым захватом и не смогли противостоять новым хозяевам. Теперь удивляются новым квитанциям с невероятными суммами. Недовольные столкнулись с настоящим произволом.

«Угрожали, если я не прекращу какую-то деятельность по противодействию жилищному кооперативу, мне будут нанесены тяжкие телесные, вплоть до инвалидности», — признается житель дома № 9 по Среднерогатской улице Руслан Сивоконь.

На коммунальные войны в Петербурге обратили внимание в Следственном комитете. Жильцы планируют отстаивать право выбора управляющей компании в судах. А пока решили организовать круглосуточное дежурство. И усилить охрану.

Однако угроза захватов никуда не ушла.

По данным Единого реестра застройщиков, в Петербурге с 2010 года было построено 1714 домов на 675 тысяч квартир и примерно 55 тысяч нежилых помещений. Новые квартиры радуют не только новоселов, но и сотни управляющих компаний, которые расширяют свой бизнес на ЖКХ.

При этом особо привлекательными объектами становятся дома, у которых заканчивается гарантийный срок от застройщика и в которых меньше всего проблем. С одной стороны, "косяки" строителей убраны, с другой - серьезных затрат на ремонт и реконструкцию вчерашние новостройки еще не требуют.

«С момента окончания гарантии от застройщика - первые три года жизни дома – наступает самое «золотое» время для УК. Все серьезные проблемы уже решены и даже при самом безалаберным отношении к дому, его инженерии и конструкциям, еще три года с ним точно все будет в порядке», - рассказал эксперт по управлению недвижимостью.

По данным общественного инициативного проекта “МинЖКХ” в Петербурге сейчас работают 4139 УК и ТСЖ, которые и осваивают этот рынок, который ( в отличие от Москвы) поделён между частными компаниями и государственными жилкомсервисами. Однако качество услуг далеко от идеала. Примеров коммунальных катастроф в Петербурге множество. Самой громкой аварией по вине горслужб стал прорыв труб в Колпино в 2019 году, тогда без отопления остались 280 домов - половина всего жилого фонда района. Крупнейшими также стали прорывы во Фрунзенском районе в том же 2019 году. Финалом крупных коммунальных аварий 2019 года стало банкротство ЖСК №2 Василеостровского района, в ходе которого более 600 домов были распределены между мелкими УК, но суды и разбирательства идут до сих пор.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

Если найдены признаки ничтожности, что будет с такими протоколами собраний собственников дома:

– Выявление признаков ничтожности влечет отмену такого решения без судебного решения с момента его принятия в досудебном порядке, но это не означает, что кто-то будет автоматически привлечен к ответственности.

Как правило, проблемы возникают, когда жители считают, что протокол общего собрания собственников сфальсифицирован:

– Установление фактов фальсификации протоколов и решений собраний – это уже компетенция правоохранительных органов (статья 327 УК РФ «Подделка, изготовление или сбыт официальных документов»). Определить виновных за фальсификацию протоколов ОСС и решений собственников, а также наказать их можно только в судебном порядке. Возбуждение уголовное дела по этим основаниям на практике и по сей день остается сложно выполнимой задачей.

Ранее за подделку протоколов общих собраний и решений собственников привлечь кого-либо к ответственности по ст. 327 УК РФ в принципе не представлялось возможным, так как правоохранительные органы не считали протоколы собраний жильцов официальными документами. С 2015 года внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, где прописано, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) являются официальными документами. Так что такая возможность появилась.

#Нарушения Подпишитесь на @gilspb

​Из негосударственных управляющих компаний с фондом более 100 домов можно отметить «Строительную корпорацию «Возрождение Санкт-Петербурга» и «Сервис-недвижимость». Это жилищные активы соответственно «Группы ЛСР» и «Группы Эталон» и другие давно известные застройщики - "Легенда", КВС, "Лидер" и др. «Свои» управляющие компании, от застройщика, лучше понимают инженерные системы дома, знают, как все устроено и могут правильно читать проектную документацию.

«Как правило, жители новостроек желают поменять УК от застройщика, не понимая, что могут попасть в сети гораздо более некомпетентных и недобросовестных компаний. Но сравнить новоселам не с чем, поэтому, иногда случаются прецеденты, когда компания сменена, а убрать ее уже не получится», - говорит эксперт.

Действительно, если какая-либо компания и захватила дом, избавиться от нее будет непросто. При этом она одинаково хорошо пользуется правовой неосведомленностью жильцов, различными правовыми казусами, давлением, и даже «черными» политическими технологиями. Одним из таких казусов, например, является легитимность более позднего общего собрания собственников жилья относительно предыдущих, сколько бы их ни проводилось. Именно эта схема процветает в Петербурге и наносит огромный ущерб всей отрасли при бездействии администрации. В результате в таких домах собрания проводятся постоянно, но для того, чтобы набрать кворум жильцов, уже не желающих участвовать в этой «выборной карусели» протоколы подделываются, подкупаются участники инициативных групп или само собрание с голосованием вопреки закону продолжается неопределенно-длительное время. Как правило, большинству жильцов некогда разбираться в юридических тонкостях. А сопровождение по таким делам стоит минимум 150-200 тыс рублей.

В итоге в течение трех-четырех лет после окончания гарантии на дом от застройщика, такая УК выжимает из дома и ее жильцов все деньги.

Безусловно, не все собственники и жители дома понимают, чем им может грозить смена УК. В силу правовой безграмотности или просто загруженности для большинства жителей смена УК вообще может пройти незамеченной - правда, до первой новой квитанции об оплате. Постепенно, жители домов замечают, что суммы в квитанции растут, дом из блестящей новостройки становится серым и неухоженным, а их просьбы игнорируются. Доходит и до аварий и банального незнания инженерами основ эксплуатации дома.

Кроме того, в квитанциях жильцов зачастую появляются необоснованные строки. Полная версия статьи.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb